Апелляционное определение СК по гражданским делам Новгородского областного суда от 19 июня 2013 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новгородского областного суда от 19 июня 2013 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:

председательствующего - Бобряшовой Л.П.,

судей - Алещенковой И.А., Тарасовой Н.В.,

при секретаре - Довженко Ю.Н.,

с участием: прокурора Степановой Е.И., ответчика Хитрова С.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тарасовой Н.В. 19 июня 2013 г. дело по апелляционной жалобе Хитрова С.Д. на решение Чудовского районного суда Новгородской области от 18 марта 2013г., которым иск прокурора Чудовского района Новгородской области в интересах Солдатовой В.М. удовлетворён и постановлено: признать недействительным договор купли-продажи жилого дома N " ... " по ул. " ... " в д. " ... " района Новгородской области от " ... ".2010г., заключённый между СПК " " ... "" и Хитровым С.Д.; применить последствия недействительности договора купли-продажи от " ... ".2010г. в виде двусторонней реституции: обязать ответчика Хитрова С.Д. вернуть СПК " " ... "" полученное по сделке недвижимое имущество, а именно здание жилого дома N " ... " по ул. " ... " в д. " ... " района Новгородской области; обязать СПК " " ... "" вернуть Хитрову С.Д., полученные по сделке денежные средства в сумме " ... " руб.; взыскать с СПК " " ... "" и Хитрова С.Д. госпошлину в бюджет Чудовского муниципального района по " ... " руб. " ... " коп.,

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Чудовского района Новгородской области в интересах Солдатовой В.М. обратился в суд с иском к СПК " " ... "" и Хитрову С.Д. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома N " ... " по ул. " ... " в д. " ... " района Новгородской области, заключённого " ... ".2010г. между СПК " " ... "" и Хитровым С.Д., и применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав, что в данном договоре указан перечень зарегистрированных в доме лиц, но отсутствует существенное условие договора - указание на право пользования Солдатовой В.М. продаваемым жилым домом, что сделало невозможным государственную регистрацию соответствующего права обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены зарегистрированные в спорном доме Меньшиковы О.Е., В.А., А.А., Ватаженко Н.А. и Безрукова Ю.А.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым Хитров С.Д. не согласен, в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене и принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований, полагая, что суд не сослался на норму права, которая запрещала бы отчуждение вещи собственником по заявленным основаниям, право собственности на дом не может ставиться в зависимость от наличия или отсутствия в договоре указания на право пользования продаваемым жилым домом иными лицами.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения ответчика Хитрова С.Д., поддержавшего жалобу, прокурора Степанову Е.И., полагавшую апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что, в оспариваемом договоре, в нарушение ст.558 ГК РФ, отсутствует перечень проживающих лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением, что препятствует государственной регистрации обременения в виде права пользования продаваемым жилым помещением лицами, не являющимися стороной сделки.

Согласиться с таким выводом суда нельзя.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как видно из материалов дела, спорный дом принадлежал СПК " " ... "" на праве собственности на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда. В указанном доме зарегистрированы Солдатова В.М., Меньшиковы О.Е., В.А., А.А., Ватаженко Н.А. и Безрукова Ю.А. " ... ".2010г. СПК " " ... "" заключил договор купли-продажи спорного дома с Хитровым С.Д. Как следует из объяснений сторон и показаний свидетелей, на момент заключения сделки в указанном доме была зарегистрирована и фактически проживала только Солдатова В.М., остальные лица имели регистрацию, однако фактически в доме не проживали, о чём покупателю было известно при заключении сделки.

Пунктом 10 оспариваемого договора предусмотрено, что в указанном жилом доме зарегистрированы Солдатова В.М., Меньшиковы А.Н., О.Е., В.А., А.А.

Согласно пункту 11 договора, продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанный жилой дом никому другому не продан, не подарен, не заложен, не обременён правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Право собственности на спорный жилой дом зарегистрировано за Хитровым С.Д. в установленном законом порядке " ... ".2010г.

Согласно справке СПК " " ... "" от " ... ".2012г. N " ... ", Солдатова В.М. проживает в спорном доме на основании ордера на выдачу жилья, оплачивала квартплату в кассу СПК " " ... "".

Из справки Администрации " ... " сельского поселения Чудовского района Новгородской области от " ... ".2012г. N " ... " видно, что Солдатова В.М. с " ... ".2002г. и по настоящее время зарегистрирована по месту жительства по адресу: Новгородская область, " ... " район, д. " ... ", ул. " ... ", д.2.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

По смыслу приведённой нормы права, данное положение закона направлено на защиту интересов покупателя, который должен быть осведомлён о существовании указанных в нём лиц при приобретении жилого помещения. При этом, поскольку имеются ввиду лица, сохраняющие право пользования жилым помещением в соответствии с законом, то отсутствие соответствующего условия в договоре не может влиять на права таких лиц. Эти же лица не могут влиять на содержание договора, не являясь его участниками.

Таким образом, учитывая, что Солдатова В.М. зарегистрирована в спорном доме по месту жительства, о чём указано в договоре купли-продажи, то отсутствие в договоре специального указания на право пользования истицы указанным домом само по себе её жилищных прав не нарушает и основанием для признания недействительным оспариваемого договора не является.

В оспариваемой сделке продавцом гарантировано отсутствие обременений спорного дома правами третьих лиц, то есть сторонами сделки предусмотренное п. 1 ст. 558 ГК РФ существенное условие согласовано. Несоответствие же указанных данных действительности не дает основание считать договор незаключенным, а лишь делает его юридически уязвимым, поскольку в силу ст. 460 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истица, не являясь стороной оспариваемого ею договора купли-продажи, не имеет права требовать признания его недействительной сделкой в целом по заявленному ею основанию, так как наличие либо отсутствие у неё права пользования спорным жилым помещением и его сохранение после смены собственника не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте оспариваемого договора.

С учётом изложенного, решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права.

В то же время, у судебной коллегии имеются основания для принятия по делу нового решения об отказе в удовлетворении настоящего иска по вышеизложенным основаниям.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чудовского районного суда Новгородской области от 18 марта 2013г. отменить, постановив по делу новое решение, которым в удовлетворении иска прокурора Чудовского района Новгородской области в интересах Солдатовой В.М. к СПК " " ... "" и Хитрову С.Д. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома N " ... " по ул. " ... " в д. " ... " района Новгородской области, заключённого " ... "03.2010г., отказать.

Председательствующий: (Бобряшова Л.П.)

Судьи: (Алещенкова И.А.)

(Тарасова Н.В.)