Кассационное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 23 января 2013 г. по делу N 33-4058/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:

Председательствующего Гасановой Д.Г.

судей Галимовой Р.С. Гомленко Н.К.

при секретаре Исмаилове Ш.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя З.Б.Б. - М.Ш. на решение Дербентского городского суда от 9 ноября 2012 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований З.Б.Б. об устранении препятствий в пользовании земельным участком по "адрес" в "адрес" и построенными на нём коттеджами, и о признании ничтожными договоров о долевом участии в строительстве жилья, заключенных ТСЖ "." с Ш.И.И. от 15.01.2004г., А.Н.М. от 12.04.2004г., Г.Д.З. от 07.01.2005г., А.И.А. от 22.01.2005г., Г.П.М. от 31.03.2005г., С.Р.К. от 05.07.2005г., З.Я.З. от 27.08.2005г. и от 24.07.2007г.; о выселении из квартир С.Р.К. и З.Я.З. со всеми членами семьи - отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать за З.Я.З. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 2-м этаже коттеджа N1 по "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N:0022.

Признать за С.Р.К. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 3-м этаже коттеджа N1 по "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N:0022.

Признать за Ш.И.И. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на Гм этаже коттеджа N2 по "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N:0022.

Признать за Г.Д.З. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 2-м этаже коттеджа N2 по "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N:0022.

Признать за А.И.А. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 3-м этаже коттеджа N2 по "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N:0022.

Признать за З.Я.З. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 4-м этаже коттеджа N2 по "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N:0022.

Признать за Г.П.М. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 2-м этаже коттеджа N3 по "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N:0022.

Признать за А.Н.М. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 4-м этаже коттеджа N3 по "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N:0022".

Заслушав доклад судьи Гасановой Д.Г., объяснения представителя З.Б.Б. - М.Ш., просившей решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении иска З.Б.Б. и отказе в удовлетворении встречного иска, представителя С.Р.К. - С.К.В., просившего решение суда оставить без изменения, представителя Ш.И.И. - А.А., просившей решение суда оставить без изменения, Г.Д.З., просившего решение суда оставить без изменения, А.И.А., просившей решение суда оставить без изменения, представителя З.Я.З. - З.Ш.А., А.А., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

З.Б.Б. обратилась в суд с иском С.Р.К., Ш.И.И., Г.Д.З., А.И.А., Г.П.М., А.Н.М., З.Я.З. об устранении препятствий в пользовании земельным участком по "адрес" в "адрес" и построенными на нём коттеджами, выселении из квартир в коттеджах С.Р.К. и З.Я.К.

В ходе судебного разбирательства З.Б.Б. дополнила свои исковые требования требованиями о признании ничтожными договоров о долевом участии в строительстве жилья, заключенных ТСЖ "." с: Ш.И.И. от 15.01.2004г.; А.Н.М. от 12.04.2004г.; Г.Д.З. от 07.01.2005г.; А.И.А. от 22.01.2005г.; Г.П.М. от 31.03.2005г.; С.Р.К. от 05.06.2005г.; З.Я.З. от 27.08.2005г. и от 24.07.2007г.

Требования мотивировала тем, что в 2004 году ею по договору купли - продажи был приобретен земельный участок площадью 1400 кв.м. с кадастровым номером N:0022, расположенный по "адрес" в "адрес". Ею получено свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок.

Постановлением Главы администрации МО "город Дербент" от 4 марта 2005 года N14/15 ей дано разрешение на строительство на этом участке коттеджных домов на указанном земельном участке.

В 2005 году она обратилась к З.Ф.З., который являлся индивидуальным предпринимателем и имел лицензию на деятельность по строительству жилых домов. Между ними был заключен устный договор о том, что строительство на ее участке будет вести на ее и З.Ф.З. деньги по возможности каждого и по окончании квартиры будут проданы, и она рассчитается в с З.Ф.З. полностью. Квартиры должны быть продаваться от ее имени. Ею ему было уплачено более 4 млн. руб. и четыре из 5 коттеджей было построено. Однако, З.Ф.З. в 2011 году исчез, на него возбуждено уголовное дело за мошенничество в крупных размерах. Уголовное дело возбуждено за продажу несуществующих квартир гражданам и присвоении денег. В то же время по подложным договорам З.Ф.З. успел продать принадлежащие ей в коттеджах квартиры, построенные на ее земельном участке.

В квартиры заселились и проживают семьи ответчиков С.Р.К. и З.Я.З. Договора о долевом участии в строительстве, заключены между ответчиками и ТСЖ ".".

ТСЖ "." не имело никакого права вести какие - либо работы на участке, тем более заключать подобные договора с ответчиками.

Любое лицо имеет право вести строительство по договору, заключенному с собственником земельного участка. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на него.

В договорах не указано точный адрес, кадастровый номер участка, указано месторасположение - "адрес". ТСЖ "." не имело права вести какие - либо работы на ее участке, тем более заключать такие договора с ответчиками. В соответствии со ст. 168 ГК РФ указанные договора являются ничтожными.

С.Р.К., Ш.И.И., Г.Д.З., А.И.А., Г.П.М., А.Н.М., З.Я.З. обратились со встречным иском к З.Б.Б. и ТСЖ "." в лице З.Ф.З. о признании за ними права собственности на квартиры в коттеджах: Ш.И.И. - коттедж N2 1-й этаж, З.Я.З. - коттедж N1 2-й этаж и коттедж N2 четвертый этаж, А.Н.М. - коттедж N3 4-й этаж, С.Р.К. - коттедж N1 3-й этаж, Г.П.М. - коттедж N3 2-й этаж, А.И.А. - коттедж N2 3-й этаж, Г.Д.З. - коттедж N2 2-й этаж и права пользования земельным участком для обслуживания указанных коттеджей.

Требования мотивировали тем, что они заключили в период с 15 января 2004 года по 24 июля 2007 года с ТСЖ "." в лице З.Ф.З. договора о долевом участии в строительстве. По условиям договоров член товарищества принимает участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: "адрес" и указывается номер коттеджа, ТСЖ обязуется передать члену товарищества после ввода дома в эксплуатацию определенную квартиру на определенном этаже указанного коттеджа. (п.1.1 Договора).

Этим же договором ТСЖ обязалось закончить строительство в первом договоре в 2006 г., а в последнем договоре - в 2008 г.

Однако условия договора ТСЖ не выполнило до конца. Несмотря на это, они дольщики на собственные средства заканчивали строительство коттеджей и ремонты своих квартир. Доводы З.Б.Б. о том, что она является вкладчиком в строительство коттеджей, письменными доказательствами не подтверждаются.

В ходе судебного разбирательства ответчики изменили свои встречные исковые требования и просили признать за каждым из них права собственности на долю в объектах незавершенного строительства - коттеджах в виде соответствующей квартиры.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель З.Б.Б. М.Ш. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении требований основного иска З.Б.Б. и об отказе в удовлетворении требований встречного иска ответчиков.

Он указывает, что, ссылаясь на ст.431 ГК РФ о толковании условий договора в случае их неясности суд неверно квалифицировал договор между З.Б.Б. и З.Ф.З. как договор простого товарищества.

Сторонами договора простого товарищества, согласно п.2 ст. 1041 ГК РФ "могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации". Но судом установлено (абз.1, стр.4 Решения), что истица не являлась индивидуальным предпринимателем и не занималась строительной деятельностью. В связи с этим все дальнейшие выводы суда о применении последствий договора простого товарищества неправомерны.

Суд в решении сослался на Закон РФ от 15.06.1996г. N72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Однако разрешение на строительство коттеджей истицей получено 4 марта 2005 года, тогда как данный Закон утратил силу с 1 марта 2005 года согласно ст.2 Закона РФ "О введении в действие ЖК РФ", судом неправильно применено материальное право.

Тем не менее, и этот недействующий в тот момент Закон, и Раздел 6 ЖК РФ, судом трактуются неверно. Согласно ст.291 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ (а также ст.1 Закона РФ "О товариществах собственников жилья") ТСЖ являются некоммерческими организациями и не имеют права заключать подобные договоры о долевом участии в строительстве жилья. ТСЖ образуются собственниками квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом, а не строительством, что уже является коммерческой деятельностью. Судом установлено, что основным видом экономической деятельности ТСЖ "." является управление эксплуатацией жилого фонда (абз.5, стр.3 Рент).

Суд не должен был принимать во внимание показания свидетеля А.С.М. (абз.2, стр.5 Решения), являющейся, якобы, главным бухгалтером ТСЖ ".", потому, что: во-первых, она по её же признанию является родственницей З.Ф.З. (л.д.160) и может свидетельствовать в его интересах; во-вторых, не было представлено никаких доказательств того, что она действительно являлась главным бухгалтером организации; в-третьих, ответчиками в суд не был представлен журнал, где по её показаниям велись записи об оплате за земельный участок истице. А если по её словам задолженность истице была погашена полностью ещё в апреле 2009 года, то почему же до конца 2011 года (время исчезновения З.Ф.З.) ТСЖ или З.Ф.З. не оформили документацию на участок на себя.

Также судом не приняты во внимание и вообще не затронуты следующие вопросы, указанные представителем истицы в судебном процессе.

1) Договор о долевом участии ответчицы Ш.И.И. заключен 15 января 2004 года (л.д.36), в то время, как на кадастровый учет земельный участок поставлен только 1 июня 2004 года, а моя доверительница купила и зарегистрировала участок только 11 октября 2004 года (л.д.9). Из показаний в судебном заседании свидетельницы З.Р., бывшей собственницы земельного участка, установлено, что до полного оформления земельного участка за ней никаких переговоров с истицей о продаже участка именно ей не производилось. То есть, Ш.И.И. и З.Ф.З. не могли знать в январе 2004 года о покупке земли истицей в октябре 2004 года, получении ею разрешения на строительство в марте 2005 года, и заранее, более чем на год вперед, заключить договор долевого участия.

Печать на договоре и квитанции не соответствует действительности, так как эта печать появилась только в 2006 году.

2) Договор А.Н.М. (л.д.49) также заключен 12 апреля 2004 года, то есть задолго до появления на свет самого участка. Более того, в п. 1.2 договора есть ссылка на лицензию от 7 февраля 2005 года, то есть на фактические обстоятельства, которые произошли после заключения договора. Это также является основанием считать договор фальшивым. Также и печать, поставленная в договоре, появилась на свет намного позже даты заключения договора.

Договор А.И.А. (л.д.65) заключен 11 января 2005 года, задолго до получения разрешения на строительства (04.03.2005г.).

Договор С.Р.К. (л.д.42) также заключен 15 июня 2005 года, а печать, поставленная в договоре, появилась на свет намного позже.

3) По обоим договорам З.Я.З. (л.д.69, и л.д.75) от 24.07.2007г. и 27.08.2005г. квитанции о выплате приложены с датами, намного опережающими дату заключения договоров.

В договоре Г.П.М. (л.д.56) также стоит печать, не соответствующая дате своего появления, а также одна из квитанций об оплате с датой от 31.01.2005г., то есть до заключения самого договора.

Договор Г.Д.З. (л.д.60) заключен 07.01.2005г., то есть до получения официального разрешения на строительство коттеджей.

Все изложенные выше факты указывают на дополнительные основания о признании договоров ничтожными.

Судом не принят во внимание довод истицы о том, что её сыновья неоднократно предупреждали ответчиков о незаконности сделок с З.Ф.З., об их мошенническом характере и требовали от них не заключать договоры.

Суд не принял во внимание то, что ответчики не представили по требованию суда даже устава ТСЖ ".", хотя согласно договорам они являются членами этого ТСЖ и обязаны совместно отвечать за действия организации независимо от отсутствия его председателя. Ответчики даже не попытались как-то доказать и объяснить наличие в договорах двух видов печати, поставленных в одно и то же время.

Суд не дал оценку тому, что ответчики, как во встречном иске, так и в суде, отвечая на вопросы утверждали о том, что договоры заключались на основании Закона РФ N214-ФЗ от 30.12.2004г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (абз.9, стр.3 Встр. иск. заявл.). Это доказывает то обстоятельство, что все договоры фактически были заключены намного позже указанных в них дат, и к ним можно применять требования этого закона об обязательной регистрации договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Вследствие этого все договоры можно считать незаключенными в соответствии со ст.4 данного Закона.

Суд не привлек к участию в деле, несмотря на предложение представителя истицы, индивидуального предпринимателя З.Ф.З., хотя был осведомлен о признании его арбитражным судом банкротом и должен был привлечь конкурсного управляющего к участию в деле (л.д.85).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Отказывая в иске З.Б.Б., удовлетворяя встречный иск суд, сославшись на объяснения, ответчиков и свидетелей, признал установленным то, что между З.Б.Б. и З.Ф.З. (он же председатель ТСЖ "." и индивидуальный предприниматель) был заключен договор простого товарищества (совместной деятельности), по условиям которого З.Ф.З., зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя с правом производства строительство зданий, прочих зданий и сооружений, осуществлял строительство коттеджей на земельном участке, принадлежащем З.Б.Б ... После достижения договоренности об осуществлении строительства 4 марта 2005 года З.Б.Б. получила разрешение на строительство коттеджей на своем участке. При строительстве коттеджей подрядчиком выступал З.Ф.З., а заказчиком ТСЖ ".".

ТСЖ "." как заказчик коттеджей заключал договора с ответчиками о долевом участии в строительстве жилья и поскольку ответчики выполнили условия договора, выплатили суммы за жилье и соответственно имеют право на признание за ни ми права на незавершенные строительством объекты (квартиры).

Между тем данные выводы суда не основаны на материалах дела.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок, на котором возведены спорные коттеджи согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11 октября 2004 года принадлежит З.Б.Б.

Постановлением администрации ГО "город Дербент" от 4 марта 2005 года ей дано разрешение на строительство коттеджей на территории ее земельного участка.

Из объяснений сторон по делу следует, что на земельном участке истца построено 4 коттеджа, без отделочных работ.

Между ответчиками и ТСЖ "." в период с января 2004 года по 2007 года были заключены договора об участии в долевом строительстве жилья, согласно их условиям, по окончании строительства ТСЖ "обязуется им передать ответчикам С.Р.К., Ш.И.И., Г.Д.З., А.И.А., Г.П.М., А.Н.М., З.Я.З. квартиры, указанные в договоре с каждым из них.

В подтверждение своих прав на строительство указанных квартир на земельном участке истца ТСЖ "Феникс" или же ответчиками какие - либо доказательства в суд не представлены.

Из материалов дела усматривается, что согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом экономической деятельности ТСЖ "." является управление эксплуатацией жилого фонда (код ОКВЭД 70.32.1).

В соответствии с ФЗ от 15.06.1996 г. N72-ФЗ "О товариществе собственников жилья" (в ред. ФЗ от 3012.2001 г. и 21.03.2002 г), действовавших на момент заключения договоров о долевом участии в строительстве жилья, ТСЖ - это некоммерческая организация форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

В соответствии с ч.2 ст. 29 приведенного выше Федерального закона, ТСЖ может получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных построек и их дальней шей эксплуатации; осуществлять в соответствии с градостроительными нормами правилами застройку на прилегающем и выделенных земельных участках.

Однако в материалах дела данные, подтверждающие права ТСЖ "." на земельный участок З.Б.Б., на осуществление строительных работ, или же получения (приобретения) в соответствии с приведенной выше нормой закона им земельного участка, на котором построены коттеджи, отсутствуют.

Что же касается объяснений свидетеля А.С., работавшей главным бухгалтером ТСЖ "." то на момент, заключения договоров о долевом участии в строительстве жилья с ответчиками, и на которое ссылается суд в решении, то на заседании судебной коллегии она объяснила, что по бухгалтерии ТСЖ "." указанные договора, внесенные ответчиками деньги не были проведены. Они были указаны в отдельной тетради по указанию З.Ф.З.

Какие - либо доказательства того, что внесенные ответчиками по договорам деньги были проведены по бухгалтерии ТСЖ (юридического лица) в суд ими не представлены.

При изложенных обстоятельствах вывод суда о том, что заказчиком строительства коттеджей является ТСЖ ".", объективно никакими доказательствами не подтверждается.

Необоснованным и ничем не подтверждающим является вывод суда о договоре простого товарищества между ИП З.Ф.З. и З.Б.Б..

По смыслу ч.2 ст.1041 сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть индивидуальные предприниматели, а З.Б.Б., как видно из материалов дела, индивидуальным предпринимателем не являлась. Следовательно, не могла быть стороной такого договора.

Ответчики заключили договора с ТСЖ ".", не с ИП З.Ф.З.

Опровергая доводы истца о несоответствии договоров на участие в долевом строительстве жилья Федеральному закону от3012.2004 года, суд в решении не привел доказательства, подтверждающее право ТСЖ "." на заключение указанных договоров, кроме ссылки на то, что между истцом и Загировым был заключен договор о простом товариществе.

Однако материалами дела установлено, что между ТСЖ "." и З.Б.Б. никаких договорных отношений нет. Следовательно, при таких обстоятельствах ТСЖ "." никак не мог быть заказчиком строительства коттеджей и вывод суда о том, что ТСЖ ".", как заказчик строительства вправе было заключать договора об участии в долевом строительстве жилья с ответчиками, является необоснованным.

Судом встречные требования ответчиков удовлетворены необоснованно.

Материалами дела подтверждается факт принадлежности земельного участка, на котором возведены незавершенные строительством коттеджи З.Б.Б., получение ею разрешения на строительство коттеджей в 2005 г., и тот факт, что заказчиком строительства коттеджей является З.Б.Б..

При изложенных обстоятельствах требования З.Б.Б. подлежали удовлетворению, судом ей в иске отказано необоснованно.

С учетом изложенного решение суда нельзя признать законным обоснованным, оно подлежит отмене.

Судебная коллегия находит возможным по имеющимся материалам дела принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований З.Б.Б., и отказе во встречном иске ответчикам С.Р.К., Ш.И.И., Г.Д.З., А.И.А., Г.П.М., А.Н.М., З.Я.З.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дербентского городского суда от 9 ноября 2012 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования З.Б.Б. удовлетворить.

Обязать С.Р.К., Ш.И.И., Г.Д.З., А.И.А., Г.П.М., А.Н.М., З.Я.З. устранить препятствия в пользовании земельным участком, расположенным в "адрес", по ул. "адрес" площадью 1400 кв.м., с кадастровым номером N: 0022 и построенными на нем коттеджами N1 на 2 этаже, N1 на 3 этаже, N2 на 1 этаже, N2 на 2 этаже, N2 на 3 этаже, N2 на 4 этаже, N3 на 2 этаже, N3 на 4 этаже.

Выселить:

1. С.Р.К. из трехкомнатной квартиры, расположенной на 3 этаже коттеджа N1 по "адрес".

2. З.Я.З. из трехкомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже коттеджа N2 и из трехкомнатной квартиры, расположенной на 2 этаже коттеджа N1, расположенных по "адрес".

Признать ничтожными договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенные между ТСЖ "Феникс" и

- Ш.И.И. от 15 января 2004 года;

- Г.Д.З. от 2 января 2005 года;

- А.И.А. от 22 января 2005 года;

- Г.П.М. от 31 марта 2005 года;

- А.Н.М. от 12 аперля 2004 года;

- З.Я.З. от 27 августа 2005 года и 24 июля 2007 года

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований о признании права собственности на долю в объекте незавершенного

строительства, расположенного по "адрес", в виде квартиры, расположенной на:

- 2 этаже коттеджа N1 и на 4 этаже коттеджа N2 - З.Я.З.;

- 3 этаже коттеджа N1- Ш.И.И.,

- 2 этаже коттеджа N2 Г.Д.З..

- 3 этаже коттеджа N2 - А.И.А.

-2 этаже коттеджа N3 - Г.П.М.,

- 4 этаже коттеджа N3 - А.Н.М..

Председательствующий

судьи