Кассационное определение СК по гражданским делам Курского областного суда от 16 июня 2011 г. по делу N 33-1600-11

Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:

председательствующего Журавлёва А.В.

и судей Леонтьевой И.В., Шуваевой Е.И.,

при секретаре Миломаевой А.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Лысенко Л.Г. к Родионовой З.И. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании уплаченного задатка, поступившее по кассационной жалобе Родионовой З.И. на решение Курского районного суда Курской области от 27 апреля 2011 года, которым постановлено:

"Иск Лысенко Л.Г. к Родионовой З.И. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, взыскании уплаченного задатка удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" заключённый между Родионовой З.И. и Лысенко Л.Г..

Взыскать с Родионовой З.И. в пользу Лысенко Л.Г. "данные изъяты" рублей, полученные в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", от ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с Родионовой З.И. в пользу Лысенко Л.Г. судебные расходы: расходы по госпошлине в сумме 5200 (пять тысяч двести) рублей 00 копеек, расходы по оплате услуг представителя 4000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек, а всего 9200 (девять тысяч двести) рублей 00 копеек.

Взыскать с Родионовой З.И. в пользу Лысенко Л.Г. расходы по обследованию технического состояния строительных конструкций жилого дома в сумме 9000 (девять тысяч) руб.".

Заслушав доклад судьи Журавлёва А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Лысенко Л.Г. обратилась в суд с иском к Родионовой З.И., ссылаясь на то, что во исполнение заключённого ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчицей предварительного договора купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: "адрес", стоимостью "данные изъяты" рублей, с условием заключения договора купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, продлённого до ДД.ММ.ГГГГ, она передала ответчице в качестве задатка "данные изъяты" рублей, о чём между ней и ответчицей было составлено соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ При совершении сделки ответчица заверила её, что жилой дом находится в хорошем состоянии и может использоваться ею для проживания до заключения основного договора купли-продажи. Однако при проживании с разрешения ответчика в доме были обнаружены недостатки: крыша дома протекает, древесина стен пахнет гнилью, цокольная часть дома увлажнена и на отдельных участках можно вынуть без усилий кирпич, отсутствует водосток с крыши дома, наружные и внутренние стены дома имеют трещины. Эти недостатки не были оговорены при заключении предварительного договора купли-продажи жилого дома. При обследовании дома специалистом было установлено, что износ здания составил 68% и его капитальный ремонт производить экономически нецелесообразно. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась к ответчице о расторжении предварительного договора купли-продажи ввиду существенных недостатков в жилом доме и возврате задатка в сумме "данные изъяты" рублей, на что Родионова З.И. ответила отказом.

Просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчицы задаток в сумме "данные изъяты" рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 5200 рублей и расходы по обследованию технического состояния строительных конструкций жилого дома в сумме 9000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 рублей.

Судом вынесено решение об удовлетворении иска.

В кассационной жалобе ответчица просит отменить решение суда как не соответствующее требованиям закона.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчицы Урды О.Б., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения истицы и её представителя - Боброва В.Г., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 2 данной статьи предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.

П. 3 статьи предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Из п. 4 указанной статьи следует, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 6 статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

П. 2 данной статьи предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основании п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как установлено судом, по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Лысенко Л.Г. обязалась приобрести у Родионовой З.И. жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", стоимостью "данные изъяты" рублей. Согласно условиям предварительного договора стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, затем срок был продлён до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно соглашению о задатке по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ Лысенко Л.Г. передала Родионовой З.И. при подписании предварительного договора в качестве задатка "данные изъяты" рублей, о чем была дана расписка Родионовой З.И. в получении денежных средств.

Также установлено, что, проживая в спорном домовладении, Лысенко Л.Г. обнаружила существенные недостатки строительных конструкций дома.

Заключением АУКО " "данные изъяты"" по обследованию технического состояния строительных конструкций указанного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ было установлено неудовлетворительное техническое состояние строительных конструкций жилого дома и физический износ здания - 68%, в том числе фундамента: разрушена отмостка, имеется неравномерная осадка фундамента, поверхность цоколя увлажнена, имеются вертикальные сквозные трещины шириной до 3 см, нарушено сцепление кирпича с раствором и др., имеется деформация наружных стен, повреждение древесины гнилью, промерзание стен, имеются продольные трещины и ощутимая зыбкость деревянных балок чердачного перекрытия, ослабление узлов сопряжения стропильной системы крыши, повреждение коррозией карнизной части крыши, щели в полах, зыбкость и значительный уклон полов, ветхое состояние окон, перекос и осадка дверей, разрушение крыльца и деревянных ступеней. Заключением установлено, что в связи с большим физическим износом основных несущих конструкций здания и значительных затрат на ремонтно-восстановительные работы капитальный ремонт аварийного здания производить экономически нецелесообразно.

ДД.ММ.ГГГГ Лысенко Л.Г. уведомила Родионову З.И. о нежелании заключать договор купли-продажи жилого дома ввиду неоговоренных недостатков и необходимости возврата задатка в сумме "данные изъяты" рублей.

При данных обстоятельствах решение суда об удовлетворении иска и взыскании суммы задатка следует признать обоснованным.

Кассационная жалоба выводы суда не опровергает.

Доводы кассационной жалобы о том, что заключение АУКО " "данные изъяты"" по обследованию технического состояния строительных конструкций указанного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ не может считаться надлежащим доказательством, не могут быть приняты во внимание.

Заключение АУКО " "данные изъяты"" выполнено квалифицированным специалистом, имеющим необходимые специальные познания, на основании осмотра домовладения. Оснований считать указанное заключение недопустимым доказательством у суда не имелось. Конкретных возражений против данного заключения ответчиком не приведено.

Утверждение Родионовой З.И. о том, что неисполнение предварительного договора купли-продажи жилого дома вызвано отказом от заключения основного договора покупателем, то есть стороной, давшей задаток, несостоятельно и противоречит установленным по делу обстоятельствам, поскольку в данном случае неисполнение предварительного договора купли-продажи имело место по вине продавца, не уведомившего покупателя об имеющихся существенных недостатках жилого дома.

Иные доводы кассационной жалобы правового значения по делу не имеют и не влияют на законность принятого судом решения.

В связи с изложенным судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Курского районного суда Курской области от 27 апреля 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: