Апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 08 апреля 2013 г. по делу N 33-599

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

Председательствующего: Кочергиной Н.А.

Судей: Арзамасцевой Г.В., Босси Н.А,

При секретаре: Чильманкиной А.А.

Рассмотрела в открытом судебном заседании 08 апреля 2013 года гражданское дело по иску ООО "Областной дом недвижимости" к Ларионовой Е.А. о полном и досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств, по иску Костиковой К.Ю. к Ларионовой Е.А., АКБ "Тамбовкредитпромбанк" (ООО) о признании права собственности, признании договора недействительным и по встречному иску Ларионовой Е.А. к ООО "Областной дом недвижимости", АКБ "Тамбовкредитпромбанк" (ООО) о признании ничтожным договора ипотеки,

по апелляционным жалобам Костиковой К.Ю. и Ларионовой Е.А. на решение Октябрьского районного суда г.Тамбова от 27 ноября 2012 года.

Заслушав доклад судьи Арзамасцевой Г.В., коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ОАО "Тамбовская ипотечная корпорация" (далее ОАО "ТИК") обратилось в суд с иском к Ларионовой Е.А. о расторжении кредитного договора *** от 03.05.2007 года, взыскании с Ларионовой Е.А. задолженности по кредитному договору *** от 03.05.2007 года в размере ***, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество: жилой дом *** общей площадью *** кв.м, земельный участок *** площадью *** кв.м, установив начальную продажную стоимость в размере ***.

В обоснование иска указано, что между АКБ "Тамбовкредитпромбанк" (ОАО) и Ларионовой Е.А. был заключен договор *** от 03.05.2007 года, в соответствии с которым Банк предоставил ей кредит в размере *** сроком на *** месяцев, а Ларионова Е.А. обязалась вернуть сумму кредита и уплатить причитающиеся Банку проценты в указанный срок.

Целевым назначением кредита являлся ремонт жилого помещения - жилого дома, находящегося по адресу: ***, общей площадью *** кв.м. В качестве обеспечения обязательств по кредитному договору между Банком и Ларионовой Е.А. был заключен договор ипотеки *** от 03.05.2007 года, а также на указанное жилое помещение и земельный участок под ним была оформлена закладная, зарегистрированная в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области.

Согласно п.4.4.5 Кредитного договора кредитор вправе передать свои права по закладной другому лицу и передать саму закладную. В соответствии с актом приема-передачи закладных *** от 28.09.2007 года, являющегося Приложением N1 к договору купли-продажи закладных с отсрочкой поставки от 11.09.2006 года, Банк передал ОАО "ТИК" в собственность вышеупомянутую закладную и, как следствие, комплекс прав и обязанностей Банка по данной закладной и Кредитному договору перешел ОАО "ТИК".

С сентября 2007 года Ларионова Е.А. прекратила осуществлять платежи по Кредитному договору.

Определением Октябрьского районного суда г.Тамбова от 06.04.2012 года произведена замена истца в гражданском деле по иску ОАО "Тамбовская ипотечная корпорация" к Ларионовой Е.А. о полном и досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств на его правопреемника ООО "Областной дом недвижимости".

После уточнения исковых требований ООО "Областной дом недвижимости" просили взыскать с Ларионовой Е.А. задолженность по кредитному договору *** от 03.05.2007 года в размере ***; обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом *** общей площадью *** кв.м, установив начальную продажную стоимость в размере ***; земельный участок *** площадью *** кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере *** и по основаниям, изложенным в иске ОАО "Тамбовская ипотечная корпорация". Дополнительно указав, что 23.03.2012 года на основании договора купли-продажи закладных без номера и акта приема-передачи закладных и документов от 23.03.2012 года, являющегося приложением N2 к указанному договору, право собственности на закладную от ОАО "Тамбовская ипотечная корпорация" перешло к ООО "Областной дом недвижимости", о чем 26.03.2012 года Ларионовой Е.А. было направлено уведомление о переходе прав по закладной от имени ОАО "Тамбовская ипотечная корпорация" в соответствии с действующим законодательством. В соответствии с реестром, являющимся приложением N1 к договору купли-продажи закладных от 23.03.2012 года на 01.03.2012 года остаток неисполненных обязательств по основному долгу составляет ***, остаток неисполненных обязательств по процентам составляет ***.

По состоянию на 02.04.2012 года за Ларионовой Е.А. числится задолженность по возврату суммы кредита и уплате причитающихся процентов по кредитному договору в общей сумме ***.

По состоянию с 23.03.2012 года по 02.04.2012 года на суммы задолженностей по основному долгу и по процентам начислена сумма пени согласно кредитному договору в размере *** 25.11.2010 года ОАО "Тамбовская ипотечная корпорация" направило в адрес Ларионовой Е.А. претензию с требованием полного досрочного исполнения обязательств по данному кредитному договору в размере задолженности по возврату суммы кредита и уплате причитающихся процентов по кредитному договору. До настоящего момента данное требование не выполнено, задолженность по кредитному договору не погашена.

Дочь Ларионовой Е.А. - Костикова К.Ю. обратилась в суд с иском к Ларионовой Е.А., АКБ "Тамбовкредитпромбанк" (ООО) о признании недействительным в части договора ипотеки *** от 03.05.2007 года и закладной на жилой дом и земельный участок по адресу: ***; признании права собственности на 1/2 долю жилого дома и 1/2 долю земельного участка, расположенных по названному адресу.

В обоснование иска указала, что 17.10.2001 года Ларионовой Е.А. согласно договору купли-продажи был приобретен жилой дом общей площадью *** кв.м и земельный участок площадью *** кв.м, расположенные по адресу: ***. В указанном домовладении они стали проживать всей семьей. В 2006 году Костикова К.Ю. решила реконструировать дом, осуществить пристройку к дому, возвести мансарду. Между ней и Ларионовой Е.А. существовал договор, согласно которому Костикова К.Ю. все зарабатываемые денежные средства вкладывает в строительство дома, после окончания строительства будет переоформлено право собственности на жилой дом с закреплением за Костиковой К.Ю. 1/2 доли дома и за Ларионовой Е.А. - 1/2 доли. На приобретение стройматериалов Костиковой К.Ю. было затрачено ***, на работы - ***.

Считает, что вклад в реконструкцию дома был значительным, что позволяет просить признания за ней права собственности на 1/2 долю дома и земельного участка.

Когда Костикова К.Ю. обратилась к Ларионовой Е.А. с предложением выполнить соглашение, выяснилось, что это невозможно, так как дом под ипотекой. Полагает, что следует признать недействительными в части договор ипотеки *** от 03.05.2007 года и закладной, поскольку, совершая указанные сделки, Ларионова Е.А. нарушила ее права на указанное имущество. О наличии данных сделок Костикова К.Ю. узнала с момента предъявления иска о реализации заложенного имущества.

Ларионова Е.А. обратилась в суд со встречным иском к ООО "Областной дом недвижимости", АКБ "Тамбовкредитпромбанк" о признании ничтожным договора ипотеки *** от 03.05.2007 года и закладной на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***; признать невозможным обращение взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки *** от 03.05.2007 года. В обоснование указала, что 03.05.2006 года был заключен договор ипотеки ***, по которому был передан в залог жилой дом, расположенный по адресу: ***. Дом обеспечивает исполнение обязательств по кредитному договору *** от 03.05.2007 года, заключенному между ней и АКБ "Кредитпромбанк" (ОАО). Вышеуказанный жилой дом был приобретён задолго до заключения договора ипотеки и не на средства предоставленного ЗАО "Кредитпромбанк" (ОАО) кредита. В данное домовладение в 2002 году вселилась и стала в нём проживать. вся ее семья, состоящая из нее, дочери, Костиковой Ю.Ю., *** года рождения и сына, Ларионова Н.Ю., *** года рождения. Иного жилья, помимо заложенного дома, никто из членов семьи не имел и не имеет ни на момент заключения договора ипотеки, ни на сегодняшний день.

В данном случае, целевым назначением кредита являлся ремонт жилого помещения, но не капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, в связи с чем у ООО "Областной дом недвижимости" отсутствует возможность обращения взыскания на заложенное имущество.

Кроме того, ее сын Ларионов Н.Ю. на момент заключения договора ипотеки, являлся несовершеннолетним и заключение данного договора нарушало права несовершеннолетнего ребёнка, поскольку иным жильём он не был обеспечен. При заключении договора ипотеки *** от 03.05.2006 года согласия органов опеки и попечительства получено не было. В связи с этим считает, что сделка должна быть признана недействительной по мотиву отсутствия согласия органов опеки и попечительства на ее заключение.

Также просит обратить внимание на то, что в доме проживает Ларионова А., *** года рождения, которая является подкидышем. В связи с тем, что она находится под опекой, то по закону должна быть зарегистрирована по месту регистрации опекуна.

Решением Октябрьского районного суда г.Тамбова от 27 ноября 2012 года исковые требования ООО "Областной дом недвижимости" удовлетворены.

С Ларионовой Е.А. в пользу ООО "Областной дом недвижимости" взыскана задолженность по кредитному договору *** от 03.05.2007 года в размере ***, расходы по оплате государственной пошлины в размере ***.

Обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом *** общей площадью *** кв.м с установлением начальной продажной стоимости в размере ***; земельный участок *** площадью *** кв.м с установлением начальной продажной стоимости в размере ***.

Ларионовой Е.А. предоставлена отсрочка реализации заложенного имущества сроком в 6 месяцев.

В удовлетворении исковых требований Костиковой К.Ю. отказано.

Встречный иск Ларионовой Е.А. оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Костикова К.Ю. просит данное решение отменить и вынести новое, которым удовлетворить ее исковые требовании и признать за ней право собственности на 1/2 долю дома, общей площадью *** кв.м, в том числе жилой *** кв.м и на 1/2 долю земельного участка общей площадью *** кв.м, расположенной по адресу ***; признать недействительным в части договор ипотеки *** от 03.05.2007 года и закладной на данный жилой дом и земельный участок, зарегистрированный в УФРС по Тамбовской области за *** от 08.05.2007 года в отношении дома и земельного участка, расположенного по адресу: ***.

В обосновании ссылается на доводы, изложенные в исковом заявлении, а также указывает, что из условий договора между нею и Ларионовой Е.А. от 01.06.2006 года четко усматривается, что данный договор по своей природе является договором на создание общей долевой собственности.

На момент покупки домовладения и земельного участка Ларионовой Е.А. от 17.10.2001 года общая площадь дома составлял *** кв.м и земельный участок площадью *** кв.м.

Однако на момент регистрации домовладения по договору ипотеки *** от 03.05.2007 года его общая площадь уже составляла *** кв.м. Костиковой К.Ю. производилось строительство домовладения до заключения договора ипотеки Ларионовой Е.А. То есть до заключения договора ипотеки, при помощи финансирования именно ею, своими денежными накоплениями, площадь дома была увеличена существенно.

В апелляционной жалобе Ларионова Е.А. просит решение отменить и вынести новое, которым отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Областной дом недвижимости".

Ссылается на нарушения судом процессуальных норм, а именно рассмотрение дела в ее отсутствии.

Будучи извещенной о времени рассмотрения дела в день рассмотрения настоящего дела ею через представителя органа опеки и попечительства было передано заявление об отложении разбирательства дела в виду нахождения ее на стационарном лечении, однако дело было рассмотрено в ее отсутствии, что лишило возможности обратиться к суду с ходатайством о предоставлении ей отсрочки о реализации заложенного имущества на 1 год и дать соответствующие пояснения по предъявленному ею иску.

Далее указывает, что целевым назначением кредита является ремонт жилого помещения - жилого дома, находящегося по адресу: ***.

Данные денежные средства не были использованы на капитальный ремонт жилого дома. Это подтверждается следующим: к материалам дела приобщено два отчета о стоимости дома и земельного участка: первый на момент предоставления кредита, второй на момент вынесения решения. При сравнении можно установить, что дом не изменился, ремонт производился до момента получения денежных средств. Денежные средства, полученные от банка, потрачены на другие цели, что имеет существенное значение при рассмотрении этого дела и ссылаясь на ч1. ст. 78 Закона об ипотеке считает, что обращение на заложенное имущество обращено быть не может.

Кроме того в судебном заседании установлено, что Ларионова Е.А., Ларионов Н.Ю., Костикова К.Ю., Ларионова А.А. зарегистрированы в спорном доме, который является единственным пригодным для постоянного проживания, другого жилого помещения для проживания у них нет.

Считает, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку о нарушении своего права истец узнал в 2007 году после прекращения платежей, однако в суд обратились лишь в мае 2011 года, ссылается что суд незаконно подверг критике ее заявление о применения пропуска срока исковой давности к возникшим правоотношениям.

Проверив материалы дела, выслушав Ларионову Е.А., ее представителя адвоката Гончарову, представителя ООО "Областной дом недвижимости" обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит оставлению без изменения, как постановленное в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами по делу.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно положениям ст. ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 811 ГК РФ при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что 03 мая 2007 года между Акционерным коммерческим банком "Тамбовкредитпромбанк" (ОАО) (далее - Банк, Кредитор), с одной стороны, и Ларионовой Е.А. (далее - Заемщик, Истец по встречному иску), с другой стороны, был заключен кредитный договор *** (далее - кредитный договор).

Согласно указанному кредитному договору Банк предоставил Заемщику кредит в размере *** на срок *** месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, а заемщик обязался вернуть данную сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты в сроки и порядке, определенные кредитным договором (п. 1.1 кредитного договора).

Целевым назначением кредита явился ремонт жилого помещения - жилого дома, находящегося адресу: ***, состоящего из четырех комнат общей площадью *** кв.м, в том числе жилой площадью *** кв.м, этажность 2, с земельным участком, принадлежащих на праве собственности Ларионовой Е.А. (п. 1.2 кредитного договора).

Согласно п. 3.1 кредитного договора процентная ставка за пользование кредитом установлена в размере ***% годовых. Кредитором были исполнены обязательства по кредитному договору перед Заемщиком в полном объеме: кредит в сумме *** был перечислен на счет заемщика, что подтверждается расходным кассовым ордером *** от 08.05.2007 г., находящимся в материалах дела.

03 мая 2007 года в обеспечение исполнения требований по кредитному договору между Банком и Ларионовой Е.А. был заключен договор ипотеки ***,- согласно условиям которого в залог Банку заемщиком был передан жилой дом, состоящий из четырех комнат, общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв.м, этажность 2, кадастровый номер ***, с земельным участком, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под жилой дом, *** кв.м, кадастровый номер ***, находящиеся по адресу: ***.

В соответствии с п. 3.6.2 кредитного договора датой внесения ежемесячного платежа является последний день каждого процентного периода.

Согласно п. 3.3 кредитного договора процентным годом, за который начисляются проценты на оставшуюся сумму кредита, является период времени первого по последнее число каждого календарного месяца, при этом обе даты включительно.

В силу пунктов 4.4.1, 4.4.2 кредитного договора кредитор имеет право Потребовать, полного досрочного исполнения обязательств, а также обратить взыскание на заложенное имущество в случае просрочки выплаты ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней, при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, при неудовлетворении заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления с таким требованием (п. 5 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с п. 5.2 кредитного договора заемщик принял на себя обязательства по уплате неустойки в виде пени в размере ***% от суммы просроченного платежа.

Согласно п.4.4.5 Кредитного договора кредитор вправе передать свои права по закладной другому лицу и передать саму закладную.

В соответствии с актом приема-передачи закладных *** от 28.09.2007г., являющегося Приложением N1 к договору купли-продажи закладных с отсрочкой поставки от 11.09.2006г., Банк передал истцу в собственность вышеупомянутую закладную и, как следствие, комплекс прав и обязанностей Банка по данной закладной и Кредитному договору перешел истцу.

Удовлетворяя исковые требования ООО "Областной дом недвижимости" о взыскании задолженности по кредитному договору, суд правомерно руководствовался ст. ст. 309, 330, 809, 810, 811, 819 ГК РФ, обоснованно исходил из того, что ответчица Ларионова Е.А. свои обязательства по возврату кредита и уплате процентов исполняла ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность.

Из материалов дела следует, что 23.03.2012г. на основании договора купли-продажи закладных б/н и акта приема-передачи закладных и документов от 23.03.2012 г., являющегося приложением N2 к указанному договору, право собственности на закладную от открытого акционерного общества "Тамбовская ипотечная корпорация" перешло к обществу с ограниченной ответственностью "Областной дом недвижимости", о чем 26.03.2012 года (исх. ***) Ларионовой Е.А. было направлено уведомление о" переходе прав по закладной от имени ОАО "Тамбовская ипотечная корпорация" в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с реестром, являющимся приложением N1 к договору купли-продажи закладных от 23.03.2012 г., на 01.03.2012 года остаток неисполненных обязательств по основному долгу составляет ***, остаток неисполненных обязательств по процентам составляет ***. В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 кредитного договора за пользование кредитом начисляются проценты из расчета годовой процентной " ставки в размере ***% годовых, на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно. По состоянию на 02.04.2012 года за Ответчиком числится задолженность по возврату суммы кредита и уплате причитающихся процентов по кредитному договору в общей сумме ***.

В соответствии с пунктом 5.2 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и сроков уплаты начисленных по кредиту процентов ? Заемщик платит Банку неустойку в виде пени в размере ***% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки и ***% от суммы процентов за пользование им за каждый календарный день просрочки.

Таким образом, по состоянию с 23.03.2012 г. по 02 апреля 2012 года на суммы задолженностей по основному долгу и по процентам начислена сумма пени согласно кредитному договору в размере ***. 25 ноября 2010 года ОАО "Тамбовская ипотечная корпорация" направило в адрес Ответчика претензию с требованием полного досрочного исполнения обязательств по данному кредитному договору в размере задолженности по возврату суммы кредита и уплате причитающихся процентов по кредитному договору.

Из материалов дела усматривается, что обязательство по досрочному возврату кредита и уплате начисленных процентов на дату вынесения решения суда ответчиком не исполнено.

В материалах дела истцом представлен расчет задолженности Ларионовой Е.А. по возврату суммы кредита и уплате причитающихся процентов по кредитному договору который составляет в общей сумме ***, из них задолженность по основному долгу по кредитному договору в размере ***; задолженность по процентам в размере ***.

На суммы задолженностей по основному долгу и по процентам начислена сумма пени согласно кредитному договору в размере ***, в том числе: пени по основному долгу ***; пени по процентам за пользование кредитом *** (т.2 л.д. 41,42).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об обоснованности указанных расчетов.

Доводы Ларионовой Е.А. о том, что размер задолженности по договору и размер процентов подлежит корректировке с учетом представленных ею расчетов, по которым общий размер задолженности должен составлять *** являются необоснованными.

В судебное заседание апелляционной инстанции ответчицей представлен расчет общей задолженности по договору займа в размере ***, который подлежит критической оценке, поскольку как установлено судом первой инстанции платежи по договору Ларионовой Е.А. прекращены с сентября 2007 года, тогда как расчет задолженности, представленный ответчицей определен за период с июня 2008 года, объяснить обстоятельства определения задолженности именно с указанного периода Ларионова Е.А. не смогла.

При таких обстоятельствах доводы о незаконности решения в части взыскания денежных средств в пользу истца судебная коллегия признает необоснованными.

Статья 348 ГК РФ предусматривает, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с положениями ст. ст. 3 и 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества требований, в том числе по уплате основного долга, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, неустойки, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 2 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом, при этом, в соответствии с требовании указанной статьи, судом должна быть установлена начальная продажная цена указанного имущества.

Статья 56 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В силу положений ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Исходя из вышеприведенных норм закона, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиками своих обязательств по кредитному договору, истец как залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем обращения взыскания на заложенное имущество и возможности его реализации путем продажи с публичных торгов.

Согласно отчету об определении рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества *** от 11.05.2012 года, составленному оценщиком ООО ***, рыночная стоимость жилого дома, этажность 2, общей площадью *** кв.м, жилой площадью *** кв.м, инв. ***, лит. А. назначение: жилое,, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, составляет ***, рыночная стоимость земельного участка, площадью *** кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, составляет ***.

Таким образом, общая рыночная стоимость указанных выше объектов оценки, принадлежащих на праве собственности ответчику Ларионовой Е. А., составляет ***.

Названный отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества участниками процесса не оспаривался, доказательств, опровергающих данную оценку недвижимого имущества, суду первой и апелляционной инстанции не представлено.

Факт существенного нарушения обязательств по кредитному договору нашел свое подтверждение, задолженность по кредитному договору крайне незначительной по отношению к стоимости заложенного имущества признана быть не может, что исключает возможность отказа в обращении взыскания на предмет залога.

Довод жалобы о рассмотрении дела в отсутствие Ларионовой Е.А. не влечет отмену обжалуемого решения.

Судебная коллегия полагает, что суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, правомерно рассмотрел 27.11.2012 года дело без участия Ларионовой Е.А. ввиду ее надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, что последняя и не оспаривала.

Как следует из материалов дела, в судебное заседание, назначенное на 27.11.2012 года представителем органа опеки и попечительства представлено заявление от Ларионовой Е.А. об отложении рассмотрения дела до ее выздоровления с приложением копии направления на госпитализацию. Обсудив заявленное ходатайство суд первой инстанции признал отсутствие ответчицы неуважительной причиной и счел необходимым рассмотреть дело в ее отсутствие, приводя при этом убедительные основания.

Из материалов дела видно, что ответчица 18 июля 2012 года и 03 сентября 2012 года представляла суду аналогичные ходатайства об отложении разбирательства дела со ссылкой на плохое самочувствие и необходимость лечения в условиях стационара в связи с чем судебные заседания, назначенные на 18 июля 2012 года и 03 сентября 2012 года были отложены по указанным причинам.

Между тем, из сведений Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения здравоохранения ***, где ответчица находится на учете по месту жительства, Ларионова Е.А. от обследования и стационарного лечения отказывалась, на плановую госпитализацию не поступала, контакта с врачами не осуществляла (л.д.34. т.3).

Кроме того, как следует из копии выписки из истории болезни ***, Ларионова Е.А. находилась на лечении в период с 27.11.2012 года по 10.12.2012 года в условиях дневного стационара Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения здравоохранения ***, сведений о невозможности участия в судебном заседании 27.11.2012 года Ларионова Е.А. не представила.

Доводы жалобы о том, что вследствие ее отсутствия в судебном заседании она не имела возможности обратиться к суду с ходатайством о предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества сроком на 1 год, перерасчете взыскиваемой суммы, а так же применении к возникшим правоотношениям положений п.1 ст. 78 Закона "Об ипотеке" судебной коллегий признаются несостоятельными.

Как следует из материалов дела, указанные ходатайства неоднократно заявлялись ответчицей и в оспариваемом решении им дана соответствующая оценка.

По смыслу п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" целью предоставления отсрочки реализации заложенного имущества является предоставление возможности должнику в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворить требование кредитора, обеспеченного ипотекой, в том объеме, который имеет место к моменту удовлетворения данного требования.

Реализация данного правомочия не может нарушать закрепленный в законе баланс интересов залогодержателя и залогодателя.

Принимая во внимание, что ответчица допускала просрочку и не производила установленные договором платежи по кредитному договору с сентября 2007 года (спустя 4 месяца после заключения договора), не предприняла каких-либо действий по частичному погашению задолженности после обращения истца с иском в суд, а также учитывая, что Ларионовой Е.А. не представлено доказательств того, что она сможет погасить задолженность по кредитному договору в течение года, предоставление отсрочки реализации заложенного имущества сроком на 1 год существенно нарушает права и законные интересы взыскателя.

Утверждения ответчицы о том, что жилое помещение, находящееся в залоге, используется для проживания ответчицы и членов ее семьи, судебная коллегия полагает необоснованной, поскольку, заключая кредитный договор с ипотекой (залогом недвижимости) имеющегося жилого помещения в силу закона, стороны исходили из возможности обращения взыскания на заложенное имущество в случае ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно разрешен вопрос о применении срока исковой давности к заявленным требованиям, основанием к отмене решения также не являются, поскольку в соответствии с п.2 ст.200, ст. 207 ГК РФ, течение срока исковой давности по обязательствам с определенным сроком исполнения начинается по окончании срока исполнения.

Таким образом, срок исковой давности начинает течь по окончании срока исполнения обязательства, то есть с 03.05.2022 года и не истек на момент предъявления иска.

Более того, согласно положениям п.1 ч.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Поскольку до настоящего времени обеспеченные залогом обязательства, возникшие вследствие заключенного кредитного договора, не прекращены, срок для защиты нарушенного права истца для предъявления требований о получении удовлетворения за счет заложенного имущества не истек.

Доводы Ларионовой Е.А. по встречному иску о том, что в доме на момент заключения договора ипотеки был зарегистрирован несовершеннолетний сын Ларионов Н.,а в случае обращения взыскания на имущество будут нарушены его права пользования жилым помещением, также обоснованно признаны несостоятельными, поскольку обращение взыскания на заложенное жилое помещение возможно в силу ч.1 ст.78 Закона ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Дополнительно судебная коллегия учитывает, что пункт 3 ст.77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" действительно предусматривает получение согласия органа опеки и попечительства при оформлении ипотеки квартир или жилого дома, в котором проживают несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, однако данная норма права к спорным правоотношениям не применима.

При этом судебная коллегия отмечает, что в соответствии с семейным законодательством именно на родителей была возложена обязанность действовать в интересе детей, как при заключении договоров о предоставлении кредита и о залоге недвижимого имущества, так и в последующем.

Ларионова Е.А. в силу Закона является единственным лицом, которая должна была предусмотреть все возможные последствия своих собственных действий для детей, и переложение такой обязанности на государственные органы при наличии живых родителей, не лишенных и не ограниченных в родительских права, не возможно.

Не может быть положен в основание для отмены постановленного решения и довод апелляционной жалобы Ларионовой Е.А. о том, что суд был не вправе обратить взыскание на заложенное имущество, поскольку целевым назначением кредита являлся ремонт жилого помещения, а в силу ч.1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости) обращение на взыскание допустимо в случае что жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона с целью проведения капитального ремонта или возведения иных неотделимых улучшений, что в конкретно рассматриваемом случае не наступило, капитальный ремонт в доме не произведен, неотделимых улучшений в доме выполнено не было.

В силу пункта 1 статьи 78 Закона обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Из буквального толкования данной нормы не следует, что если жилой дом или квартира заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на иные, чем указано в статье 78 цели, то это обстоятельство освобождает указанное имущество от обращения взыскания на него.

Таким образом, спорное имущество является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Следовательно, в спорных отношениях не применяется правило части 1 статьи 446 ГПК РФ (о чем так же ссылалась в жалобе Ларионова Е.А. ) о необращении взыскания на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), являющееся для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Следует согласиться и с выводом районного суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований дочери ответчицы - Костиковой К.Ю. о признании недействительным в части договора ипотеки *** от 03.05.2007г. и закладной на жилой дом и земельный участок по адресу: ***; признании права собственности на 1/2 долю жилого дома и 1/2 долю земельного участка, расположенных по названному адресу.

Из представленного Костиковой К.Ю. договора от 01.06.2006г. следует, что последняя взяла на себя обязательство на собственные денежные средства в сумме *** произвести работы по перестройке жилого дома ***, и оплату стройматериалов и работ по договору подряда на сумму ***, а Ларионова Е.А. встречно обязалась по окончании указанной работы оформить на нее право собственности на 1/2 доли спорного жилого дома.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, установив, что заключенное между сторонами соглашение обладает признаками предварительного договора, обоснованно пришел к выводу о его заключении в нарушении норм гражданского законодательства - в договоре не указаны существенные условия, на которых будет заключаться в будущем договор о передаче жилого дома (дарение, купля-продажа, цена), а также отсутствует указание на срок заключения основного договора по передаче жилого дома.

Кроме того, судом обоснованно в оспариваемом решении приведена ссылка на положения ст. 12 Закона об ипотеке, согласно которой при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки. Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Ларионовой Е.А. на момент заключения указанного договора ипотеки не был предупрежден Залогодержатель о возможных притязаниях на право собственности со стороны Костиковой К.Ю., следовательно, Залогодержатель имеет законное право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым суд дал надлежащую оценку, с этой оценкой судебная коллегия согласна.

Нарушение норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Руководствуясь статьей 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 27 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Ларионовой Е.А., Костиковой К.Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: