Кассационное определение Московского городского суда от 26 апреля 2011 N 33-10543/11 (ключевые темы: жилой дом - долевое строительство - инвестиционный договор - инвестор - многоквартирный дом)

Кассационное определение Московского городского суда от 26 апреля 2011 N 33-10543/11

Судья суда первой инстанции:

Лопаткина А.С. гр. дело 33-10543

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 апреля 2011 года город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукашенко Н.И., судей Фроловой Л.А., Пономарева А.Н., при секретаре Попугаеве М.Ю., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. гражданское дело по кассационным жалобам Нелюбиной В* Г*, Нелюбина В* А* на решение Басманного районного суда г. Москвы от 08 ноября 2010 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска Нелюбиной В* Г* к ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания" о признании права собственности на квартиру N *, расположенную по адресу: *, признании права собственности на машиноместо N *, расположенное в многоквартирном доме по адресу: *, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве зарегистрировать права собственности на квартиру N * и машиноместо N *, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: *- отказать.

В удовлетворении иска Нелюбина В* А* к ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания" о признании права собственности на квартиру N *, расположенную по адресу: г. *, признании права собственности на машиноместо N *, расположенное в многоквартирном дома по адресу: *, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве зарегистрировать права собственности на квартиру N * и машиноместо N *, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: * - отказать.

В удовлетворении иска Сардарова С* С* к ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания" об обязании передать по акту машиноместа N * и N *, расположенные в многоквартирном доме по адресу: *, признании права собственности на квартиры N * и N *, расположенные по адресу: *, признании права собственности на машиноместа N * и N *, расположенные в многоквартирном доме по адресу: *, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве зарегистрировать права собственности на квартиры N * и * и машиноместа N * и N *, расположенные по адресу: * - отказать,

установила:

Нелюбина В.Г. обратилась в суд с иском к ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания", ЗАО "Балтийская Строительная Компания (М)", Правительству города Москвы о признании права собственности на квартиру N *, расположенную по адресу: *, признании права собственности на машиноместо N *, расположенное в многоквартирном доме по адресу: *, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве зарегистрировать права собственности на квартиру N * и машиноместо N *, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: *.

Нелюбин В.А. обратился в суд с иском к ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания", ЗАО "Балтийская Строительная Компания (М)", Правительству города Москвы о признании права собственности на квартиру N *, расположенную по адресу*, расположенное по адресу: *, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве зарегистрировать права собственности на квартиру N * и машиноместо N *, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: *.

Сардаров С.С. обратился в суд с иском к ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания", ЗАО "Балтийская Строительная Компания (М)", Правительству города Москва об обязании передать ему по акту машиноместа NN *, расположенные в многоквартирном доме по адресу: *, о признании права собственности на эти машиноместа и на квартиры NN *, расположенные по указанному адресу, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве зарегистрировать право собственности на квартиры NN * и машиноместа NN *, расположенные по адресу: *.

Истцы мотивировали требования тем, что заключили с ответчиком ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания" договоры участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которых в собственность истцов подлежали передаче квартиры и машиноместа. Обязательства по оплате объектов недвижимости истцами выполнены в полном объеме. На их обращения к ответчику с просьбой о предоставлении полного пакета документов, предусмотренных для государственной регистрации права собственности по договорам долевого строительства, ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания" сообщила, что не может предоставить документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения, так как до настоящего времени не подписан акт о реализации инвестиционного контракта, в который входило строительство многоквартирного жилого дома по адресу: *, где расположены объекты недвижимости долевого строительства истцов.

Представитель истцов Нелюбиной В.Г., Нелюбина В.А. - Обидин С.И., представитель Сардарова С.С. - Магдий Л.Н. в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания" Комиссарова А.С. в судебном заседании против удовлетворения иска не возражала.

Представитель ответчика ЗАО "Балтийская Строительная Компания (М)", представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, третье лицо Найвальт И.А. в судебное заседание не явились; о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом; в письменных заявлениях просили рассматривать дело в их отсутствие.

Представитель Правительства города Москвы в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие и в удовлетворении исковых требований отказать.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят Нелюбина В.Г., Нелюбин В.А. по доводам кассационных жалоб и дополнений к ним.

Представители ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания", ЗАО "Балтийская Строительная Компания (М)", Правительства города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Найвальт И.А., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, на заседание судебной коллегии не явились, в соответствии со ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей Нелюбиной В.Г., Нелюбина В.А. на основании доверенностей Обидина С.И., Мошкина А.Г., обсудив доводы кассационных жалоб и дополнений, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактически установленными обстоятельствами и требованиями закона.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

В соответствии с Законом РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 14.11.2002 года N 1736-РП "О проектировании, строительстве и реконструкции объектов Московского театра под руководством О. Табакова и строительстве жилищно-гаражного комплекса по адресу: *" было принято решение осуществить за счет средств привлеченного инвестора ЗАО "Балтийская строительная компания (М)" строительство жилого дома с нежилым первым этажом и подземной автостоянкой общей площадью 9264 кв.м на земельном участке по адресу: *.

17 июня 2003 года между Правительством Москвы, Московским театром под руководством О. Табакова и ЗАО "Балтийская Строительная Компания (М)" заключен инвестиционный контракт ДЖП.ОЗ.ЦАО.00446 (в редакции дополнительных соглашений к нему от 29.11.2005 года N 1, от 12.04.2007 года N 2, от 10.09.2009 года N 3), в рамках которого производится новое строительство и реконструкция объектов: объект N 1 реконструкция и надстройка (или снос и строительств) ветхого здания по адресу: * для размещения детской театральной школы пансионата; объект N 2 строительство производственного здания мастерских общей площадью ориентировочно 4000 кв.м на земельном участке по адресу: * объект N 3 строительство жилищно-строительного комплекса общей площадью ориентировочно 7000 кв.м по адресу: *.

По условиям контракта базовое соотношение раздела имущества после реализации инвестиционного контракта устанавливается между сторонами в соотношении 100% общей площади жилищно-гаражного комплекса в пользу инвестора.

Пунктом 3.2. контракта предусмотрено, что конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору по итогам реализации контракта определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного контракта, подписываемого сторонами.

Стороны могут переуступить друг другу часть своей доли площадей объекта на договорных условиях (п. 3.4).

26 марта 2004 года между ЗАО "Балтийская Строительная компания (М)" (инвестор) и ЗАО "Балтийская Инвестиционная компания" (соинвестор) заключен договор об инвестиционной деятельности по финансированию, проектированию, строительству и реконструкции объектов Московского театра под руководством О.П. Табакова и строительству жилищно-гаражного комплекса по адресу: *, в соответствии с которым объем финансирования жилищно-гаражного комплекса ЗАО "Балтийская инвестиционная компания" составляет 90% от инвестиционной стоимости проектирования и строительства жилищно-гаражного комплекса, соинвестор имеет право претендовать на 90% площадей указанного комплекса.

20 апреля 2006 года между ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания" и Найвальтом И.А. заключен договор N * участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: *, по условиям которого ЗАО обязалось в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию в срок до 28.02.2007 года передать Найвальту И.А. жилое помещение - квартиру N *, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, цена договора составила сумму, эквивалентную 392 600 условных единиц. Передача квартиры осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. После получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта инвестор передает квартиру в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. Обязательства инвестора считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи или иного документа о передаче квартиры.

В тот же день между сторонами заключены: договор N * участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: *, предметом которого определено инвестирование строительства машиноместа * по цене эквивалентной * условных единиц, договор N 5-ФП-ДС участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: *, предметом которого определено инвестирование строительства квартиры N * по цене эквивалентной * условных единиц, договор N * участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: *, предметом которого определено инвестирование строительства машиноместа * по цене эквивалентной * условных единиц, при этом на момент заключения договоров 1 условная единица составляла * рубля.

03 февраля 2006 года и 08 февраля 2006 года между ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания" и Джанбулатовым М.Б. заключены договоры N * участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: *, предметом которых определено инвестирование строительства квартир N *, машиномест N * по цене каждого машиноместа * условных единиц.

25 мая 2006 года между Найвальтом И.А. и Нелюбиной В.Г. заключены договоры об уступке права требования и переводе долга по договорам N *, N * участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: * от 20.04.2006 года, в соответствии с которыми право требования объектов недвижимости переходит от Найвальта И.А. к Нелюбиной В.Г.

09 августа 2006 года между Найвальтом И.А. и Нелюбиным В.А. заключены договоры об уступке права требования и переводе долга по договорам N *, N * участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: * от 20.04.2006 года, в соответствии с которыми право требования объектов недвижимости переходит от Найвальта И.А. к Нелюбину В.А.

05 октября 2006 года между Джанбулатовым М.Б. и Сардаровым С.С. заключены договоры об уступке права требования и переводе долга по договорам N * N *, N *, N * участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: * и акты о взаиморасчетах к договорам об уступке права требования и переводе долга, в соответствии с которыми право требования объектов недвижимости переходит от Джанбулатова М.Б. к Сардарову С.С.

21 июня 2007 года между Сардаровым С.С. и ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания" заключены договоры N *, N *, N *, N *, содержащие те же условия, что и договоры участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: *, подписанные Джанбулатовым М.Б.

Объект N 3 принят в эксплуатацию разрешением Мосгостройнадзора на ввод в эксплуатацию от 12.05.2008 года (регистрационный номер в Градостроительном кадастре от 14.05.2008 года *).

Из объяснений представителей истцов следует, что в 2008 году ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания" передало им квартиры в доме по адресу: *, под производство ремонтно-строительных работ, до настоящего времени истцы в квартиры не вселялись и в них не проживают, машиноместа не используются.

Правильно установив фактические обстоятельства дела, суд в решении указал, что законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

При этом суд пришел к правильному выводу о том, что возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций. Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учетом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора.

Отказывая истцам в удовлетворении исковых требований о признании за ними права собственности на объекты инвестиционной деятельности в соответствии с договорами об уступке права требования и переводе долга по договорам участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: *, суд исходил из того, что ЗАО "Балтийская Инвестиционная Компания" не является участником инвестиционного контракта, Правительство Москвы своего согласия на отчуждение имущества, находящегося в долевой собственности, не давало, а инвестор ЗАО "Балтийская Строительная Компания (М)" в установленном порядке свою долю не определил, акт о результатах реализации инвестиционного контракта * от 17.06.2003 года (в редакции дополнительных соглашений к нему от 29.11.2005 года N 1, от 12.04.2007 года N 2, от 10.09.2009 года N 3), в рамках которого производится строительство жилищно-строительного комплекса по адресу: *, между сторонами инвестиционного контракта не подписан.

Кроме того, п.3.6 контракта установлено, что инвестор имеет право переуступать свои права и обязанности по контракту только по предварительному письменному согласию Администрации в лице Правительства Москвы и Театра.

Договоры участия в долевом строительстве жилого дома, заключенные с истцами, Найвальтом И.А., Джанбулатовым М.Б., не согласовывались с Правительством города Москвы.

Истцами Нелюбиной В.Г., Нелюбиным В.А., Сардаровым С. С. также не представлены доказательства, подтверждающие оплату спорных объектов недвижимости.

Акты приема-передачи объектов недвижимости, подписанные между Нелюбиной В.Г., Нелюбиным В.А., Сардаровым С. С. и ЗАО "Балтийская Инвестиционная компания", судом правомерно не приняты во внимание, так как истцами не представлены финансовые и бухгалтерские документы, подтверждающие оплату спорных объектов недвижимости и направление денежных средств на инвестирование строительства жилищно-гаражного комплекса, не представлено надлежащих доказательств оплаты объектов недвижимости.

В качестве оснований отмены решения суда Нелюбина В.Г., Нелюбин В.А. в кассационных жалобах указали на то, что решение вынесено в противоречие с нормами материального права, а именно ст. 219 ГК РФ и ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанием для регистрации их права собственности на спорные объекты недвижимости являются документы, подтверждающие факт постройки - Разрешение на ввод в эксплуатацию, полученное 14.05.2008 г., документы, подтверждающие исполнение обязательств застройщика по инвестиционному контракту - Акт о результатах реализации инвестиционного проекта от 25.05.2010 г., договоры, подтверждающие права истцов на спорные квартиры и машиноместа, обязательства по которым ими полностью выполнены в установленные сроки.

Указанные доводы не влекут отмену решения суда, поскольку судом в решении приведены вышеназванные нормы права, дана надлежащая оценка представленным доказательствам. Выводы суда об отсутствии законных оснований для признания за истцами права собственности на спорные объекты в связи с отсутствием достоверных доказательств оплаты ими инвестиционных взносов за спорные объекты не опровергнуты.

Доводы дополнений кассационных жалоб Нелюбиной В.Г., Нелюбина В.А. о том, что после вынесения решения суда им стало известно, что 25.05.2010 года между сторонами Инвестиционного контракта от 17.06.2003 года был подписан акт о результатах его реализации, согласно которому Объект N 3 передан в собственность Инвестора ЗАО "Балтийская Строительная Компания (М)", также не могут служить основанием к отмене состоявшегося решения, поскольку суд принял решение на основании представленных доказательств, в письменных возражениях на исковое заявление, поступивших в суд 14.10.2010 года, представитель Правительства Москвы утверждал, что Акт о результатах реализации инвестиционного контракта до настоящего времени не подписан (л.д. 133-135).

Ссылки в дополнениях к кассационным жалобам на наличие доказательств исполнения истцами своих обязанностей по финансированию строительства квартир и машиномест направлены на переоценку доказательств и выводов суда, указанным доказательствам судом дана надлежащая оценка.

Иных доводов к отмене постановленного судом решения по основаниям, предусмотренным ст. 362 ГПК РФ, кассационные жалобы и дополнения не содержат.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Басманного районного суда г. Москвы от 08 ноября 2010 года оставить без изменения, кассационные жалобы Нелюбиной В* Г*, Нелюбина В* А* без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи