Апелляционное определение Московского городского суда от 12 июля 2013 N 11-14755/13 (ключевые темы: предварительный договор - инвестиционный проект - управляющая компания - жилой дом - агентский договор)

Апелляционное определение Московского городского суда от 12 июля 2013 N 11-14755/13

Судья суда первой инстанции:

Новикова Е.А. Дело N 11-14755

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

12 июля 2013 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Гербекова Б.И.

и судей Пендюриной Е.М., Федоровой Е.А.,

при секретаре Барулевой О.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федоровой Е.А.

дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Управляющая компания "Спектр капитал" Д.У.ЗПИФН "Северный парк" по доверенности Сараева Д.М.

на решение Головинского районного суда г. Москвы от 20 марта 2013 г.,

которым постановлено:

Признать за Ярышевским МА право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, *** шоссе, д.25, корп.2, кв.188.

установила:

Ярышевский М.А. в лице представителя обратился в суд к ЗАО Управляющая компания "Старый Город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк", ЗАО Управляющая компания "Премиум Финанс" Д.У. ЗПИФН "Северный парк", ЗАО Управляющая компания "Спектр Капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" о признании за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, *** шоссе, д.25, корп.2, кв.188.

Исковые требования мотивировал тем, что в соответствии с предварительным договором с покупателем квартиры N 01-65288-1, заключённым 02.10.2007 г. с ЗАО Управляющая компания "Старый Город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк", в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2007 г., он в полном объёме исполнил обязательства по инвестированию в строительство указанной квартиры. 29 декабря 2012 года многоквартирный жилой дом был введён в эксплуатацию, однако, жилое помещение ему не передано, поскольку акт реализации инвестиционного контракта не подписан всеми участниками инвестиционного проекта.

В судебном заседании представитель истца Ярышевского М.А. - адвокат Шигин Н.С. исковые требования поддержал.

Представители ответчиков ЗАО Управляющая компания "Старый город" Д.У.ЗПИФН "Северный парк", ООО Управляющая компания "Премиум Финанс" Д.У. ЗПИФН "Северный парк", ООО Управляющая компания "Спектр-Капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" о времени и месте судебного заседания извещались по месту нахождения, в суд не явились.

ЗАО Управляющая компания "Старый город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" в материалы дела представило письменный отзыв на иск, в котором указывало, что фактически с истцом сложились правоотношения, связанные с долевым участием в инвестировании строительства жилого дома, в связи с надлежащим выполнением своих финансовых обязательств истец приобрел право требования оформления в собственность предмета инвестирования в виде спорной квартиры.

Ответчик Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства о времени и месте судебного заседания извещён, представитель в суд не явился, представил в материалы дела письменные возражения, в которых просил рассмотреть дело в свое отсутствие, полагал требования необоснованными, поскольку право собственности истца как соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате реализации инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. В связи с возникшими между сторонами обязательственными отношениями, вытекающими из предварительного договора, истец не лишен обращения за защитой нарушенного права иным способом.

Представитель третьего лица ООО "ЭКОЛОГИЯ. ТЕХНОЛОГИЯ. ОБРАЗОВАНИЕ - С" - Логинов И.Ю., возражал против удовлетворения исковых требований, ссылался на то, что права сторон инвестиционного контракта в отношении объекта недвижимого имущества не оформлены.

Представители третьих лиц ЗАО "Компания "СтройТехСервис", ЗАО "МИАН-Девелопмент", Правительства Москвы, Управления Росреестра по Москве о времени и месте судебного заседания извещены, в суд не явились, возражений на иск не представили.

Суд первой инстанции постановил вышеназванное решение, об отмене которого просит представитель ООО "УК "Спектр капитал" Д.У.ЗПИФН "Северный парк" по доверенности Сараев Д.М. по доводам апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав представителя ООО "УК "Спектр капитал" Д.У.ЗПИФН "Северный парк", ЗАО "Компания "СтройТехСервис", ООО "УК "Спектр капитал" - Палюлина А.Ю., представителя ЗАО УК "Премиум Финанс" Д.У.ЗПИФН "Северный парк" - Сараева Д.М., представителя Ярышевского М.А. - адвоката Шигина Н.С., полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения.

Как усматривается из материалов дела, 22.02.1993 г. между Правительством Москвы (арендодатель) и ООО "ЭКОЛОГИЯ. ТЕХНОЛОГИЯ. ОБРАЗОВАНИЕ - С" (ранее Ассоциация "Экология. Технология. Образование.") (арендатор) был заключен договор N М - 09 - 000101 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земельного участка), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 38004 кв.м для строительства многофункционального комплекса на срок 49 лет.

06.12.2000г. между Департаментом внебюджетной политики строительства города Москвы (правопреемник Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства) (инвестор), ООО "ЭКОЛОГИЯ. ТЕХНОЛОГИЯ. ОБРАЗОВАНИЕ - С" (инвестор - заказчик) и ГУП "Москва - Центр" (технический заказчик) был заключен Контракт N 116 "О реализации инвестиционного проекта в строительстве", предметом которого является реализация Инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса по адресу: г. Москва, *** шоссе, вл. 25.

В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор за счет средств целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда и Заказчик - Инвестор за счет собственных либо привлеченных инвестиций обязуются построить жилой комплекс по следующему адресу: *** ш., вл. 25, общей площадью - 40 000 кв.м; общей жилой площадью - 20 000 кв.м; нежилой площадью - 20 000 кв.м.

Строительство указанного жилого комплекса определено Постановлением Правительства Москвы N 615 от 08.08.2000г.

Ввод объекта в эксплуатацию - 2003 год.

29.11.2004г. между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (правопреемником которого является Москомстройинвест) (Инвестор) и ООО "ЭКОЛОГИЯ. ТЕХНОЛОГИЯ. ОБРАЗОВАНИЕ - С" (Соинвестор) был заключен договор N 320-ИС на право соинвестирования строительства (реконструкции) объекта по адресу: *** шоссе, вл. 25.

Протоколами от 02.12.2003 г., от 25.11.2004 г. было произведено распределение общей жилой площади в домах-новостройках по адресу: г. Москва, *** шоссе, вл. 25, корп. А, Б, В. Из содержания данных протоколов следует, что квартира под условным N 183 в корпусе А переходит в собственность ООО "Экология.Технология.Образование-С".

Согласно договору инвестирования от 06.12.2005 г. N Л-25-опт-2, ООО "Согласно договора от 06.12.2005 г. N Л-25-опт-2 ООО "Экология.Технология.Образование-С" привлекло к участию в инвестировании данного проекта, в том числе, в части квартиры под условным N 183 в корпусе А ЗАО "Компания "СтройТехСервис".

В соответствии с договором от 03.04.2006 г. N Л-25/114 об уступке права требования, заключённым между ООО "Экология.Технология.Образование-С", ЗАО "СтройТехСервис" и ЗАО Управляющая компания "Старый город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" последнему переданы права по договору соинвестирования в полном объёме, в том числе в части получения в собственность квартиры под условным N 183 в корпусе А.

ЗАО Управляющая компания "Старый город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" в соответствии с агентскими договорами от 11.05.2006 г. N МД.ЛШ-1/06 и N МД.ЛШ-2/06, договором возмездного оказания услуг от 11.05.2006 г. N МД.ЛШ-3/06, на основании доверенностей от 11.05.2006 г. N 16, 17 поручило ЗАО "МИАН-Девелопмент" поиск третьих лиц, имеющих намерение приобрести квартиры в указанном жилом комплексе, а также заключение от имени ЗАО Управляющая компания "Старый город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" с третьими лицами договоров на привлечение денежных средств для приобретения квартир. Форма договора (предварительный договор с покупателем квартиры) была приведена в приложении к агентскому договору.

02 октября 2007 года между ЗАО Управляющая компания "Старый город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк", в лице ЗАО "МИАН-Девелопмент", действующего на основании Агентского договора N МД.ЛШ-3/06 от 11.05.2006г., был заключён предварительный договор с покупателем квартиры N 01-65288-1, в редакции Дополнительного соглашения от 15 ноября 2007 г., согласно которому стороны обязались заключить договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры, расположенной на 20 этаже (условный N 183) и летние помещения, общей площадью 132,85 кв.м., расположенной в объекте по строительному адресу: г.Москва, *** шоссе, влад.25, корп.А, не позднее 60 рабочих дней с момента оформления квартиры в собственность Продавца, при условии исполнения Покупателем обязательств по перечислению ЗАО "МИАН-Девелопмент" суммы в размере 968 847,31 долларов США в счёт обеспечения обязательств по заключению договора купли-продажи.

Настаивая на удовлетворении требований, представитель Ярышевского М.А. указывал, что обязательства по договору исполнены истцом в полном объеме, в связи с чем полагал, что имеются основания для признания за Ярышевским М.А. права собственности на квартиру N 188 по адресу: г.Москва, *** шоссе, д.25, корп.2.

Удовлетворяя требования Ярышевского М.А., суд первой инстанции, исходя из норм ст.ст.130, 252, 309, 310 ГК РФ положений ст.7 Закона РСФСР от 26.06.1991г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст.25 ФЗ от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к выводу о том, что истец как субъект инвестиционной деятельности, осуществил вложение денежных средств в строительство жилого дома, расположенного по адресу: г.Москва, *** шоссе, дом 25, корп.2, поэтому имеет право требовать признания права собственности на объект инвестиций.

Судебная коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции, полагает его соответствующим требованиям закона и установленным судом обстоятельствам дела.

Настаивая на отмене решения, представитель ООО "УК "Спектр капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" указывал на неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение норм материального права, нарушение гражданского процессуального законодательства.

Судебная коллегия не может согласиться с этими доводами апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Ярышевский М.А. выполнил финансовые обязательства по договору в полном объёме, оплатив на счёт ЗАО "МИАН-Девелопмент" денежные средства в размере 24 103 370 руб. 95 коп. (рублёвый эквивалент 968 847,31 долларов США), что подтверждается платежными поручениями от 02.10.2007 г. N 1, от 19.10.2007 г. N 2, от 19.10.2007 г. N 3, от 15.11.2007 г. N 3.

Сведений о наличии притязаний на спорный объект со стороны третьих лиц в материалах дела не имеется.

29 декабря 2012 года объект введён в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77118000-004672.

Идентичность объектов: квартиры условный N 183 в объекте по строительному адресу: г.Москва, *** шоссе, влад.25, корп.А, и квартиры N 188, расположенной по адресу: г.Москва, *** шоссе, д.25, корп.2, подтверждена представленной в материалы дела справкой ООО "ЭКОЛОГИЯ. ТЕХНОЛОГИЯ. ОБРАЗОВАНИЕ - С" N 287 от 14.03.2013г., составленной по данным проектной документации и первичной инвентаризации БТИ.

Согласно ответу на запрос суда Префектуры САО г.Москвы от 28.02.2013г. N 6-5-2924/3 по состоянию на февраль 2013 года сведения об акте реализации инвестиционного контракта от 06.12.2000г. N 116 отсутствуют.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 19.03.2013г. N 04/016/2013-1609, данные о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, *** шоссе, д.25, корп.2, кв.188, площадью 136,2 кв.м. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции имелись основания сделать вывод, что регистрация права собственности на объект инвестиций возможна и отсутствие акта о результатах реализации инвестиционного контракта, протокола распределения жилой площади, акта о вводе дома в эксплуатацию не являются для этого препятствием, поскольку не противоречит требованиям закона.

В соответствии с положениями п.6 Предварительного договора площадь четырехкомнатной квартиры, расположенной на 20 этаже (условный N 183) и летние помещения общей площадью 132,85 кв.м., расположенной в объекте по строительному адресу: г.Москва, *** шоссе, влад.25, корп.А, определена в соответствии с данными проектной документации, а окончательная площадь будет установлена по результатам фактических обмеров БТИ. В случае изменения площади квартиры по результатам фактических обмеров БТИ, стороны обязуются в течение 20 банковских дней с момента получения покупателем уведомления от продавца об изменении площади квартиры подписать дополнительное соглашение и произвести дорасчеты за образовавшуюся разницу площади квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры 7 020 долларов США.

По результатам первичной инвентаризации, проведённой Северным ТБТИ, в отношении спорной квартиры была составлена техническая документация. Согласно представленным в материалы дела поэтажному плану и экспликации квартиры N 188 в д.25 корп.2 по Ленинградскому шоссе, общая площадь квартиры составляет 136,2 кв.м., жилая площадь - 82,8 кв.м. Спорное жилое помещение имеет следующие характеристики комнат и помещений: N 1 - жилая запроходная, площадью 14,6 кв.м.; N 2 - жилая запроходная, площадью 14,1 кв.м.; N 3 -гостиная - площадью 38,7 кв.м.; N 3а - сад зимний, площадью 7,2 кв.м.; N 4 - жилая запроходная - площадью 15,4 кв.м.; N 5 - санузел совмещ., площадью 5,8 кв.м.; N 6 - постирочная, площадью 2,7 кв.м.; N 7 - коридор, площадью 20,3 кв.м.; N 8 - кухня, площадью 7,2 кв.м.; N 9 - санузел совмещённый, площадью 6,7 кв.м.; N 10 - гардеробная, площадью 2,0 кв.м.; N 11 - коридор, площадью 1,5 кв.м.

Из определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 марта 2013 г. усматривается, что при разрешении частной жалобы ЗАО Управляющая компания "Премиум Финанс" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" на определение Тверского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2012 г., которым заявление ЗАО Управляющая компания "Премиум Финанс" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" об оспаривании постановления судебного пристава - исполнителя об оценке имущества должника оставлено без рассмотрения, установлено, что как усматривается из материалов дела, определением Дорогомиловского районного суда города Москвы от 26 мая 2011 года была произведена замена ЗАО "УК "Старый город", осуществлявшего доверительное управление ЗПИФН "Северный парк", на нового доверительного управляющего - ООО "УК "Премиум финанс" и в деле отсутствуют доказательства того, что в дальнейшем судом либо судебным приставом-исполнителем производилась замена ООО "Управляющая компания "Премиум финанс" как доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Северный парк" на какого-либо процессуального правопреемника.

Таким образом, на период постановления судом первой инстанции решения ЗАО Управляющая компания "Премиум Финанс" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" являлась управляющей компанией.

Представитель ЗАО Управляющая компания "Премиум Финанс" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" Сараев Д.М. не представил судебной коллегии доказательства, свидетельствующие о том, что в адрес Ярышевского М.А., в соответствии с положениями п. 6 Предварительного договора направлялось уведомление об изменении площади квартиры, с предложением подписать дополнительное соглашение и произвести дорасчеты за образовавшуюся разницу площади квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры 7 020 долларов США.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы относительно того, что Ярышевским М.А. не в полном объеме исполнены обязательства по договору, противоречат обстоятельствам дела.

У суда первой инстанции имелись основания для привлечения ООО "УК "Спектр капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" к участию в деле, поскольку для решения вопроса о том, кто является лицом, которому в соответствии с положениями п.6 Предварительного договора надлежало обращаться к истцу с уведомлением об изменении размера квартиры, заключении дополнительного соглашения и производства дорасчетов, суду первой инстанции было необходимо установление периода времени, когда ООО "УК "Спектр капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" являлся управляющей компанией.

Представитель ООО "УК "Спектр капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" в судебном заседании настаивал, что в настоящее время ООО "УК "Спектр капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" является управляющей компанией.

Из материалов дела усматривается, что ООО "УК "Спектр капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" надлежащим образом извещался судом первой инстанции о рассмотрении дела (том 2 л.д.17), поэтому имелись основания для рассмотрения дела в отсутствие представителя ООО "УК "Спектр капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк".

Таким образом, у судебной коллегии имеются основания полагать доводы апелляционной жалобы представителя ООО "УК "Спектр капитал" Д.У.ЗПИФН "Северный парк" противоречащими требованиям закона и обстоятельствам дела, а решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

Решение Головинского районного суда г. Москвы от 20 марта 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: