Решение Красногорского районного суда г. Каменск-Уральского от 05 апреля 2011 г. по делу N 2-292-2011

Красногорский федеральный районный суд г. Каменска-Уральского в составе

судьи Сафронова М.В.

при секретаре Садыковой Ю.Х.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Пылиной Н.В. к Бездомовой О.В. о понуждении к заключению договора-купли продажи,

и по встречному иску Бездомовой О.В. к Пылиной Н.В. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным.

УСТАНОВИЛ:

Истец Пылина Н.В. обратилась в суд с иском к Бездомовой О.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры N* дома N* по ул. * в г.Каменске-Уральском на условиях, предусмотренных предварительным договором от * года и условиях представленного проекта договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований истец указала, что * года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого ответчик обязалась до * года продать ей квартиру за * рублей. Она направила ответчику письмо с предложением оформить основной договор, однако Бездомова отказалась от заключения основного договора.

Считая, что все существенные условия договора согласованы, и отказ от заключения договора неправомерен, истец просила на основании ст.429, 445 ГК РФ понудить ответчика заключить договор.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, указал, что стороны договор подписали, существенные условия договора купли-продажи недвижимости указаны, цена квартиры определена сторонами, невыплата предусмотренного предварительным договором истцом задатка не является существенным условием. Истец желает использовать спорное имущество.

Ответчик исковые требования не признала, предъявила встречные исковые требования, просила признать предварительный договор купли-продажи незаключенным, недействительным и недействующим, а также взыскать судебные расходы по оплате услуг представителя * рублей, оценщика * рублей, госпошлину и расходы по оплате услуг агентства недвижимости * рублей.

В обоснование встречного иска указала, что на момент заключение предварительного договора государственная регистрация права на спорную квартиру у нее отсутствовала, что влечет заключение договора недействительным. Поскольку задаток ей не передавался, данная сделка является мнимой, не согласованы все существенные условия договор купли-продажи квартиры, предмет не определен.

В судебном заседании ответчик и ее представитель встречные исковые требования поддержали, первоначальные требования Пылиной не признали.

Ответчик пояснила, что она совершила размен недвижимости и желала приобрести квартиру для проживания. Истец, являясь ее родной сестрой и директором агентства недвижимости, предложила купить ей данную квартиру, чтобы в дальнейшем ее продать выгодно и приобрести на полученные деньги другую квартиру улучшенной планировки. Она по совету сестры купила данную квартиру, затем ответчик предложила подписать ей данный договор. Она доверяя родной сестре, подписала данный договор, истец на вопрос о стоимости квартиры пояснила, что они в дальнейшем договор аннулируют и стоимость * рублей указала только для отчета перед налоговой инспекцией. По инициативе истца, последняя стала с ее согласия делать ремонт в данной квартире. Договоренность была о том, чтобы в дальнейшем квартиру продать дороже, и потом рассчитаться друг с другом. В дальнейшем ответчик узнала, что сестра водит в квартиру покупателей и указывает им большую стоимость. Так как квартира стоит дороже, она отказалась от продажи ее сестре за * рублей, считает, что сестра ее обманула. Предусмотренный договором задаток ей не передавался, ответчик его и не просила.

Представитель истца встречные исковые требования не признал.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу:

Согласно представленному истцом предварительному договору купли-продажи квартиры от * года, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры по адресу: ул. *, общей площадью 37,6 метров, по которому сторона 1 будет выступать продавцом, а сторона 2 -покупателем жилого помещения на условиях, предусмотренных настоящим договором. Стоимость жилого помещения определена в размере * рублей Предварительно при подписании настоящего договора истец обязался выплатить задаток в сумме * рублей. Оплата стоимости жилья будет производиться путем наличного расчета в порядке и сроки определенные настоящим и основным договором.

Спорная квартира принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи от * года. Данную квартиру она приобрела за * рублей. Согласно свидетельству о государственной регистрации права дата государственной регистрации произведена * года.

Согласно пп. 1 и 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Таким образом, законодательного запрета на заключение предварительного договора купли-продажи товара, которого еще нет в собственности у продавца, не запрещено законом, поскольку в момент заключения предварительного договора имущество в собственность не передается. Таким образом, доводы ответчика о том, что на момент заключения договора, государственная регистрация права собственности на квартиру еще не была произведена, не могут быть приняты во внимание. Предметом предварительного договора является не передача продавцом в собственность покупателя объектов недвижимости, а обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи имущества, которое к моменту заключения основного договора будет приобретено в собственность продавцом. Следовательно, заключение предварительного договора нельзя рассматривать как действие по распоряжению имуществом, не принадлежащим продавцу на праве собственности, поскольку такой договор не влечет перехода права собственности на имущество, указанное в договоре в качестве предмета основного договора.

Поскольку в данной квартире никто не зарегистрирован, и никто из проживающих лиц не сохранял право пользования данной квартирой, то нельзя считать нарушением существенного условия договора купли-продажи недвижимости отсутствие перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением в связи с отсутствием таковых.

Данный предварительный договор также нельзя расценивать как мнимую сделку.

В то же время суд учитывает следующее:

Согласно представленному ответчиком отчету N* ООО " *", рыночная стоимость квартиры на * года составляла * рублей, рыночная стоимость квартиры на момент рассмотрения дела составляет * рублей.

Предварительный договор между сторонами заключен * года, стоимость указана * рублей. В то время как ответчик приобрела данную квартиру за аналогичную сумму * рублей * года. Иного принадлежащего ответчику жилого помещения у нее нет.

Таким образом, на момент подписания предварительного договора рыночная стоимость квартиры была выше, чем ее указали стороны, при этом как указывала ответчик, данная стоимость была указана истцом, со слов последней, с целью отчитаться перед налоговой инспекцией. Истец указывала, что данный договор они в дальнейшем аннулируют. В связи с чем ответчик, доверяя родной сестре, подписала данный договор. Суд принимает за основу пояснения ответчика в этой части, поскольку действительно, в силу п.1 ч.1 ст.220 НК РФ, при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом * рублей. Кроме того, представляется неразумным приобретать с целью проживания квартиру, в которой ответчик изначально не собиралась проживать, нести расходы на оформление сделки, а через небольшой промежуток времени решить продать ее по такой же цене, хотя рыночная ее цена была более чем на * рублей.

Согласно предварительному договору истец должна была передать истцу задаток * рублей, однако этого не было сделано, что не оспаривается истцом. Сама ответчик поясняла, что данный задаток она и не требовала, поскольку квартира предназначалась для последующей перепродажи и приобретения более комфортного жилья.

Кроме того, в силу п.1.1 предварительного договора, стороны договорились о заключении основного договора на условиях, предусмотренных настоящим договором. А согласно п.4.5, договор купли-продажи жилого помещения (основной договор) будет оформляться на имя лица по указанию стороны 2, то есть истца.

Данные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что фактически стороны не имели намерения совершить именно следку купли-продажи данной квартиры, с передачей ее в собственность продавцу. Поскольку исходя из данного договора, купля-продажа должна была быть оформлена на иное лицо, нежели истец. Фактически покупатель данной квартиры должен был быть найден истцом как лицом, занимающимся предпринимательской деятельностью в сфере услуг по купле-продаже недвижимости. Однако в силу ст.308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Согласно ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, истец не намеревалась быть покупателем по данному договору. Выполнение ремонтных работ в данной квартире, как подтверждается ответчиком, происходило именно в связи с целью повысить стоимость квартиры для последующей ее продажи по более высокой цене.

Следовательно, договор, подписанный сторонами, нельзя расценивать как предварительный договор купли-продажи, поскольку имелись совсем иные намерения у сторон. При этом стороной покупателя в договоре не выступала истец.

Исходя из пояснений ответчика, фактически, она, подписывая представленные истцом документы, поручала истцу совершить действия по продаже указанной квартиры по более высокой цене и приобретению в ее пользу другой квартиры.

При этом делала она это по инициативе сестры, которая указывала, что данная квартира является временным вариантом, как средство вложения денежных средств.

В соответствии со статьей 148 ГПК РФ суд сам должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Исходя из обстоятельств дела, суд считает, что между сторонами сложились первоначально правоотношения не по заключению предварительного договора купли-продажи, имеющего своей целью обеспечить в будущем обязательство по передаче истцу квартиры в собственность за * рублей, а сложились отношения по поручению ответчиком истцу совершить действия по продаже данной квартиры за большую цену и подысканию варианта приобретения иной квартиры для постоянного проживания.

Данные обстоятельства подтверждаются пояснениями истца, ответчиком данные обстоятельства не опровергнуты.

В силу ст.971 ГК РФ, по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Таким образом, исходя из п.4.5. договора, права и обязанности по сделке купли-продажи должны были возникнуть у ответчика как продавца и у иного лица, как покупателя.

Суд считает, что данные отношения являются отношениями поручения. Данный факт также подтверждает то обстоятельства, что стороны каких-либо денежных средств не передавали и не ставили вопроса об этом, а вознаграждение поверенному устанавливалось из части суммы, которая была бы получена от продажи квартиры.

В силу ч.2 ст.170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В силу ст.977 ГК РФ, доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него во всякое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно. Таким образом, ответчик вправе в любое время отказаться от продажи квартиры.

В силу ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, следует признать предварительный договор купли-продажи недействительным и удовлетворить встречные требования ответчика Бездомовой в этой части. Оснований для понуждения ответчика заключить с истцом основной договор купли-продажи не имеется.

Требования ответчика о взыскании * рублей на оплату услуг агентства недвижимости по выдаче справки о стоимости следует оставить без удовлетворения, поскольку суд не принимает во внимание справки из агентств недвижимости о стоимости квартиры, как недопустимые доказательства, так как оценка дана лицами, не обладающими специальными познаниями в данной области и не имеющими полномочий и надлежащего образования на проведение оценки. Кроме того, из представленного приходного кассового ордера на сумму * рублей невозможно сделать вывод, за что именно уплачена данная сумма, так как указано, что это взнос во вклад.

Кроме того, ответчик понесла расходы на оценку квартиры в сумме * рублей, что подтверждается квитанцией. Поскольку данный отчет суд также принял во внимание в качестве доказательства по делу и иск ответчика подлежит удовлетворению, а иск истца оставлен без удовлетворения, то данные расходы подлежат взысканию с истца в пользу ответчика в силу ст.15 ГК РФ.

Истец просил взыскать расходы на оплату услуг представителя в сумме * рублей, что подтверждается договором и квитанцией. Суд на основании ст.100 ГПК РФ, учитывая категорию дела, количество судебных заседаний, проведенную представителем подготовку по делу, основания для отказа в удовлетворении требований истца, суд считает необходимым взыскать в пользу ответчика расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах * рублей.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с истца подлежат взысканию в пользу ответчика Бездомовой расходы по оплате госпошлины, поскольку ее требования удовлетворены.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Пылиной Н.В. к Бездомовой О.В. о понуждении к заключению договора-купли продажи оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Бездомовой О.В. удовлетворить частично.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от * года, заключенный между Пылиной Н.В. и Бездомовой О.В.

Взыскать с Пылиной Н.В. в пользу Бездомовой О.В. расходы по оценке * рублей, расходы на оплату услуг представителя * рублей, расходы по оплате госпошлины * рублей, всего взыскать * рублей ( *) рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Свердловский областной суд через Красногорский районный суд в течение 10 дней со дня вынесения в мотивированной форме.

Решение в мотивированной форме вынесено и изготовлено * года.

Судья Красногорского

районного суда

Каменска-Уральского Сафронов М.В.