Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 11 февраля 2013 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 11 февраля 2013 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:

Председательствующего Гасановой Д.Г.

судей Гомленко Н.К.и Галимовой Р.С.

при секретаре Акимовой Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителей З. - Ш. и А. на решение Карабудахкентского районного суда РД от 16 ноября 2012 года, которым постановлено:

Исковые требования Дачного некоммерческого товарищества "." к З. и А. о признании объектов строительства: жилой дом, коровник, подсобные помещения, самовольными и об обязании З. и А. снести за счет своих средств и обязании З. и А., не чинить препятствия ДНТ "." в пользовании земельным участком пл. 10.0га, удовлетворить.

Признать построенные З. и А. на земельном участке ДНТ "." с кадастровым номером ".":4576 объекты строительства: жилой дом, коровник, подсобные помещения, самовольными и обязать З. и А. снести их за счет своих средств.

Обязать З. и А., не чинить препятствия ДНТ "." в пользовании земельным участком пл. 10.0га на земельном участке с кадастровым номером ".":4576

В удовлетворении исковых требований З. к МО "Карабудахкентский район" и администрации МО "Карабудахкентский район" о признании за ним право аренды на земельный участок, площадью 10 га, обязании администрации МО "Карабудахкентский район" заключить с ним договор аренды указанного земельного участка сроком до 30 октября 2039г., отказать.

В удовлетворении исковых требований З. к администрации МО "Карабудахкентский район", Дачному некоммерческому товариществу "." и Управлению Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по РД о признании Постановления администрации МО "Карабудахкентский район" N672 от 20.08.10г. в части, касающейся находящегося в аренде у него земельного участка, запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ДНТ "." на указанный земельный участок и свидетельство о праве собственности ДНТ "." на этот земельный участок, недействительными, отказать.

Исковые требования Администрации МО "Карабудахкентский район" к З. и А. о признании договора аренды не действительным и о сносе самовольно возведенных строений, удовлетворить.

Признать договор аренды земли от 30.10.89г, заключенного между колхозом им. "." в лице его председателя Т. с одной стороны и З. и Ал. с другой стороны о передаче земельного участка общей площадью 10 га сроком на 50 лет в местности "." на территории Карабудахкентского района РД недействительным.

Обязать ответчиков З. и А. не чинить препятствий в пользовании и распоряжении земельным участком общей площадью 10 га по своему усмотрению.

Признать самовольной постройкой жилой дом и другие капитальные строения, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером ".":4576, снести их за счет арендаторов как незаконные строения.

Заслушав доклад судьи Гасановой Д.Г., объяснения представителя З. - Ш., председателя ДНТ "." О. и представителя ДНТ "." К., просивших решение суда оставить без изменения, представителя Мо "Карабудахкентский район" Ч., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дачное некоммерческое товарищество "." обратилось в суд с иском к З. и А. о признании объектов капитального строительства самовольной постройкой и сносе этих строений.

Требования мотивировало тем, что в соответствии со ст. 14 и ст. 28 ФЗ N66-ФЗ от 15.04.1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан" и на основании постановления администрации МО "Карабудахкентский район" N 672 от 20 августа 2010 г. ДНТ "." в совместную собственность предоставлен земельный участок пл. 371, 4 кв.м. из состава земель категории "земли населенных пунктов", который состоит из 6 обособленных участков с кадастровыми номерами в границах территории МО "Карабудахкентский район". В ходе выполнения работ по планировке территории выявлен факт самовольного захвата земельного участка и застройки в виде объектов жилого дома, подсобных помещений на участке площадью 10 га с кадастровым номером ".":4576, на который закреплены права собственника ДНТ ".", ответчиком З. Ответчик чинит препятствия в пользовании земельным участком ДНТ ".".

Просит обязать ответчика не чинить препятствия истцу в пользовании земельным участком и обязать последнего за свой счет снести самовольные постройки.

З. обратился в суд с иском к МО "Карабудахкентский район" и администрации МО "Карабудахкентский район" о признании за ним права аренды на земельный участок, площадью 10 га, находящийся у него в аренде с 1989г. по договору аренды от 30.10.1989г. с колхозом им. ".", обязании администрации МО "Карабудахкентский район" заключить с ним договор аренды указанного земельного участка сроком до 30 октября 2039г. на тех условиях, на которых заключен с колхозом им. ".".

Требования мотивировал тем, что он со своими родственниками по договору аренды от 30 октября 1989 г. взял у колхоза им. "." в аренду со сроком на 50 лет земельный участок площадью 10 га, расположенный в местности "." Карабудахкентского района РД. Тогда же было проведено межевание предоставляемого им в аренду земельного участка и осуществлен реальный его отвод.

По условиям договора за аренду предусмотрена была оплата 300 руб. в год за 1 га земли.

На арендованном участке он с Аб. своими силами построили домик для проживания и другие необходимые сельхозстроения, которыми пользуются более 20 лет.

До 2006 года он платил арендную плату, а с 2006 года с них не стали брать арендную плату, сославшись на то, что земля не относится к колхозу.

Земельный участок ему в аренду предоставлен колхозом в соответствии с действующим тогда законодательством. Согласно действующему до 1998 года законодательству договор аренды не подлежал государственной регистрации.

Согласно п.16 Указа Президиума ВС СССР от 7 апреля 1989 г. N10277 об аренде и арендных отношениях в СССР ликвидация или реорганизация государственного органа, организации, предприятия - арендодателя либо перемена собственника на объект аренды не является основанием для изменения условий и прекращения договора аренды.

В соответствии с.п.5 Постановления Верхового Совета СССР от 23.11.89 г. N 811 "О порядке введения в действие Основ законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде, арендаторы, перешедшие на арендные отношения до введения в действие Основ, вправе вести свою хозяйственную деятельность в соответствии с договорами аренды, заключенными до 31 декабря 1989 г.

В соответствии с ч.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного владения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

А. в интересах З. обратился в суд с иском к администрации МО "Карабудахкентский район", Дачному некоммерческому товариществу "." и Управлению Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по РД о признании недействительными постановления администрации МО "Карабудахкентский район" N672 от 20.08.10 г. в части, касающейся находящегося в аренде у него земельного участка, записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ДНТ "." на указанный земельный участок, свидетельства о праве собственности ДНТ "." на этот земельный участок.

Требования мотивировал тем, что в 1989 г. он заключил с колхозом им. "." договор аренды земельного участка площадью 10 га, который им обрабатывается, облагородив его.

Он обращался в суд с иском к Администрации Мо "Карабудахкентский район" о понуждении заключить (перезаключить) с ним договор аренды на указанный земельный участок.

В ответ ДНТ "." предъявило к нему иск об отобрании указанного участка по тем основаниям, что земельный участок входит в состав земли, предоставленной в собственность ДНТ "." на основании постановления администрации Карабудахкентского района РД N 672 от 20 августа 2010 г.

Указанные постановление и свидетельство о государственной регистрации права, а также запись о регистрации права ДНП "." на спорный участок являются недействительными, т.к. спорный земельный участок не может быть предоставлен ДНТ, не изъяв его у него.

Основанием для регистрации права ДНТ "." явилось постановление администрации МО "Карабудахкентский район" N 231 от 22 марта 2010 г, которое отменено постановлением МО "Карабудахкентский район" N672 от 20 августа 2010 г.

Администрация МО "Карабудахкентский район" обратилась в суд со встречным иском к З. и А. о признании недействительным договора аренды земельного участка и о сносе самовольно возведенных строений.

Свои требования она мотивировала тем, что согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор пользуется участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

-существенно ухудшает качество земель;

-более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Ответчик не представил доказательства внесения арендной платы колхозу. Он нарушил п.5 Договора, что является основанием для расторжения договора.

Кроме того, он нарушил п. 3 договора, не использовал землю по целевому назначению, не выращивал корма или другие сельхозпродукты в течение трех лет подряд.

Председателем колхоза участок предоставлен в аренду в превышение его полномочий, без решения общего собрания колхозников. Спорный земельный участок распоряжением Правительства РД от 11 августа 2004 года N 283 -р изъят у агрофирмы "." Гунибского района и переведен в спецземфонд РД. Из спецфонда РД земли сельзохназначения постановлением Правительства РД от 16.11.2005 г. N286-р переведены в фонд перераспределения земель Карабудахкентского района.

Решением Советского районного суда г.Махачкалы данное распоряжение признано не противоречащим закону.

Арендаторы до возведения построек должны получить разрешение на их строительство. Ответчиком постройки возведены без получения разрешения. Вызывает сомнение подлинность договора аренды, т.к. он подписан гелиевой пастой, которая начата выпускать производителями позже 1989 г.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представители З. А. и Ш. просят решение суда отменить.

Они указывают, что судья А.М. до начала рассмотрения дела заявил представителю А. о том, что он вынесет решение в пользу другой стороны, заинтересованность судьи была очевидна, в связи с этим ему дважды заявили отвод, но он отклонил.

Имеющиеся у А. доказательства в связи с этим не были представлены в суд, часть доказательств (квитанции об оплате арендной платы) А. были обнаружены после суда.

Утверждение в решении о том, что составление акта отвода раньше договора аренды свидетельствует о фиктивности договора аренды, являются несостоятельными по той простой причине, что эти обстоятельства друг - друга не исключают. Да и в пользовании З. земельный участок находится с 1989 г. по сей день.

Признание строений самовольными не основано на законе. Необходимость получения разрешения на их строительство не было предусмотрено законом. Оно предусмотрено самим договором аренды.

Утверждение о том, что спорный земельный участок не пригоден для сельхоз - использования является несостоятельным, т.к. земли отведены под садоводство.

Представление земельного участка обществу без проведения аукциона является незаконным, не говоря о том, что предоставляемый участок должен быть освобожден от обременений.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований З. подлежащим оставлению без изменения, отменив его в остальной части по следующим основаниям.

Удовлетворяя требования Администрации МО "Карабудахкентский район" о признании недействительным договора аренды спорного земельного, заключенного между колхозом им. "." и З., А., а также требования Дачного некоммерческого товарищества (далее ДНТ) "." к З. и А. о признании объектов строительства (жилой дом, коровник, подсобные помещения) самовольными и обязании З. и А. снести за счет своих средств эти строения и не чинить препятствия ДНТ "." в пользовании земельным участком площадью 10,0 га, суд исходил из того, что З. в суд не представлены доказательства о фактическом наличии договорных отношений, принадлежности спорного земельного участка к/з им. ".", сведения о регистрации договора аренды земельного участка, документы на строения, кроме того, в договоре аренды употреблено слово межевание, которое впервые появилось в нормативных актах в Положении о Комитете РФ по земельным ресурсам и землеустройству, утвержденным постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 2 февраля 1993 года N91, договор аренды является фиктивным, З. не пользовался земельным участком.

Между тем указанные выводы суда опровергаются материалами дела.

Так из материалов дела усматривается, что в подтверждение своих прав на земельный участок истцом З. в суд представлен договор аренды земельного участка от 30 октября 1989 года, а также акт отвода земельного участка от 27 октября 1989 года.

Из пояснений представителя истца З. - Ш. на суде следует, на основании указанных документов земельный участок был реально передан в аренду истцов сроком на 50 лет, последние пользуются им и согласно условиям договора построили на земельном участке хозяйственные помещения и жилой дом.

Факт наличия на спорном земельном участке нежилых старений и жилого дома до представления земельного участка ДНТ "." на суде не отрицали председатель ДНТ "." и представитель Мо "Карабудахкентский район".

Из пояснений представителя Мо "Карабудахкентский район", из встречного иска МО "Карабудахкентский район" (л.д. 62-64) следует, что спорный земельный участок в составе 1237 га земель в 2004 году был изъят из спецфонда РД распоряжением Правительства РД от 11 августа 2004 года N283 - р и распоряжением Правительства РД от 16.11.2005 г. N286 - р. он передан в фонд перераспределения земель Карабудахкенсткого района РД.

Постановлением N231 от 22 марта 2010 года Администрация МО "Карабудахкентский район" выделил земельный участок пл. 18 га в совместную собственность членов ДНТ ".", в состав указанного земельного участка входит и спорный земельный участок.

На основании указанного постановления в органах государственной регистрации зарегистрировано право собственности ДНТ "." на земельный участок пл. 180411 кв.м.

Из изложенного следует, что на момент обращения Администрации МО "Карабудахкентский район" в суд с иском о признании договора аренды земельного участка, заключенного с З. и А., недействительным, т.е. на 27 сентября 1912 года, спорный земельный участок принадлежал на праве собственности ДНТ "." и Администрация МО "Карабудахкентский район" никаких прав на спорный участок не имела.

Поскольку указанным договором аренды никакие законные права и охраняемые законом интересы Мо "Карабудахкентский район" не нарушаются, исковые требования МО "Карабудахкентский район" подлежали оставлению без удовлетворения.

В связи с изложенным решение суда в части удовлетворения требований администрации МО "Карабудахкентский район" нельзя признать законным и обоснованным и оно в указанной части подлежит отмене.

Из решения суда видно, вывод суда о том, что строения на спорном земельном участке являются самовольными, они подлежат сносу З. и А., которые обязаны устранить препятствия, чинимые ДНТ ".", основан на том, что договор аренды земельного участка является фиктивным, З. не представлены доказательств фактического наличия договорных отношений об аренде.

Однако в подтверждение указанного вывода судом в нарушение требований ст. 198 ч.4 ГПК РФ в решении какие - либо конкретные доказательства не приведены.

То обстоятельство, что спорный земельный участок входил в земли колхоза им. "." стороны по делу не оспаривают и подтверждается приведенными выше распоряжениями Правительства РД N 283 - р от 11 августа 2004 г. и N 286 - р. от 16 ноября 2005 года.

В представлении истцом З. дополнительных доказательств в подтверждение данного факта необходимости не было.

На момент заключения договора аренды между к/з им. "." и З., А. действовал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. N 10277 -ХI "Об аренде и арендных отношениях".

Согласно ст. 2 данного Указа арендодателями могли быть в числе других и колхозы.

Данный Указ не предусматривал обязательную государственную регистрацию договоров аренды.

В соответствии с п.2 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122 -ФЗ (в ред. от 30.12.12 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого после заключения оспариваемого договора аренды, обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Согласно п. 2 ст. 6 указанного закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно п.9 приведенного выше Указа ликвидация или реорганизация государственного органа, предприятия или организации - арендодателя либо перемена собственника на предмет аренды не является основанием для изменения условий или прекращения договора аренды.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В связи с тем, что представленный З. в суд договор аренды в судебном порядке никем не признан недействительным, а произошла всего лишь смена собственника имущества, то, обязанности по договору, принятые на себя к/з им. ".", в с соответствии с приведенными выше нормативными актами переходят к новому собственнику - ДНТ ".".

В соответствии с условиями договора аренды, заключенного с З., А., арендатор имеет право возводить на арендуемом участке сарай, загон и другие необходимые строения и сооружения, а также жилье для обслуживающих.

Требуя признать самовольными строения на спорном земельном участке, ДНТ "." не представлены доказательства нарушения арендатором условий договора аренды возведением на спорном участке указанных выше строений, создания арендатором каких - либо препятствий арендодателю.

Все нормы (Градостроительного кодекса, Земельного кодекса РФ), на которые ссылается ДНТ "." в своем заявлении, приняты после заключения договора аренды. Кроме того, в заявлении ДНТ "." не конкретизировано, какие права или условия договора аренды нарушены З. и А. строительством указанных выше объектов на спорном земельном участке.

Из самого договора аренды земли видно, что право на возведение указанных выше объектов, необходимых для осуществления аренды земли, является одним из условий договора аренды, с которым согласился прежний собственник земельного участка.

При изложенных обстоятельствах судом необоснованно удовлетворены требования ДНТ ".". Решение суда в части удовлетворения иска ДНТ "." подлежит отмене.

Судебная коллегия находит возможным по имеющимся материалам дела вынести новое решение в части требований ДНТ "." и Администрации МО "Карабудахкентский район", отказав в их удовлетворении.

В части исковых требований З. судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Как указано выше в соответствии с п.9 Указа и п.2 ст. 617 ГК РФ смена собственника имущества не является основанием для прекращения арендных отношений. Следовательно, договор аренды продолжается с новым собственником.

В силу приведенного выше Указа, ГК РФ обязательства по договору аренды переходят к новому собственнику.

Из материалов дела усматривается, что на момент обращения З. с иском МО "Карабудахкентский район" не является собственником имущества ( спорного земельного участка).

Поскольку обязательства по договору аренды в данном случае переходят к новому собственнику в силу закона, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отказ в удовлетворении иска З. в части признания права на аренду и обязании МО "Карабудахкентский район", является обоснованным.

Судебная коллегия находит обоснованным и отказ в иске З. в части признания недействительными Постановления Администрации Мо "Карабудахкентский район" от 20 августа 2010 года N 672 и свидетельства о праве собственности ДНТ "." на этот земельный участок.

Из свидетельства о государственной регистрации права ДНТ "." на л.д. 27 видно, что основанием для внесения Записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачи свидетельства о праве собственности от 26 апреля 2010 года послужило постановление Администрации Мо "Карабудахкентский район" от 22 марта 2010 года N231.

Указанное постановление никем не оспорено и в судебном порядке не признано недействительным.

Что же касается постановления от 20 августа 2010 года N 672, которым отменено постановление от 22 марта 2010 года N231, то оно вынесено после регистрации права ДНТ на земельный спорный участок, после выдачи ДНТ "." оспариваемого З. свидетельства о государственной регистрации права.

Указанное постановление, за собой какие - либо - либо правовые последствия не повлекло. Переход прав на основании указанного постановления нигде не зарегистрировано.

И, кроме того, согласно данному постановлению земельный участок Администрацией МО "Карабудахкентский район" передан в собственность ДНТ "." бесплатно.

З. просит признать указанное постановление недействительным по тому основанию, что собственник отдал земельный участок другому лицу, не изъяв у него, нарушив порядок его предоставления.

Между тем, право собственника распоряжаться земельным участком предусмотрено ст.209 ГК РФ, для этого в данном случае не требуется предварительное изъятие земельного участка.

И, кроме того, в чем конкретно заключается нарушение порядка представления земельного участка в данном случае истцом в заявлении не указано, на судебном заседании судом также не уточнено.

Довод апелляционной жалобы представителя З. - Ш. о том, что предоставление земельного участка ДНТ "." является незаконным хотя бы из - за того, что он предоставлен без проведения аукциона, является несостоятельным.

Требование о признании постановления о предоставлении земельного участка в собственность ДНТ "." недействительным по указанному основанию, а именно в связи с не проведением аукциона, З. в суд не заявлено.

Несостоятельным является и довод жалобы о том, что предоставляемый ДНТ "Надежда" земельный участок должен быть освобожден от обременений, т.к. данный довод не основан на законе.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требований З. является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 334 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА

Решение Карабудахкенсткого районного суда РД от 16 ноября 2012 года в части отказа в удовлетворении исковых требований З., А. к МО "Карабудахкентский район" и администрации МО "Карабудахкентский район", Дачному некоммерческому товариществу "." и Управлению Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по РД о признании за ним право аренды на земельный участок, площадью 10 га, обязании администрации МО "Карабудахкентский район" заключить с ним договор аренды указанного земельного участка сроком до 30 октября 2039г., о признании Постановления администрации МО "Карабудахкентский район" N672 от 20.08.10г. в части, касающейся находящегося в аренде у него земельного участка, запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ДНТ "." на указанный земельный участок и свидетельство о праве собственности ДНТ "." на этот земельный участок, недействительными, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В остальной части решение суда отменить.

В отмененной части принять новое решение.

В удовлетворении иска Администрации МО "Карабудахкентский район" к З. и А. о признании договора аренды не действительным и о сносе самовольно возведенных строений, обязании ответчиков З. и А. не чинить препятствия в пользовании и распоряжении земельным участком общей площадью 10, 0 га., - отказать.

В удовлетворении иска Дачного некоммерческого товарищества "." к З. и А. о признании объектов строительства: жилой дом, коровник, подсобные помещения, самовольными и об обязании З. и А. снести за счет своих средств и обязании З. и А., не чинить препятствия ДНТ "." в пользовании земельным участком пл. 10.0га, - отказать.

Председательствующий

судьи