Апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 13 марта 2013 г. по делу N 33-939/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Жидковой О.В.,

судей Вершининой О.Ю., Чернышовой Н.Э.,

при секретаре Шутовой Я.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Михеевой Н. Л. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 27 ноября 2012 года, которым исковые требования общества с ограниченной ответственностью "АТТА Ипотека" удовлетворены частично.

С Михеевой Н. Л. в пользу общества с ограниченной ответственностью "АТТА Ипотека" взыскано ... рублей ... копеек, государственная пошлина в порядке возврата в сумме ... рублей ... копеек.

Обращено взыскание на предмет ипотеки - ... долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", принадлежащую Михеевой Н. Л., определена начальная продажная цена для ее реализации в сумме ... рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "АТТА Ипотека" отказано.

С Михеевой Н. Л. в пользу федерального бюджетного учреждения "Вологодская лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации взыскано ... рублей ... копеек.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Вершининой О.Ю., объяснения представителя Михеевой Н.Л. по доверенности Котикова И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

"ДАТА" между Хозрасчетным жилищно-посредническим центром, действующим на основании решения президиума городского Совета народных депутатов N ... от "ДАТА", и Михеевой Н.Л. заключен договор на передачу квартиры, расположенной по адресу: "адрес" собственность граждан.

"ДАТА" между закрытым акционерным обществом "Ипотечные финансовые технологии" (далее - ЗАО "Ипотечные финансовые технологии"), Михеевой Н.Л. (заемщик) заключен договор займа N ... М, по условиям которого заемщику предоставлен ипотечный займ в сумме ... рублей сроком на ... месяцев под ... % годовых с целевым назначением - на ремонт квартиры N ... , расположенной по адресу: "адрес". Исполнение обязательств заемщика по договору займа обеспечено ипотекой (залогом) указанной выше квартиры. Стоимость недвижимого имущества определена сторонами в сумме ... рублей.

"ДАТА" права по закладной были переданы обществу с ограниченной ответственностью "АТТА Ипотека" (далее - ООО "АТТА Ипотека").

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 28 ноября 2011 года, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Вологодского областного суда, признан недействительным договор на передачу квартиры в собственность граждан от "ДАТА" в части невключения в число собственников в порядке приватизации Михеевой Е. В. За Михеевой Е.В. в порядке приватизации признано право общей долевой собственности на ... долю указанной квартиры.

На основании договора дарения от "ДАТА" собственником ... доли в праве общей долевой собственности жилого помещения по адресу: "адрес" является Ф.И.О.

Со ссылкой на ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа, 19 августа 2011 года ООО "АТТА Ипотека" обратилось в суд с иском к Михеевой Н.Л. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.

Просило суд взыскать с Михеевой Н.Л. задолженность по состоянию на 27 июля 2011 года в сумме ... рубля ... копейки, в том числе: основной долг - ... рублей ... копейку, проценты за пользование займом - ... рубль ... копейки, пени в размере ... % от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей - ... рубля ... копеек; начиная с 28 июля 2011 года и по день полного погашения суммы основного долга проценты за пользование займом в размере ... % годовых, пени в размере ... % от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки, начиная с 28 июля 2011 года по день реализации жилого помещения на торгах включительно; обратить взыскание на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", определить способ его реализации - с публичных торгов и начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки, указанной в закладной, в сумме ... рублей, а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме ... рублей ... копеек.

В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности Каширов А.П. уточнил исковые требования в части суммы взыскания, просил взыскать с Михеевой Н.Л. задолженность по договору займа, в том числе: основной долг - ... рублей ... копейку, проценты по графику - ... рублей ... копеек, проценты по графику текущего периода - ... рублей ... копеек, сумму неуплаченных пеней - ... рублей ... копеек, сумму требования по пени из расчета ставки пени ... % - ... рублей ... копеек. В остальной части исковые требования оставил без изменения.

Определениями Вологодского городского суда Вологодской области от 19 апреля 2012 года и 27 ноября 2012 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечены Михеева Е.В., Ф.И.О.

В судебное заседание представитель истца ООО "АТТА Ипотека" не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик Михеева Н.Л. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика Михеевой Н.Л. по доверенности Котиков И.В. с исковыми требованиями согласился в части суммы основного долга, процентов, сумму пеней просил снизить в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до ... рублей, в остальной части с исковыми требованиями не согласился.

Третье лицо Михеева Е.В., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Ф.И.О. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, просила суд о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третьих лиц по доверенности Копосов Е.А., ссылаясь на положения статей 250, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, с исковыми требованиями не согласился в части продажи заложенного имущества с публичных торгов, в судебном заседании пояснил, что Ф.И.О. на основании договора дарения от "ДАТА" имеет преимущественное право покупки ... доли заложенного имущества, в связи чем для истца обязателен досудебный порядок урегулирования спора.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Михеева Н.Л. с принятым решением суда не согласна в части обращения взыскания на ... долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", принадлежащую Михеевой Н.Л., а также с начальной продажной ценой - ... рублей. В обоснование жалобы, ссылаясь на положения статей 250, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, ссылаясь на отчет об оценке N ... , не согласна с установленной начальной продажной ценой ... доли заложенного имущества.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Получение ответчиком денежных средств по договору займа подтверждено материалами дела, доказательств возврата займа не имеется.

Согласно статье 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

По условиям договора займа заемщик обязан уплачивать заимодавцу проценты за пользование займом по ставке ... % годовых, которые начисляются на остаток основного долга, подлежащий возврату, ежемесячно. Возврат займа и уплата процентов за пользование заемными денежными средствами производятся ежемесячно аннуитетными платежами в размере ... рубля ... копеек.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с заемщика Михеевой Н.Л. задолженности по договору займа от "ДАТА".

Статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В пункте 1 статьи 350 названного Кодекса определено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Принимая во внимание, что ответчик Михеева Н.Л. является собственником ... доли в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обращение взыскания возможно только на долю квартиры, принадлежащей должнику Михеевой Н.Л.

Из подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Определением Вологодского городского суда Вологодской области от 29 сентября 2011 года по ходатайству представителя ответчика по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорной квартиры. Согласно заключению эксперта от 20 марта 2012 года N ... рыночная стоимость квартиры по состоянию на март 2012 года составила ... рублей.

Суд первой инстанции, определил стоимость ... доли квартиры в ... рублей путем деления рыночной стоимости квартиры в ... рублей пополам.

С таким расчетом судебная коллегия согласиться не может и полагает необходимым при установлении продажной цены для реализации ... доли квартиры принять во внимание отчет об оценке N ... оценщика Ф.И.О., согласно которому рыночная стоимость права общей долевой собственности на ... долю квартиры, расположенной по адресу: "адрес" составляет ... рублей, поскольку согласно пояснениям эксперта Ф.И.О. стоимость квадратного метра общей площади доли в объекте недвижимости гораздо ниже стоимости квадратного метра общей площади всего объекта недвижимости, а по сравнению со стоимостью доли, установленной судом в ... рублей, стоимость в ... рублей является для данной ситуации более реальной.

Согласно пункту 1 статьи 56, статьи 78 Федерального закона Российской Федерации N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 255 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требования о выделении доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Таким образом, порядок обращения на имущество должника, находящееся в общей собственности, установлен указанной нормой, из положений которой следует, что право требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов наступает у кредитора в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника.

Кроме того, предусмотрено, что кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга в случае невозможности выделения в натуре либо при возражении остальных участников.

Поскольку в судебном заседании установлено право Ф.И.О. преимущественной покупки ... доли спорной квартиры, судом первой инстанции, со ссылкой на статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно отказано в удовлетворении требований истца в части продажи спорного имущества с публичных торгов и определении рыночной стоимости квартиры по правилам статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

С учетом изложенного, решение суда в части определения начальной продажной цены ... доли в праве общей долевой собственности квартиры следует изменить, определив продажную цену для реализации в сумме ... рублей.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Вологодского городского суда Вологодской области от 27 ноября 2012 года в части определения начальной продажной цены ... доли в праве общей долевой собственности на квартиру изменить, определив продажную цену для ее реализации в размере ... рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Михеевой Н. Л. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: