Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 14 мая 2013 г. по делу N 33-4348/2013

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Гороховика А.С.,

судей - Евдокименко А.А., Сафоновой Л.А.

при секретаре -Моревой Н.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Ключникова О.В. и его представителя Щукина О.О. на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 11 марта 2013 года, которым постановлено:

"Исковые требования Федчук В.В. ? удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка, площадью 2585 кв.м. и расположенного на нем жилого дома, площадью 264,80 кв.м. по адресу: "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Федчук В.В. и Ключниковым О.В. состоявшимся (действительным).

Признать за Федчук В.В. право собственности на объекты недвижимости: земельный участок площадью 2585.00 кв.м. с кадастровым номером N, и жилой дом площадью 264.80 кв.м., этажность: 2 инвентарный номер: N кадастровый номер: N с надворными постройками на нем, кирпичным гаражом площадью 148,5 кв.м., баней деревянной площадью 24.9 кв.м. и кирпичной оградой, по всему периметру участка, расположенные по адресу: "адрес" прекратив на них право собственности Ключникова О.В.".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Гороховика А.С., выслушав объяснения Ключникова О.В. и его представителей Щукиной О.О. и Шапкиной А.В., поддержавших доводы жалобы, возражение на доводы жалобы представителя Федчука В.В. по доверенности Орешникову Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Федчук В.В. обратился в суд с иском к Ключникову О.В. о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на объекты недвижимости.

В обоснование исковых требований истец указал, что в сентябре 2009 года между ним и Ключниковым О.В. была достигнута договоренность о продаже земельного участка с расположенным на нем жилым домом и надворными постройками, находящихся по адресу: "адрес", согласно которой в счет оплаты дома истец оплачивает "данные изъяты" рублей и взятый ответчиком кредит по договору N от ДД.ММ.ГГГГ под залог вышеуказанного имущества на условиях кредитного договора на сумму "данные изъяты" рублей и дополнительно "данные изъяты" рублей, после чего ответчик переоформляет спорное имущество на истца.

С ДД.ММ.ГГГГ истец оплачивал кредит, взятый Ключниковым О.В. в ЗАО " "данные изъяты"", и выплатил за него "данные изъяты" рублей, 93 копейки.

Ответчик передал истцу спорное имущество в сентябре 2009 года.

ДД.ММ.ГГГГ стороны по делу заключили предварительный договор купли-продажи, согласно условиям которого, оценили спорное имущество в "данные изъяты" рублей. По согласованию обоих сторон истцом в день подписания договора были переданы ответчику денежные средства "данные изъяты" рублей, из которых "данные изъяты" рублей расценили как задаток.

Однако, в связи с тем, что спорное имущество находилось в залоге банка, а сам ответчик оставшуюся часть кредита не оплачивал, государственная регистрация договора и перехода права собственности была невозможна.

ДД.ММ.ГГГГ истец досрочно погасил вышеуказанный кредит, после чего в начале октября обратился к ответчику для заключения основного договора купли-продажи и оформления права собственности на спорное имущество, но Ключников О.В. начал уклоняться под разными предлогами, стал требовать дополнительных денег, ссылаться на то, что договор с ним не подписывал.

Ссылаясь на изложенное, Федчук В.В. просил суд признать договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и Ключниковым О.В., состоявшимся, и признать право собственности на объекты недвижимости: земельный участок площадью 2585.00 кв.м. с кадастровым номером N, и жилой дом площадью 264.80 кв.м., этажность:2 инвентарный номер: N кадастровый номер: N с надворными постройками на нем, кирпичным гаражом площадью 148.5 кв.м., баней деревянной площадью 24.9 кв.м. и кирпичной оградой, по всему периметру участка, находящиеся по адресу: "адрес"

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Ключникова О.В. - Щукина О.О. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в иске Федчук В.В. отказать. Указывает, на то, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи.

В апелляционной жалобе Ключников О.В. просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норма материального и процессуального права.

В заседании суда апелляционной инстанции Ключниеов О.В. и его представители поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили их удовлетворить.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Федчук В.В. просила решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы- без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, выслушав объяснения лиц, участвующих в заседании судебной коллегии, изучив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Ключниковым О.В. и Федчуком В.В. заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого, стороны заключили договор о продаже земельного участка площадь 2585.00 кв.м. кадастровый номер N и жилого дома площадью 264.80 кв.м, этажность: 2, инвентарный номер: N кадастровый номер: N с надворными постройками на нем кирпичным гаражом площадью 148.5 кв.м., баней деревянной площадью 24.9 кв.м. и кирпичной оградой, по всему периметру участка, находящемуся по адресу: "адрес" (п. 1.1 Договора).

Согласно п. 2.4. указанная недвижимость оценена сторонами в "данные изъяты" рублей, которую Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца в день подписания договора купли-продажи недвижимого имущества либо иным образом по договоренности обеих сторон.

Согласно п. 1.2 данного договора по согласованию обоих сторон Покупателем были переданы Продавцу денежные средства в размере "данные изъяты" рублей. Данная страница подписана ответчиком, также как и другие страницы вышеуказанного договора.

Поскольку из условий договора следует, что денежные средства в размере "данные изъяты" рублей переданы покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи, в связи с этим доводы ответчика о том, что он не получал данную сумму от истца, не могут быть приняты во внимание. Кроме того, иных доказательств суду не представлено.

Пунктом 1.3 договора купли-продажи сторонами было согласовано условие о том, что Покупатель начиная с сентября 2009 года оплачивает кредит взятый Продавцом в ЗАО " "данные изъяты"" на условиях кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму "данные изъяты" рублей. Согласно пункту 1.4. вышеуказанного договора Покупатель обязуется оплатить дополнительно Продавцу "данные изъяты" рублей.

Как показал в судебном заседании истец, данная сумма предусматривала сумму процентов по кредитному договору. Общая сумма должна была составить "данные изъяты" рублей.

Судом установлено, что истец внес в кассу ЗАО "ФИА-Банка" за Ключникова О.В. в счет оплаты по кредитному договору "данные изъяты" рублей 93 копейки, что подтверждается предоставленными суду приходными кассовыми ордерами.

Доводы Ключникова О.В. о том, что сумму в размере "данные изъяты" рублей истец должен был передать ему, не могут быть приняты во внимание, поскольку данная сумма пошла на погашение кредита.

Таким образом, передав ответчику "данные изъяты" рублей и выплатив кредитные обязательства Ключникова О.В. в размере "данные изъяты",93 рублей., истец полностью исполнил свои обязательства по оплате по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Ключников О.В. в ходе судебного разбирательства оспаривал подлинность своей подписи и способ её изготовления в представленном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем судом была назначена судебно-почерковедческая и судебно-техническая экспертизы.

Согласно заключению эксперта N и N подписи в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от имени Ключникова О.В. выполнены Ключниковым О.В., признаков технической подделки не имеется.

Ответчик, ссылается на то, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи.

Судом установлено, что сторонами было достигнуто соглашение по существенным условиям договора и хотя договор и поименован предварительным, по сути является смешанным.

Также судом установлено, что передача и принятие спорных объектов недвижимого имущества, предусмотренных п. 1.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами по сделке была произведена. Ответчик не отрицает, что после передачи спорных объектов он не несет бремя их содержания, ни он, ни члены его семьи в жилом доме не проживают, земельным участком не пользуются, коммунальных платежей не оплачивают.

Из пояснений третьего лица (супруги ответчика) Ключниковой Е.Г. следует, что она знала о продаже земельного участка и жилого дома, супруг действовал с ее согласия, но нотариальное согласие на продажу вышеуказанного имущества было ей дано ДД.ММ.ГГГГ. В 2008 году под залог спорного имущества ее муж Ключников О.В. взял кредит, в обеспечение исполнения которого она выступила поручителем. После продажи спорного имущества и его последующей передачи вышеуказанный кредит ее супруг не оплачивал.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что сделка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ состоялась, поскольку условия договора сторонами были выполнены полностью и при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества сторонами были соблюдены требования законодательства, и в настоящее время соответствуют требованиям гражданского законодательства РФ. Кроме того, указанная сделка никем не оспорена и недействительной не признана.

Судом установлено, что спорное имущество обременено ипотекой по договору N LO3-176419 от ДД.ММ.ГГГГ, которая, до настоящего времени не прекращена, что также является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Суд правильно указал, что настоящий спор не может быть разрешен путем предъявления иска о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, поскольку ответчиком оспаривается сама сделка, имущество находится формально под обременением, которое может быть прекращено либо на основании сторон договора залога, либо по решению суда на основании иска о признании права стороны договора, если вторая сторона уклоняется.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что доводы представителя ответчика о выборе истцом ненадлежащего способа зашиты права являются несостоятельными.

Оценив в совокупности установленные по делу обстоятельства, а также принимая во внимание положения п. 1 ч. 1 ст. 8, 12, ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, ст. 59 Земельного кодекса РФ, суд пришел к правильному выводу о том, что Федчук В.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрёл право собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым домом, в связи правомерно удовлетворил исковые требования Федчука В.В. в полном объеме.

Суд обосновано признал несостоятельными доводы ответчика и третьего лица о том, что спорное недвижимое имущество было продано ими третьему лицу, поскольку если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, но находящегося во владении одного из них, иные покупатели вправе требовать возмещение убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Доводы апелляционной жалобы представителя Ключникова О.В. - Щукиной О.О. о том, что доказательств внесения задатка и передачи спорного имущества истцом не представлено, не могут быть приняты во внимание, поскольку факт внесения задатка подтверждается договором купли-продажи (п. 3.1), а факт, того, что истец проживает в доме не отрицается ответчиком и также подтверждается показаниями свидетеля ФИО1

Доводы апелляционной жалобы представителя Ключникова О.В. - Щукиной О.О. о том, что судом не дана оценка противоречивости и непоследовательности содержания представленного истцом договора, также не могут быть приняты во внимание, поскольку судом в ходе судебного разбирательства исследовался договор купли-продажи и ему дана оценка. То, что в договоре два п.3.1. и два п. 3.2., является технической ошибкой; подписание договора помимо сторон договора еще двумя лицами правового значения не имеет.

Доводы о том, что ответчиком подписывались чистые листы бумаги, не могут быть приняты во внимание, как бездоказательные.

Доводы Ключникова О.В. в апелляционной жалобе направлены на несогласие с выводами суда первой инстанции и переоценку доказательств, что не может служить основанием для отмены состоявшегося по делу судебного постановления, поскольку согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать. Таким образом, суд определят значимость одних доказательств, к которым относятся также и свидетельские показания, перед другими по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1 ст. 67 ГПК РФ). Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ч. Ст. 67 ГПК). По изложенным основаниям дело рассмотрено с соблюдением требований закона и оснований для отмены судебного решения не установлено.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение принятого решения и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ судом не допущено. Доводов, опровергающих правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ставропольского районного суда Самарской области от 11 марта 2013 г. оставить без изменения, а апелляционные жалобы Ключникова О.В. и его представителя Щукиной О.О. - без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи-