Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 февраля 2013 г. по делу N 33-2653/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Алексеенко О.В.

судей Пономаревой Л.Х. Портянова А.Г.

при секретаре Филипповой М.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.З.И. апелляционному представлению помощника прокурора ... Республики Башкортостан - Л.И.А. на решение Абзелиловского районного суда Республики Башкортостан от 26 ноября 2012 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска С.З.И. к Н.Д.Н. о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры ... в редакции, утвержденной предварительным соглашением от ... года отказать.

Выселить С.З.И. и члена ее семьи А.И. из квартиры ... без предоставления другого жилого помещения, чем удовлетворить исковые требования Нурлыгаяновой Д. Н..

Взыскать с С.З.И. в пользу Н.Д.Н. возврат государственной пошлины 200 руб.

Заслушав доклад судьи Портянова А.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

С.З.И. обратилась в суд с иском к Н.Д.Н. о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры ... в редакции, утвержденной предварительным соглашением от ... года.

Заявленные требования С.З.И. мотивировала тем, что ... года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры с общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., расположенной по адресу: ... Согласно п. N ... предварительного соглашения от ... года стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры после оформления необходимых справок и документов, полного погашения займа, полученного на приобретение указанной квартиры не позднее ... года. Цена договора составила ... рублей. Истец С.З.И. обязательства по внесению задатка в сумме ... руб. выполнила, что подтверждается соглашением о задатке от ... года. Кроме того, истец оплачивает ежемесячные платежи в размере ...

Н.Д.Н. обратилась в суд с иском к С.З.И. о расторжении предварительного договора купли-продажи от ... года, выселении С.З.И. из квартиры, расположенной по адресу: ...

Свои требования Н.Д.Н. мотивировала тем, что ... года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью ... кв.м., с жилой площадью ... кв.м., расположенной по адресу: ...

Согласно п. N ... предварительного соглашения от ... года стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры после оформления необходимых справок и документов, полного погашения займа, полученного на приобретение указанной квартиры не позднее ... года. Цена договора составила ... рублей. Ответчик С.З.И. внесла задаток в сумме ... руб. После погашения займа, а именно ... руб. С оплачивала бы истцу проценты по договору займа N ... от ... года с ЗАО ... в размере ... руб. ежемесячно. В данную квартиру С.З.И. заселилась в ... года, однако, условия, предусмотренные п. N ... предварительного договора не соблюдала, своевременно не вносила платежи. ЗАО ... направляло в адрес истца требования о погашении задолженности. Кроме того, образовалась задолженность по коммунальным платежам. На просьбу расторгнуть договор отвечает отказом, либо избегает встреч, не отвечает на звонки.

В дальнейшем, Н.Д.Н. уточнила исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, помимо ранее заявленных исковых требований просила суд также выселить из указанной квартиры члена семьи С.З.И. - А.И.

Определением Абзелиловского районного суда РБ от 01 ноября 2012 года гражданские дела были объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

Определением Абзелиловского районного суда РБ от 14 ноября 2012 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен А.И.

Определением Абзелиловского районного суда РБ от 14 ноября 2012 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Акционерный банк ... (ОАО), нотариус нотариального округа ... Э.Р.Р.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе С.З.И. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. В частности, указывает, что исковое заявление Н.Д.Н. не соответствует требованиям п.4 и 5 ст.131 ГПК РФ, поскольку в исковом заявлении указаны два самостоятельных требования, кроме того, в исковом заявлении не указано, судом не добыто, в чем конкретно нарушено право Н.Д.Н.

Кроме того, суд не применил последствия расторжения предварительного договора и не принял решение о возврате ей уплаченной суммы, тем самым не восстановил нарушенное право С.З.И., не применил положения ч.2 ст.167 ГК РФ.

В апелляционном представлении помощника прокурора ... РБ - Л. ставится вопрос об отмене решения суда в связи с нарушением норм материального и процессуального права. В частности, суд выселил С.З.И. и члена ее семьи А.И. из ... , без учета требований ст. 453 ГК РФ, определяющей последствия изменения и расторжения договора, при этом вопросы восстановления исходных прав С.З.И. и Н.Д.Н. при отказе в заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества и выселении, рассмотрены не были.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения настоящего дела судом апелляционной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Акционерного банка ... (ОАО) - А.Р.Ф. полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного решения, как постановленного с учетом фактических обстоятельств дела и требований действующего законодательства.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска С.З.И.., суд обоснованно исходил из того, что отсутствуют основания для понуждения заключения основного договора.

Судебная коллегия считает необходимым согласиться с указанными выводами суда.

Как следует из материалов гражданского дела и правильно установлено судом, ... года между ЗАО ... и Н.Д.Н. был заключен договор целевого займа в размере ... руб. на приобретение квартиры ... по цене ... под ... процентов годовых на срок 180 месяцев (15 лет).

Пунктом N ... данного договора предусмотрена ипотека квартиры в силу закона, которая согласно закладной зарегистрирована в Управлении Росреестра по РБ ... года под N ...

В данную закладную внесены данные о смене владельца закладной ЗАО ... на ЗАО "Акционерный банк ... на основании договора купли-продажи от ... года.

... года между продавцом Н.Д.Н. и покупателем С.З.И. был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры ... кадастровый номер N ...

В соответствии с пунктом 1 данного предварительного договора Н.Д.Н. обязалась передать С.З.И. данную квартиру после оформления необходимых справок и документов, после полного погашения целевого займа, полученного на приобретение этой квартиры и заключения основного договора купли-продажи.

Из п.3 данного договора следует, что договор купли-продажи квартиры будет заключен после оформления необходимых справок и документов, полного погашения займа, полученного на приобретение этой квартиры и не позднее ... года. При этом квартира будет продана покупателю за ... руб., из которых ... покупатель оплачивает в качестве задатка при подписании соглашения о задатке, ... руб. покупатель оплачивает продавцу с учетом процентов по договору займа от ... года, заключенного Н.Д.Н. с ЗАО ... в размере ... ежемесячно не позднее последнего числа каждого месяца. Выплата продавцу покупателем ежемесячных платежей в размере ... прекращается с момента заключения основного договора купли-продажи.

Пунктом 6 данного предварительного договора предусмотрено, что покупателю известно о том, что указанная квартира приобретена продавцом на заемные средства по договору целевого займа, заключенного ... года на срок 180 месяцев. Сумма целевого займа на момент заключения настоящего договора не погашена и остаток основного долга по кредиту составляет ...

Предварительный договор удостоверен нотариусом нотариального округа ... Э.Р.Р.

... года между Н.Д.Н. и С.З.И. заключен договор задатка на сумму ... в обеспечение исполнения предстоящего договора купли-продажи квартиры ...

Истцом С.З.И. суду были представлены квитанции за период с ... года, из которых следует, что она оплачивала ЗАО ... различные суммы в счет погашения кредитной задолженности по договору от ... года от имени Н.Д.Н.

Представитель ответчика Н.Д.Н. - Т в суде первой инстанции не оспаривала факт того, что по находящимся у С.З.И. квитанциям платежи по целевому займу производились С.З.И.

Как правильно установлено судом, сторонами не оспаривалось, что в предусмотренный предварительным договором срок - до ... года основной договор купли-продажи спорной квартиры между сторонами заключен не был, договор займа перед банком не погашен, квартира обременена ипотекой до настоящего времени, банк согласия на продажу предмета залога - квартиры не давал.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст.37 ФЗ от 16.07.1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Согласно ст. 39 данного закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Так как, до настоящего времени, в том числе по состоянию на ... года целевой заем от ... года не погашен, сумма долга на ... года составляет ... обременение квартиры залогом не отменено, суд пришел к правильному выводу о том, что основной договор не может быть заключен сторонами, поскольку в противном случае это повлечет ничтожность договора.

Кроме того, в соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Суду не было представлено доказательств того, что до ... года кто - либо из сторон предварительного договора направил другой стороне предложение заключить основной договор.

В силу ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация имеет заявительный характер и зависит от воли определенных лиц. Так как госрегистрация права собственности на квартиру не являлась событием, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ), то стороны были обязаны заключить основной договор в соответствии со ст. 429 ГК РФ в в срок установленный договором, т.е. до ... года, но учитывая, что это сторонами сделано не было, обязательства сторон по указанному договору прекращены с ... года в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ.

С учетом изложенного, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований С.З.И. о понуждении Н.Д.Н. заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором от ... года.

Судебная коллегия, также соглашается с выводами суда о необходимости удовлетворить требования Н.Д.Н. о выселении из принадлежащей ей квартиры С и А.И. без предоставления другого жилого помещения.

Защита жилищных прав, являющихся по сути гражданскими правами, осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. Одним из способов защиты жилищных прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права. Конкретные формы восстановления нарушенных прав зависят от характера прав и его нарушения. Так, в целях восстановления нарушенного жилищного права лица из принадлежащего ему жилого помещения подлежат выселению лица, незаконно занимающие его.

Судебная защита нарушенных жилищных прав, являясь принципом жилищного права, одновременно опирается на конституционный принцип, в соответствии с которым каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст. 46 Конституции РФ).

Согласно ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В соответствии со ст.ст. 301, 304 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку С.З.И. и А.И. не являются членам семьи Н.Д.Н. доказательств того, что они были вселены в спорное помещение на законных основаниях и вправе занимать указанное жилище в материалах дела не содержится и судом не добыто, суд обоснованно пришел к выводу о выселении указанных лиц из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.

Судом сделано суждение о недействительности (ничтожности) предварительного договора от ... года, заключенного между сторонами, в виду того, что он противоречит статье 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в виду отсутствия согласия залогодержателя.

Данное суждение является ошибочным, поскольку по предварительному договору стороны принимают на себя обязанность заключить основной договор в будущем, данный договор свидетельствует только о намерениях сторон и не является договором об отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Вместе с тем 6. ст.330 ГПК РФ, правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Поскольку суд правильно отказал в удовлетворении требований С.З.И. в удовлетворении о понуждении заключить основной договор в виду отсутствия оснований для этого, а также с учетом того, что обязательства сторон по указанному договору прекращены с ... года в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости оставить решение суда без изменения.

Доводы апелляционной жалобы С.З.И. о том, что суд не применил последствия расторжения предварительного договора и не принял решение о возврате ей уплаченной суммы, тем самым не восстановил нарушенное право С.З.И. не применил положения ч.2 ст.167 ГК РФ, не являются основанием для отмены судебного решения, поскольку это не лишает ее право обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями.

Остальные доводы, изложенные в апелляционной жалобе С.З.И. апелляционном представлении помощника прокурора ... Л не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену.

Судебная коллегия считает, что нарушений норм материального и процессуального законодательства, влекущих отмену судебного постановления, судом при рассмотрении дела не было допущено, в связи с чем обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба С.З.И. и представление прокурора - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Абзелиловского районного суда Республики Башкортостан от 26 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.З.И. апелляционное представление помощника прокурора ... Республики Башкортостан - Л. - без удовлетворения.

Председательствующий О.В.Алексеенко

Судьи Л.Х.Пономарева

А.Г.Портянов

Справка: судья А.В.Ф.