Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 06 июня 2013 г. по делу N 33-1172/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Сангаджиева А.В.

судей Кашиева М.Б. и Панасенко Г.В.

при секретаре Цедеевой Г.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" к Абушаеву Владимиру Ивановичу об обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Абушаева Владимира Ивановича к Открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" о признании договора об ипотеке недвижимого имущества недействительным и об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора об ипотеке по апелляционной жалобе Абушаева В.И. на решение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 07 марта 2013 года.

Заслушав доклад судьи Панасенко Г.В., объяснения Абушаева В.И. и его представителя Доногруппова Н.А., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ответчика Овалова А.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Открытое акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" (далее по тексту - Банк) обратилось в суд с иском к Абушаеву В.И. об обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя следующим.

** ххх **** г. между Банком и ОАО "21 век" был заключен договор об открытии кредитной линии, по условиям которого ответчику был предоставлен кредит в размере *** руб. под **% годовых сроком до ** ххх **** г. В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору ** ххх **** г. между Банком и Абушаевым В.И. был заключен договор об ипотеке (залоге) недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства - здания, нежилого, общей площадью застройки *** кв.м. и степенью готовности -**%, и земельного участка, площадью *** кв.м., расположенных по адресу: Республика Калмыкия, ХХХ район, с.ХХХ, ул.ХХХ, д.**. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком договорных обязательств заочным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 30 августа 2012 г. данный договор расторгнут и в пользу Банка с ООО "21 век" взыскана задолженность по кредитному договору в размере *** руб. Ссылаясь на непогашение долга по кредитному договору, просил обратить взыскание на имущество, переданное в залог ответчиком, установив его начальную продажную цену в размере *** руб.

Абушаев В.И. обратился в суд с встречным иском к Банку о признании договора об ипотеке (залоге) недвижимого имущества недействительным и об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации данного договора.

В обоснование иска указал, что заочным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 30 августа 2012 г. с ООО "21 Век" в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору от 24 декабря 2010 г. в размере *** руб. и одновременно обращено взыскание на имущество, переданное в залог ООО "21 век". Обратившись в суд с иском, Банк не указал сумму неисполненных обязательств ООО "21 Век", что следует расценить как злоупотребление правом. Считает, что договор об ипотеке от ** ххх **** г. является ничтожным, поскольку в нем в нарушение требований п.1 ст.339 ГК РФ и п.1 ст.9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не указано такое существенное условие как рыночная цена предметов залога. Иск не подлежал удовлетворению, поскольку обращение взыскания на заложенное ответчиком имущество должно осуществляться во внесудебном порядке на основании заключенного между сторонами соглашения. Просил признать договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 28 декабря 2010 г. недействительным ввиду его ничтожности и аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации данного договора, в удовлетворении иска Банка отказать.

В судебном заседании представитель Банка Овалов А.С. заявленные требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик Абушаев В.И. и его представитель Доногруппов Н.А. иск не признали, встречный иск поддержали и просили его удовлетворить.

Решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 07 марта 2013 г. исковые требования Открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" удовлетворены: обращено взыскание на предметы залога по договору об ипотеке (залоге) от ** ххх **** г. - объект незавершенного строительства и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Калмыкия, ХХХ район, с.ХХХ, ул.ХХХ, д.**; установлена начальная продажная цена указанного имущества в размере *** руб.; с Абушаева В.И. в пользу Открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" взыскана государственная пошлина в сумме *** руб.

В удовлетворении встречного иска Абушаева В.И. к Открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" о признании договора об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от ** ххх **** г. недействительным и об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации указанного договора отказано.

В апелляционной жалобе Абушаев В.И. просит отменить решение и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Банка и об удовлетворении встречного иска, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Указывает, что договор о залоге (ипотеке) является ничтожным ввиду отсутствия в нем существенного условия - рыночной стоимости объектов залога. Кроме того, судом не принято во внимание заключенное сторонами соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик Абушаев В.И. в обоснование доводов жалобы указал на то, что суд, устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, не выяснил действительную рыночную стоимость этого имущества. Полагал, что оценка заложенного имущества, указанная в целях предоставления кредита в договоре об ипотеке, не могла быть принята во внимание судом, поскольку существенно отличается от рыночной стоимости имущества на день рассмотрения настоящего дела, о чем свидетельствует представленный отчет ООО "Автосервис" от 24 мая 2013 г.

Выслушав объяснения сторон, проверив материалыдела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит, что решение суда подлежит в части изменению.

Удовлетворяя исковые требования Банка, суд, сославшись на ст.168, 309, 310, 334, 337, 348, 349, 350, 819 ГК РФ, п.1 ст.9, п. 1 ст.50, п.1 ст.56, п.2 ст.67 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исходил из вывода о ненадлежащем исполнении заемщиком ООО "21 век" обеспеченного залогом обязательства по кредитному договору, в связи с чем удовлетворил иск Банка об обращении взыскания на заложенное ответчиком имущество.

С такими выводами суда следует согласиться, поскольку они соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.

В силу ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В соответствии с п.1 ст.50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество возможно в случае ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой (залогом) обязательства.

Как установлено судом, ** ххх **** г. между ОАО "Россельхозбанк" и ОАО "21 век" был заключен договор об открытии кредитной линии N***/***, по условиям которого ООО "21 век" был предоставлен кредит в размере *** руб. под ** % годовых сроком до ** ххх **** г. Заемщик обязался возвратить Банку полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, сроки и на условиях договора.

В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору Банк и Абушаев В.И. заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости), в соответствии с которым залогодатель передал залогодержателю в залог принадлежащее ему на праве собственности незавершенное строительством здание, общей площадью застройки *** кв.м., степенью готовности - **%, и земельный участок, из категории земель населенных пунктов под строительство "ХХХ", площадью *** кв.м., кадастровый номер **:**:** ** **:***, расположенные по адресу: Республика Калмыкия, ХХХ район, с.ХХХ, ул.ХХХ, д.**.

Заочным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 30 августа 2012 г. в связи с нарушением заемщиком сроков возврата кредитных средств кредитный договор был расторгнут, в пользу Банка с ООО "21 век" взыскана задолженность по указанному договору в размере *** руб.

Принимая во внимание, что заемщик ненадлежаще исполнил обеспеченное залогом обязательство по погашению кредита, суд обоснованно принял решение об обращении взыскания на объекты недвижимости, принадлежащие ответчику.

Между тем решение суда в части установления начальной продажной цены заложенного ответчиком имущества является необоснованным.

В силу п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст.349 названного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст.350 ГК РФ).

Согласно п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В нарушение приведенных норм закона, несмотря на наличие спора между сторонами в этой части, о чем свидетельствуют возражения ответчика и его представителя, суд определил начальную продажную цену заложенного имущества исходя из его цены, указанной в договоре ипотеки на день его подписания - ** ххх **** г., в размере *** руб.

При этом вопрос о необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества по состоянию на момент вынесения решения с учетом значительного промежутка времени, прошедшего с момента заключения договора ипотеки,

и

возможного в связи с этим фактического удорожания имущества, суд на обсуждение сторон не поставил.

Из представленного ответчиком в суд апелляционной инстанции заключения независимого оценщика - ООО "Автосервис" от ** ххх **** г. видно, что рыночная цена заложенного ответчиком имущества по состоянию на май **** г. составила *** руб., в том числе незавершенного строительством здания торгового центра - *** руб., земельного участка - *** руб. Поскольку оценщиком в расчете была допущена арифметическая ошибка в части применения коэффициента удорожания - К3 - 67,64 вместо правильного 63,27, рыночная цена заложенного имущества составляет *** руб. ** коп., в том числе объекта незавершенного строительства - *** руб. ** коп., земельного участка - *** руб.

Принимая во внимание, что оценка предметов залога в договоре занижена и это существенно нарушает права ответчика как собственника имущества, а впоследствии может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства, судебная коллегия считает, что начальная продажная цена заложенного имущества подлежит установлению в размерах, соответствующих их фактической рыночной цене.

Утверждение представителя истца Овалова А.С. о необъективности вышеназванного отчета не может быть принято во внимание, поскольку доказательств этого суду не представлено. Как видно из отчета, оценка заложенного имущества произведена двумя специалистами с высшим экономическим образованием, действительными членами Российского общества оценщиков, имеющими стаж работы в области оценочной деятельности, на основании положений действующего законодательства об оценочной деятельности и методических рекомендаций Минимущества России. В связи с чем, оснований для сомнений в его правильности у суда не имеется.

Не подлежит удовлетворению ходатайство представителя истца Овалова А.С. о приостановлении производства по настоящему делу ввиду подачи в арбитражный суд заявления об оспаривании заключения оценщика, поскольку указанное обстоятельство не предусмотрено ст.215 ГПК РФ в качестве основания приостановления производства по гражданскому делу. Доказательств принятия арбитражным судом указанного заявления к производству суду не представлено.

При таких данных решение суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества подлежит изменению.

Что касается решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска Абушаева Владимира Ивановича к Открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" о признании договора об ипотеке (залоге) недвижимого имущества недействительным и об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора об ипотеке, то оснований для его отмены не имеется.

Довод жалобы о ничтожности договора об ипотеке (залоге) ввиду отсутствия в нем существенного условия - рыночной стоимости заложенного имущества не состоятелен.

В силу п.1 ст.9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Как видно из заключенного сторонами договора об ипотеке (залоге), он содержит все предусмотренные указанной нормой закона, п.2 ст.67 Закона и ст.339 ГК РФ существенные условия. Так, сторонами в договоре определена оценка предметов ипотеки, она установлена по соглашению сторон, что соответствует требованиям п.3 ст.9 Закона, в том числе и в части ипотеки земельного участка - согласно п.2 ст.67 Закона залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Ссылка в жалобе на заключенное сторонами соглашение об обращении взыскания на заложенное им имущество во внесудебном порядке не может быть принята во внимание, поскольку данное соглашение было предметом исследования в судебном заседании и признано судом ничтожным ввиду отсутствия его государственной регистрации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 07 марта 2013 года в части установления начальной продажной цены заложенного имущества изменить.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 2901557 руб. 74 коп., в том числе незавершенного строительством здания - 2129557 руб. 74 коп., земельного участка - 772000 руб.

остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Абушаева В.И. удовлетворить частично.

Председательствующий А.В. Сангаджиев

Судьи М.Б. Кашиев

Г.В. Панасенко

Копия верна: Судья Г.В. Панасенко