Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 07 мая 2013 г. по делу N 33-4222/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Акининой О.А.,

судей Шилова А.Е., Ефремовой Л.Н.,

при секретаре Сарайкиной Е.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Васильева И.А. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 25 февраля 2013 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Васильева И.А. к Товариществу собственников жилья "Надежда 2009" о признании постановки вопроса N 3 "О сроках и порядке передачи жилых и нежилых помещений дольщикам для производства в них ремонтных работ. Утверждение размера платы за услуги, связанные с производством ремонтных работ" на голосование общего собрания дольщиков дома N по "адрес", по протоколу N 4 от 26.05.2012 г., и результатов голосования по данному вопросу незаконными - отказать".

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Шилова А.Е., объяснения представителя Васильева И.А. - Скрипник В.О. (по доверенности), поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу представителя ТСЖ "Надежда 2009" - адвоката Кузьмина А.В. (по ордеру и доверенности), судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Васильев И.А. обратился в суд с иском к Товариществу собственников жилья "Надежда 2009" о признании незаконными результатов голосования общего собрания дольщиков.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является дольщиком строящегося дома N по "адрес"

26.05.2012 г. по инициативе председателя правления ТСЖ "Надежда 2009" состоялось общее собрание дольщиков указанного многоквартирного дома, на котором решался вопрос о сроках и порядке передачи жилых и нежилых помещений дольщикам для производства в них ремонтных работ, об утверждении размера платы за услуги, связанные с производством ремонтных работ.

Дольщикам, изъявившим желание до ввода дома в эксплуатацию начать ремонт принадлежащих им помещений, предложено подписать акт о передаче помещений под ремонт.

Согласно данному акту, для доступа в помещение необходимо выполнить следующие обязанности: вставить входную дверь, установить счетчик воды, оплатить взносы на окончание строительства, членские взносы и компенсацию за использование энергоресурсов в размере 50 рублей за кв.м. площади с предварительной оплатой за 2 месяца, внести авансовый платеж в размере 50000 рублей за коммунальные услуги.

Ссылаясь на нарушение прав и законных интересов дольщиков решением, принятом на общем собрании от 26.05.2012 г., Васильев И.А. просил суд признать незаконным постановку вопроса N 3 о сроках и порядке передачи жилых и нежилых помещений дольщикам для производства в них ремонтных работ, об утверждении размера платы за услуги, связанные с производством ремонтных работ, на голосование общего собрания дольщиков дома N по "адрес", оформленное протоколом N 4 от 26.05.2012 г., и признать результаты голосования по данному вопросу незаконными.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Васильев И.А. просит решение суда отменить как незаконное и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Васильева И.А. - Скрипник В.О. доводы апелляционной жалобы поддержал и просил удовлетворить.

Представитель ответчика - ТСЖ "Надежда 2009" адвокат Кузьмин А.В. возражал против доводов апелляционной жалобы и просил решение суда оставить без изменения, пояснив, что общее собрание проводилось не членами ТСЖ, а дольщиками.

Выслушав объяснения представителей сторон, поверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Как видно из материалов дела, 16.03.2005 года между ООО ГСК "Междуречье" и Васильевым И.А. заключён договор N 9/1 о долевом участии в строительстве жилого дома переменной этажности по ул. "адрес", согласно которому застройщик осуществляет проектирование и строительство объекта, а дольщик инвестирует свою долю, состоящую из однокомнатной квартиры, "адрес", общей площадью 44,67 кв.м, расположенной на 3 этаже объекта /л.д. 81-82/.

Оплату доли по договору от 16.03.2005 г. истец произвёл полностью, что подтверждается справкой ООО СГК "Междуречье" /л.д. 80/.

На основании решения Промышленного районного суда г. Самары от 16.06.2009 г., вступившего в законную силу, за Васильевым И.А. зарегистрировано право собственности на квартиру площадью 40,40 кв.м. по адресу: "адрес"), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии N /л.д. 79/.

Из материалов дела также следует, что 26.05.2012 года состоялось общее собрание дольщиков многоквартирного дома N по "адрес" и членов ТСЖ "Надежда 2009".

Согласно протоколу N 4 общего собрания дольщиков, на повестку также был поставлен вопрос о сроках и порядке передачи жилых помещений дольщикам для производства в них ремонтных работ, и об утверждении размера платы за услуги, связанные с производством ремонтных работ.

Большинством голосов принято решение об утверждении порядка производства дольщиками ремонтных работ, согласно которому к ремонту допускаются дольщики только тех помещений, в отношении которых выполнены следующие условия:

1) дольщик помещения является членом ТСЖ;

2) у дольщика помещения отсутствует задолженность по оплате членских и вступительных взносов, включая период с 01.07.2012 г. по 30.06.2012 г.;

3) дольщиком помещения исполнено решение общего собрания дольщиков от 30.01.2010 г. о дополнительных взносах по 6900 рублей за каждый кв.м. общей площади, исключая лоджии и балкона без коэффициентов;

4) дольщиком помещения произведена предоплата за два месяца в счет компенсации затрат застройщика на обеспечение работы систем электроснабжения, водопровода, канализации, теплоснабжения, на вывоз бытового и строительного мусора со стройплощадки, на содержание строящегося дома из расчета 50 руб. за каждый кв.м. общей площади своего помещения, в соответствии с техническими паспортами, выполненными при паспортизации дома 30.09.2011 г.;

5) дольщиком помещения произведена предоплата в размере 50000 рублей за коммунальные услуги, которые будут оказываться после сдачи дома в эксплуатацию;

6) уплачены все неустойки и другие платежи по решениям судов.

Решением общего собрания дольщиков также утверждено, что после подписания акта дольщик устанавливает счётчики на воду путём заключения договора с ООО "данные изъяты"", и входную дверь. После этого дольщик имеет право осуществлять работы по внутренней отделке передаваемого помещения.

Установлено, что истец голосовал против принятия указанного выше решения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Васильева И.А. о признании незаконными результатов голосования общего собрания дольщиков, суд первой инстанции исходил из того, что общее собрание дольщиков не является органом управления многоквартирным домом, поэтому решения, принятые на данном собрании, не являются обязательными, не создают прав и обязанностей для истца, следовательно, не нарушают его права и законные интересы.

Между тем, с выводами суда первой инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии с вышеуказанным положением закона, принятые на общем собрании дольщиков решения по вопросам, отнесенным к компетенции данного собрания, являются для Васильева И.А. обязательными.

Частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ предусмотрены полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как видно из материалов дела, 26.05.2012 г. общим собранием дольщиков в нарушении положений ч. 2 ст. 44 ЖК РФ рассмотрены вопросы, не относящиеся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, при этом нарушающие права дольщиков по передаче им в установленном законом порядке объектов долевого строительства, то есть вопросы о сроках и порядке передачи жилых и нежилых помещений дольщикам, и об утверждении порядка производства дольщиками ремонтных работ.

Отношения между застройщиком и дольщиком по передаче объекта долевого строительства, регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу п. 1, 2 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела также усматривается, что подсчет голосов на общем собрании осуществлён по количеству присутствующих на собрании дольщиков и членов ТСЖ.

При этом решение общего собрания от 26.05.2012 г. не содержит сведений, предусмотренных ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, что не позволяет установить наличие кворума на собрании, принадлежность голосовавшего лица к собственникам помещений в доме, а также его полномочия на участие в голосовании.

Не представлено и иных документов (листов регистрации участников, листов голосования или подписных листов), подтверждающих легитимность проведённого собрания и принятых на нём решений.

В соответствии ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Согласно п. 1.1. ст. 146 Жилищного кодекса РФ, положения статей 45 - 48 ЖК РФ распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено настоящим разделом.

Статья 37 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Из содержания указанных норм следует, что наличие кворума на общем собрании зависит не от количества участвующих в нём собственников (дольщиков), а от количества голосов, которыми они обладают согласно площади принадлежащего им недвижимого имущества.

Как видно из протокола общего собрания дольщиков дома N по "адрес" от 26.05.2012 г., подсчет голосов, которыми обладают на общем собрании собственники помещений, то есть пропорционально их доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, собранием не производился.

При этом указанный в протоколе подсчет голосов для определения кворума, не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку противоречит принципу подсчета голосов, предусмотренный ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, и свидетельствует о том, что наличие кворума в установленном законом порядке общим собранием не устанавливалось.

Допущенные общим собранием дольщиков нарушения являются существенными.

Кроме того, принятое по третьему вопросу решение влечёт за собой причинение истцу убытков.

Учитывая изложенное, постановленное судом решение нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Васильева И.А.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Самары от 25 февраля 2013 года отменить полностью и принять по делу новое решение.

Исковые требования Васильева И.А. о признании незаконными результатов голосования общего собрания дольщиков удовлетворить.

Признать незаконным пункт 3 решения общего собрания дольщиков, оформленное протоколом N 4 общего собрания дольщиков дома N по "адрес" от 26.05.2012 г.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи