Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 11 февраля 2013 г. по делу N 33-478/13

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Александровой Р.С., судей Громацкой В.В., Холмогорова И.К., при секретаре Комюстюровой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Сидоровой Т.А. на решение Якутского городского суда РС (Я) от 19 декабря 2012 года, которым

постановлено:

Отказать в удовлетворении иска Сидоровой Т.А. к ООО "Северная строительная компания", ОАО "Саха ипотечное агентство" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - свайное поле, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N ... в ... инв. N ...

Заслушав доклад судьи Холмогорова И.К., объяснения представителя истца Кычкина И.И., представителей ответчиков ОАО "Саха ипотечное агентство" Матвеевой С.К., ООО "Северная строительная компания" Полятинского А.Н., представителя третьего лица ОА г. Якутска Портнягиной А.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сидорова Т.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Северная строительная компания", ОАО "Саха ипотечное агентство" о признании права собственности на объект недвижимости: незавершенное строительство (свайное поле), расположенное на земельном участке с кадастровым номером N ... в ... инв. N ... , указывая, что данный объект создан на ее средства по договору субинвестирования строительства жилого дома со встроенными гаражными помещениями N ... от 03.07.2006 г..

Судом вынесено вышеуказанное решение. В апелляционной жалобе истец просит решение отменить и принять новое решение. Ссылаясь на то, что суд пришел к ошибочному выводу о том, что свайное поле не является объектом недвижимости, а является движимым имуществом. Строительство нулевого цикла производилось в соответствии с разрешительной документацией.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, судебная коллегия считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд пришел к выводу о том, что свайное поле не является объектом недвижимости, данное имущество является движимым. Конструктивные элементы дома не созданы, отсутствует фундамент здания. Свайное поле не обладает индивидуальными признаками, указанными в законе и позволяющими рассматривать его в качестве объекта недвижимости (даже незавершенного строительством), право на который может быть признано в судебном порядке. Кроме того, из технического паспорта следует, что строительство осуществлялось в 2007 году, когда как разрешение на строительство дано до 01.06.2006 года. Согласно ст. 20 ГК РФ срок действия разрешения было необходимо продлить, а затем продолжать постройку. Указанные обстоятельства не позволяют сделать вывод, что вещь создавалась с соблюдением законов (ч. 1 ст.218 ГК РФ).

В данном случае судебная коллегия полагает, что выводы суда о том, что свайное поле не является объектом недвижимости не могут быть признаны правильными.

Согласно п. 1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав.

Как следует из материалов дела, спор возник о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Судом установлено, что между ОАО "Саха ипотечное агентство" (инвестор) и ООО "Северная строительная компания" (застройщик) 15 июня 2006 года был заключен договор инвестирования строительства жилого дома со встроенными гаражными помещениями N М-1, предметом договора является совместное строительство многоквартирного дома со встроенными гаражными помещениями, расположенного на земельном участке, принадлежащем инвестору и расположенному по адресу: ... кадастровым номером N ... Согласно п.3.2.1 договора сдать законченным строительством объект в эксплуатацию в срок до 1 июня 2008 года (л.д.5-6).

Далее, между ОАО "Саха ипотечное агентство" (инвестор) и Сидоровой Т.А. (субинвестор) 3 июля 2006 года был заключен договор субинвестирования строительства жилого дома со встроенными гаражными помещениями N ... , расположенного на земельном участке по строительном адресу: ... кадастровый номер земельного участка N ... По договору субинвестор обязуется финансировать строительство объекта, принять результат работы от инвестора в установленный настоящим договором срок, обязуется после сдачи объекта в установленном порядке в эксплуатацию передать объект субинвестору (л.д.7-8).

Обязательства по договору субинвестирования Сидорова Т.А. выполнила, что подтверждается актом приема-передачи векселя. Однако до настоящего времени объект не сдан в эксплуатацию. На земельном участке выполнено свайное поле.

Согласно условиям выше указанного договора, а именно п. 4.3 право собственности на результат работ - Объект, как завершенный, так и не завершенный строительством объект недвижимости, возникает у Субинвестора, либо третьих лиц - на основании заключенных договоров долевого участия в строительстве.

В данном случае сторонами договора о субинвестировании строительства не было заключено договора долевого участия в строительстве.

В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 4 указанного Закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. ст. 164, 165 ГК РФ, сделки с землей и другими недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В данном случае договор субинвестирования строительства жилого дома со встроенными гаражными помещениями N ... от 3 июля 2006 года является неействительным (ничтожным), поскольку он не зарегистрирован сторонами в соответствии с требованиями закона.

На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу положений п. 2 ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, согласно распоряжению заместителя мэра г. Якутска Петрова С.С. N ... от 25 августа 2005 года ООО "Северная строительная компания" в срок до 1 июня 2006 года было дано разрешение на строительство нулевого цикла объекта "Блокированные жилые дома для ветеранов ВОВ" по ... на земельном участке, предоставленном ранее в аренду до 1 сентября 2010 года. Общая площадь земельного участка - 6,1191 га., кадастровый номер земельного участка N ... (л.д.28).

Имеется разрешение на строительство N ... выданное ООО "Северная строительная компания" на выполнение строительства нулевого цикла объекта "Блокированные жилые дома для ветеранов ВОВ" на земельном участке по адресу ... , кадастровый N ... сроком до 1 июня 2006 года (л.д.29).

Согласно договора аренды земельного участка от 2 мая 2006 года N ... о предоставлении департаментом имущественных отношений мэрии г. Якутска ОАО "Саха ипотечное агентство" земельного участка под кадастровым номером N ... находящийся по адресу ... , площадью 6,1191 га. для проектирования и строительства блокированных жилых домов для ветеранов ВОВ. Срок действия договора с 30 мая 2006 года по 1 сентября 2010 года (л.д.34-36).

Разрешения на строительство жилого дома на указанный в договоре аренды земельный участок не имеется, и не представлено в суде.

Согласно части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи.

На момент заключения договора инвестирования от 15 июня 2006 года и договора субинвестирования с гр. Сидоровой Т.А. от 3 июля 2006 года, срок разрешения на строительство спорного объекта уже истек.

Кроме этого, кадастровые номера земельных участков, указанные в распоряжении мэрии г. Якутска N ... от 25 августа 2005 года ( N ... ) и договоре аренды земельного участка N ... , заключенного между ОАО Саха ипотечное агентство" и Департаментом имущественных отношений мэрии г. Якутска ( N ... ) разные.

Отсутствие документа о разрешении на строительство позволяет сделать вывод о том, что объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, на которую лицо, ее создавшее, не приобретает право собственности в силу ст. 222 ГК РФ.

По правилам ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальный вложений" инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как незавершенные строительством объекты, возникает не сначала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Условия инвестиционного договора порождают лишь обязательственные отношения между его сторонами и дают им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в материалах дела отсутствует разрешения необходимые для строительства объекта, а также документы подтверждающие строительство объекта в соответствии с градостроительными нормами и правилами, решение суда первой инстанции законно и обоснованно.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на анализе представленных доказательств. При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным. Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлиять на правильность вынесенного судом решения, коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суда от 19 декабря 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца без удовлетворения.

Председательствующий: Александрова Р.С.

Судьи: Громацкая В.В.

Холмогоров И.К.