Апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19 июля 2013 г. по делу N 33-3122/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Чистяковой Н.М.,

судей Чернышовой Н.Э., Мищенко С.В.,

при секретаре Хватовой Ю.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Гулидовой Н. Н. на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 30 апреля 2013 года, которым исковые требования Гулидовой Н. Н. к Уханову К. А., Ухановой Е. А., Изместьевой Ж. Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании права собственности оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чернышовой Н.Э., объяснения Гулидовой Н.Н. и её представителя по доверенности Нестерука Р.В., поддержавших апелляционную жалобу, Уханова К.А. и Изместьевой Ж.Н., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

собственниками квартиры N ... , расположенной по адресу: "адрес", являлись Уханов К.А. и Уханова Е.А. - ... долей, Гулидова Н.Н. - ... долей.

"ДАТА" между Ухановой С.А., действующей по доверенности от имени Ухановой Е.А., Ухановым К.А. (продавцы) и Изместьевой Ж.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи ... долей в праве собственности на указанную квартиру по цене ... рублей.

"ДАТА" произведена регистрация права собственности Изместьевой Ж.Н. на ... долей в праве собственности на квартиру в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

"ДАТА" Гулидова Н.Н. обратилась в суд с иском к Уханову К.А., Ухановой Е.А., Изместьевой Ж.Н. о переводе на неё прав и обязанностей покупателя по сделке.

Исковые требования мотивировала получением "ДАТА" телеграммы с предложением выкупить ... долей в праве собственности на квартиру "адрес" за ... рублей. "ДАТА" сообщила ответчикам о своем намерении выкупить эту долю. От Уханова К.А. на телефонный номер ей пришло сообщение о том, что доля квартиры уже продана. Просила отменить государственную регистрацию сделки от "ДАТА", признать за ней право преимущественной покупки ... долей квартиры "адрес", перевести на нее права и обязанности покупателя, признать за ней право собственности на долю квартиры.

Определением суда от 09 апреля 2013 года к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра по Вологодской области.

В судебном заседании истец Гулидова Н.Н. исковые требования поддержала.

Ответчик Уханов К.А. исковые требования не признал, поскольку продажей ... долей квартиры они ... начали заниматься в "ДАТА". В "ДАТА" они обратились в агентство недвижимости для продажи доли в квартире, о чем Гулидову Н.Н. известили, но она не высказала намерение о приобретении доли. В "ДАТА" нашелся покупатель, в связи с чем, "ДАТА" истцу была направлена телеграмма о предстоящей продаже ... долей в квартире за ... рублей. По истечении месяца, "ДАТА" с Изместьевой Ж.Н. был заключен договор купли-продажи, поскольку Гулидова Н.Н. не сообщила о желании приобрести доли в квартире. Регистрация договора была произведена "ДАТА". Полагал, что сделка купли-продажи ... долей в праве собственности на квартиру была оформлена в соответствии с требованием законодательства, Гулидова Н.Н. о продаже доли квартиры была извещена.

Ответчик Уханова Е.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Ее представитель по доверенности Уханова С.А. исковые требования не признала, пояснила, что истец Гулидова Н.Н. знала о продаже доли квартиры.

Ответчик Изместьева Ж.Н. исковые требования также не признала, пояснила, что о продаже доли квартиры узнала из объявления в газете. Ей сообщили, что в квартире два хозяина, но Гулидова Н.Н. не идет на контакт в течение года и игнорирует продажу квартиры.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Вологодской области в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении иска и рассмотреть гражданское дело в его отсутствие.

Судом принято приведенное решение.

В апелляционной жалобе истец Гулидова Н.Н. ставит вопрос об отмене решения ввиду неправильного установления обстоятельств дела и неправильного применения норм материального права по доводам, аналогичным тем, которые приводились в обоснование иска в суде первой инстанции.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности, законодательством установлены определенные правила и ограничения. Так, распоряжение указанным имуществом, согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

По правилам пункта 2 этой же статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Судом первой инстанции установлено, что на дату заключения Ухановым К.А. и Ухановой Е.А. договора купли-продажи ... долей в праве собственности на квартиру "адрес" Гулидова Н.Н. являлась участником долевой собственности, в связи с чем обладала преимущественным правом покупки отчуждаемой доли.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Гулидовой Н.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, суд первой инстанции исходил из того, что порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности продавцами Ухановыми соблюден, ими была исполнена обязанность по извещению в письменной форме Гулидовой Н.Н. о намерении продать свою долю с указанием продажной цены. Однако, в установленный законом срок Гулидова Н.Н. свое право преимущественной покупки не реализовала, что давало основания для заключения договора купли-продажи с иным лицом.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они противоречат имеющимся в деле доказательствам.

Действительно, "ДАТА" Ухановыми в адрес Гулидовой Н.Н. была направлена телеграмма, из текста которой следует, что Уханов К.А. и Уханова Е.А. уведомляют её о предстоящей продаже принадлежащих им ... долей квартиры за ... рублей.

Указанная телеграмма истцу Гулидовой Н.Н. не была доставлена в связи с тем, что квартира закрыта, адресат за телеграммой не является (почтовое уведомление от "ДАТА").

Как следует из представленного в суд апелляционной инстанции ответа на запрос ОСП Череповецкий почтамт от "ДАТА", телеграмма, адресованная Гулидовой Н.Н., доставлялась адресату "ДАТА" в ... часов ... минут и "ДАТА" в ... часов ... минут, тогда как согласно справке Череповецкого государственного университета Гулидова Н.Н. находилась на рабочем месте "ДАТА" с ... часов до ... часов ... минут, "ДАТА" - с ... часов до ... часов.

Вместе с тем, получив "ДАТА" телеграмму с уведомлением о продаже ... долей квартиры, принадлежащих Ухановым, Гулидова Н.Н. известила "ДАТА" Уханова К.А. телеграммой о согласии приобрести квартиру за предложенную цену, то есть в пределах месячного срока с момента получения уведомления о предстоящей сделке высказала намерение о реализации своего преимущественного права на заключение такой сделки.

Иных доказательств извещения о продаже долей в совместной собственности и получения данных извещений Гулидовой Н.Н. ответчиками не представлено.

Поскольку телеграмма продавцам Ухановым возвращена с отметкой о невручении, о ее содержании Гулидовой Н.Н. не было известно, то она не имела возможности выразить свою волю по поводу приобретения доли в квартире.

При наличии изложенного основания для признания истца извещенной о намерении ответчиков продать долю в квартире отсутствуют, продажа доли квартиры ответчиками Ухановыми произведена с нарушением преимущественного права покупки истца Гулидовой Н.Н.

В связи с этим доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания, решение законным и обоснованным признано быть не может, подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от "ДАТА" на Гулидову Н.Н.

Учитывая, что договор купли-продажи от "ДАТА" содержит сведения о продаже ... долей в праве собственности на квартиру Изместьевой Ж.Н. за ... рублей, но согласно телеграмме истцу предлагалось, воспользовавшись правом преимущественной покупки, приобрести их за ... рублей, судебная коллегия считает возможным взыскать с Гулидовой Н.Н. в пользу Изместьевой Ж.Н. ... рублей.

Перевод прав и обязанностей покупателя по сделке влечет прекращение права собственности Изместьевой Ж.Н. на ... долей в праве собственности на квартиру, аннулирование записи о ее праве собственности в Едином государственном реестре прав и внесение записи о правах на указанную долю в квартире покупателя Гулидовой Н.Н.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 30 апреля 2013 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым иск Гулидовой Н. Н. удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя по договору купли - продажи от "ДАТА", заключенному между Ухановой С. А., действующей по доверенности от имени Ухановой Е. А., и Ухановым К. А., с одной стороны, и Изместьевой Ж. Н., с другой стороны, зарегистрированному "ДАТА" Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области под N ... , на Гулидову Н. Н., признав её по настоящему договору покупателем ... долей в праве собственности на квартиру "адрес".

Настоящее решение является основанием для аннулирования записи о праве собственности Изместьевой Ж. Н. на ... долей в праве собственности на указанную квартиру, произведенной в Едином государственном реестре прав на основании договора купли-продажи от "ДАТА", и внесении записи о праве собственности Гулидовой Н. Н. на ... долей квартиры.

Взыскать с Гулидовой Н. Н. в пользу Изместьевой Ж. Н. покупную цену ... доли квартиры в сумме ... рублей.

Настоящее решение является неотъемлемой частью договора купли-продажи ... долей квартиры от "ДАТА".

Председательствующий: Н.М. Чистякова

Судьи: Н.Э. Чернышова

С.В. Мищенко