Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 21 августа 2013 г. по делу N 33-5225

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего И.И.Куликовой

судей О.Ю.Поздняковой, Г.И.Федоровой

с участием прокурора Е.В.Максименко

при секретаре Н.О.Федотовой

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Недельской Л. А. к Михайлину А. Р. о понуждении освободить земельный участок и недостроенный коттедж, взыскании задолженности по арендной плате по апелляционным жалобам представителя Михайлина А.Р. - Скоп Т.П., представителя Недельской Л.А. - Коваленко В.В. на решение Железнодорожного районного суда г.Хабаровска от 04 июня 2013 года.

Заслушав доклад судьи Федоровой Г.И., пояснения представителя Недельской Л.А. - Коваленко В.В., представителя Михайлина А.Р. - Скоп Т.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Представитель Недельской Л.А. - Коваленко В.В. обратился в суд с иском к Михайлину А.Р. о понуждении освободить земельный участок и недостроенный коттедж, взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Недельской Л.А. и Михайлиным А.Р. заключен договор найма с правом последующего выкупа, по которому ответчику передавался недостроенный коттедж - объект незавершенного строительства площадью "данные изъяты". вместе с земельным участком общей площадью "данные изъяты" расположенные по "адрес". Арендная плата по договору составляла "данные изъяты" ежемесячно, которую ответчик выплачивал вплоть до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 5.1 договора найма срок найма (аренды) устанавливался до ДД.ММ.ГГГГ, указанный срок сторонами не продлевался, дополнительные соглашения к договору не заключались. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено письмо с требованием освободить занимаемое помещение в срок до ДД.ММ.ГГГГ и оплатить задолженность по арендной плате за 6 месяцев "данные изъяты", но данное требование в добровольном порядке не исполнено. Просил обязать Михайлова А.Р. освободить указанный объект незавершенного строительства и земельный участок, взыскать с Михайлина А.Р. задолженность по арендной плате в сумме "данные изъяты".

Решением Железнодорожного районного суда "адрес" от 04 июня 2013 года исковые требования Недельской Л.А. удовлетворены частично. На Михайлина А.Р. возложена обязанность освободить объект незавершенного строительства площадью застройки "данные изъяты" инвентарный номер "данные изъяты" А, и земельный участок общей площадью "данные изъяты"м., кадастровый номер N, расположенные по адресу: "адрес" в срок один месяц со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель Недельской Л.А. - Коваленко В.В. просит решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате отменить, указывая, что в договоре содержатся достаточные данные для идентификации объекта аренды, ответчиком не оспаривался факт передачи ему объекта недвижимости, с ДД.ММ.ГГГГ ответчик не выплачивал арендную палату, продолжая использовать объект аренды, в связи с чем образовалась задолженность, которая подлежит взысканию. Также указывает, что делая вывод о незаключенности договора аренды, суду следовало применить нормы о неосновательном обогащении.

В апелляционной жалобе представитель Михайлина А.Р. - Скоп Т.П. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что судом при вынесении решения не приняты во внимание доводы представителя ответчика о недобросовестности истца.

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), заслушав заключение прокурора, полагавшего, что апелляционная жалоба представителя Недельской Л.А. - Коваленко В.В. подлежит удовлетворению, а по доводам апелляционной жалобы представителя Михайлина А.Р. - Скоп Т.П. оснований к отмене решения суда не имеется, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что Недельской Л.A. на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства площадью застройки "данные изъяты", инв. N., а также земельный участок общей площадью "данные изъяты", расположенные по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ N, N.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор найма коттеджа (с условием о его выкупе), по которому Недельская Л.A. приняла на себя обязательства предоставить Михайлину А.Р. во владение и пользование принадлежащий ей на праве собственности коттедж стоимостью "данные изъяты", а Михайлин А.Р. обязуется вносить плату за пользование коттеджем в размере "данные изъяты" ежемесячно. Стороны достигли соглашения, что по истечении срока договора либо в иной установленный сторонами срок наниматель обязуется выкупить у наймодателя указанный коттедж по цене "данные изъяты" путем заключения отдельного договора купли-продажи. Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Недельской Л.A. в адрес Михайлина А.Р. было направлено письмо - ответ на претензию с требованием освободить занимаемое помещение (объект незавершенного строительства) и земельный участок в срок до ДД.ММ.ГГГГ и оплатить задолженность по арендной плате за период до января включительно.

Постановляя решение о возложении на Михайлина А.Р. обязанности освободить объект незавершенного строительства, суд правильно исходил из того, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ); собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Вместе с тем, с выводами суда о том, что арендная плата не подлежит взысканию в связи с тем, что договор аренды является незаключенным по причине несогласования сторонами предмета договора (на момент заключения договора Недельской Л.А. на праве собственности принадлежал объект незавершенного строительства по адресу "адрес", а не коттедж, как указано в договоре), отсутствует государственная регистрация договора аренды недвижимости, передаточный акт на имущество, согласиться нельзя.

Судом правильно установлено, что договор найма коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ по существу является договором аренды объекта незавершенного строительства.

Незавершенность процесса создания недвижимой вещи сама по себе не означает невозможность ее эксплуатации.

Если объект незавершенного строительства технически учтен и право собственности на него в соответствии с требованиями ст.ст. 130, 131, 219 ГК РФ и положениями ст. 25 ФЗ от 21 июля 1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в установленном порядке зарегистрировано, обременение такого права договором аренды законом не запрещается.

В п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества на срок более года подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. N 73, в случае, если договор аренды недвижимого имущества не зарегистрирован, судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Из материалов дела следует, что объект аренды - коттедж как объект незавершенного строительства в договоре аренды в достаточной степени индивидуализирован, передан арендатору, использовался последним в соответствии с условиями договора аренды, в связи с чем выводы суда о незаключенности договора аренды не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и требованиям закона.

Договор найма (аренды) коттеджа был заключен сторонами со ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ Поскольку арендатор после ДД.ММ.ГГГГ продолжал пользоваться коттеджем при отсутствии возражений от арендодателя, данный договор в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 3.2 договора плата за пользование коттеджем составляет "данные изъяты" в месяц.

Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ указанная плата арендатором не производилась, истица просила взыскать арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" При таком положении оснований для отказа в удовлетворении данного требования у суда не имелось.

В связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права, решение суда в части отказа в удовлетворении требования Недельской Л.А. к Михайлину А.Р. о взыскании арендной платы в сумме "данные изъяты" подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении искового заявления в указанной части.

Согласно п.п. 4 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество (ст. 622 ГК РФ).

С учетом установленного и приведенных норм права суд принял правильное решение о возложении на Михайлина А.Р. обязанности освободить объект незавершенного строительства по адресу "адрес", так как Михайлиным А.Р. в течение длительного времени не оплачивалась аренда имущества, выкуп коттеджа на условиях договора от ДД.ММ.ГГГГ не произведен, в удовлетворении искового заявления Михайлина А.Р. к Недельской Л.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи, установления стоимости коттеджа и земельного участка отказано.

Доводы апелляционной жалобы представителя Михайлина А.Р. - Скоп Т.П. оснований к отмене решения суда в обжалуемой части не содержат.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 04 июня 2013 года в части отказа в удовлетворении требования Недельской Л. А. к Михайлину А. Р. о взыскании задолженности по арендной плате отменить и в этой части принять новое решение.

Взыскать с Михайлина А. Р. в пользу Недельской Л. А. задолженность по арендной плате в размере "данные изъяты" и расходы по уплате госпошлины в размере "данные изъяты"

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Настоящее определение вступает в силу со дня принятия.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 21 августа 2013 года может быть обжаловано в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: И.И.Куликова

Судьи: О.Ю.Позднякова

Г.И.Федорова