Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 24 января 2013 г. по делу N 33-4074/12

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе председательствующего Августиной И.Д., судей Устаевой Н.Х., Абдуллаева М.К.

при секретаре Магомедовой З.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гасанова Г. М. к ОАО "Ремонтно-монтажный завод", ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора ипотеки N- N от "дата" по апелляционной жалобе заместителя управляющего Дагестанским отделением Сберанка России Х.Н. Мусаева на решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 01 октября 2012года, которым постановлено:

"Иск Гасанова Г. М. удовлетворить.

Признать договор ипотеки N- N заключённый "дата" между ОАО "Сбербанк России" и ОАО "Ремонтно-монтажный завод" недействительным".

Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Дагестан Устаевой Н.Х.., объяснения представителя по доверенности Сбербанка России Азиева К.М., просившего решение суда отменить в части, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гасанов Г.М. обратился в суд с иском к ОАО "Ремонтно-монтажный завод", ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора ипотеки N- N от "дата", указав на то, что согласно свидетельству о регистрации права собственности N он является собственником земельного участка 0,2335га, с кадастровым номером ".", расположенного по адресу: г.Махачкала, пос.Степной, ул. Промшоссе, ".". Ответчик ОАО "Ремонтно-монтажный завод" по договору ипотеки N- N от "дата" передал соответчику ОАО "Сбербанк России" в залог, в том числе вышеуказанный земельный участок. Указанной сделкой ипотеки нарушены его права собственника.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе заместитель управляющего Дагестанским отделением Сбербанка России Х.Н. Мусаев просит решение суда отменить и рассмотреть дело по существу.

При этом ссылается на следующее.

"дата" между открытым акционерным обществом "Сбербанк России" в лице Дагестанского отделения N и Обществом с ограниченной ответственностью "офис-Альянс" был заключен договор N об открытии не возобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме "." рублей "."., на срок по 10 августа 2016 года и уплатой банку процентов за пользование кредитом и другие платежи в размере и в сроки на условиях договора.

В счет обеспечения обязательств ООО "Офис-Альянс" по кредиту перед Дагестанским отделением N Сбербанка России предлагалось недвижимое имущество собственником которого является ОАО "Ремонтно - монтажный завод":

1.Земельный участок. Площадь: 8982,17 кв.м., Категория земель: земли населенных пунктов-ремонтно - монтажный завод, принадлежащий на праве собственности ОАО "Ремонтно -монтажный завод" (договор залога третьего лица), расположенный по адресу: Республика Дагестан, г.Махачкала, "адрес", бывшая территория хлебозавода N.

Право собственности на земельный участок подтверждена свидетельством о государственной регистрации права серии N N, выданное УФСГРКиК по РД "дата" кадастровый (или условный) номер N.

Представлены документы основания: договор купли-продажи (купчая) земельного участка находящегося в государственной собственности "адрес" от "дата" и передаточный акт от "дата"

Представлен кадастровый паспорт земельного участка от "дата" N.

2.Нежилые помещения: 1.Сварочный цех. Площадь: 345 кв.м., здание центрального склада. Площадь: 319 кв.м., кузнечный цех. Площадь: 1464 кв.м. расположенные на вышеуказанном земельном участке.

Вышеуказанное недвижимое имущество на момент оформления кредита не было обременено третьими лицами, что подтверждалось выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N N, N от "дата"

Залогодателем по передаваемому в залог имуществу являлось ОАО "Ремонтно -монтажный завод". Между ОАО "Ремонтно-монтажный завод" и ОАО "Сбербанк России" заключен договор об ипотеке N- N от "дата", зарегистрированный в УФГСКиК по РД.

28 августа 2012г. Гасанов Г.М. обратился с иском к ОАО "Ремонтно-монтажный завод" и ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора ипотеки N- N от "дата"

В обоснование своих требований истец заявил, что Постановлением главы Администрации г.Махачкалы N от "дата" из землепользования ОАО "Ремонтно-монтажный завод" изъят земельный участок площадью 2335кв.м. расположенный по адресу: РД, г.Махачкала, ул.Промшоссе, "." и передан истцу.

