Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 15 марта 2013 г. по делу N 33-1549/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Разуваевой Т.А.

судей Симаковой М.Е., Аноприенко К.В.

при секретаре Гиму А.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца Драй Э.Ю. на решение Нанайского районного суда Хабаровского края от 30.11.2012 по иску Калининой К. И. к ИП Жигановой Е. В. о понуждении к изменению договора долгосрочной аренды.

Заслушав доклад судьи Симаковой М.Е., пояснения ответчика ИП Жигановой Е.В. и ее представителя Белянковой М.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Калинина К.И. обратилась в суд с иском к ИП Жигановой Е.В. об изменении договора аренды помещения.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность по договору купли-продажи административное двухэтажное здание "адрес", где по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ ИП Жиганова Е.В. занимает на первом этаже несколько помещений общей площадью "данные изъяты".

ДД.ММ.ГГГГ истец письменно предложила ответчику заключить соглашение об увеличении арендной платы, однако ответа не получила. Просила в порядке смены собственника заменить арендодателя в существующем договоре аренды с ИП Жигановой Е.В., внести в п.2 Договора аренды изменения в части размера арендной платы, указав в п.2.1 что за пользование помещением арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере "данные изъяты" за один квадратный метр с учетом всех предусмотренных налогов; в пункте 2.2., указать, что за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере "данные изъяты" за один квадратный метр ежегодно; исключить из договора аренды пункты 2.3, 2.4 и Приложение N3 к договору.

Истец в судебное заседание не явилась.

Представитель истца Калининой К.И. - Драй Э.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержала.

ИП Жиганова Е.В. и ее представитель Белянкова М.Г. исковые требования не признали.

Решением Нанайского районного суда Хабаровского края от 30.11.2012 в удовлетворении исковых требований Калининой К.И. отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Калининой К.И. - Драй Э.Ю. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Считает, что суд не рассмотрел иск по существу, не дал правовую оценку заявленным требованиям, не исследовал обстоятельства дела, неправомерно отказал в приобщении к материалам дела доказательств, а именно договоров аренды с другими арендодателями в указанном здании, подтверждающих обоснованность размера арендной платы. Вывод суда о том, что Калинина К.И. не является стороной договора аренды, при том, что суд отказал в части замены в договоре лица арендодателя, противоречит нормам гражданского права.

В своих возражениях ИП Жиганова Е.В. с доводами апелляционной жалобы не согласилась, считает решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, выслушав мнение ответчика ИП Жигановой Е.В. и ее представителя Белянковой М.Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Нанайского района в лице его главы (гарант), комитетом по управлению муниципальным имуществом Нанайского района в лице Прокопьевой В.П. (арендодатель) и предпринимателем без образования юридического лица Жигановой Е.В. (арендатор) был заключен договор N долгосрочной аренды нежилого помещения, "адрес" для осуществления арендатором своих коммерческих проектов, а также земельного участка под помещением, общей площадью "данные изъяты"., сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за пользование помещением составляет 20 рублей за один квадратный метр в месяц с учетом всех предусмотренных налогов (Приложение N3).

За пользование земельным участком арендная плата составляет 7,0 рублей за один квадратный метр ежегодно.

Размеры арендной платы могут быть пересмотрены по требованию одной из сторон, но не чаще одного раза в год, регулирование арендной платы арендодателем производится путем увеличения (уменьшения) арендных отчислений (пункт 2.8 договора).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Калинина К.И. у Морозовой О.Н. приобрела в собственность нежилое здание - "адрес" и земельный участок в границах плана площадью "данные изъяты" по указанному адресу.

Право собственности Калининой К.И. на здание и земельный участок зарегистрировано УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ новый собственник - Калинина К.И. в своем письменном уведомлении предложила арендатору ИП Жигановой Е.В. заключить соглашение об изменении размера арендной платы, указывая, что ее размер будет составлять "данные изъяты" за 1 кв.м в месяц, что будет составлять ежемесячно "данные изъяты".

Не получив ответа от арендатора, истец обратилась в суд с настоящими требованиями.

В силу статей 450, 451 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, исходил из того, что смена собственника не может являться основанием для изменения условий договора аренды.

Судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, по следующим основаниям.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно и подлежало удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не рассмотрен иск по существу, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части изменения размера арендной платы, суд исходя из обстоятельств дела, пришел к правомерному выводу о том, что оснований для изменения договора аренды не имеется.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ. Из этой нормы права следует, что к новому собственнику недвижимости переходят права и обязанности арендодателя в том же объеме, каким обладал прежний собственник имущества.

Исходя из п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не прописано в договоре.

Поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривает возможности арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, то арендатор Жиганова Е.В. была вправе отказать новому собственнику в заключении соглашения об ее увеличении и уплате в повышенном размере.

Оснований для изменения договора в части размера арендной платы по делу не установлено, постольку даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанные основания истцом в рассматриваемом деле не приведены и не доказаны.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных Калининой К.И. требований об изменения договора аренды в части размера арендной платы.

Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор в данной части, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нанайского районного суда Хабаровского края от 30.11.2012 отменить в части отказа о внесении в договор изменений наименования арендодателя, приняв новое решение:

В договор N от ДД.ММ.ГГГГ долгосрочной аренды нежилых помещений внести изменения, указав в качестве арендодателя Калинину К. И..

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий Т.А. Разуваева

Судьи М.Е. Симакова

К.В. Аноприенко