Апелляционное определение Московского городского суда от 12 июля 2013 N 11-14757/13 (ключевые темы: управляющая компания - предварительный договор - инвестиционный проект - жилой дом - строительство)

Апелляционное определение Московского городского суда от 12 июля 2013 N 11-14757/13

Судья суда первой инстанции:

Новикова Е.А. Дело N 11-14757

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

12 июля 2013 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Гербекова Б.И.

и судей Пендюриной Е.М., Федоровой Е.А.,

при секретаре Барулевой О.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федоровой Е.А.

дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Управляющая компания "Спектр капитал" Д.У.ЗПИФН "Северный парк" по доверенности Сараева Д.М.

на решение Головинского районного суда г. Москвы от 20 марта 2013 г.,

которым постановлено:

Признать за Гориной НА право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, *** шоссе, д.25, корп.2, кв.41.

установила:

Горина Н.А. в лице представителя обратилась в суд к ЗАО Управляющая компания "Старый Город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк", ЗАО Управляющая компания "Премиум Финанс" Д.У. ЗПИФН "Северный парк", ЗАО Управляющая компания "Спектр Капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" о признании за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, *** шоссе, д.25, корп.2, кв.41.

Исковые требования мотивировала тем, что в соответствии с предварительным договором с покупателем квартиры N 01-65270-1, заключённым 12.10.2006г. с ЗАО Управляющая компания "Старый Город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк", она в полном объёме исполнила обязательства по инвестированию в строительство указанной квартиры. 29 декабря 2012 года многоквартирный жилой дом был введён в эксплуатацию, однако, жилое помещение ей не передано, поскольку акт реализации инвестиционного контракта не подписан всеми участниками инвестиционного проекта.

В судебном заседании представитель истца Гориной Н.А. - адвокат Шигин Н.С. исковые требования поддержал.

Ответчики ЗАО Управляющая компания "Старый город" Д.У.ЗПИФН "Северный парк", ООО Управляющая компания "Премиум Финанс" Д.У. ЗПИФН "Северный парк", ООО Управляющая компания "Спектр-Капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" о времени и месте судебного заседания извещены по месту нахождения, представители в суд не явились.

ЗАО Управляющая компания "Старый город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" в материалы дела представило письменный отзыв на иск, в котором указывало, что фактически с истцом сложились правоотношения, связанные с долевым участием в инвестировании строительства жилого дома, в связи с надлежащим выполнением своих финансовых обязательств истец приобрела право требования оформления в собственность предмета инвестирования в виде спорной квартиры.

Ответчик Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства о времени и месте судебного заседания извещён, представитель в суд не явился, представил в материалы дела письменные возражения, в которых просил рассмотреть дело в свое отсутствие, полагал требования необоснованными, поскольку право собственности истца как соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате реализации инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. В связи с возникшими между сторонами обязательственными отношениями, вытекающими из предварительного договора, истец не лишена обращения за защитой нарушенного права иным способом.

Представитель третьего лица ООО "ЭКОЛОГИЯ. ТЕХНОЛОГИЯ. ОБРАЗОВАНИЕ - С", действующий на основании доверенности Логинов И.Ю., исковые требования не поддержал, ссылаясь на то, что права сторон инвестиционного контракта в отношении объекта недвижимого имущества не оформлены.

Третье лицо Управление Росреестра по Москве о времени и месте судебного заседания извещено, представитель в суд не явился, представил в материалы дела письменный отзыв, в котором просил рассмотреть дело в своё отсутствие, полагал требования истца не подлежащими удовлетворению, в связи с тем, что у ответчика не возникло право собственности на спорный объект недвижимости.

Третьи лица ЗАО "Компания "СтройТехСервис", ЗАО "МИАН-Девелопмент", Правительство Москвы о времени и месте судебного заседания извещены, представители в суд не явились, возражений на иск не представили.

Суд первой инстанции постановил вышеназванное решение, об отмене которого просит представитель ООО "УК "Спектр капитал" Д.У.ЗПИФН "Северный парк" по доверенности Сараев Д.М. по доводам апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав представителя ООО "УК "Спектр капитал" Д.У.ЗПИФН "Северный парк", ЗАО "Компания "СтройТехСервис", ООО "УК "Спектр капитал" - Палюлина А.Ю., представителя ЗАО УК "Премиум Финанс" Д.У.ЗПИФН "Северный парк" -Сараева Д.М., представителя Гориной Н.А. - адвоката Шигина Н.С., полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения.

Как усматривается из материалов дела, 22.02.1993 г. между Правительством Москвы (арендодатель) и ООО "ЭКОЛОГИЯ. ТЕХНОЛОГИЯ. ОБРАЗОВАНИЕ - С" (ранее Ассоциация "Экология. Технология. Образование.") (арендатор) был заключен договор N М - 09 - 000101 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земельного участка), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 38004 кв.м для строительства многофункционального комплекса на срок 49 лет.

06.12.2000г. между Департаментом внебюджетной политики строительства города Москвы (правопреемник Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства) (инвестор), ООО "ЭКОЛОГИЯ. ТЕХНОЛОГИЯ. ОБРАЗОВАНИЕ - С" (инвестор - заказчик) и ГУП "Москва - Центр" (технический заказчик) был заключен Контракт N 116 "О реализации инвестиционного проекта в строительстве", предметом которого является реализация Инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса по адресу: г. Москва, *** шоссе, вл. 25.

В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор за счет средств целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда и Заказчик - Инвестор за счет собственных либо привлеченных инвестиций обязуются построить жилой комплекс по следующему адресу: *** ш., вл. 25, общей площадью - 40 000 кв.м; общей жилой площадью - 20 000 кв.м; нежилой площадью - 20 000 кв.м.

Строительство указанного жилого комплекса определено Постановлением Правительства Москвы N 615 от 08.08.2000г.

Ввод объекта в эксплуатацию - 2003 год.

29.11.2004г. между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (правопреемником которого является Москомстройинвест) (Инвестор) и ООО "ЭКОЛОГИЯ. ТЕХНОЛОГИЯ. ОБРАЗОВАНИЕ - С" (Соинвестор) был заключен договор N 320 -ИС на право соинвестирования строительства (реконструкции) объекта по адресу: *** шоссе, вл. 25.

Протоколами от 02.12.2003 г., от 25.11.2004 г. было произведено распределение общей жилой площади в домах-новостройках по адресу: г. Москва, *** шоссе, вл. 25, корп. А, Б, В. Из содержания данных протоколов следует, что квартира под условным N 50 в корпусе А переходит в собственность ООО "Экология.Технология.Образование-С".

Согласно договору инвестирования от 06.12.2005 г. N Л-25-опт-2, ООО "Согласно договора от 06.12.2005 г. N Л-25-опт-2 ООО "Экология.Технология.Образование-С" привлекло к участию в инвестировании данного проекта, в том числе, в части квартиры под условным N 50 в корпусе А ЗАО "Компания "СтройТехСервис".

В соответствии с договором от 03.04.2006 г. N Л-25/114 об уступке права требования, заключённым между ООО "Экология.Технология.Образование-С", ЗАО "СтройТехСервис" и ЗАО Управляющая компания "Старый город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" последнему переданы права по договору соинвестирования в полном объёме, в том числе в части получения в собственность квартиры под условным N 50 в корпусе А.

ЗАО Управляющая компания "Старый город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" в соответствии с агентскими договорами от 11.05.2006 г. N МД.ЛШ-1/06 и N МД.ЛШ-2/06, договором возмездного оказания услуг от 11.05.2006 г. N МД.ЛШ-3/06, на основании доверенностей от 11.05.2006 г. N 16, 17 поручило ЗАО "МИАН-Девелопмент" поиск третьих лиц, имеющих намерение приобрести квартиры в указанном жилом комплексе, а также заключение от имени ЗАО Управляющая компания "Старый город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" с третьими лицами договоров на привлечение денежных средств для приобретения квартир. Форма договора (предварительный договор с покупателем квартиры) была приведена в приложении к агентскому договору.

12 октября 2006 года между ЗАО Управляющая компания "Старый город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк", в лице ЗАО "МИАН-Девелопмент", действующего на основании Агентского договора N МД.ЛШ-3/06 от 11.05.2006г., был заключён предварительный договор с Гориной Н.А. -покупателем квартиры N 01-652708-1, согласно которому стороны обязались заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже (условный N 50) и летние помещения, общей площадью 65,18 кв.м., расположенной в объекте по строительному адресу: г.Москва, *** шоссе, влад.25, корп.А, не позднее 60 рабочих дней с момента оформления квартиры в собственность Продавца, при условии исполнения Покупателем обязательств по перечислению ЗАО "МИАН-Девелопмент" суммы в размере 299 615 долларов США в счёт обеспечения обязательств по заключению договора купли-продажи.

Кроме того, в связи с тем, что Горина Н.А. при инвестировании в вышеуказанную квартиру использовала кредитные денежные средства, предоставленные КБ "Русский ипотечный банк" (ООО), 13 октября 2006 г. между Гориной Н.А., Банком и Ответчиком ЗАО Управляющая компания "Старый город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" было подписано соглашение о порядке взаимоотношений по вопросу приобретения данного объекта недвижимости.

Настаивая на удовлетворении требований, представитель Гориной Н.А. указывал, что обязательства по договору исполнены истцом в полном объеме, в связи с чем полагал, что имеются основания для признания за Гориной Н.А. права собственности на квартиру N 41 по адресу: г.Москва, *** шоссе, д.25, корп.2.

Удовлетворяя требования Гориной Н.А., суд первой инстанции, исходя из норм ст.ст.130, 252, 309, 310 ГК РФ положений ст.7 Закона РСФСР от 26.06.1991г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст.25 ФЗ от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к выводу о том, что истец как субъект инвестиционной деятельности, осуществил вложение денежных средств в строительство жилого дома, расположенного по адресу: г.Москва, *** шоссе, дом 25, корп.2, поэтому имеет право требовать признания права собственности на объект инвестиций.

Судебная коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции, полагает его соответствующим требованиям закона и установленным судом обстоятельствам дела.

Настаивая на отмене решения, представитель ООО "УК "Спектр капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" указывал на неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение норм материального права, нарушение гражданского процессуального законодательства.

Судебная коллегия не может согласиться с этими доводами апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Гориной Н.А. выполнены финансовые обязательства по договору в полном объёме, что подтверждается платежным поручением от 13 октября 2006 г. N 1398. По состоянию на 10 апреля 2008 г. вся сумма кредита на приобретение квартиры погашена, что подтверждается сообщением КБ "Русский ипотечный банк" (ООО) от 06.05.2008 г. N 02/1168.

Сведений о наличии притязаний на спорный объект со стороны третьих лиц в материалах дела не имеется.

29 декабря 2012 года объект введён в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77118000-004672.

Согласно ответу Северного ТБТИ от 07.02.2012г. N 244, по данным архива Северного ТБТИ, объекту недвижимого имущества (жилому дому) по строительному адресу: г.Москва, *** шоссе, вл.25, корп.А, был присвоен милицейский адрес: г.Москва, *** шоссе, 25, корп.2, зарегистрированный в Адресном реестре зданий и сооружений г.Москвы, на основании распоряжения префекта САО N 9701 от 25.12.2007г.

Идентичность объектов: квартиры условный N 50 в объекте по строительному адресу: г.Москва, *** шоссе, влад.25, корп.А, и квартиры N 41, расположенной по адресу: г.Москва, *** шоссе, д.25, корп.2, подтверждена представленной в материалы дела справкой ООО "ЭКОЛОГИЯ. ТЕХНОЛОГИЯ. ОБРАЗОВАНИЕ - С" N 287 от 14.03.2013г., составленной по данным проектной документации и первичной инвентаризации БТИ.

Согласно ответу на запрос суда Префектуры САО г.Москвы от 28.02.2013г. N 6-5-2924/3 по состоянию на февраль 2013 года сведения об акте реализации инвестиционного контракта от 06.12.2000г. N 116 отсутствуют.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 19.03.2013г. N 04/016/2013-2769, данные о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, *** шоссе, д.25, корп.2, кв.41, площадью 67,7 кв.м. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции имелись основания сделать вывод о том, что регистрация права собственности на объект инвестиций возможна и отсутствие акта о результатах реализации инвестиционного контракта, протокола распределения жилой площади, акта о вводе дома в эксплуатацию не являются для этого препятствием, поскольку не противоречит требованиям закона.

В соответствии с положениями п.6 Предварительного договора площадь двухкомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже (условный N 50) и летние помещения общей площадью 65,18 кв.м., расположенной в объекте по строительному адресу: г.Москва, *** шоссе, влад.25, корп.А, определена в соответствии с данными проектной документации, а окончательная площадь будет установлена по результатам фактических обмеров БТИ. В случае изменения площади квартиры по результатам фактических обмеров БТИ, стороны обязуются в течение 20 банковских дней с момента получения покупателем уведомления от продавца об изменении площади квартиры подписать дополнительное соглашение и произвести дорасчеты за образовавшуюся разницу площади квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры 4 810 долларов США.

По результатам первичной инвентаризации, проведённой Северным ТБТИ, в отношении спорной квартиры была составлена техническая документация. Согласно представленным в материалы дела поэтажному плану и экспликации квартиры N 41 в д.25 корп.2 по Ленинградскому шоссе, общая площадь квартиры составляет 67,7 кв.м., жилая площадь - 39,7 кв.м. Спорное жилое помещение имеет следующие характеристики комнат и помещений: N 1 - жилая изолированная, площадью 17,1 кв.м.; N 1а - лоджия; N 1б - гардеробная, площадью 2,3 кв.м.; N 2 - гостиная, площадью 22,6 кв.м.; N 3 - кухня, площадью 4,4 кв.м.; N 5 - коридор, площадью 11,7 кв.м.; N 6 - санузел совмещ. площадью 5,6 кв.м.

Из определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 марта 2013 г. усматривается, что при разрешении частной жалобы ЗАО Управляющая компания "Премиум Финанс" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" на определение Тверского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2012 г., которым заявление ЗАО Управляющая компания "Премиум Финанс" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" об оспаривании постановления судебного пристава - исполнителя об оценке имущества должника оставлено без рассмотрения, установлено, что как усматривается из материалов дела, определением Дорогомиловского районного суда города Москвы от 26 мая 2011 года была произведена замена ЗАО "УК "Старый город", осуществлявшего доверительное управление ЗПИФН "Северный парк", на нового доверительного управляющего - ООО "УК "Премиум финанс" и в деле отсутствуют доказательства того, что в дальнейшем судом либо судебным приставом-исполнителем производилась замена ООО "Управляющая компания "Премиум финанс" как доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Северный парк" на какого-либо процессуального правопреемника.

Таким образом, на период постановления судом первой инстанции решения ЗАО Управляющая компания "Премиум Финанс" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" являлась управляющей компанией.

Представитель ЗАО Управляющая компания "Премиум Финанс" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" Сараев Д.М. не представил судебной коллегии доказательства, свидетельствующие о том, что в адрес Гориной Н.А., в соответствии с положениями п. 6 Предварительного договора направлялось уведомление об изменении площади квартиры, с предложением подписать дополнительное соглашение и произвести дорасчеты за образовавшуюся разницу площади квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры 4 810 долларов США.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы относительно того, что Гориной Н.А. не в полном объеме исполнены обязательства по договору, противоречат обстоятельствам дела.

У суда первой инстанции имелись основания для привлечения ООО "УК "Спектр капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" к участию в деле, поскольку для решения вопроса о том, кто является лицом, которому в соответствии с положениями п.6 Предварительного договора надлежало обращаться к истцу с уведомлением об изменении размера квартиры, заключении дополнительного соглашения и производства дорасчетов, суду первой инстанции было необходимо установление периода времени, когда ООО "УК "Спектр капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" являлся управляющей компанией.

Представитель ООО "УК "Спектр капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" в судебном заседании настаивал, что в настоящее время ООО "УК "Спектр капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" является управляющей компанией.

Из материалов дела усматривается, что ООО "УК "Спектр капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" надлежащим образом извещался судом первой инстанции о рассмотрении дела (том 2 л.д.63), поэтому имелись основания для рассмотрения дела в отсутствие представителя ООО "УК "Спектр капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк".

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы представителя ООО "УК "Спектр капитал" Д.У.ЗПИФН "Северный парк" имеются основания полагать противоречащими требованиям закона и обстоятельствам дела, а решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

Решение Головинского районного суда г. Москвы от 20 марта 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: