Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 18 апреля 2013 г. по делу N 33-804

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Дорохина О.М.,

судей Быковой Н.В., Крыловой Э.Ю.,

при секретаре Маклиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Оганесяна Г.А. по доверенности Ореховой Е.А. на решение Ленинского районного суда Тульской области от 17 декабря 2012 года по иску Оганесяна Г.А. к Касьянову В.Ю. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание и по иску Точилина П.В. к Касьянову В.Ю. о признании недействительной сделки купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании зарегистрировать переход права собственности.

Заслушав доклад судьи Крыловой Э.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Точилин П.В. обратился в суд с иском к Касьянову В.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания (ремонтно-механические мастерские), назначение: объекты нежилого назначения, 2-этажный, общей площадью 1529,4 кв.м., литеры У, У1, у, расположенное по адресу: Тульская область, Ленинский район, "адрес", заключенного 28 февраля 2012 года между Касьяновым В.Ю. и Оганесяном Г.А., просил применить последствия недействительности ничтожной сделки, а также обязать Управление Росреестра по Тульской области зарегистрировать переход права собственности к нему по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20 января 2012 года, заключенному между Точилиным П.В. и Касьяновым В.Ю.

В обоснование заявленных требований указал, что 20 января 2012 года заключил с Касьяновым В.Ю. договор купли-продажи недвижимого имущества - вышеуказанного нежилого здания, и в соответствии с условиями договора оплатил " ... " руб., в связи с чем, Касьяновым В.Ю. была составлена расписка. Также ими был подписан акт приема-передачи указанного объекта, по условиям которого он принял в собственность указанное недвижимое имущество. Считает, что в связи с оплатой и передачей имущества, договор купли-продажи является заключенным, государственной регистрации не подлежит. Однако, указанные обстоятельства не являлись препятствием для владения и использования им переданным имуществом, он организовал перевозку мусора с указанного объекта недвижимости.

28 февраля 2012 года Касьянов В.Ю. заключил сделку по повторной продаже того же объекта с Оганесяном Г.А., которая, по его мнению, является ничтожной, в связи с чем просит применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В производстве Кимовского городского суда Тульской области находилось дело по иску Оганесяна Г.А. к Касьянову В.Ю. о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на тот же объект недвижимости - нежилое здание (ремонтно-механические мастерские), расположенное по адресу: Тульская область, Ленинский район, "адрес". Данное дело поступило из Тульского областного суда в Ленинский районный суд Тульской области 15 ноября 2012 года после отмены решения суда.

Оганесян Г.А. свои исковые требования мотивировал тем, что он является покупателем вышеуказанного недвижимого имущества - нежилого здания на основании договора купли-продажи от 28 февраля 2012 года. В этот же день им были оплачены денежные средства в размере " ... " руб. и сданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области на государственную регистрацию перехода права собственности. 26 марта 2012 года на основании заявления Касьянова В.Ю. государственная регистрация перехода права собственности приостановлена на основании абз.1, п.3, ст.19 Федерального закона N122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним", 18 мая 2012 года государственная регистрация приостановлена на основании абз.2 п.3 ст. 19, п.4 ст. 20 указанного выше ФЗ на один месяц - до 18 июня 2012 года, а 18 июня 2012 года в государственной регистрации перехода права собственности ему было отказано, в связи с чем он обратился в суд. Считает, что поскольку он владеет указанным недвижимым имуществом, что подтверждается письмом из ООО " П", переход права собственности должен быть зарегистрирован за ним.

Определением Ленинского районного суда Тульской области от 23 ноября 2012 года гражданское дело по иску Оганесяна Г.А. к Касьянову В.Ю. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание и гражданское дело по иску Точилина П.В. к Касьянову В.Ю. о признании недействительной сделки купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании зарегистрировать переход права собственности, объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Истец Оганесян Г.А. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Оганесяна Г.А. по доверенности Орехова Е.А. исковые требования Оганесяна Г.А. поддержала в полном объеме, по основаниям приведенным в иске. В удовлетворении исковых требований Точилина П.В. просила отказать за необоснованностью.

Истец Точилин П.В. в судебном заседании свои исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения, аналогичные указанным в исковом заявлении. В удовлетворении исковых требований Оганесяна Г.А. просил отказать, считая их необоснованными. Дополнительно пояснил, что факт владения и использования им спорного недвижимого имущества подтверждается организацией им перевозки по вывозу мусора с указанного объекта недвижимости, а также договором с ЗАО " О" от 03.02.2012 года на проведение оценки указанного недвижимого объекта, договором с ООО " А" от 10.02.2012 года на поиск покупателя на спорный объект недвижимости, заявкой из ООО " А", письмом из ООО " А", а также нотариально удостоверенными протоколами осмотра доказательств.

Представитель Точилина П.В. по доверенности Князев Е.А. исковые требования Точилина П.В. поддержал в полном объеме, просил отказать в удовлетворении исковых требований Оганесяна Г.А.

Ответчик Касьянов В.Ю. просил отказать в удовлетворении исковых требований Оганесяна Г.А., исковые требования Точилина П.В. просил удовлетворить. Пояснил, что заключенный с Оганесяном Г.А. договор купли-продажи по сути является договором займа, с залогом в виде спорного недвижимого имущества. По его мнению, единственным собственником недвижимого имущества является Точилин П.В. Заключение повторного договора купли-продажи с Оганесяном Г.А. произошло по его добросовестному заблуждению. Он неоднократно предлагал Оганесяну Г.А. возвратить денежные средства полученные им по договору в полном объеме, однако тот отказывался.

Управление Росреестра по Тульской области, привлеченное по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора участие своего представителя в суде не обеспечило, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом. Названным участником процесса представлено суду письмо, из которого следует, что кредитным комитетом дополнительного офиса N от 06.07.2012 года принято положительное решение о замене залогового обеспечения по договору о возобновляемой кредитной линии N от 19.03.2012 года, поскольку договор ипотеки N от 19.03.2012 года, заключенный между Тульским отделением ОАО " С" и Касьяновым В.Ю. прекратил свое действие в связи с заменой залога. Против снятия обременения Тульское ОСБ N ОАО " С" не возражает.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Решением Ленинского районного суда Тульской области от 17 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований Оганесяна Г.А. отказано.

Исковые требования Точилина П.В. удовлетворены частично.

Судом постановлено: признать сделку купли-продажи от 28.02.2012 года, заключенную между Касьяновым В.Ю. и Оганесяном Г.А., недействительной ввиду ничтожности, применив последствия недействительности ничтожной сделки, обязать Касьянова В.Ю. возвратить Оганесяну Г.А. денежные средства в размере " ... " по сделке купли-продажи от 28 февраля 2012 года.

В удовлетворении исковых требований об обязании Управление Росреестра по Тульской области зарегистрировать переход права собственности к Точилину П.В. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.01.2012 года, заключенному между Точилиным П.В. и Касьяновым В.Ю., отказать.

После вступления решения суда в законную силу снять арест, наложенный определением Ленинского районного суда Тульской области от 12 сентября 2012 года с объекта недвижимости - нежилого здания (ремонтно-механические мастерские), назначение: объекты нежилого назначения, 2-этажный, общей площадью 1529,4 кв.м., литеры У, У1, у, кадастровый номер: N, расположенное по адресу: Тульская область, Ленинский район, "адрес".

В апелляционной жалобе представитель Оганесяна Г.А. по доверенности Орехова Е.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное в нарушение норм материального и процессуального права, ссылается на то, что выводы суда не основаны на фактических обстоятельствах дела. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что Оганесян Г.А. владеет и пользуется спорным недвижимым имуществом на законных основаниях. Доказательства, подтверждающие факт владения спорным недвижимым имуществом Точилиным П.В., являются подложными. Ходатайство о назначении химико-технологичекой экспертизы определения давности изготовления данных документов судом не было рассмотрено.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Точилина П.В. по доверенности Князев Е.А. указывает на законность и обоснованность решения Ленинского районного суда Тульской области от 17 декабря 2012 года. Ссылается на ст. 398 ГК РФ, п. 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав", из которых следует, что обязательства между Точилиным П.В. и Касьяновым В.Ю., как возникшие ранее обязательств между Оганесяном Г.А. и Касьяновым В.Ю. по поводу купли-продажи спорного недвижимого имущества, имеют преимущественное значение.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения Аганесяна Г.А., его представителя по доверенности Ореховой Е.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения Точилина П.В., его представителя по доверенности Князев Е.А. и Касьянова В.Ю., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, п. 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Аналогичная возможность предусмотрена пунктом 3 ст. 551 ГК РФ для случаев уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Как следует из п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с п. 61 Постановления, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Из материалов дела следует, что Касьянов В.Ю. на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ является собственником недвижимого имущества - нежилого здания (ремонтно-механические мастерские), назначение: объекты нежилого назначения, 2-этажный, общей площадью 1529,4 кв.м., литеры У, У1, у, кадастровый номер: N, расположенное по адресу: Тульская область, Ленинский район, "адрес".

20 января 2012 года Точилин П.В. приобрел вышеуказанное недвижимое имущество у Касьянова В.Ю., заключив договор купли-продажи. В этот же день между сторонами был подписан акт приема-передачи указанного объекта и Точилин П.В. оплатил Касьянову В.Ю. по договору денежные средства в сумме " ... "

28 февраля 2012 года Касьянов В.Ю. осуществил повторную продажу данного недвижимого имущества, заключив договор купли-продажи с Оганесяном Г.А., в соответствии с которым Касьянов В.Ю. получил денежные средства от Оганесяна Г.А. в размере " ... ", а также передал объект недвижимости.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Передача объекта недвижимого имущества по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования данным объектом.

В качестве обоснования факта владения и использования спорного недвижимого имущества - нежилого здания (ремонтно-механические мастерские) Точилин П.В. ссылается на следующие доказательства.

24.01.2012 года им был заключен договор N об организации перевозок грузов автомобильным транспортом с Д.Ю.В., в соответствии с которым производился вывоз мусора из спорного нежилого здания, данные обстоятельства также подтверждаются показаниями свидетелей Д.Ю.В. и водителем М.И.В., данными в суде первой инстанции.

Точилиным П.В. также был заключен договор на проведение оценки от 3 февраля 2012 года с ЗАО " О" N нежилого здания (ремонтно-механические мастерские), назначение: объекты нежилого назначения, 2-этажный, общей площадью 1529,4 кв.м., литеры У, У1, у, кадастровый номер: N, расположенное по адресу: Тульская область, Ленинский район, "адрес". Определена рыночная стоимость объекта недвижимости N от 9 февраля 2012 года.

10.02.2012 года Точилиным П.В. заключен договор на поиск покупателя на вышеуказанный объект недвижимости с ООО " А" N и предоставлен отчет об оценки.

В подтверждение факта использования и владения спорным недвижимым имуществом Оганесян Г.А. ссылается на то, что у него имеются ключи от замка входной двери здания.

Из сообщения ООО " П" следует, что спорное здание 18.08.2011 года было продано Касьянову В.Ю., который 28.02.2012 года заключил договор купли-продажи данного нежилого здания с Оганесяном В.Ю. В феврале 2012 года Оганесян Г.А. представил копию договора купли-продажи руководству ООО " П", на территории которого и расположен спорный объект недвижимости, для беспрепятственного прохода через проходную предприятия. Сведений о том, что владельцем нежилого здания является Точилин П.В. в ООО " П" не поступало.

Допрошенный в суд первой инстанции свидетель Ц.А.И., являющийся техническим директором ООО " П" подтвердил, что один комплект ключей от склада передал Оганесяну Г.А., который приезжал на территорию предприятия и показал договор купли-продажи спорного здания.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Точилина П.В. в части признания сделки купли-продажи от 28.02.2012 года, заключенной между Касьяновым В.Ю. и Оганесяном Г.А., ничтожной; применении последствий недействительности ничтожной сделки; обязании Касьянова В.Ю. возвратить Оганесяну Г.А. денежные средства в размере " ... " по сделке купли-продажи от 28.02.2012 года, суд правильно сослался на положения ст.ст. 166, 167, 398 ГК РФ, учел также разъяснения Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного Суда РФ, содержащиеся в абзаце 7 пункта 61 совместного Постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и пришел к обоснованному выводу о том, что спорным недвижимым имуществом владели и пользовались как Точилин П.А., так и Оганесян Г.А., при этом обязательства между Точилиным П.В. и Касьяновым В.Ю., вытекающие из договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от 20 января 2012 года возникли ранее обязательств между Оганесяном Г.А. и Касьяновым В.Ю., возникших только из договора от 28 февраля 2012 года. Государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект ни к истицу, ни к ответчику не была осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.

Из анализа заключенного между Точилиным П.А. и Оганесяном Г.А. договора купли-продажи от 20 января 2012 года следует, что сделка считается заключенной с момента ее подписания сторонами и является действительной сделкой, то есть права и обязанности по договору возникли сразу после его заключения.

Также суд правомерно указал на отсутствие доказательств, подтверждающих уклонение Касьянова В.Ю. от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект к Точилину П.В., в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Точилина П.В. в части обязания Управления Росреестра по Тульской области осуществить регистрацию перехода права собственности на спорный объект.

При установлении вышеуказанных обстоятельств, суд обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Оганесяна Г.А. о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

Довод апелляционной жалобы, о том, что судом не было рассмотрено ходатайство о назначении химико-технологичекой экспертизы определения давности изготовления документов, на которых Точилин П.В. основывает свои требования, не может служить основанием к отмене решения, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ доказательства представляются сторонами. Однако, ни ответчиком ни его представителем не заявлялось в суде первой инстанции ходатайство о назначении судебной химико-технологичекой экспертизы.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию истца, выраженную им в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда Тульской области от 17 декабря 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Оганесяна Г.А. по доверенности Ореховой Е.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи