Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 07 июня 2013 г. по делу N 33-4681

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Минеевой О.Г.,

судей Занкиной Е.П., Сивохина Д.А.,

при секретаре Асабаевой Д.Т.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Гузенко Л.В. о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации договора с апелляционной жалобой представителя Гузенко Л.В. - Степанченко В.Е., на решение Самарского районного суда г. Самары от 08 апреля 2013 года,

УСТАНОВИЛА:

Гузенко Л.В. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации договора долевого участия.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО "Самарагорстрой" был заключен договор долевого участия N, по которому ООО "Самарагорстрой" (застройщик) обязуется построить и передать Гузенко Л.В. (инвестор) жилой дом с земельным участком в коттеджном поселке "Дубрава" на земельном участке площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым номером N, категории земель: земли поселений, расположенный по адресу: "адрес"; для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ стороны сдали документы на государственную регистрацию договора долевого участия.

ДД.ММ.ГГГГ ими было получено сообщение об отказе в государственной регистрации договора в связи с несоответствием документов, представленных на регистрацию, требованиям действующего законодательства, отсутствием у застройщика права распоряжения спорным объектом недвижимого имущества, а также отсутствием документов, подтверждающих изменение срока ввода объекта в эксплуатацию.

Не согласившись с данным решением, Гузенко Л.В. просила суд признать его незаконным и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию договора долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Самарского районного суда г. Самары от 08 апреля 2013 года постановлено:

"В удовлетворении заявления Гузенко Л.В. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра по Самарской области) о признании незаконным отказа от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ отказать".

В апелляционной жалобе представитель Гузенко Л.В. - Степанченко В.Е., не соглашаясь с выводами суда, просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебных акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя Степанченко В.Е. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Самарской области Светкина Д.В., просила оставить решение суда без изменения, жалобу заявителя - без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Минеевой О.Г., объяснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает необходимым решение суда отменить в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Гузенко Л.В. и ООО "Самарагорстрой" был заключен договор долевого участия N, по которому ООО "Самарагорстрой" (застройщик) обязуется построить и передать Гузенко Л.В. (инвестор) жилой дом с земельным участком в коттеджном поселке "Дубрава" на земельном участке площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым номером N, категории земель: земли поселений, расположенный по адресу: "адрес"; для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ стороны сдали документы на государственную регистрацию договора долевого участия.

ДД.ММ.ГГГГ было получено сообщение об отказе в государственной регистрации договора в связи с несоответствием документов, представленных на регистрацию, требованиям действующего законодательства, отсутствием у застройщика права распоряжения спорным объектом недвижимого имущества, а также отсутствием документов, подтверждающих изменение срока ввода объекта в эксплуатацию.

Пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.04 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход прав на недвижимое имущество должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Статьей 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений: 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Суд пришел к правильному выводу о том, что нарушение предусмотренной пунктом 3.3 вышеуказанного договора долевого участия обязанности зарегистрировать данный договор в течение 30 дней с момента его подписания; отсутствие в указанном договоре условия о гарантийном сроке на технологическое и инженерное оборудование; несоответствие установленного в договоре срока ввода в эксплуатацию первой очереди объекта, не могли являться основанием к отказу в проведении государственной регистрации представленного сторонами договора долевого участия в строительстве.

При этом судом было установлено, что вышеупомянутый договор долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в соответствии с действующим законодательством, в период действия разрешения на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ, в течение срока действия зарегистрированного договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между муниципальным районом Волжский Самарской области и ООО "Самарагорстрой".

Таким образом, на момент заключения договора ООО "Самарагорстрой" отвечало понятию застройщика и могло привлекать денежные средства участников долевого строительства.

Ни Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ни Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не установлены сроки для регистрации договора долевого участия в строительстве.

Пунктом 1.4 договора долевого участия установлен гарантийный срок на жилой дом - пять лет с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование внесен в закон от 30.12.04 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" - Федеральным законом от 17.06.10 N119-ФЗ, то есть после заключения договора, в связи с чем требование закона не может распространяться на правоотношения, возникшие до внесения изменений в закон.

Кроме того, как было установлено судом, иные участники строительства зарегистрировали договоры долевого участия, что представителем заинтересованного лица не оспаривалось.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о правомерности отказа заинтересованного лица в проведении государственной регистрации договора долевого участия в связи с отсутствием письменного согласия конкурсного управляющего ООО "Самарагорстрой" на подписание данного договора.

В соответствии с п.2 ст.126 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).

В силу п.3 ст129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий вправе в том числе, распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены указанным Федеральным законом; заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 указанного Федерального закона.

Судом было установлено, что 13.06.12 Арбитражным судом Самарской области вынесено решение, согласно которому в отношении ООО "Самарагорстрой" открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев в соответствии с Федеральным законом от 26.10.02 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Конкурсным управляющим указанного общества утвержден Коробков Д.В..

Из материалов дела следует, что с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в Управление Росреестра по Самарской области обратились стороны данного договора - Гузенко Л.В. и ООО "Самарагорстрой" в лице Ушакова А.Ю., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ему конкурсным управляющим Коробковым Д.В. (л.д.11-14).

Данная доверенность предоставляет Ушакову А.Ю. право быть представителем ООО "Самарагорстрой" при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в Управлении Росреестра по Самарской области, в том числе при проведении регистрации договора долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанная доверенность, как было установлено в заседании суда апелляционной инстанции, была приобщена к пакету документов, который стороны представили ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра вместе с заявлением о проведении государственной регистрации договора.

Учитывая, что вышеуказанный договор долевого участия является действующим, не признан недействительным в установленном порядке, в том числе по требованию конкурсного управляющего; последний, выдав доверенность на право государственной регистрации договора, фактически выразил свое согласие с данной сделкой, судебная коллегия считает, что отсутствие письменного согласия конкурсного управляющего на подписание договора не могло являться основанием для отказа в государственной регистрации договора долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ, а вывод суда первой инстанции о правомерности такого отказа противоречит установленным обстоятельствам.

Принимая во внимание, что договор долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия, определенные пунктом 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", совершен в надлежащей форме; документы, необходимые для проведения государственной регистрации договора, заинтересованному лицу были представлены, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный договор подлежал регистрации.

Таким образом, решение заинтересованного лица об отказе в государственной регистрации договора долевого участия является необоснованным.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить и постановить новое решение об удовлетворении заявления Гузенко Л.В.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.329-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского районного суда г. Самары от 08 апреля 2013 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым заявление Гузенко Л.В. удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию договора долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

Копия верна: судья -