Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 27 июня 2011 г. по делу N 33-2300-2011

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе: председательствующей судьи Александровой Р.С.,

судей Шадриной Л.Е.., Дьяконовой Н.Д., при секретаре Дьяконовой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ответчика на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 25 апреля 2011 г.,

по делу по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (Открытое акционерное общество) к Данилину Александру Владимировичу, Данилиной Виктории Иннокентьевне, Цеханской (Колоцай) Анастасии Владимировне, Алдаровой Энгелсине Тангасовне, Ивановой Ие Прокопьевне, Фоминой Ирине Вилоровне, Фомину Вячеславу Викторовичу, Корниенко Борису Николаевичу, Корниенко Любовь Дмитриевне, Шако Ольге Васильевне о признании сделок недействительными, судом

ПОСТАНОВЛЕНО;

В исковых требованиях Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской федерации (Открытое акционерное общество) к Данилину Александру Владимировичу, Данилиной Виктории Иннокентьевне, Цеханской Анастасии Владимировне, Алдаровой Энгелсине Тангасовне, Ивановой Ие Прокопьевне, Фоминой Ирине Вилоровне, Фомину Вячеславу Викторовичу, Корниенко Борису Николаевичу, Корниенко Любовь Дмитриевне, Шако Ольге Васильевне о признании сделок недействительными отказать.

Заслушав доклад судьи Дьяконовой Н.Д., объяснения представителя истца Николаева П.А., ответчика Алдаровой Э.Т.,её представителя Кирилова С.В., представителя 3-го лица Платонова Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА;

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, мотивируя тем, что 19.06.2007 г. между истцом и Данилиным А.В. был заключен договор ипотеки N ... , зарегистрированный в ЕГРПНИ 20.06.2007 г ... Предметом ипотеки является часть нежилого здания, общей площадью 285,30 кв.м., 2 этаж, номера на поэтажном плане 1-4, расположенная по адресу: ... кадастровый номер N ... Пунктом 4.1.2 договора ипотеки предусмотрено, что залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе не отчуждать, передавать объект залога, в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. В нарушение данного пункта договора предмет залога был переведен Данилиным А.В. из нежилого помещения в жилое. Вновь образованные квартиры в последствии были проданы физическим лицам. Согласно п.8.2 договора ипотеки договор действует до полного выполнения обязательств, взятых заемщиком по кредитному договору. Погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Соответствующего заявления истец не давал, следовательно, действие договора не прекращено. В соответствии со ст.37 ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" отчуждение заложенного имущества допускается с согласия залогодержателя. При отчуждении заложенного имущества по договору об ипотеке, с нарушением правил данной статьи залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ. Согласно ст.347 ГК РФ залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя. Истец просил признать недействительными следующие договора купли-продажи жилого помещений: N ... от 06.12.2007 г. между Данилиной В.И., Данилиным А.В. и Цеханской А.В. (Колоцай); N ... от 05.09.2009 г. между Шако О.В. и Корниенко Б.Н., Корниенко Л.Д.; N ... от 03.12.2007 г. между Данилиной В.И., Данилиным А.В. и Шако О.В.; N ... от 05.12.2007 г. между Данилиной В.И., Данилиным А.В. и Фоминым В.В., Фоминой И.В.; N ... от 06.11.2007 г. между Данилиной В.И., Данилиным А.В. и Алдаровой Э.Т.; N ... от 30.11.2007 г. между Данилиной В.И., Данилиным А.В. и Цеханской А.В. (Колоцай).

Представитель ответчика исковые требования не признал, пояснив, что в данном споре идет несоответствие предмета ипотеки с предметом договоров купли-продажи квартир. У истца отсутствует право на предъявление иска в суд. Распоряжение Главы г. Якутска о переводе нежилого помещения в жилое никем не оспорено, т.е. является законным. Сам Данилин не участвовал в заключении договоров купли-продажи, выдав доверенность полномочному лицу ООО "Архитекс", который занимался переводом нежилого помещения в жилое.

Ответчики Корниенко Б.Н., Фомин В.В., Иванова И.П., Алдарова Э.Т. и ее представитель Кириллов иск не признали, указав, что являются добросовестными приобретателями.

Дело судебными инстанциями рассматривалось неоднократно. Решение Якутского городского суда РС (Я) от 15.12.2010 г. было отменено определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС (Я) от 14.02.2011 г. в связи нарушением норм процессуального права.

При новом рассмотрении, судом постановлено вышеуказанное решение на том основании, что предмет ипотеки, общей площадью 285,30 кв.м, занимает один этаж на 2 этаже, предметы в договорах купли-продажи, т.е. квартиры в совокупности имеют больший размер площади, являются двухярусными, т.е. занимают два этажа дома. В результате перевода нежилого помещения в жилое с перепланировкой образовались новые объекты недвижимости, в том числе и оспариваемые квартиры. Ответчики указали, что не знали о существующем залоге недвижимого имущества, исполнили полностью обязательства, по договорам купли-продажи квартир. Покупатели квартир не знали и не должны были знать о неправомерности отчуждения спорных квартир Данилиными. Они не могли предпринять меры по выяснению правомочий продавца, т.к. квартиры являются отдельными изолированными помещениями, с различной квадратурой, в установленном порядке законом были зарегистрированы в Управлении Росреестра по РС (Я) на семью Данилиных.

Не согласившись с данным решением суда, ответчик обратился в суд с кассационной жалобой. В жалобе ответчик просит отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение по тем основаниям, что судом нарушены нормы материального права, перевод заложенного имущества из нежилого в жилое не допускается, если помещение обременено правами каких-либо лиц. Поскольку регистрационная запись о наличии обременения в отношении спорных объектов не погашена, потому заявленные требования подлежат удовлетворению согласно законе об ипотеке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене и направлению дела на новое рассмотрение в связи нарушением норм материального и процессуального права.

Отказывая требованиям истца, суд исходил из того, что предмет ипотеки с предметом договоров купли-продажи квартир не соответствует, что ответчики жилых помещений являются добросовестными приобретателями. Между тем выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует, что19.06.2007 г. между истцом и Данилиным А.В. заключен договор ипотеки. Согласно п. 1.1. и п. 1.2. договора предметом договора является передача залогодателем (Данилиным А.В.) в залог залогодержателю (АК Сбербанк РФ (ОАО)) принадлежащего залогодателю на праве общей совместной собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество: а) объект недвижимости - часть здания, назначение - нежилое, общей площадью 285,30 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 1-4, расположенный по адресу: ... кадастровый номер N ... , в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющихся неотъемлемой частью договора (приложение N ... 1, 1.2); б) право аренды земельного участка сроком до 01.12.2009 г. с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 627 кв.м. в соответствии с Кадастровым планом земельного участка и планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью договора (приложение N2.1., 2.2).

Согласно п. 4.1.2 договора залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в т.ч., но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.

Согласно протоколу N ... от 25.10.2007 г. заседания Межведомственной комиссии по использованию жилых и нежилых помещений (зданий) г. Якутска было удовлетворено заявление Данилина А.В. о переводе недвижимого имущества по адресу: ... "Г" из нежилого в жилое с перепланировкой, согласно проекта ООО "Спринт".

Согласно Распоряжению Главы Городского округа "Якутск" N1973р от 02.11.2007 г. указанный протокол был утвержден.

По указанному адресу: квартира N ... общей площадью 101,7 кв.м., которая 06.12.2007 г. была продана семьей Данилиных гр. Цеханской (Колоцай) А.В.; квартира N ... , общей площадью 69,6 кв.м., которая 03.12.2007 г. была продана Данилиными гр. Шако О.В., в последняя в свою очередь 05.09.2009 г. продала гр. Корниенко Б.Н. и Корниенко Л.Д.; квартира N ... , общей площадью 70,2 кв.м., продана 05.12.2007 г. Данилиными гр. Фомину В.В. и Фоминой И.В.; квартира N ... , общей площадью 61,7 кв.м. продана Данилиными 06.11.2007 г. Алдаровой Э.Т.; квартира N ... общей площадью 131, 4 кв.м. продана 30.11.2007 г. Данилиными гр. Цеханской. Всего истцом оспариваются сделки по 5 квартирам.

Суд отказывая требованиям истца, также сослался на то, что распоряжение Главы Городского округа "Город Якутск! N 1973р от 02. 11.2007 г. о переводе заложенного имущества из нежилого в жилое, не было оспорено истцом. При этом оспаривание указанного распоряжения является правом, а не обязанностью истца.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться и путем неприменения судом акта органа государственной власти и местного самоуправления, противоречащего закону.

Согласно п. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Следовательно, при рассмотрении данного дела суд не лишен возможности проверять деятельность нормативных актов, принятых публичными органами в отношении имущества, являющегося предметом спора, если такие акты касаются вопроса принадлежности имущества лицам, участвующим в деле.

Квартиры, по договорам купли-продажи образованы из объекта, являющегося предметом действующего договора ипотеки, о чем в ЕГРПНИ содержится соответствующая регистрационная запись.

Выводы суда о применении ст. 302 ГК РФ являются ошибочными, истец не является собственником спорного имущества, исковые требования предъявлены в силу ст. 39 Закона об ипотеке недвижимости. При отчуждении заложенного имущества с нарушением п. 1 и 2 ст. 37 Закона об ипотеке (залоге) недвижимости залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, поскольку регистрационная запись о наличии обременения в отношении спорных объектов в настоящее время не погашена и сохраняет свою силу, кроме того заемщик Данилин А.В. кредитные обязательства не выполнил.

При новом рассмотрении суду следует учесть вышеуказанные обстоятельства и вынести решение в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 25 апреля 2011 г. по данному делу отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующая; Александрова Р.С.

Судьи; Шадрина Л.Е.

Дьяконова Н.Д.