Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 13 мая 2013 г. по делу N 33-762

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Никулинской Н.Ф.,

судей Зиновьевой Г.Н., Дедюевой М.В.,

при секретаре Рец А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Елькина И.Ф, на решение Костромского районного суда Костромской области от 19 марта 2013 года, которым Елькину И.Ф, в удовлетворении иска к ООО "Русская деревня" об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: "адрес" без заявления продавца, об исключении данного объекта из акта о наложении ареста на имущество отказано.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., выслушав объяснения Елькина И.Ф., его представителя Васильева М.Г., представителя ООО "Русская деревня" Урюпиной В.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, третьего лица Одинцовой В.Н., полагавшей апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Елькин И.Ф. обратился в суд с иском к ООО "Русская деревня" об осуществлении государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект недвижимости без заявления продавца. В обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ООО "Русская деревня" договор N N согласно которому принял на себя обязательство направить денежные средства в размере "данные изъяты" рублей на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", а ответчик обязался своими силами построить данный жилой дом и передать объект в собственность истца. Указанный договор не был зарегистрирован. Истец свои обязательства по договору выполнил и оплатил строительство жилого дома в размере "данные изъяты" рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N N от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема выполненных работ, которым подтверждено, что ответчик выполнил работы по строительству. ДД.ММ.ГГГГ года истцу был выдан кадастровый паспорт жилого дома. Однако в связи с тяжелым материальным положением ответчик до настоящего времени не может произвести оплату государственной пошлины за регистрацию права собственности или, как считает истец, уклоняется от осуществления регистрационных действий, поскольку имеет неоплаченные долги в Управлении ФССП по Костромской области. Вследствие этого истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на указанный жилой дом и получить свидетельство о государственной регистрации права. Ссылаясь на п. 2 ст. 218, ст. 219, п. 1,2 ст. 223, п.2 ст. 455, п.1 ст. 551, ст. 558, п.5 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил осуществить государственную регистрацию договора N N от ДД.ММ.ГГГГ о строительстве индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", заключенного между Елькиным И.Ф. и ООО "Русская деревня"; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, от ООО "Русская деревня" к Елькину И.Ф. без заявления продавца ООО "Русская деревня".

В ходе рассмотрения дела истец Елькин И.Ф. изменил исковые требования, просил осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", литер А, общей площадью застройки "данные изъяты" кв. м, инвентарный номер N, от ООО "Русская деревня" к Елькину И.Ф. без заявления продавца ООО "Русская деревня"; исключить из акта о наложении ареста индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес"

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Территориальное управление Росимущества в Костромской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Межрайонный отдел судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управления ФССП по Костромской области, ОАО "МРСК Центра" - Костромаэнерго", Воронцов Д.Б., Ломсадзе Е.Б., Демина М.И., Глушич Т.Г., Коротышов А.Б., Шевалдина А.В., Карушкин А.Р., Захаров М.В., Одинцова В.Н., Логинов А.В., Шматов М.М.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Елькин И.Ф. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает, что сторонами не заявлялось ходатайство о привлечении к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Эти лица были привлечены судом к участию в деле необоснованно, поскольку их права при разрешении заявленных требований не затрагиваются. Считает, что судом первой инстанции договор от ДД.ММ.ГГГГ правомерно был расценен как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Однако выводы суда о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Русская деревня" на спорный объект исключает возможность применения избранного им способа защиты права, являются неверными, поскольку в данном случае заявлен иск не о признании права, а по иным основаниям. При этом ссылается на разъяснения, содержащиеся в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Считает, что в ходе рассмотрения дела нашло подтверждение уклонение ответчика от совершения регистрационных действий, а выводы суда об отсутствии такого уклонения полагает несостоятельными, поскольку на момент предъявления иска права собственности на спорный объект ни за кем не зарегистрировано; для совершения действий по регистрации необходимо наличие двух сторон, обращения одной стороны недостаточно для их совершения; уклонение ответчика от государственной регистрации права собственности и перехода этого права препятствует ему как законному приобретателю реализовать свои правомочия собственника в отношении спорного имущества; он не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом до регистрации его права в регистрационном органе. Указывает, что судебным приставом-исполнителем был составлен акт описи и ареста не на спорный объект, а на имущество Елькина И.Ф., поскольку спорный дом возводился на его средства. С момента ареста никаких действий по оценке и реализации данного имущества судебным приставом-исполнителем не производилось, поэтому полагает, что срок действия акта ареста истек. Отмечает, что он не является стороной исполнительного производства, поэтому не мог знать о составлении акта ареста и оспорить данный акт. Указывает, что из решения суда фактически следует, что Елькин И.Ф. "отдает" имущество, приобретенное на личные средства, для того, чтобы ООО "Русская деревня" расплатилось со своими долгами перед юридическими и физическими лицами, к которым истец не имеет никакого отношения. При этом суд указывает на возмещение убытков и возврат уплаченных сумм, но не учитывает, что конечным результатом договоренностей было возведение жилого дома и получение его истцом в собственность, от чего ответчик уклоняется, существенно нарушая тем самым права и законные интересы истца. Считает, что обжалуемое решение делает неосуществимым его право на получение в собственность спорного жилого дома.

В возражениях на апелляционную жалобу и.о. заместителя руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области Назаров М.Б. считает решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Проверив материалы настоящего дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Росимущества по Костромской области и ООО "Русская деревня" был заключен договор аренды N N земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, по условиям которого ООО "Русская деревня" был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, местоположение - "адрес", расположенного за пределами участка, адрес "адрес"

ДД.ММ.ГГГГ. сторонами подписано дополнительное соглашение N N о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N N, согласно которому назначение земельного участка указано - для эксплуатации и строительства объектов недвижимости.

Постановлением администрации Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ N N земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв. метров, находящийся примерно в "адрес", расположенного за пределами участка, включен в границы населенного пункта деревня "адрес"

Постановлением администрации Минского сельского поселения Костромского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ N N домам индивидуальной застройки квартала жилых домов ООО "Русская деревня" присвоены номера с N N по N N в "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Костромского муниципального района ООО "Русская деревня" выдано разрешение на строительство второй очереди коттеджного поселка (расширение границ "адрес"), расположенного по адресу: "адрес" (38 домов). Срок действия разрешения на строительство - до ДД.ММ.ГГГГ

Дополнительным соглашением N N от ДД.ММ.ГГГГ сторонами внесены изменения в п. 1.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года N N - предмет договора определен как земельный участок из земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером N, местоположение: находится примерно в "адрес", пирамида, расположенного за пределами участка, адрес "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв. м, с разрешенным использованием: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, указанным в кадастровом паспорте земельного участка; изменены условия договора относительно размера и сроков внесения арендной платы.

Дополнительным соглашением N N от ДД.ММ.ГГГГ сторонами изменены условия о предмете договора аренды (указано о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, N), а также условия относительно размера и порядка внесения арендной платы.

Письмом-уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ N N Территориальное управление Росимущества в Костромской области уведомило ООО "Русская деревня" о прекращении договора аренды земельного участка N N от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ N N от ДД.ММ.ГГГГ N N, от ДД.ММ.ГГГГ N N, заключенного на неопределенный срок, и просило в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, N, передать их по акту приема-возврата в состоянии, обусловленном договором.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Русская деревня" (застройщиком) и Елькиным И.Ф. (инвестором) был заключен договор N N, по условиям которого инвестор принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", а застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или привлеченными средствами построить объект в соответствии с согласованной инвестором проектной документацией и сметой и после ввода объекта в эксплуатацию передать его в собственность инвестору.

Пунктом 1.2 названного договора предусмотрено, что объектом строительства является индивидуальный жилой дом планируемой площадью "данные изъяты" кв.м.

В силу п. 1.3 договора на момент его заключения общая стоимость объекта согласно проектно-сметной документации составляет "данные изъяты" рублей. Указанная стоимость объекта включает в себя стоимость проектной документации, строительства объекта, коммуникаций и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной документацией.

П. 5.3 и 5.4. договора предусмотрено, что передача объекта застройщиком и принятие его инвестором осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания передаточного акта.

Застройщик принимает на себя обязательства после подписания передаточного акта совершить все действия, необходимые для государственной регистрации права собственности инвестора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Костромской области. Расходы по государственной регистрации права собственности инвестора на объект несет последний. Подачу документов в регистрирующий орган и совершение всех действий, необходимых для государственной регистрации права собственности инвестора на объект, осуществляет застройщик (п. 4.1.7 договора).

Денежная сумма в размере "данные изъяты" рублей оплачена истцом полностью согласно приходному кассовому ордеру N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

В дальнейшем ООО "Русская деревня" в лице директора Урюпиной В.М. и Елькиным И.Ф. подписан акт приема выполненных работ за ДД.ММ.ГГГГ. (объект N N), согласно которому на объекте выполнен фундамент с подвалом - 100%, сруб со столяркой - 100%, кровля с утеплением и покрытием ондулином - 100%. В акте указано, что работы выполнены качественно.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП N 1 г. Костромы УФССП по Костромской области в рамках сводного исполнительного производства N N-СД, возбужденного в отношении должника ООО "Русская деревня", составлен акт о наложении ареста (описи имущества), согласно которому описи и аресту подвергнут фундамент хромированный каркасный железобетонный размер 5*5 метров на участке N N по адресу: "адрес" общей стоимостью "данные изъяты" руб.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции исходил из того, что возникшие между ООО "Русская деревня" и Елькиным И.Ф. отношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, Елькин И.Ф. со своей стороны обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ выполнил в полном объеме, в то время как ООО "Русская деревня" предусмотренные данным договором обязательства по совершению действий, необходимых для государственной регистрации права собственности истца на спорный жилой дом, не исполнило.

Данные выводы суда заявителем в апелляционной жалобе не оспариваются.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Русская деревня" на спорный объект исключает возможность применения избранного истцом способа защиты права.

Этот вывод суда соответствует требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, оснований для признания его неправильным не имеется.

В силу пункта 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01 марта 2013 года) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе право собственности на недвижимые вещи.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктами 1 и 2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, названные нормы закона содержат императивные правила, в соответствии с которыми право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации данного права.

В силу пункта 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из содержания приведенной нормы ст. 551 ГК РФ в совокупности с нормами ст. 131 ГК РФ следует, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю по договору купли-продажи продавец должен обладать правом собственности на такое имущество.

Согласно пункту 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку доказательств возникновения права собственности ООО "Русская деревня" на спорный объект не имеется, государственная регистрация такого права отсутствует, это право не может перейти к Елькину И.Ф. на основании договора от 05 декабря 2009 года. Соответственно, истец не вправе осуществлять защиту своих прав и законных интересов с использованием правового механизма, установленного пунктом 3 ст. 551 ГК РФ.

Следует также учесть, что согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором купли-продажи предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

В данном случае обязательство продавца по передаче имущества не исполнено, передаточный акт, свидетельствующий о передаче объекта застройщиком и принятии его инвестором, сторонами не составлялся (в то время как договор N N от ДД.ММ.ГГГГ предусматривал составление такого акта и не содержал условия о том, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект), акт приема выполненных работ за ДД.ММ.ГГГГ передаточным актом не является, требований об исполнении продавцом обязательства по передаче имущества истец не заявлял.

С учетом изложенного выше вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований Елькина И.Ф. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на спорный жилой дом является правильным.

Суд обоснованно не принял признание иска ответчиком, поскольку признание ООО "Русская деревня" исковых требований Елькина И.Ф. по существу направлено на обход подлежащих применению норм гражданского законодательства, регулирующих оборот недвижимого имущества.

Ст. 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года "Об исполнительном производстве" предусматривает право заинтересованных лиц на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание.

Так как собственником или иным законным владельцем спорного имущества Елькин И.Ф. не является, в удовлетворении его требований о государственной регистрации перехода права собственности обоснованно отказано, законных оснований для удовлетворения требований истца в части освобождения имущества от ареста у суда первой инстанции не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном привлечении к участию в деле третьих лиц основанием для отмены постановленного судом решения не являются.

С доводами о том, что ООО "Русская деревня" уклоняется от осуществления действий по государственной регистрации, согласиться нельзя, поскольку в условиях отсутствия у ответчика права собственности на спорный жилой дом его поведение не может рассматриваться как уклонение от осуществления действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности.

Иные доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают, правовых оснований к отмене обжалуемого решения не содержат, в связи с чем подлежат отклонению.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем судебная коллегия полагает необходимым исправить описку, допущенную судом в абзаце 1 резолютивной части решения, вместо слов " ... на объект недвижимости имущества, расположенного по адресу: ... " следует указать " ... на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: ... ".

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Костромского районного суда Костромской области от 19 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Елькина И.Ф, - без удовлетворения.

Исправить описку в абзаце 1 резолютивной части решения, вместо слов " ... на объект недвижимости имущества, расположенного по адресу: ... " указать " ... на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: ... ".

Председательствующий:

Судьи: