Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 22 апреля 2013 г. по делу N 33-3017

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Филатовой Г.В.

судей: Клюева С.Б. Салдушкиной С.А.

при секретаре: Гапотченко Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Кочиняна Г.Ш. на решение Красноярского районного суда Самарской области от 24 января 2013 года, которым постановлено:

"Уточненные исковые требования ОАО КБ "Солидарность" к Кочинян Г.Ш. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, а также взыскания расходов по оплате государственной пошлины - удовлетворить частично.

Взыскать с Кочинян Г.Ш. в пользу ОАО КБ "Солидарность" сумму задолженности по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 6 381 053 (Шесть миллионов триста восемьдесят одну тысячу пятьдесят три) рубля из них:

-сумма основного долга- 4 845 149 руб.;

-сумма просроченного основного долга - 585 200 руб.;

-сумма просроченных процентов- 757 704 руб.;

-сумма процентов на 18.01.2013 года - 46 593 руб.;

-неустойка за просрочку погашения основного долга - 57 454 руб.;

-неустойка за просрочку уплаты начисленных процентов- 88 953 руб.

В целях удовлетворения вышеуказанных требований обратить взыскание на заложенную недвижимость по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащую Кочиняну Г.Ш. ДД.ММ.ГГГГ г.р., а именно:

-ЕДИНЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК СОСТОЯЩИЙ ИЗ ДВУХ ОБОСОБЛЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, назначение: земли населенных пунктов, площадью - 680,00 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", кадастровый (или условный) номер объекта: N. Право собственности на основании: Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия N, выданным ДД.ММ.ГГГГ Федеральной регистрационной службой по Самарской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N ("Объект N"); определив начальную продажную стоимость заложенной недвижимости для торгов в размере 838 800 (Восемьсот тридцать восемь тысяч восемьсот) рублей.

-ОБЪЕКТ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, назначение: жилое здание площадью - 484,50 кв.м., этажность: 1, инвентарный номер: N, литер: Б, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый (или условный) номер объекта: N. Право собственности на основании: Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, Кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, выданный Территориальным отделом N Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия N, выданным ДД.ММ.ГГГГ Федеральной регистрационной службой по Самарской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N. ("Объект N"), определив начальную продажную стоимость заложенной недвижимости для торгов в размере 4 745 000 (Четыре миллиона семьсот сорок пять тысяч) рублей.

Определить предмет ипотеки в целом начальной продажной стоимостью для торгов в размере 5 583 800 (Пять миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи восемьсот) рублей.

Определить способ реализации земли в виде продажи с публичных торгов.

Взыскать с Кочиняна Г.Ш. в пользу ОАО КБ "Солидарность" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 40 105,27 руб.

Расторгнуть кредитный договор N П 11-03-2708/Л от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кочиняном Г.Ш. и ОАО КБ "Солидарность".

В остальной части исковых требований отказать".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Филатовой Г.В., доводы Кочиняна Г.Ш. и его представителя Галанского К.С., поддержавших жалобу, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ОАО КБ "Солидарность" обратился в суд с иском к Кочиняну Г.Ш. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком и Кочинян Г.Ш. заключен кредитный договор N на сумму 5600000 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ под 19,5% годовых.

В обеспечение исполнения обязательств ответчика по кредитному договору с Кочиняном Г. Ш. заключен договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в обеспечение исполнения обязательств ответчик предает в залог:

- единый земельный участок, состоящий из двух обособленных земельных участков, площадью - 680,00 кв.м., расположенный по адресу: "адрес" Яр, "адрес", кадастровый (или условный) номер объекта: N.

- объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое здание, площадью - 484,50 кв.м., расположенный по адресу: "адрес" Яр, "адрес", кадастровый (или условный) номер объекта: N.

Договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в ГУ Федеральной Регистрационной службе по "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N.

В установленные кредитным договором сроки платежи по договору и проценты за пользование кредитом заемщиком не погашались, в связи с чем, Кочинян Г.Ш. извещался о возникшей просроченной задолженности, однако до настоящего времени данные обязательства по кредитному договору не исполнены.

Уточнив в ходе рассмотрения исковые требования, ОАО КБ "Солидарность" просил суд расторгнуть кредитный договор N П 11-03-2708/Л от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО КБ "Солидарность" и Кочиняном Г.Ш.

Взыскать с Кочиняна Г.Ш. задолженность по кредитному договору в размере 6441053 руб., из них: основной долг в размере 4845149 руб.; просроченный основной долг в сумме 585200 руб.; просроченные проценты в размере 757704 руб.; проценты на ДД.ММ.ГГГГ в размере 46593 руб.; неустойка за просрочку погашения основного долга в сумме 87454 руб.; неустойка за просрочку уплаты начисленных процентов в размере 1188 953 руб.

Обратить взыскание на заложенную недвижимость по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ:

-Единый земельный участок, состоящий из двух обособленных земельных участков, назначение: земли населенных пунктов, площадью - 680,00 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", кадастровый (или условный) номер объекта: N. Право собственности на основании: Договора купли- продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия N, выданным ДД.ММ.ГГГГ Федеральной регистрационной службой по "адрес", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N ("Объект N"); определив начальную продажную стоимость заложенной недвижимости для торгов в размере 838800 руб.

- Объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое здание, площадью - 484,50 кв.м., этажность: 1, инвентарный номер: N, литер: Б, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый (или условный) номер объекта: N. Право собственности на основании: Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, Кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, выданный Территориальным отделом N Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по "адрес" ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия N, выданным ДД.ММ.ГГГГ Федеральной регистрационной службой по "адрес", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N. ("Объект N"), определив начальную продажную стоимость заложенной недвижимости для торгов в размере 4745000 руб.

Определить предмет ипотеки в целом начальной продажной стоимостью для торгов в размере 5583800 руб.

Определить способ реализации земли в виде продажи с публичных торгов.

Взыскать с Кочиняна Г.Ш. в пользу ОАО КБ "Солидарность" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 40405,27 руб.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе Кочинян Г.Ш. просит решение суда отменить, считает его неправильным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда в части определения размера начальной продажной цены заложенного имущества подлежит изменению в связи с неправильным применением норм материального права.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее.

Статьей 810 ГК РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ч.2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которое он отвечает.

В силу ст. 56 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО КБ "Солидарность" и Кочиняном Г.Ш. заключен кредитный договор N согласно которому ответчику предоставлен кредит в сумме 5600000 руб. на потребительские нужды, сроком до ДД.ММ.ГГГГ под 19,5% годовых.

По условиям указанного кредитного договора, погашение кредита и уплата процентов производится заемщиком ежемесячно, в последний рабочий день каждого месяца.

Из материалов дела также следует, что в целях обеспечения выданного кредита ДД.ММ.ГГГГ между ОАО КБ "Солидарность" и Кочиняном Г.Ш. заключен договор ипотеки, согласно которому в обеспечение исполнения обязательств ответчик предает в залог:

- единый земельный участок, состоящий из двух обособленных земельных участков, площадью - 680,00 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", кадастровый (или условный) номер объекта: N, именуемый в дальнейшим объект N.

- объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое здание, площадью - 484,50 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", кадастровый (или условный) номер объекта: N, именуемый в дальнейшим объект N.

Предмет залога определен сторонами в размере 5583800 руб., в том числе стоимость объекта N составляет 838800 руб., стоимость объекта N составляет 4745000 руб. (п. 1.4 договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ).

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что свои обязательства по кредитному договору банк выполнил в полном объеме, однако порядок и сроки погашения кредита и процентов, установленные кредитным договором, Кочиняном Г.Ш. не соблюдались.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Учитывая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по возврату кредита и уплате процентов, суд пришел к правильному выводу о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно представленному в материалы дела расчету задолженности ее размер по составляет 6441053 руб., из них: основной долг в размере 4845149 руб.; просроченный основной долг в сумме 585200 руб.; просроченные проценты в размере 757704 руб.; проценты на ДД.ММ.ГГГГ в размере 46593 руб.; неустойка за просрочку погашения основного долга в сумме 87454 руб.; неустойка за просрочку уплаты начисленных процентов в размере 1188 953 руб.

Данный расчет был проверен судом и признан правильным, арифметически ответчиком не оспаривался.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Поскольку задолженность по неустойке за просрочку погашения основного долга в сумме 87454 руб., и неустойке за просрочку уплаты начисленных процентов в размере 1188 953 руб. явно несоразмерна последствиям нарушенных ответчиком обязательств по кредитному договору, суд правильно пришел к выводу о снижении размера каждой неустойки на 30000 руб.

При таких обстоятельствах суд обоснованно расторг кредитный N от ДД.ММ.ГГГГ, взыскав с Кочиняна Г.Ш. задолженности по кредитному договору в размере 6381053 руб.

При этом, удовлетворяя требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество путем реализации с публичных торгов, суд исходил из залоговой стоимости предмета залога, установленной в пункте 1.4. договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ

Между тем судебная коллегия не может согласиться с таким подходом суда к определению начальной продажной цены заложенного имущества по следующим основаниям.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости) принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Однако, при определении продажной стоимости заложенного имущества исходя из цены, согласованной сторонами в договоре ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, суд не учел значительный промежуток времени с даты заключения договора ипотеки, до момента обращения взыскания на заложенное имущество.

Кроме того, установленная судом начальная продажная стоимость заложенного имущества, определенной сторонами договором ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5583800 руб., в том числе стоимость земельного участка в размере 838800 руб., стоимость жилого дома в размере 4745000 руб., не соответствует ее реальной рыночной стоимости на день вынесения решения суда.

В заседание судебной коллегии ответчиком представлен отчет N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта индивидуального жилищного строительства с земельным участком, расположенным по адресу: "адрес", согласно которому рыночная стоимость объекта индивидуального жилищного строительства с земельным участком составляет 12291000 руб., в том числе жилой дом (строение) -11788000руб., земельный участок-503000 руб.

Учитывая, что данный отчет определяет стоимость объекта индивидуального жилищного строительства с земельным участком на дату наиболее приближенную к дате вынесения судебного решения, судебная коллегия считает возможным при определении начальной продажной цены заложенного имущества руководствоваться данным отчетом.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит необходимым решение суда в части установления начальной продажной цены жилого дома и земельного участка изменить, установить начальную продажную цену на объект залога: жилой дом (строение) в размере 9430 400 руб., земельный участок в размере 402400руб. составляющей восемьдесят процентов от рыночной стоимости.

Выводы суда о взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины в размере 40105,27 руб. соответствуют требованиям ст. 98 ГПК РФ.

Доводы Кочиняна Г.Ш. о том, что при расчете задолженности по кредитному договору не учтены произведенные им выплаты в размере 90000 руб., не могут быть приняты во внимание, поскольку, как следует из расчета задолженности, указанные ответчиком денежные суммы были учтены банком при расчете задолженности.

Ссылка на то, что суд отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства до рассмотрения Банком вопроса о заключении мирового соглашения, судебной коллегией отклоняется, поскольку в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ объявлялся перерыв с целью уточнить позицию банка по вопросу заключения с ответчиком мирового соглашения.

Согласно телефонограмме от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца сообщил суду о невозможности заключения мирового соглашения с ответчиком и наставал на рассмотрении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красноярского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ изменить в части установления начальной продажной цены жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", установив начальную продажную цену на объект залога: жилой дом (строение) в размере 9430400 рублей и земельный участок в размере 402400 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу Кочиняна Г.Ш. без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: