Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 06 июня 2013 г. по делу N 33-3033/2013

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Тепляковой Е.Л.,

судей Ауловой Т.С., Костенко Е.Л.,

при секретаре Старцевой Е.В.,

рассмотрела в судебном заседании 06 июня 2013 года дело по апелляционной жалобе представителя Балаевой Н.Г. Чабан О.И. на решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 18 марта 2013 года, которым

в удовлетворении заявленных требований о заключении основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора от "Дата обезличена", устранении препятствий для проведения оценки жилого помещения, государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество - ... квартиру, площадью ... кв.м., расположенную по адресу: "Адрес обезличен", отказано.

Заслушав доклад судьи Ауловой Т.С., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Балаева Н.Г. обратилась в суд с иском к Петелиной Н.А., с учетом уточненных исковых требований просила обязать ответчицу заключить основной договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: "Адрес обезличен" на условиях предварительного договора, устранить препятствия для проведения оценки жилого помещения и зарегистрировать договор купли- продажи в органе, осуществляющем государственную регистрацию. В обоснование иска указав, что между ней и ответчицей был заключен предварительный договор от "Дата обезличена", в силу которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: "Адрес обезличен". В последующем, "Дата обезличена" между сторонами заключен основной договор купли-продажи и в тот же день они обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с просьбой зарегистрировать договор и переход права собственности. До настоящего времени сделка и переход права собственности не зарегистрированы.

Балаева Н.Г. в судебном заседании участия не принимал.

Представитель истца Чабан О.И. заявленные требования поддержала в полном объеме.

Петелина Н.А. и ее представитель Махаури З.Р. с заявленными требованиями не согласились.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление опеки и попечительства Агентства Республики Коми по социальному развитию по г. Сыктывкару, в суд своих представителей не направило.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Мамбетова Э.Б. и ее представитель Молчанова Е.Е. с заявленными требованиями не согласились.

Суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представителя истца Чабан О.И. поставлен вопрос об отмене решения, как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела следует и установлено судом, что между Петелиной Н.А. и Балаевой Н.Г. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от "Дата обезличена", согласно которому ответчица обязалась в срок до "Дата обезличена" заключить с истицей основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: "Адрес обезличен", за ... руб.

"Дата обезличена" между Петелиной Н.А. и Балаевой Н.Г., действующей за своего несовершеннолетнего сына В.А.В., заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому ответчица продает, а В.А.В. покупает ... квартиру, расположенную по адресу: "Адрес обезличен", за ... руб. По условиям договора ... руб. уплачиваются до подписания договора, ... руб. в момент подписания договора, а ... руб. в срок до "Дата обезличена" (пункт 4 договора).

В тот же день, "Дата обезличена", стороны обратились в Ухтинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее - Росреестр) с заявлениями о регистрации договора и перехода права собственности на квартиру.

Также их материалов дела следует, что согласно расписке от "Дата обезличена" о Петелина Н.А. получила от В.А.В. денежные средства в сумме ... руб. в качестве оплаты за проданную квартиру.

В последующем, заявлением от "Дата обезличена" (вх. "Номер обезличен") Петелина Н.А. обращалась с просьбой приостановить регистрационные действия на три месяца и заявлением от "Дата обезличена" (вх. "Номер обезличен") просила прекратить государственную регистрацию, и вернуть документы.

Уведомлениями Росреестра от "Дата обезличена" "Номер обезличен", от "Дата обезличена" "Номер обезличен" Петелина Н.А. и Балаева Н.Г. были уведомлены о приостановлении государственной регистрации сделки и перехода права собственности до "Дата обезличена" и до "Дата обезличена", соответственно.

Сообщением Росреестра от "Дата обезличена" "Номер обезличен" Петелина Н.А. и Балаева Н.Г. были уведомлены об отказе в государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру. В качестве причин отказа, Росреестр сослался на соответствующее заявление Петелиной Н.А., а также отсутствие доказательств оплаты стоимости недвижимого имущества и оплаты государственной пошлины за регистрацию прав несовершеннолетним В.А.В.

При этом судом установлено, что в настоящее время, владельцем квартиры, расположенной по адресу: "Адрес обезличен" является Мамбетова Э.Б., которая проживает в ней и с которой у Петелиной Н.А. заключен догвоор купли- продажи от "Дата обезличена".

Установив указанные обстоятельства и дав им надлежащую юридическую оценку, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что правовых оснований для понуждения ответчицы к заключению основного договора не имеется, так как срок действия предварительного договора истек, ни одной из сторон действий для заключения основного договора на условиях предварительного договора в период его действия не предпринималось в связи с чем обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились; требование о регистрации основного договора и перехода права собственности на спорное жилое помещение суд признал не подлежащими удовлетворению, поскольку квартира продана третьему лицу.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции.

В соответствие со статьёй 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Как указано в пунктах 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, в соответствии с вышеуказанными требованиями статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, на момент подачи искового заявления в суд уже являлись прекращенными, оснований для применения положений части 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, и принятии решения о понуждении Петелиной Н.А. в силу закона заключить с Балаевой Н.Г. договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, у суда не имелось.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимися в п.п.60,61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствие с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.61).

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Поскольку судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих об уклонении ответчика от государственной регистрации права собственности на спорное жилое помещение о чем свидетельствуют сведения, предоставленные Ухтинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, а также факт передачи во владение квартиры, расположенной по адресу: "Адрес обезличен" Мамбаевой Э.Б., которая заключила с ответчицей договор купли- продажи спорного жилого помещения, полностью оплатила его стоимость и вселилась в квартиру со своей семьей, судом правомерно отказано в удовлетворении требований иска о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество - ... квартиру, площадью ... кв.м., расположенную по адресу: "Адрес обезличен" к Балаевой Н.Г.

В целом доводы апелляционной жалобы представителя истца Чабан О.И. не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного решения, поскольку основаны на ошибочном толковании положений законодательства, применяемого к спорным правоотношениям.

Наличие в расписке указания о получении денежных средств Петелиной Н.А. также не может являться доказательством заключения предварительного договора.

Судебная коллегия полагает, что судом правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для данного дела, нормы права, регулирующие спорные правоотношения, применены судом верно, выводы суда соответствуют обстоятельствам настоящего дела, а решение постановлено в соответствии с положениями статей 195, 196 Гражданского кодекса РФ.

Нарушений норм материального или процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 18 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Балаевой Н.Г. Чабан О.И. - без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -