Определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 06 декабря 2011 г. по делу N 33-17174/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Колесовой Л.А.,

судей Орловой А.И., Шурыгиной Л.Г.,

при ведении протокола секретарем Килиной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании 06.12.2011 гражданское дело по иску Султанова А.Т. к Никульшину А.В. о расторжении договора аренды по кассационной жалобе ситца на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 20.10.2011.

Заслушав доклад судьи Колесовой Л.А., объяснения Султанова А.Т., его представителя Подгорбунских А.Е., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ответчика Некрасова Н.М. по дов. от ( / / ), указавшего на законность решения суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Султанов А.Т. обратился в суд с иском к Никульшину А.А. о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу ... по основанию неуплаты арендных платежей более двух месяцев подряд.

В обосновании требований указал, что 12.04.2010 он через Ч. действующего на основании доверенности от ( / / ) в интересах Султанова А.Т. заключил с Никульшиным А.В. договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу ... для использования под магазин, офисные помещения до 12.04.2035. 07.05.2010 договор аренды от 12.04.2010 был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации и у ответчика с 07.05.2010 возникла обязанность вносить арендные платежи в размере ... , а также оплачивать фактические расходы за электроэнергию, согласно показаниям счетчика. В нарушение условий договора Никульшиным А.В. арендная плата за аренду здания магазина не вносилась более двух раз подряд, а именно за период с апреля 2010 года по июль 2010 года, просил суд удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик Никульшин А.В. в судебное заседание не явился, согласно пояснениям, данным в предварительном судебном заседании 07.10.2011, арендная плата была им передана Ч что подтверждается распиской от 18.05.2010, представленной в материалы дела. Исковые требования не признал, указав, что оснований для удовлетворения требований иска нет.

Представитель ответчика Некрасов Н.М., исковые требования не признал, указав, что между Никульшиным А.В. и ИП Б. был заключен договор субаренды от 14.04.2010 в отношении имущества, принадлежащего Султанову А.Т. на срок до 07.04.2011. Обязательство за Никульшина А.В. по внесению арендной платы Султанову А.Т. по договору аренды от 12.04.2010 было исполнено ИП Б. которая передала Султанову А.Т. денежные средства в размере ...

Третье лицо ИП Б. представила отзыв, в котором указала, что между ней и Никульшиным А.В. был заключен договор субаренды от 14.04.2010 в отношении имущества, принадлежащего Султанову А.Т. на срок до 07.04.2011. По устному указанию Никульшина А.В. Бабкина О.М. передавала арендную плату непосредственно собственнику, выполняя, таким образом, свои обязательства перед Никульшиным А.В. и обязательства Никульшина А.В. перед Султановым А.Т. Поэтому в течение всего периода действия договора субаренды ИП Бабкина О.М. выплачивала арендные платежи собственнику Султанову А.Т. В течение всего периода пользования ею помещением ни Султанов А.Т., ни Никульшин А.В. не предъявляли претензий.

Судом постановлено решение об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Считая решение суда незаконным, истец в кассационной жалобе просит его отменить.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда правильным.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Отказывая в удовлетворении иска истцу о расторжении договора аренды нежилого помещения по основанию неуплаты арендных платежей более двух раз подряд, суд пришел к обоснованному выводу о том, что по существу денежные средства в счет арендной платы по договору от 12.04.2010 Султанову А.Т. были переданы за Никульшина А.В. третьи лицом ИП Бабкиной О.М.

Судом установлено и как видно из договора аренды нежилого помещения от 12.04.2010 арендатор Никульшин А.В. по своему усмотрению, без разрешения арендодателя имеет право сдавать арендуемое помещение в субаренду.

14.04.2010 между Никульшиным А.В. и ИП Бакиной О.М. заключен договор субаренды здания, находящегося в собственности арендодателя Султанова А.Т. Нежилое помещение, находящееся по адресу ... , было передано Никульшиным А.В. ИП Бакиной О.М. для использования под магазин по акту от 14.04.2010.

Согласно п.3.1 договора субаренды ИП Бабкина О.М. приняла на себя обязанность уплачивать Никульшину А.В. арендную плату из расчета ... в месяц.

Как следует из пояснений представителя ответчика Некрасова Н.М., истца Султанова А.Т. и третьего лица ИП Бабкиной О.М., данными в судебном заседании, денежные средства в размере ... ежемесячно от ИП Бабкиной О.М. на основании кассовых ордеров ИП Бабкиной О.М. получал Султанов А.Т. Данное обстоятельство истцом не отрицается.

Суд правильно указал, что в соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанность вносить арендную плату лежит на арендаторе. При этом согласно п. 1 ст. 313 ГК РФ должник вправе возложить свои обязанности на третье лицо, за исключением случаев, когда запрет на указанные действия: установлен законом, договором или следует из существа обязательства.

Пункт 1 статьи 606, 614 ГК РФ не ограничивает право арендатора поручить внесение арендной платы иным лицам, например субарендатору или другому своему должнику. Поэтому арендодатель обязан будет принять плату, предложенную третьим лицом за арендатора, если только из договора или существа конкретного арендного обязательства не следует его право отказаться от ее получения.

Договором аренды нежилого помещения по адресу ... , заключенного 12.04.2010 между Ч. действующим в интересах Султанова А.Т., и Никульшиным А.В. не предусмотрена обязанность арендатора лично исполнить обязательство по оплате арендной плате арендодателю.

Судом установлено, что ответчик обратился к ИП Бабкиной О.М. с предложением выплачивать ею денежные средства от пользования помещением, принадлежащим Султанову А.Т. непосредственно собственнику.

Данное предложение также было принято Султановым А.Т., пояснившим в судебном заседании, что денежные средства в размере 20 000 руб. он ежемесячно получал по кассовым ордерам денежные суммы за аренду помещения.

При этом, как установлено судом, в кассовых ордерах, на основании которых ИП Бабкина О.М. выплачивала денежные средства Султанову А.Т., указано, что оплата произведена по договору аренды, в связи с чем, у истца не было оснований сомневаться в назначении платежа. При этом, суд принял во внимание, что каких-либо договоров аренды между Султановым А.Т. и ИП Бабкиной О.М. не заключалось, что не оспаривалось ни третьим лицом ни истцом.

Из кассовых ордеров, представленных суду, следует, что первый платеж ИП Бакиной О.М. Султанову А.Т. был осуществлен 07.07.2010. Каждый последующий платеж был осуществлен седьмого числа каждого месяца, а последний - 07.03.2011.

На основании установленных судом обстоятельств, суд правильно указал, что исполнение обязательства по уплате арендной платы третьим лицом не нарушило права и законные интересы ответчика, истец, принявший исполнение, действовал в сложившихся обстоятельствах добросовестно и разумно, третье лицо было достоверно осведомлено об обязательстве, связывающем истца и ответчика по настоящему делу.

На этом основании доводы кассационной жалобы истца о необоснованном отказе в иске по заявленным требованиям о расторжении договора аренды судебная коллегия находит несостоятельными.

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчик не производил оплату арендных платежей с момента заключения договора аренды в течении двух месяцев проверялись судом первой инстанции и этим доводам суд дал оценку, указав, что право требования арендной платы с ответчика у истца возникло спустя месяц со дня подписания и регистрации договора аренды помещения, сдаваемого в аренду ответчику - 07.05.2010, то есть первый платеж должен быть осуществлен 07.06.2010 до десятого числа текущего месяца, следовательно, нарушение обязательства Никульшина А.В. могло иметь место в случае не внесения арендной платы в июне 2010 года, июле 2010 года, августе 2010 года до десятого числе текущего месяца, то есть более двух раз подряд, как заявлено стороной истца. Судом установлено, что Никульшиным А.В. не был произведен только первый платеж - в июне 2010 года, поскольку последующее внесение арендной платы по договору аренды от 12.04.2010 производилось третьи лицом ИП Бабкиной О.М. из своих собственных денежных средств, что соответствует ст. 313 ГК РФ. При этом первый платеж был осуществлен ею 07.07.2010, а последующие - седьмого числа каждого месяца, последний платеж был произведен ею 07.03.2011.

Суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют установленным судом обстоятельствам, решение постановлено в соответствии с нормами материального и процессуального права, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. 360, ч.1 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 20.10.2011 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: