Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 16 апреля 2013 г. по делу N 33-1540/2013

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи Ивановой И.Е.

судей Цыганкова С.Л., Дука Е.А.

при секретаре Чайка Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г к М, М, М, действующей за себя и несовершеннолетнего сына М, о выселении из жилого помещения, и встречному иску М к Г о признании отсутствующим права собственности на жилую квартиру и земельный участок, прекращении его государственной регистрации, признании права собственности за М на квартиру и 1/2 долю земельного участка, внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществ и сделок с ним,

по апелляционной жалобе ответчицы по первоначальному иску М на решение Урайского городского суда от (дата), которым постановлено:

"Удовлетворить иск Г к М, М, М, действующей за себя и несовершеннолетнего сына М.

Выселить М, (дата) года рождения, уроженца (адрес), М, (дата) года рождения, уроженку (адрес), М, (дата) года рождения, уроженку (адрес), и несовершеннолетнего М, (дата) года рождения, уроженца (адрес) (адрес), из жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес).

В удовлетворении встречного иска М к Г о признании отсутствующим права собственности Г на жилую квартиру по адресу: (адрес), (адрес), земельный участок, предназначенный для размещения индивидуальной жилой застройки, общая площадь 1207 кв.м., (адрес) (адрес), кадастровый номер (номер), прекращении его государственной регистрации, признании права собственности за М на указанную квартиру и 1/2 долю указанного земельного участка, внесении записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать".

Заслушав доклад судьи Дука Е.А., объяснения представителя ответчиков Л, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца С, мнение прокурора (ФИО)9 об оставлении решения суда без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

(ФИО)23 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), где с (дата) в связи с намерением заключить договор купли-продажи названной квартиры проживают ответчики (ФИО)17. Законные основания для проживания ответчиков в принадлежащем ему жилом помещении отсутствуют, договор найма жилого помещения между сторонами не заключен. В настоящее время у истца есть намерения самому проживать в квартире. Просит суд выселить М, М, М, М из спорной квартиры.

Ответчицей М подано встречное исковое заявление, в котором просит признать отсутствующим право собственности Г на жилую (адрес), расположенную по адресу: (адрес), и земельный участок; признать право собственности за М указанной квартиры,

1/2 земельного участка; внести записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществ и сделок с ним в Урайском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре в отношении указанных жилой квартиры и земельного участка; взыскать с Г государственную пошлину в размере (номер).

В обоснование иска ссылалась на то, что (дата) между истцом и ответчиком был заключен договор строительного подряда, согласно которому Ганебный как подрядчик обязался выполнить собственными либо привлечёнными силами и средствами работы по строительству, внутренней отделке и монтажу инженерных систем жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: (адрес) (адрес)- (адрес), (адрес) с кадастровым номером (номер), площадью 1207,37 кв.м, в соответствии с условиями настоящего договора и заданием заказчика в счет договорной цены, предусмотренной п.3.1, в сроки, предусмотренные разделом 2 настоящего договора, сдать результат работ заказчику, а она как заказчик обязалась создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену. Во исполнение условий договора строительного подряда она передала истцу денежные средства в размере (номер), после чего Ганебный передал ей ключи от жилого дома, разрешил вселиться. С (дата) по настоящее время она проживает в жилом доме, несет затраты по его содержанию, как собственник, сделала ремонт, оплачивает коммунальные услуги. От заключения договора купли-продажи, оформления акта приема-передачи истец уклоняется, зарегистрировал право собственности на объект строительства, земельный участок на свое имя.

Истец по первоначальному иску - ответчик по встречному иску (ФИО)22 его представитель С в судебном заседании первоначальный иск поддержали по доводам искового заявления, встречный иск не признали.

Ответчица по первоначальному иску - истица по встречному иску М, её представитель Л, в судебном заседании первоначальный иск не признали, требования встречного иска поддержали. Полагают, что между сторонами сложились отношения по договору безвозмездного пользования жилым помещением, от которого истец не отказался и не предъявил требование к ответчикам об освобождении жилого помещения, в соответствии с ч.1 ст. 35 ЖК РФ, п.1 ст. 699 ГК РФ, с предупреждением за один месяц.

Ответчики М и М указали, что с иском Г не согласны, так как квартира и земельный участок приобретены дочерью, и они проживают там, как члены её семьи. Встречный иск М поддерживают. Указали, что присутствовали при заключении договора подряда, оговаривалась точная цена покупки квартиры в сумме (номер).

В судебное заседание представитель органа опеки и попечительства не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В заключении прокурор П полагала первоначальный иск удовлетворить, во встречном иске отказать.

Суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчица М просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении встречного иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права. Указала на ошибочное толкование судом условий и существа договора, по условиям которого ответчики имели интерес только в приобретении жилого дома, в связи с чем внесли денежные средства, но не в получении отделочных работ. Суду следовало выяснить действительную общую волю сторон с учетом последующего их поведения (ст. 431 ГК РФ). Договоренностей о заключении договора купли-продажи с новыми условиями и новой ценой не существовало. В договоре строительного подряда отсутствуют условия, дающие право истцу на увеличение стоимости предмета договора. Считает неверным вывод суда о том, что стороны определили предметом договора работы по внутренней отделке помещений и монтажу инженерных сетей жилого дома, тогда как согласно приложению N1 к договору предусмотрена передача подрядчиком заказчику жилого дома. Судом необоснованно не применен п.2 ст.740 ГК РФ, подтверждающий законность формулировки предмета договора о том, что договор строительного подряда заключается на строительство жилого дома, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным, как ошибочно посчитал суд. По смыслу п.2 ст.271 ГК РФ наличие договора аренды у истца при заключении договора строительного подряда не исключало переоформления прав пользования земельным участком на ответчика с последующим выкупом из муниципальной собственности. Вывод суда о том, что М не имела прав на пользование земельным участком и разрешения на строительство дома, не являлась собственником незавершенного строительством объекта, что, по мнению суда, исключало возможность для неё выступать застройщиком - заказчиком по договору подряда на строительство жилого дома, основан на ошибочном толковании норм материального права, поскольку закон не запрещает совпадения субъектов строительной деятельности в одном лице, т.е. застройщика и подрядчика. Судом не дана надлежащая оценка доводам ответчика об отсутствии прав истца на оформление спорной недвижимости. Намерения сторон, изложенные в п.п. 2.2. и 3.5 о заключении договора купли-продажи, в связи с их неисполнением со стороны ответчика, не исключают обязанности по признанию права на результат договора строительного подряда. Договор купли-продажи недвижимости, представленный в суд, не подписан предложившей его стороной, содержит неприемлемые для ответчицы условия. Стоимость объекта была определена сторонами по договору строительного подряда в размере (номер), условия которого не предусматривали пересмотр цены. Суд необоснованно посчитал, что истцом соблюден п.1 ст.699 ГК РФ, тогда как отсутствуют доказательства уведомления и срока выселения. Резолютивная часть решения суда не прекращает действие договора безвозмездного пользования. Считает, что по указанным судом основаниям выселение невозможно. Судом не принято во внимание заключение органа опеки и попечительства, возражавшего против исковых требований истца и поддержавшего доводы ответчика.

Возражая против доводов апелляционной жалобы, истец Ганебный В.Б., прокурор П просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие истца Г, ответчиков М, М, М, представителя органа опеки и попечительства Управления образования администрации (адрес), извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (ч.1 ст.327, ч.3 ст.167

ГПК РФ).

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ), обсудив их и возражения, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и видно из материалов дела, (ФИО)20 на основании договора купли - продажи от (дата) приобрёл в собственность незаконченный строительством объект - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: Юго - (адрес), степень готовности 13 %, за (номер). (дата) между (ФИО)21Б. и администрацией (адрес) заключен договор аренды земельного участка в (адрес) (адрес) для использования под строительство индивидуального жилого дома. Срок аренды с (дата) по (дата).

Разрешение на строительство индивидуального двухэтажного жилого дома на указанном земельном участке на основании ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации было выдано администрацией (адрес) К (дата) на срок действия до (дата) и действовало после приобретения прав (ФИО)18.

После приобретения незаконченного строительством индивидуального жилого дома и оформления прав на земельный участок Ганебный В.Б. возвёл из блоков и кирпича стены первого этажа, мансардный второй этаж и кровлю.

(дата) М (заказчик) и (ФИО)19 (подрядчик) заключили договор строительного подряда, согласно которому (п.1.1) подрядчик обязался выполнить собственными либо привлечёнными силами и средствами работы по строительству, внутренней отделке и монтажу инженерных систем жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: (адрес) (адрес), (адрес) с кадастровым номером (номер), площадью 1207,37 кв.м. (далее - Объект) в соответствии с условиями настоящего договора и заданием заказчика в счет договорной цены, предусмотренной п.3.1, в сроки, предусмотренные разделом 2 настоящего договора, сдать результат работ заказчику, а заказчик обязался создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену.

Согласно пунктов 2.1, 2.2 договора подрядчик обязался выполнить работы до (дата) и до (дата) подготовить пакет документов для заключения договора купли-продажи блокированного жилого дома, блок (номер), расположенного на вышеназванном земельном участке.

Стоимость работ по внутреннему инженерному обеспечению с отделкой, выполненной в соответствии с приложением (номер), определяется договорной ценой и составляет (номер) и включает в себя компенсацию всех издержек подрядчика (п.3.1 договора).

Приложением (номер), являющимся неотъемлемой частью договора, предусмотрен состав работ по внутренней отделке помещений и монтажу инженерных систем жилого дома.

Согласно п.5.1 договора подрядчик обязан выполнить все работы по отделке и монтажу инженерных систем с надлежащим качеством, в объеме и в сроки, предусмотренные договором и приложением к нему, и сдать объект заказчику в установленный срок в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что заказчик передает подрядчику (номер) (дата), (номер) в течение трех банковских дней после государственной регистрации договора купли-продажи блокированного жилого дома, блок (номер), расположенного на земельном участке по адресу: (адрес) (адрес) - (адрес), (адрес).

(дата) М передала, а Ганебный В.Б. получил по указанному договору в качестве аванса (номер) и (дата) - (номер).

Стороны не отрицают, что все работы по указанному договору подряда выполнены Ганебным В.Б. в предусмотренном договором объёме в (дата), фактически переданы М По качеству и объёму, срокам исполнения работ стороны спора не имеют, но акт приёма - передачи не составлен.

Разрешая спор, суд, ссылаясь на правила ст.431 ГК РФ о толковании договора, обоснованно указал на то, что заключенный между сторонами договор подряда по существу, исходя из содержащихся в нем слов и выражений, не является договором строительного подряда на строительство спорного жилого помещения, как ошибочно полагают ответчики, поскольку предметом договора являются лишь внутренняя отделка и монтаж инженерных систем индивидуального жилого дома, который в виде незаконченного строительством объекта уже принадлежал на праве собственности Г, имеющему разрешение на строительство индивидуального двухэтажного жилого дома (без определения блоков 1 и 2 и на тот момент не двухквартирного), арендующему земельный участок, на котором расположен дом, и уже построившему своими силами стены двух этажей и кровлю.

Из содержания данного договора не следует, что его объектом является строительство жилого дома на указанном земельном участке. В договоре не определены существенные условия договора - ни параметры дома (площадь, этажность, технические характеристики), ни его стоимость в целом, ни стоимость одного квадратного метра, как это предусмотрено ст.ст. 432, 702, 740, 743 ГК РФ, что свидетельствует о незаключённости договора.

Как верно отмечено судом, М не имела никаких прав на пользование земельным участком, разрешения на строительство дома (квартиры), не являлась собственником незавершенного строительством объекта. Приложением (номер) к договору предусмотрен состав работ по внутренней отделке помещений и монтажу инженерных систем жилого дома. Указание на передачу заказчику жилого дома в определённом виде направлено именно на описание результата выполненных работ и не свидетельствует об обязанности Г передать право собственности на дом в целом.

Право собственности на вещь, которая имеет собственника, приобретается на основании сделки об отчуждении имущества, в том числе договора купли-продажи (п.2 ст.218 ГК РФ).

Указание в пунктах 2.2. и 3.5. договора подряда на подготовку пакета документов и последующее заключение договора купли-продажи одного из блоков блокированного жилого дома (в пункте 2.2.- блок (номер), а в пункте 3.5.- блок 2), расположенного на земельном участке по адресу: (адрес), (адрес) кадастровым номером (номер) соответствует намерению сторон в последующем заключить договор купли - продажи спорной квартиры и опровергает доводы М о переходе к ней на основании договора подряда права собственности на квартиру, которая в договоре подряда не определена ни по площади, ни по техническим характеристикам.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Аналогичное правило об обязательной государственной регистрации установлено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как установлено судом, в договоре подряда цена продажи спорной квартиры сторонами не согласована, предварительный договор купли - продажи, по которому стороны обязались бы заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, как это установлено ст.429 ГК РФ, не заключался.

Условиями признания предварительного договора сделкой по купле- продаже является наличие в таком договоре всех существенных условий, предусмотренных законом для договоров купли-продажи, заключаемых в отношении объектов недвижимости. По правилам статей 554 и 555 ГК РФ, в договоре должен быть надлежащим образом описан объект недвижимости (указаны данные, позволяющие однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю в рамках договора), а также согласована цена этого объекта. При отсутствии согласованных сторонами условий по предмету и цене, что имеет место в данном случае, такой договор в силу прямого указания закона считается незаключенным и, соответственно, не может рассматриваться как основание для возникновения у М права собственности на спорный объект.

Поскольку ответчики вселены в спорное жилое помещение в связи с намерением сторон заключить договор купли - продажи данного объекта в последующем, но отказались от заключения такого договора и иных законных прав пользования не имеют, то в силу ст.209 ГК РФ, ч.1 ст. 35 ЖК РФ подлежат выселению по требованию собственника.

Об отказе Г от договора безвозмездного пользования спорным объектом ответчики извещены более чем за один месяц, установленный п.1 ст.699 ГК РФ. То, что после отказа заключить договор купли-продажи, Ганебный В.Б. в (дата) потребовал выселиться из квартиры, ответчики в судебном заседании не отрицали, что освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания данного обстоятельства по правилам ч.2 ст.68 ГПК РФ.

Отсутствие иных жилых помещений у ответчиков, наличие малолетнего ребенка не является основанием для отказа в удовлетворении иска о выселении, тем более, что ответчики, продав двухкомнатную квартиру, находящуюся в их собственности, денежными средствами распорядились по своему усмотрению.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и не могут послужить основанием к отмене постановленного судом решения.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных законом в качестве оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке (ст. 330 ГПК РФ).

Доводы апелляционной жалобы, направленные на иную оценку обстоятельств дела, не влекут отмену судебного акта.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Урайского городского суда от 24 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мухачевой Екатерины Владимировны - без удовлетворения.

Председательствующий судья Иванова И.Е.

Судьи: Цыганков С.Л.

Дука Е.А.