Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 24 апреля 2013 г. по делу N 33-603

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Никулинской Н.Ф.,

судей Зиновьевой Г.Н., Дедюевой М.В.,

при секретаре Рец А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца Харчевниковой Н.А. по доверенности Ботовой М.В. на решение Костромского районного суда Костромской области от 20 февраля 2013 года, которым исковые требования Харчевниковой Н.А. к ООО "Русская деревня" об осуществлении государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект недвижимого имущества без заявления продавца оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., выслушав Харчевникову Н.А. и ее представителя по доверенности Ботову М.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения третьего лица Одинцовой В.Н., возражавшей относительно удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Харчевникова Н.А. обратилась в суд с иском к ООО "Русская деревня" об осуществлении государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект недвижимости без заявления продавца. В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ООО "Русская деревня" договор инвестирования строительства индивидуального жилого дома, согласно которому приняла на себя обязательство направить денежные средства в размере "данные изъяты" рублей на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", а ответчик обязался своими силами построить жилой дом планируемой площадью "данные изъяты" кв.м и передать объект строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор не был зарегистрирован, обязательства по договору истцом были выполнены. Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ и акту приема выполненных работ за 2011 год ответчик передал ей индивидуальный жилой дом общей площадью около "данные изъяты" кв.м, расположенный по вышеуказанному адресу, в составе которого: сруб с верандой (мансардой), фундамент, 100 % выполненные столярные работы, 100% утепленная андулином кровля. ДД.ММ.ГГГГ истице был выдан кадастровый паспорт жилого дома. Однако в связи с тяжелым материальным положением ответчик до настоящего времени не может произвести оплату государственной пошлины за регистрацию права собственности или, как считает истица, уклоняется от осуществления регистрационных действий, поскольку имеет неоплаченные долги в УФССП по Костромской области. Вследствие этого истица не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на жилой дом и получить свидетельство о государственной регистрации права. Ссылаясь на п. 2 ст. 218, ст. 219, п. 1,2 ст. 223, п.2 ст. 455, п.1 ст. 551, ст. 558, п.5 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, просила осуществить государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ инвестирования строительства индивидуального жилого дома (как договора купли-продажи), расположенного по адресу: "адрес" - Лит.А, общей площадью "данные изъяты" кв.м, инвентарный номер N, заключенного между Харчевниковой Н.А. и ООО "Русская деревня"; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, от ООО "Русская деревня" к Харчевниковой Н.А. без заявления продавца ООО "Русская деревня".

В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности Ботова М.В. уточнила исковые требования, просила осуществить государственную регистрацию договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" - Лит.А, общей площадью "данные изъяты" кв.м, инвентарный номер N, заключенного между Харчевниковой Н.А. и ООО "Русская деревня"; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, от ООО "Русская деревня" к Харчевниковой Н.А ... без заявления продавца ООО "Русская деревня".

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Территориальное управление Росимущества в Костромской области, Межрайонный отдел судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управления ФССП по Костромской области, администрация Костромского муниципального района, администрация Минского сельского поселения Костромского муниципального района, ГУ - Управление пенсионного фонда по г. Костроме и Костромскому району Костромской области, ГУ - Костромское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации, ОАО "МРСК Центра" - Костромаэнерго", Воронцов Д.Б., Ломсадзе Е.Б., Демина М.И., Глушич Т.Г., Коротышев А.Б., Шевалдина А.В., Карушкин А.Р., Захаров М.В., Одинцова В.Н., Логинов А.В., Шматов М.М., Плахута А.В., Ярышев Н.Н.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Харчевниковой Н.А. по доверенности Ботова М.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает, что истцом и ответчиком не заявлялось ходатайство о привлечении к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований. Эти лица были привлечены судом к участию в деле необоснованно, поскольку их права при разрешении заявленных требований не затрагиваются. Считает, что судом первой инстанции договор от ДД.ММ.ГГГГ правомерно был расценен как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Но при этом судом не принято во внимание, что наряду с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество по договорам об отчуждении такого имущества, в некоторых случаях государственной регистрации подлежит и сам договор об отчуждении недвижимого имущества. В исковом заявлении они просили осуществить государственную регистрацию указанного договора купли-продажи, однако какие-либо выводы суда по этому вопросу в решении отсутствуют. Полагает неверными выводы суда о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Русская деревня" на спорный объект исключает возможность применения избранного истицей способа защиты права. В связи с этим, ссылаясь на п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г., отмечает, что иск заявлен не о признании права, а по иным основаниям. Выражает несогласие с выводами суда об отсутствии уклонения ответчика от осуществления действий по государственной регистрации, полагает, что такое уклонение имеет место. Указывает, что ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель составил акт описи и ареста не на спорный объект, а на имущество Харчевниковой Н.А., поскольку спорный дом возводился на ее средства. Срок действия данного акта давно истек. О составлении такого акта истица не должна была знать, т.к. не является стороной исполнительного производства. В то же время из судебного решения следует, что Харчевникова Н.А. "отдает" имущество, приобретенное на личные средства, для того, чтобы ООО "Русская деревня" расплатилось со своими долгами перед юридическими и физическими лицами, к которым истица не имеет никакого отношения. Кроме того, суд указал на возможность возмещения убытков и возврат уплаченных сумм, не приняв при этом во внимание, что конечным результатом договоренностей было возведение жилого дома и получение его истицей в собственность.

В возражениях на апелляционную жалобу и.о. обязанности руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области Гальцев Д.В. считает решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Проверив материалы настоящего дела, изучив материалы гражданского дела Костромского районного суда N N по иску Харчевниковой Н.А. к ООО "Русская деревня" о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Росимущества по Костромской области и ООО "Русская деревня" был заключен договор аренды N N земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, по условиям которого ООО "Русская деревня" предоставляется в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, местоположение: относительно ориентира в районе "адрес" Целевое назначение земельного участка - для сельскохозяйственного производства, фактическое использование - под строительство, срок договора - 11 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Росимущества по Костромской области и ООО "Русская деревня" был заключен договор аренды N N земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, по условиям которого ООО "Русская деревня" был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N примерно в 2 м по направлению на запад от ориентира "адрес"

Постановлением администрации Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ N N земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв. метров, находящийся примерно в 2 м по направлению на запад от ориентира "адрес", расположенного за пределами участка, включен в границы населенного пункта деревня "адрес"

Постановлением администрации Минского сельского поселения Костромского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ N N домам индивидуальной застройки квартала жилых домов ООО "Русская деревня" присвоены номера с N N по N N в д "адрес"

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Костромского муниципального района ООО "Русская деревня" выдано разрешение на строительство второй очереди коттеджного поселка (расширение границ д. "адрес"), расположенного по адресу: "адрес" (38 домов). Срок действия разрешения на строительство - ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Русская деревня" и Харчевниковой Н.А. был заключен договор инвестирования строительства индивидуального жилого дома, по условиям которого истица как инвестор принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", а ООО "Русская деревня" как застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или привлеченными средствами построить объект в соответствии с согласованной инвестором проектной документацией и сметой и после ввода объекта в эксплуатацию передать его в собственность инвестору.

Пунктом 1.2 названного договора предусмотрено, что объектом строительства является индивидуальный жилой дом планируемой площадью "данные изъяты" кв.м.

В силу п. 1.3 договора на момент его заключения общая стоимость объекта согласно проектно-сметной документации составляет "данные изъяты" рублей. Указанная стоимость объекта включает в себя стоимость проектной документации, строительства объекта, коммуникаций и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной документацией.

Денежная сумма в размере "данные изъяты" рублей оплачена истицей полностью согласно приходному кассовому ордеру N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно п. 4.1.7 договора от ДД.ММ.ГГГГ застройщик принимает на себя обязательства не позднее пяти дней со дня подписания передаточного акта совершить все действия, необходимые для государственной регистрации права собственности инвестора в УФРС по Костромской области. Расходы по государственной регистрации права собственности инвестора на объект несет инвестор. Подачу документов в регистрационный орган и совершение всех действий, необходимых для государственной регистрации права собственности инвестора на объект, осуществляет застройщик.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Русская деревня" в лице директора Урюпиной В.М. и Харчевниковой Н.А. подписан передаточный акт к договору от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому застройщик передал инвестору индивидуальный жилой дом общей площадью около "данные изъяты" кв. м, расположенный по адресу: "адрес" в составе которого: сруб с верандой (мансардой), фундамент, со 100 % выполненными столярными работами, со 100 % утепленной андулином кровлей.

Также между сторонами был подписан акт приема выполненных работ за 2011 год, согласно которому работы по строительству жилого дома площадью "данные изъяты" кв.м, фундамента и кровли выполнены на 100%. В акте указано, что работа выполнена качественно, замечаний нет.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что возникшие между Харчевниковой Н.А. и ООО "Русская деревня" отношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой и Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Данный вывод суда заявителем в апелляционной жалобе не оспаривается.

Разрешая возникший спор, суд исходил из того, что Харчевникова Н.А. со своей стороны обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ года выполнила в полном объеме, в то время как ООО "Русская деревня" предусмотренные данным договором обязательства по совершению действий, необходимых для государственной регистрации права собственности Харчевниковой Н.А. на спорный объект, не исполнило. Однако, как указал суд, отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Русская деревня" на спорный объект исключает возможность применения избранного истицей способа защиты права.

Этот вывод суда соответствует требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, оснований для признания его неправильным не имеется.

В силу пункта 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент вынесения судом решения) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе право собственности на недвижимые вещи.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктами 1 и 2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, названные нормы закона содержат императивные правила, в соответствии с которыми право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации данного права.

В силу пункта 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из содержания приведенной нормы ст. 551 ГК РФ в совокупности с нормами ст. 131 ГК РФ следует, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю по договору купли-продажи продавец должен обладать правом собственности на такое имущество.

Согласно пункту 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку право собственности ООО "Русская деревня" на спорный объект не возникло ввиду отсутствия его государственной регистрации, это право не может перейти к Харчевниковой Н.А. на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, истец не вправе осуществлять защиту своих прав и законных интересов с использованием правового механизма, установленного пунктом 3 ст. 551 ГК РФ.

С учетом этого является правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований истца об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на спорный жилой дом.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По смыслу этой нормы права требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи жилого помещения, которое на момент заключения такого договора принадлежит на праве собственности продавцу, чье право зарегистрировано в установленном законом порядке. Следовательно, договор купли-продажи будущего жилого помещения государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований Харчевниковой Н.А. об осуществлении государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у суда первой инстанции не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном привлечении к участию в деле третьих лиц основанием для отмены постановленного судом решения не являются.

Доводы заявителя жалобы о том, что ООО "Русская деревня" уклоняется от осуществления действий по государственной регистрации, не могут быть приняты во внимание. В условиях отсутствия у ответчика права собственности на спорный жилой дом его поведение по отношению к истцу не может рассматриваться как уклонение от осуществления действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности.

Иные доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают и правовых оснований к отмене обжалуемого решения не содержат, в связи с чем подлежат отклонению.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Костромского районного суда Костромской области от 20 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Харчевниковой Н.А. по доверенности Ботовой М.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: