Апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 18 июля 2013 г. по делу N 33-2185/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Крайновой И.К.

судей Удальцова А.В., Якушева П.А.,

при секретаре Бусыгиной Я.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 18 июля 2013 г. в г. Владимире дело по апелляционным жалобам представителя КУМИ администрации муниципального образования Киржачский район по доверенности Апанасюка В.С. и Каменской Я.Н. на решение Киржачского районного суда от 18 апреля 2013 г., которым постановлено:

Иск прокурора Киржачского района в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования Киржачский район к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Киржачский район, Финансовому управлению администрации Киржачского района, Каменской Я.Н. удовлетворить.

Признать рыночную стоимость, установленную в отчете оценщика ИП Сугробова Ю.А. "Об определении рыночной стоимости здания отдела образования, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: **** **** недостоверной.

Признать торги от **** по продаже муниципальной собственности - здания с земельным участком по **** недействительными.

Признать недействительным договор купли - продажи здания с земельным участком по **** от **** ****, заключенный КУМИ администрации Киржачского района с Каменской Я.Н..

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли - продажи здания с земельным участком **** от ****, возвратить стороны в первоначальное положение.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Киржачский район Владимирской области за счет средств муниципального образования Киржачский район Владимирской области в пользу Каменской Я.Н. денежные средства в размере **** ( ****) рублей.

Передать здание отдела образования, являющееся памятником истории и культуры г. Киржача и Киржачского района с земельным участком, площадью **** кв.м., расположенное по адресу: **** муниципальную собственность муниципального образования Киржачский район Владимирской области.

Взыскать с Каменской Я.Н. в бюджет Муниципального образования Киржачский район Владимирской области государственную пошлину в сумме **** ( **** рублей.

Обеспечительные меры, принятые определением судьи Киржачского районного суда Владимирской области от 15 марта 2013 года отменить по вступлении решения суда в законную силу.

Заслушав доклад судьи Удальцова А.В., объяснения Каменской Я.Н. ее представителя по доверенности Змеева А.Н., представителя КУМИ МО Киржачского района, администрации МО Киржачский район, Финансового управления администрации МО Киржачский район по доверенности Апанасюка В.С., Сугробова Ю.А., поддержавших доводы жалоб и просивших отменить судебное решение, возражения против доводов апелляционных жалоб прокурора Куропаткина А.В., судебная коллегия по гражданским делам,

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Киржачского района обратился в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования Киржачский район к КУМИ администрации муниципального образования Киржачский район, Финансовому управлению администрации Киржачского района, Каменской Я.Н. о признании недостоверной рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика ИП Сугробова Ю.А. "Об определении рыночной стоимости здания отдела образования, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: **** ****", признании недействительными торгов, проведенных **** по продаже муниципальной собственности - здания с земельным участком по ****, признании недействительным договора купли - продажи указанного здания с земельным участком от ****, заключенного между КУМИ администрации Киржачского района и Каменской Я.Н., применении последствий недействительности ничтожной сделки к данному договору, возвращении сторон в первоначальное положение: возвращении полученных по договору **** руб. из бюджета МО Киржачский район в пользу Каменской Я.Н., передаче указанного здания с земельным участком в муниципальную собственность Киржачского района.

В обоснование исковых требований указано, что оценка, произведенная оценщиком ИП Сугробовым, является недостоверной, поскольку оценщику поручалось оценить здание, документы для оценки земельного участка не предоставлялись. Земельный участок не был сформирован. Рыночная стоимость объекта является заниженной, продажа по которой нарушит интересы муниципального образования. Сообщение о проведении торгов размещено на сайте организаторов с нарушением установленного 30 дневного срока, чем нарушены права потенциальных покупателей на участие в торгах.

В судебном заседании помощник прокурора настаивал Бурдыкин А.С. поддержал исковое заявление в полном объеме.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Киржачский район, Финансового управления администрации Киржачского района и администрации муниципального образования Киржачский район по доверенностям Апанасюк В.С. возражал против иска, указывая отсутствие нарушения прав муниципального образования. Пояснил, что информация о торгах была размещена на сайте организатора менее, чем за 30 дней. В торгах приняло участие 5 претендентов, из которых победитель предложил большую цену. Не отрицал, что земельный участок не был сформирован, однако, оценщику были переданы необходимые документы для оценки объектов.

Каменская Я.Н. и ее представитель на основании доверенности Змеев А.Н. с исковыми требованиями не согласились. Пояснили, что существенных нарушений при проведении торгов не допущено, не доказаны основания для признания торгов недействительными, поскольку иск может подать заинтересованное лицо. После покупки Каменская произвела затраты на оплату электроснабжения и теплоснабжение, и обследование здания.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП Сугробов возражал пртив иска, указывая, что оценка объекта осуществлена с соблюдением требований закона об оценочной деятельности. Земельный участок оценивался вместе со зданием, хотя договором оценка земельного участка не предусматривалась.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционных жалобах представитель КУМИ администрации муниципального образования Киржачский район по доверенности Апанасюк В.С. и Каменская Я.Н. просит отменить судебное решение, как постановленное с нарушением норм материального права и неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела. Полагают, что суд первой инстанции необоснованно счел доказанным, что торги осуществлены с нарушением закона.

Согласно требованиям ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело в случае неявки кого - либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ФЗ " О приватизации государственного и муниципального имущества" начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998г. N135-ФЗ проведение объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

В соответствии со ст. 9 данного закона основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в ст. 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил договор.

В силу ст. 5 указанного закона к объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи).

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме, который должен содержать: описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию (ст. 10 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Судом установлено и из материалов дела следует, что договором оказания услуг по оценке **** от ****, который заключен между КУМИ администрации Киржачского района и ИП Сугробовым Ю.А., последнему поручается выполнить оценку рыночной стоимости здания отдела образования, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****.

Данным договором оценщику не поручалось провести оценку земельного участка, площадью **** кв.м., расположенного по тому же адресу.

Согласно ст. 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчетом N **** ИП Сугробовым Ю.А. определена рыночная стоимость здания отдела образования, площадью **** кв.м. с учетом земельного участка, площадью **** кв.м., на котором размещено здание. При этом в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок упомянутой площади. Предметом оценки являлся не сформированный в установленном порядке земельный участок. При проведении оценки путем сравнительного метода применялись несопоставимые по расположению и назначению объекты.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о недостоверности спорного оценочного отчета N **** и правильно признал недостоверной рыночную стоимость здания отдела образования, установленную этим отчетом. Доводы в апелляционной жалобе не опровергают установленных судом обстоятельств в связи с чем не могут служить основанием к отмене судебного решения.

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре ( в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьёй 448 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене ...

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушение порядка проведения торгов не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Должник, имущество которого продается с публичных торгов в рамках исполнительного производства, является лицом, заинтересованным в оспаривании торгов при продаже принадлежащего ему имущества, если будет установлено, что нарушение порядка проведения торгов оказало существенное влияние на результаты торгов, лишив возможности участия в них потенциальных покупателей (в том числе должника), и отрицательно повлияло на формирование цены, способствовав реализации имущества по заведомо заниженной цене, поскольку должник заинтересован в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

В соответствии со ст. 15 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под информационным обеспечением приватизации государственного или муниципального имущества понимаются мероприятия, направленные на создание возможности свободного доступа неограниченного круга лиц к информации о приватизации и включающие в себя опубликование в средствах массовой информации, размещение в информационных системах общего пользования, в том числе информационно - телекоммуникационных сетях прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества, ежегодных отчетов о результатах приватизации федерального имущества, актов планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, муниципального имущества, решений об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества, информационных сообщений о продаже указанного имущества и об итогах его продажи. Информация о приватизации государственного или муниципального имущества, указанная в настоящем пункте, подлежит опубликованию в официальных печатных изданиях и размещению на официальных сайтах в сети "Интернет", определенных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, местной администрацией (далее соответственно официальное печатное издание и официальный сайт в сети "Интернет"), а также на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. Информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества подлежит опубликованию в официальном печатном издании, а также размещению на официальном сайте в сети "Интернет", сайте продавца государственного или муниципального имущества в сети "Интернет", сайте продавца государственного или муниципального имущества в сети "Интернет", официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (далее также -0 сайты в сети "Интернет") не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи указанного имущества, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества, подлежащее опубликованию в официальном печатном издании, должно содержать, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом, следующие сведения: 1) наименование государственного органа или органа местного самоуправления, принявших решение об условиях приватизации такого имущества, реквизиты указанного решения 2) наименование такого имущества и иные, позволяющие его индивидуализировать сведения (характеристика имущества); 3) способ приватизации такого имущества; 4) начальная цена продажи такого имущества; 5) форма подачи предложений о цене такого имущества; 6) условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов; 7) размер задатка, срок и порядок его внесения, необходимые реквизиты счетов; 8) порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок, предложений; 9) исчерпывающий перечень предоставляемых покупателю документов; 10) срок заключения договора купли - продажи такого имущества; 11) порядок ознакомления покупателей с иной информацией, условиями договора купли - продажи такого имущества; 12) ограничения участия отдельных категорий физических лиц и юридических лиц в приватизации такого имущества; 13) порядок определения победителей (при проведении аукциона, специализированного аукциона, конкурса) либо лиц, имеющих право приобретения государственного или муниципального имущества (при проведении его продажи посредством публичного предложения и без объявления цены); 14) место и срок подведения итогов продажи государственного или муниципального имущества.

Судом установлено, что информационное сообщение о проведении спорного аукциона было опубликовано 5.10.2012г. в газете "Красное знамя" и на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет", и 26.10.2012г. на официальном сайте продавца муниципального имущества.

На данный момент земельный участок, площадью **** кв.м., не был сформирован, поскольку свидетельство о государственной регистрации права собственности оформлено лишь ****, т.е. менее чем за 30 дней до проведения аукциона.

В соответствии с протоколом заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже имущества от ****, в торгах указанного которого, участвовали несколько претендентов, включая Каменскую Я.Н.

Победителем торгов признана Каменская Я.Н ... Продажная цена составила **** руб.

**** между КУМИ администрации МО Киржачский район и Каменской Я.Н. заключен договор купли-продажи здания с земельным участком, которые переданы Каменской Я.Н ... по акту приема-передачи.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на квартиру принадлежит Каменской Я.Н.

При постановке решения судом принято во внимание, что в силу вышеупомянутых правовых норм в извещениях о публичных торгах должны быть указаны не только размер участка, но сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (кадастровые характеристики), подлежащее передаче покупателю по договору. Однако, право собственности на данный участок с присвоением ему кадастрового номера было оформлено лишь 29.10.2012г.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что организаторами аукциона не исполнены надлежащим образом требования закона о размещении достоверной информации по продаже объектов недвижимости, влекущее уменьшение возможности участия в торгах широкого круга реальных покупателей, формирование цены продажи реализуемого недвижимого имущества.

Тем самым организатором торгов было нарушено правило их проведения, установленное ст. 15 Федерального закона от 21.12.2001г. года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

При этом судебной коллегией учитывает доводы истца о том, что информация о проведении аукциона, сообщенная с нарушением установленного срока, уменьшает возможность участия в них потенциальных покупателей, оказывая влияние на формирование цены реализации имущества в ущерб интересам муниципального образования, заинтересованного в продаже его за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

Ввиду того, что соблюдение порядка проведения торгов в части своевременности размещения извещения о них непосредственно затрагивает имущественные права и интересы как Муниципального образования Киржачский район так и неопределенного круга лиц, в связи с чем прокурор, предъявляя данный иск в их защиту, вправе оспаривать законность торгов и заключенной по их результатам сделки.

При постановке решения судом учтены требования п. 1 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым приватизация зданий осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 38 Земельного Кодекса РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подп. 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил, что организаторами существенно нарушена процедура проведения торгов, поскольку выставляемый на аукцион земельный участок, площадью **** кв.м., не был сформирован, что влечет недействительность сделки.

При таких обстоятельствах дела, следует признать обоснованными заявленные исковые требования прокурора в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования Киржачский район о недействительными торгов по реализации здания отдела образования и договора купли-продажи от **** между администрацией Киржачского района и Каменской Я.Н.

Доводы ответчиков о том, что несущественное нарушение порядка опубликования информации о предстоящих торгах не может повлечь признание торгов и договор купли-продажи недействительными, нельзя признать обоснованными по следующим основаниям.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По смыслу данной нормы закона основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушение процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований закона при проведении торгов.

Как следует из материалов дела, организатором торгов было нарушено правило их проведения, установленное ст. 15 Федерального закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", данное требования закона является императивным, в связи, с чем нарушение данных требований влечет недействительность торгов.

Цель проведения публичных (открытых) торгов - привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц для выявления того, кто предложит наилучшие для продавца условия приобретения имущества. Извещение о предстоящих торгах является первым юридически значимым действием во всем механизме торгов, от него зависит не только легальность всей последующей процедуры их проведения, но и ответ на вопрос, достигнут ли торги своей цели. Информация о проведении торгов, доведенная ненадлежащим способом, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации.

Поэтому несоблюдение правил об информированности неопределенного круга лиц о проведении торгов является существенным нарушением процедуры.

Доводы ответчиков в апелляционных жалобах сводятся к ошибочному толкованию норм материального права и переоценке доказательств, которым дана правильная оценка судом первой инстанции в соответствии с правилами ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для переоценки по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Доводы Каменской Я.Н. о том, что после заключения сделки внесены денежные средства на оплату электро и теплоснабжения при рассмотрении не является определяющим, и не служит основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, с которыми соглашается судебная коллегия, в связи с чем не могут служить основанием к отмене по существу правильного решения суда.

Нарушений норм процессуального и материального права, которые в соответствии со ст. 330 ГПК РФ привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Киржачского районного суда Владимирской области от 18 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы КУМИ администрации муниципального образования Киржачский район и Каменской Я.Н. - без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в президиум Владимирского областного суда в течение шести месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Крайнова И.К.

Судьи Удальцов А.В.

Якушев П.А.