Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Еврейского автономного области от 17 мая 2013 г. по делу N 33-221/2013

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Дроздовой В.Ф.,

судей Коневой О.А., Кнепмана А.Н.,

при секретаре Шаховой И.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Алтухова В. В. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 05 марта 2013 г., которым постановлено:

Исковые требования Алтухова В. В. к Бычковой О. И. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и перехода права собственности - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Дроздовой В.Ф., пояснения третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика Гринь О.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Алтухов В.В. обратился с иском к Бычковой О.И. о регистрации договора, перехода права собственности на дом, расположенный по адресу: " ... ".

Требования мотивировал тем, что " ... " З передали ему по договору купли-продажи жилой дом в счет оплаты долга в сумме " ... " рублей. Сделку оформили нотариально, но договор, переход права собственности на дом в установленном порядке не зарегистрировали.

З.Г.И., З.В.Т. умерли. Их наследницей является Бычкова О.И.

Просил вынести решение о понуждении Бычковой О.И. к регистрации договора, перехода права собственности на вышеуказанный дом.

Истец Алтухов В.В., ответчица Бычкова О.И. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Истец Алтухов В.В. просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца Алтухова В.В.- Гурский С.А., требования и доводы искового заявления поддержал, пояснил, что спорный дом оценен сторонами в " ... " рублей. " ... " рублей З были должны Алтухову В.В. Разницу в стоимости дома и долга " ... " истец отдал З, но расписка об этом не сохранилась.

В " ... " года З обещали зарегистрировать сделку, однако этого не сделали.

После заключения договора Алтухов В.В. завёз свои вещи в дом. В последствии домом завладел неизвестный мужчина.

Кроме этого, указал, что к данным требованиям срок исковой давности не применяется, поскольку истец является законным владельцем дома.

Просил вынести решение о понуждении ответчицы к регистрации договора, заключённого " ... " между З.В.Т., З.Г.И., Алтуховым В.В. и перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: " ... ".

Представитель ответчицы Бычковой О.И. - Шабанов Р.В., исковые требования не признал, пояснил, что сторонами фактически обязательства по договору не исполнены. Дом истцу не передан, он туда не вселялся, до настоящего времени там не проживает.

В " ... " году он решил приобрести дом у З для своего брата, однако в последствии решил его продать. Его ( Шабанова Р.В.) знакомый- У.А.А., по доверенности от З оформил предварительный договор купли-продажи дома с Гринь О.А.

Позже выяснилось, что между З и Алтуховым В.В. имеется договор, в связи с чем, договор купли-продажи с Гринь О.А. заключен не был.

Он ( Шабанов Р.В.), У.А.А., К.П.П., П.Д.В. помогали З переезжать в п.Хинганск. Вещей Алтухова В.В. в спорном доме не было.

Кроме того, считает, что истцом пропущен срок исковой давности.

Просил в иске отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на стороне ответчика, Гринь О.А. с иском не согласилась, пояснила, что в " ... " года она через представителя по доверенности У.А.А. заключила с З предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: " ... ". Заключить договор купли-продажи указанного дома не представилось возможным, поскольку выяснилось, что между З и Алтуховым В.В. имеется договор.

После заключения предварительного договора в дом вселился её отец Г.А.П., который проживает в нём до настоящего времени. На момент вселения в доме чужих вещей не было, ремонт дома, гаража не производился. Всё оставалось в том состоянии, которое было при З

Просила в иске отказать.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе истец Алтухов В.В. просит решение суда отменить, его требования удовлетворить.

В обоснование доводов указывает, что принадлежность отчуждаемого жилого помещения на праве собственности продавцу установлена нотариусом в момент удостоверения договора купли-продажи.

Считает, что для объективного рассмотрения дела, необходимо выяснить действительную общую волю сторон с учётом цели договора.

Волеизъявление продавца и покупателя на совершение указанной сделки выражено в письменной форме путём составления одного документа подписанного ими. При этом между сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным для данного вида договора условиям. Действий, свидетельствующих о намерении изменить своё решение по покупке, продаже дома З, Алтухов В.В. не совершали.

Он неоднократно просил З зарегистрировать право собственности на спорный дом, однако они уклонялись от данной обязанности.

Договор купли-продажи следует признать состоявшимся, поскольку на день его заключения жилой дом передан ему ( Алтухову В.В.). Он его принял, пользовался, обустраивал земельный участок, завозил вещи, но через некоторое время был вынужден уехать из города.

Суд при рассмотрении данного дела принял во внимание определение суда от " ... " и иск с иными требованиями, которые к данному делу не имеют отношения.

Кроме того, не согласен с оценкой показаний свидетелей. Суд посчитал показания свидетелей со стороны ответчика в качестве правдивых, однако не выяснил кто эти лица, почему они дают аналогичные показания. Со стороны истца также опрашивался свидетель, имеющий отношение к исследуемым событиям. Он дал логичные, правдивые показания, которые ответчиком не опровергнуты.

Считает, что общий срок исковой давности применяться не может, поскольку в данном случае не идет речь о нарушенном праве.

Законом определена процедура внесения в единый государственный реестр записи о правах на недвижимость, установлено, что до " ... " договор купли-продажи жилого помещения подлежал обязательной государственной регистрации. Сроки для такой регистрации законом не установлены.

Договор, удостоверенный нотариусом, исполненный сторонами не может считаться не совершенным в связи с отсутствием записи о нём в едином государственном реестре.

В связи со смертью З он лишён возможности соблюсти все необходимые правила государственной регистрации, поэтому просил применить положения о регистрации сделки на основании решения суда.

В апелляционной инстанции третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на стороне ответчика Гринь О.А., с доводами апелляционной жалобы не согласилась, пояснила, что спорный дом они с отцом приобрели у З за " ... " рублей и сразу после заключения предварительного договора купли-продажи туда заселялись. Ключи от дома им отдал Шабанов Р.В., поскольку на момент заселения в доме проживал его брат.

Ни З, ни Алтухов в доме не проживали, из вещей в доме была только старая мебель, которую З забрали при переезде. Ремонт в доме и гараже не производился, всё осталось в том состоянии, которое было при З

Также пояснила, что с Алтуховым В.В. она не знакома, знает, что Алтухов В.В. проживал неподалеку от спорного дома. Со слов своего отца ей известно, что спустя 3-4 года после их заселения Алтухов В.В. пролез ночью через забор, стал стучаться в окна и требовал выселиться из дома. В связи с возникшей ситуацией, она обратилась к ответчице, которая пояснила, что Алтухов В.В. продал этот дом Зубковым и оставил в гараже какие-то станки. З распорядились станками, и Алтухов В.В. потребовал вернуть ему в счет уплаты станков спорный дом.

В настоящее время ответчица намерена оформить с ними договор купли-продажи вышеуказанного дома.

Истец Алтухов В.В., его представитель Гурский С.А., ответчица Бычкова О.И., её представитель Шабанов Р.В. в апелляционную инстанцию не явились, уведомлены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лица, участвующего апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Из материалов дела следует, что " ... " между З.Г.И., З.В.Т. (продавцами) и Алтуховым В.В.(покупателем) заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: " ... ". Договор удостоверен нотариусом.

Из содержания договора следует, что в " ... " года супруги З взяли в долг у Алтухова В.В. " ... " рублей, в счет уплаты долга передали ему вышеуказанный жилой дом. Сторонами дом оценен в " ... " рублей.

Согласно п.4 договора в счет доплаты за дом " ... " рублей Алтухов В.В. обязуется до " ... " передать супругам З однокомнатную квартиру с частичными удобствами в деревянном доме.

В пункте 6 договора указано, что на момент его удостоверения жилой дом передан, о чем стороны известили нотариуса. Документом, подтверждающим факт передачи имущества, является настоящий договор.

Представителем ответчицы Бычковой О.И., являющейся наследницей З.Г.И., умершей " ... ", и З.В.Т., умершего " ... ", заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст.ст. 195-197 ГК РФ срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (исковая давность) составляет три года. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст.ст. 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Из анализа вышеуказанных норм следует, что покупатель имеет право на защиту своего владения, в случае, если условия договора исполнены сторонами и ему передано недвижимое имущество, при этом на его требования срок исковой давности не распространяется.

Судом первой инстанции проверены доводы истца об исполнении договора и о том, что после заключения договора купли-продажи дом был передан ему во владение и установлено, что договор исполнен не в полном объёме, передача дома не была осуществлена.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, доказательств передачи Алтуховым В.В. З квартиры в качестве доплаты за дом либо денежных средств в сумме " ... " рублей, фактической передачи З Алтухову В.В. во владение жилого дома, являющегося предметом договора, истцом не представлено как в суд первой, так и апелляционной инстанции.

Напротив, из материалов дела следует, что " ... " З заключили предварительный договор купли-продажи спорного дома с Гринь О.А.

С этого времени Гринь О.А. владеет жилым домом: в нем проживает её отец, что не отрицал Алтухов В.В.

На дату заключения предварительного договора с Гринь О.А. в доме истец не проживал, его вещей не было, ключи от дома Г.А.П. передал Шабанов Р.В.

На момент переезда З в п.Хинганск и после этого " ... " в спорном доме вещей Алтухова В.В. не было, ремонтные работы в гараже, доме на земельном участке им не производились.

Данные обстоятельства подтверждаются пояснениями третьего лица Гринь О.А., свидетелей У.А.А., Г.А.П., К.П.П., П.Д.В., которые логичны и непротиворечивы.

Суд первой инстанции обоснованно отнёсся критически к показаниям свидетеля У, поскольку они не согласуются с показаниями вышеуказанных свидетелей и фактическими обстоятельствами дела. Истец не отрицает того, что в доме проживает посторонний мужчина, однако пояснений о том каким образом последний вселился в дом, не даёт, требований о выселении не предъявляет.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что стороны по договору купли-продажи жилого дома от " ... " обязательства не исполнили, Алтухов В.В. не вступил во владение спорным жилым домом после заключения договора купли-продажи, поскольку владение предполагает возможность обладать вещью, иметь её у себя физически, господствовать над ней, доказательств этого истцом не представлено.

Поскольку факт владения Алтуховым В.В. спорного дома не установлен, то вывод суда первой инстанции о том, что по заявленным требованиям положения ст.208 ГК применению не подлежат, является правильным.

В соответствии со ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Судом установлено, что в " ... " года после переезда З в п.Хинганск, Алтухов В.В. обращался к ним по вопросу о регистрации перехода права собственности, однако они уклонялись от совершения данных действий.

Кроме того, ему было известно о том, что в спорном доме живут другие лица.

Таким образом, о нарушении своего права Алтухову В.В. стало известно в " ... " году, однако с указанного времени с требованием о регистрации перехода права собственности в установленный законом трехгодичный срок он в суд не обратился.

Кроме того, в " ... " года он обращался с иском к З об обращении взыскания на предмет залога- дома, расположенного по адресу: " ... ".

Однако с указанного времени также не обратился к ним с требованием о регистрации перехода права собственности на спорный дом.

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что истцом не заявлялось ходатайство о восстановлении срока исковой давности, суд обоснованно отказал Алтухову В.В. в удовлетворении исковых требований по мотивам пропуска срока исковой давности.

Решение суда мотивировано. Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 05 марта 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Алтухова В. В. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи