Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 22 апреля 2013 г. по делу N 33-1440/13

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Пуховой Е.В., судей Дьяконовой Н.Д., Бережновой О.Н., с участием прокурора Долганова Г.В., при секретаре Поповой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Чудесова А.В. на решение Нерюнгринского городского суда Республики Саха (Якутия) от 24 января 2013 года, которым

по делу по иску Упоровой А.П. к Исматову С.У., Исматовой С.К., М. о расторжении договора, о понуждении вернуть квартиру, освобождении занимаемого жилого помещения, выселении и взыскании неустойки

постановлено:

Исковое заявление Упоровой А.П. к Исматову С.У., Исматовой С.К., М. о расторжении договора, об обязании вернуть квартиру, освобождении занимаемого жилого помещения, выселении и взыскании неустойки удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 11 апреля 2009 года, заключенный между Упоровой А.П. и Исматовым С.У.

Обязать Исматова С.У. освободить и возвратить Упоровой А.П. квартиру, расположенную по адресу: ... , по истечении трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Выселить Исматова С.У., _______ года рождения, Исматову С.К., _______ года рождения, и их несовершеннолетних детей М., _______ года рождения, А., _______ года рождения, Т., _______ года рождения, из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ... , сохранив за ними право пользования квартирой в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Исматова С.У. в пользу Упоровой А.П. расходы по оплате государственной пошлины 200 рублей.

В остальной части иска отказать.

Заслушав доклад судьи Бережновой О.Н., объяснения представителей Райковой В.В., Чудесова А.В., заключение прокурора, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Упорова А.П. обратилась в суд с иском к Исматову С.А. о понуждении вернуть квартиру, освобождении жилого помещения, выселении и взыскании неустойки, указывая, что 11 апреля 2009 года между Упоровой А.П. и Исматовым С.У. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... По условиям договора Исматов С.У. обязался перечислять на карт-счет Упоровой А.П. сумму в размере ******** руб. до 15 июня 2009 года. Исматов С.У. свои обязательства по договору не исполнил, не произвел оплату до настоящего времени. В соответствии с договором с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости квартиры, квартира находится в залоге у продавца. Спорное жилое помещение по настоящее время находится у истца в залоге.

Истец просит обязать ответчика вернуть квартиру и освободить ее в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу, а также взыскать с ответчика неустойку в размере ******** руб.

9 ноября 2012 года от истца поступило заявление об увеличении исковых требований, истец просит также расторгнуть договор купли - продажи квартиры от 11 апреля 2009 года.

29 декабря 2012 года истец подал заявление о дополнении исковых требований, просит выселить ответчика совместно с членами семьи, супругой и несовершеннолетними детьми.

Судом вынесено вышеуказанное решение по тем основаниям, что квартира фактически передана истцом во владение ответчика, ответчик проживает в спорной квартире по настоящее время, но свои обязательства по договору купли-продажи квартиры в части оплаты в полном объеме не выполнил, задолженность по договору купли-продажи квартиры составляет ******** руб.

С данным решением не согласился представитель ответчика и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении искового заявления в полном объеме, так как считает, что судом не разрешен вопрос о взыскании аванса оплаченном ответчиком, а также неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, ответчик готов погасить оставшуюся часть долга перечислением "материнского капитала" либо денежными средствами. При вынесении решения ни одному из доказательств не дал соответствующей оценки.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, выслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора, полагающего отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из тех обстоятельств, что невыплата ответчиком истцу стоимости квартиры в сроки, предусмотренные договором купли-продажи, является существенным нарушением условий договора, оговоренных сторонами, в связи с чем существенное нарушение договора является основанием для его расторжения в соответствии с требованиями ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С данными выводами суда нельзя согласиться.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 11.04.2009 г. между Исматовым С.У. и Упоровой А.П. заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ... Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.12.2012 является собственником квартиры. Квартира фактически передана истцом во владение ответчиков, ответчики проживают в спорной квартире.

Согласно п. 4 указанного договора по соглашению сторон указанная квартира продается за один миллион рублей, который покупатель будет перечислять на карт-счет продавца Упоровой А.П. до 15.06.2009 г.

Разрешая дело по существу, суд исходил из того, что заключенный 11.04.2009 г. договор между истцом и ответчиком до настоящего времени не исполнен, оговоренная в договоре денежная сумма за продаваемое недвижимое имущество продавцу Упоровой А.П. не была перечислена Исматовым С.У. Тем самым, по мнению суда первой инстанции, со стороны покупателя Исматова С.У. допущено существенное нарушение договора купли-продажи квартиры, которое повлекло для продавца Упоровой А.П. такой ущерб, который лишил ее того, на что она была вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что в случае расторжения договора купли-продажи продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между Исматовым С.У. и Упоровой А.П. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, ? 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 30, ? 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая вышеприведенные положения закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от 11.04.2009 г., истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Что касается доводов суда первой инстанции о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. Однако именно такое значение придал данному факту суд первой инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Поэтому вывод суда первой инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным по делу обстоятельствам.

Также неправильно суд первой инстанции в подтверждение своего вывода о необходимости удовлетворения исковых требований Упоровой А.П. о расторжении договора купли-продажи квартиры сослался на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неправильно истолковав его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении, как полагал суд первой инстанции.

Таким образом, у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований, так как выводы суда первой инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права о расторжении договора.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции нельзя признать законным. Оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчиков, в связи с чем в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанное решение подлежит отмене.

Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329, 330, 335 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нерюнгринского городского суда Республики Саха (Якутия) от 24 января 2013 года по данному делу отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска Упоровой А.П. к Исматову С.У., Исматовой С.К., М. о расторжении договора, понуждении вернуть квартиру, освобождении занимаемого жилого помещения, выселении и взыскании неустойки.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Пухова

Судьи Н.Д. Дьяконова

О.Н. Бережнова