Истец представил в суд решения Ленинского районного суда от 24 декабря 2009г. и от 20 июня 2011г., по первому решению обязали ОАО "Ремонтно-монтажный завод" устранить препятствия Гасанову Г.М. в пользовании земельным участком, по второму решению требования Гасанова Г.М. удовлетворили, признали недействительными договор купли-продажи от "дата" N, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений РД и ОАО "Ремонтно-монтажный завод" и свидетельство о государственной регистрации права ОАО "Ремонтно-монтажный завод" на земельный участок, кадастровый N: N, площадью 2335кв.м., также представлено уведомление исх. N от "дата" о приостановлении государственной регистрации земельного участка, в связи с тем, что данный участок обременен ОАО "Сбербанк России" в лице Дагестанского отделения N согласно зарегистрированного договора ипотеки N- N от "дата"

Договор ипотеки N- N от "дата" включает в себя не только спорный участок, но и три вышеуказанных объекта недвижимости (нежилые помещения), расположение которых на земельном участке не затрагивают интересы Гасанова Г.М., так как они расположены не на спорной части земельного участка.

Вследствии регистрации Договора ипотеки N- N от "дата" в УФГСКиК по РД, ОАО "Сбербанк России" одним Договором ипотеки обременены все объекты недвижимости, переданные в залог.

При оформлении кредита представленные документы Заемщиком ООО "Офис-Альянс" и документы по передаваемому в залог имуществу указанному выше, в том числе и спорный земельный участок собственником которого являлось ОАО "Ремонтно-монтажный завод", Банком были проверены надлежащим образом, т.е. то, что касается документальной проверки и запросов в соответствующие органы, службами (служба безопасности, юридическая служба) Банка были осуществлены и даны заключения данных служб. На момент оформления кредита не выявлено оснований, препятствующих выдаче кредита и принятию в залог предлагаемого недвижимого имущества.

Истцом неправильно заявлены требования, так как к спору относится только часть земельного участка, объекты недвижимости, расположенные на неоспариваемой части земельного участка, не могут быть задействованы в данном споре, в связи с чем истец вправе был требовать высвобождение части земельного участка при проведении межевания с определением границ спорного участка, 2335кв.м. площади земельного участка.

Требования истца судом не должны были быть удовлетворены, следовало отказать в иске.

С учетом того, что Банк при данном споре является заинтересованной стороной, истцу следовало обратиться в Банк и представить решения Ленинского районного суда от 24 декабря 2009г., от 20 июня 2011г., также представить уведомление исх. N от "дата" о приостановлении государственной регистрации земельного участка, в связи с его обременением, другие имеющиеся документы, с возможностью Банком предпринять меры по сохранению части залога, которым обеспечивался кредит ООО "Офис-Альянс".

В силу п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе образуются другие участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них участки.

В данном случае можно говорить о возможности замены предмета залога, предусмотренной ст. 345 ГК РФ. В соответствии с п. 1 указанной статьи замена предмета ипотеки на другой равноценный предмет допускается с согласия залогодержателя, если договором или законом не предусмотрено иное. Следует помнить, что для договоров ипотеки земельных участков предусмотрена обязательная регистрация. При изменении договора ипотеки необходимо внесение соответствующих изменений в регистрационную запись об ипотеке в соответствии со ст. 23 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

В силу п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

Истец не представил Банку возможности по замене залога, также решить вопрос с Заемщиком, Залогодателем и самим Истцом с учетом интересов всех сторон.Между сторонами было бы достигнуто соглашение о внесении изменений в условия договора об ипотеке, на основании которого в установленном порядке были бы внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В регистрирующий орган необходимо подавать заявление о государственной регистрации ипотеки на вновь образованные участки. Основанием данного заявления может быть дополнительное соглашение к первоначальному договору ипотеки об изменении предмета ипотеки либо новый договор.

Выводы о необходимости заключения дополнительного соглашения либо нового договора ипотеки основываются на положениях п. п. 4 и 6 ст. 11.8 ЗК РФ.

Приведенный вывод о необходимости достижения сторонами соглашения об изменении предмета залога и регистрации соответствующих изменений подтверждается материалами судебной практики.

Если между сторонами договора об ипотеке не будет достигнуто соглашение о замене предмета ипотеки, ипотека будет считаться прекращенной в соответствии со ст. 352 ГК РФ, но истец не анализировал такую ситуацию, а интересы Банка в данном случаи ущемляются.

Также следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.

Полагает, что действия по разделу земельного участка, в результате которых он перестает существовать, представляют собой акт распоряжения земельным участком, являющимся предметом ипотеки. В связи с этим для осуществления раздела требуется получение согласия залогодержателя. Также на необходимость получения соответствующего согласия указывает п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ. Исключением, не требующим согласия залогодержателя, является разделение земельного участка на основании решения суда (п. 6 ст. 11.2 3КРФ).

Банк приходит к выводу, что у истца имеется в наличии межевое дело, определены границы земельного участка, земельный участок разделен ранее и вопрос ставится только о регистрации права собственности в регистрирующем органе.

В иске истец указывает и решением суда данный факт признается, как обоснованный, что изложенное обстоятельство, как в отдельности, так и в совокупности свидетельствует, что "дата" между ОАО "Сбербанк России" в лице Дагестанского отделения N и ОАО "Ремонтно - монтажный завод" заключен договор ипотеки N- N с грубейшими нарушениями прав Истца на принадлежащий ему земельный участок площадью 2335кв.м.

Со стороны Банка, как указывалось выше нарушения отсутствуют.

Анализируя сложившуюся ситуацию Банк приходит к дополнительному выводу: Истец обратился в регистрирующий орган 13 сентября 2011г., регистрация приостановлена до 09 января 2012г. договор ипотеки N- N заключен "дата" С иском Истец обращается 28 августа 2012г., в течение года истец не счел правильным и возможным обратиться в Банк для получения объяснений и разъяснений. На сегодняшний день Банк предпринял бы меры по устранению возникшей проблемы с учетом интересов каждой из сторон.

Суд, не исследовав материалы дела, и удовлетворяя требования истца, приходит к ошибочному решению, признавая Договор ипотеки N- N от "дата" недействительным, высвобождая все заложенное имущество, при этом не учитывается тот факт, что при крупной сумме кредита Банк полностью лишается обеспечения по кредиту, что приведет к негативным последствиям для Банка.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части первой статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Как предусмотрено статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

При предъявлении иска о признании сделки недействительной (ничтожной) лицо, не являющееся участником этой сделки, должно доказать, что его права или охраняемые законом интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается и установлено судом, что между ОАО "Ремонтно-монтажный завод" в лице гендиректора Давудгаджиева Д.М. и ОАО "Сбербанк России" "дата" заключён договор ипотеки N-И.

Предметом договора являются недвижимое имущество и земельный участок общей площадью 8982,17кв.м. с кадастровым номером ".", принадлежащие на праве собственности залогодателю ОАО "Ремонтно-монтажный завод" согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности на земельный участок сер. 05-АА N от "дата", выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РД.

В тоже время на основании свидетельства о государственной регистрации права постоянного и бессрочного пользования земельным участком выданного ДРРП, о чём сделана запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата" N, Гасанову Г.М ... принадлежит на праве собственности земельный участок 0,2335га с кадастровым номером N.

Судом установлено, что в предмет залога включен земельный участок Гасанова Г.М., ранее изъятый из землепользования ОАО "Ремонтно - монтажный завод" и предоставленный ему Администрацией г.Махачкалы.

Судом первой инстанции по настоящему делу установлено, что на момент заключения договора ипотеки N- N от "дата" залогодатель (ОАО "Ремонтно-монтажный завод" ) не являлся собственником всего земельного участка (предмета залога) площадью 8982,17кв.м. с кадастровым номером N, в связи с чем признал этот договор недействительным.

Не являясь стороной оспариваемого договора, истец доказал свою заинтересованность, и указал, какие его нарушенные права будут восстановлены в случае удовлетворения заявленного иска. Наличие материально-правового интереса Гасанова Г.М. привело к обоснованному удовлетворению исковых требований.

Однако, его материально правой интерес затрагивается только частью спорного имущества, а именно в части земельного участка площадью 2 335 кв.м., из чего следует, что в остальной части он оспаривать договор ипотеки не вправе.

Исследовав и оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемым договором ипотеки в полном объеме законных прав и интересов истца, который не является стороной оспариваемой сделки, в связи с чем удовлетворяет заявленные требования в части залога земельного участка площадью 2 335 кв.м.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ,

судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 01 октября 2012 года изменить.

Признать недействительным договор ипотеки N- N, заключённый "дата" между ОАО "Сбербанк России" и ОАО "Ремонтно-монтажный завод", в части 2 335 кв.м., принадлежащей Гасанову Г. М..

Председательствующий: И.Д.Августина

Судьи: Н.Х.Устаева

М.К.Абдуллаев