Апелляционное определение Московского городского суда от 04 октября 2012 N 11-19767/12 (ключевые темы: нежилые помещения - договор купли-продажи недвижимого имущества - простая письменная форма - генеральный директор - право собственности)

Апелляционное определение Московского городского суда от 04 октября 2012 N 11-19767/12

Судья суда первой инстанции:

Читаева Л.Е. гр. дело N 11-19767

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 октября 2012 года Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукашенко Н.И., судей Фроловой Л.А., Сорокиной Л.Н., при секретаре Масленкине А.С., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. дело по апелляционной жалобе Маштаковой Е.А. на решение Измайловского районного суда города Москвы от 18 июня 2012 года, которым постановлено:

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, оформленный в простой письменной форме 15 декабря 2010 года между ОАО "МОЭК" в лице генерального директора Ремезова А.Н. и ООО "Меридиан" в лице генерального директора Дубровского В.А. в отношении нежилого здания общей площадью 123,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул.***, зарегистрированный Управлением Росреестра по г. Москве 28 февраля 2011 года.

Применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный в простой письменной форме 15 марта 2011 года между ООО "Меридиан" в лице генерального директора Дубровского В.А. и Арутюняном К.А. в отношении нежилого здания общей площадью 123,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул.***, зарегистрированный Управлением Росреестра по г. Москве 14 апреля 2011г.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный в простой письменной форме 16 мая 2011 года между Арутюняном К.А. и Маштаковой Е.А. в отношении нежилого здания общей площадью 123,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул.***, зарегистрированный Управлением Росреестра по г. Москве 14 июня 2011 года.

Признать за ОАО "МОЭК" право собственности на нежилое здание общей площадью 123,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул.***.

Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Маштаковой Е.А. на нежилое здание, расположенное по адресу: г.Москва, ул.*** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и регистрации записи о праве собственности за ОАО "МОЭК" на указанное нежилое здание.

В удовлетворении требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения - отказать.

Отменить арест на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. ***, наложенный на основании определения Измайловского районного суда г. Москвы от 19 декабря 2011 года,

установила:

ОАО "МОЭК" обратилось в суд с иском к Маштаковой Е.А. о признании сделки недействительной, признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. ***. В обоснование своих требований указало, что данное здание принадлежало истцу на праве собственности, однако впоследствии по не зависящим от него причинам выбыло из собственности, принадлежит Маштаковой Е.А.

Согласившись с привлечением в качестве соответчиков ООО "Тверской молочник" и Арутюняна К.А., уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просило суд признать договор купли-продажи спорного нежилого помещения, заключенный 15 декабря 2010 года между ОАО "МОЭК" и ООО "Меридиан", недействительным, исключить из ЕГРП сведения о праве собственности ООО "Меридиан" на указанное имущество; признать недействительным договор купли-продажи указанного имущества, заключенный 15 марта 2011 года между ООО "Меридиан" и Артутюняном К.А., исключить из ЕГРП сведения о праве собственности Артутюнян К.А. на указанное имущество; признать недействительным договор купли-продажи указанного имущества, заключенный 16 мая 2011 года между Арутюняном К.А и Маштаковой Е.А., исключить из ЕГРП сведения о праве собственности Маштаковой Е.А. на указанное имущество; истребовать указанное имущество из владения Маштаковой Е.А. в собственность ОАО "МОЭК".

Представитель истца по доверенности Егорова Н.А. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представители ответчиков Арутюняна К.А. и Маштаковой Е.А. в судебном заседании с иском не согласились.

Представитель ответчика ООО "Тверской молочник" (ранее ООО "Меридиан") и представитель 3-го лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явились.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит Маштакова Е.А. по доводам апелляционной жалобы.

Арутюнян К.А., представители ООО "Тверской молочник" и Управления Росреестра по г. Москве, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, на заседание судебной коллегии не явились. В соответствии со ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обозрев по ходатайству представителя Маштаковой Е.А. подлинник расписки Арутюняна К.А. о получении денежных средств в размере 3 400 000 рублей, заслушав объяснения представителя Маштаковой Е.А. адвоката Смирнова А.А., действующего на основании доверенности и ордера, возражения представителя ОАО "МОЭК" по доверенности Сердюковой Н.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит изменению, дополнению в резолютивной части указанием на взыскание с Арутюнян Карена Арамаисовича в пользу Маштаковой Елены Андреевны 3 400 000 рублей, в остальной части решение отмене или изменению не подлежит.

Судом первой инстанции установлено, что нежилое здание общей площадью 123,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. *** на основании распоряжения N 3162-Р от 23 августа 2000 года Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы, контракта на право хозяйственного ведения N 0-768/01 от 18 сентября 2001 года, свидетельства на право хозяйственного ведения N 00-044455 от 05 сентября 2001 года Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы принадлежало на праве собственности ГУП г.Москвы "Теплоремонтналадка", в связи с чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права 77 АБ 033434 от 02 апреля 2003 года.

На основании распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 27 декабря 2006 года N 4094-р, передаточного акта имущественного комплекса ГУП "Теплоремонтналадка" от 18 января 2007 года, было зарегистрировано право собственности ОАО "Теплоремонтналадка" на нежилое здание общей площадью 123,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ***, в связи с чем было выдано свидетельство 77 АЖ 161913 от 11 июля 2007 года.

На основании договора от 01 февраля 2010 года в результате реорганизации в форме присоединения ОАО "Теплоремонтналадка" присоединилось к ОАО "МОЭК", в связи с чем 15 ноября 2010 года ОАО "МОЭК" было получено свидетельство 77 АМ N 605242 о государственной регистрации права собственности на нежилое здание общей площадью 123,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ***.

Из регистрационного дела по регистрации прав на нежилое здание общей площадью 123,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ***, следует, что 15 декабря 2010 года между ОАО "МОЭК" в лице генерального директора Ремезова А.Н. и ООО "Меридиан" в лице генерального директора Дубровского В.А. был оформлен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ОАО "МОЭК" продало ООО "Меридиан" нежилое здание общей площадью 123,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ***.

В соответствии с п.2.1. указанного договора, цена объекта составляет 2 954 400 руб.

Согласно акту приема-передачи нежилого здания от 20 декабря 2010 года, ОАО "МОЭК" в лице генерального директора Ремезова А.Н. передало, а ООО "Меридиан" в лице генерального директора Дубровского В.А. приняло нежилое здание общей площадью 123,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ***. В данном акте указано, что цена объекта покупателем ООО "Меридиан" оплачена продавцу ОАО "МОЭК" полностью и в срок.

Проверяя доводы представителя истца о том, что генеральный директор ОАО "МОЭК" Ремезов А.Н. указанный договор купли-продажи недвижимого имущества от 15 декабря 2010 года не подписывал, не имел такого намерения, а денежные средства по данному договору купли-продажи на расчетный счет истца не поступали, суд установил следующее.

Для регистрации договора купли-продажи от 15 декабря 2010 года нежилого здания общей площадью 123,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ***, оформленного между ОАО "МОЭК" в лице генерального директора Ремезова А.Н. и ООО "Меридиан" в лице генерального директора Дубровского В.А., была представлена доверенность, выданная от имени генерального директора Ремезова А.Н. на имя Журавской В.А., удостоверенная Назарчук В.Н. - временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы Логинова Ю.С., зарегистрированная в реестре за N 1-4542.

Договор купли-продажи спорного нежилого помещения от 15 декабря 2010 года, оформленный между ОАО "МОЭК" и ООО "Меридиан", был передан на регистрацию в Управление Росреестра по г. Москве от имени ОАО "МОЭК" - Журавской В.А. на основании доверенности от имени ОАО "МОЭК" от 14 декабря 2010 года.

Однако, согласно ответу нотариуса г. Москвы Логинова Ю.С. на запрос суда, доверенность от 14 декабря 2010 года на государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ***, от имени ОАО "МОЭК" в лице генерального директора Ремезова А.Н. в реестре за N 1-4542 Назарчук В.Н., временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы Логинова Ю.С. не удостоверялась, подпись Назарчук В.Н. на доверенности не соответствует действительности.

Кроме того, в данной доверенности в написании фамилии нотариуса г. Москвы Логинова Ю.С. сделана ошибка, фамилия нотариуса указана как "Логвинов".

По обращению ОАО "МОЭК" в следственные органы по факту выбытия из его собственности указанного нежилого здания на основании постановления от 04 апреля 2012 года старшего следователя 1-го отдела следственной части следственного управления УВД по ВАО ГУ МВД России по г. Москве возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ.

Помимо этого, судом принято во внимание, что согласно п.п. 15.1.20, 15.1.21, 15.1.23, 18.8 Устава ОАО "МОЭК" решение об одобрении крупных сделок в обязательном порядке принимается Советом директоров Общества.

Из ответа АКБ "Банк Москвы" (ОАО) на запрос суда следует, что денежные средства в размере 2 954 400 рублей от ООО "Меридиан" на расчетный счет ОАО "МОЭК" не поступали, что также подтверждается выпиской по расчетному счету ОАО "МОЭК" за период с 15 декабря 2010 года по 31 декабря 2010 года (том 1 л.д.2-130).

Таким образом, суд первой инстанции, приняв во внимание недоказанность принятия Советом директоров ОАО "МОЭК" решения об отчуждении нежилого здания, подписания генеральным директором Ремезовым А.Н. справки ОАО "МОЭК" по состоянию на 29 апреля 2010 года о признании сделки купли-продажи по отчуждению спорного здания не крупной для ОАО "МОЭК", поступления денежных средств в размере 2 954 400 руб., указанных в договоре купли-продажи в качестве цены продаваемого здания, истцу от ООО "Меридиан", пришел к обоснованному выводу о том, что указанная выше сделка не соответствует требованиям закона.

Разрешая спор по существу, оценив доводы и возражения сторон, а также представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции в силу ст. 56 ГПК РФ обоснованно признал доказанным факт того, что генеральный директор ОАО "МОЭК" не подписывал договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 15 декабря 2010 года, данный договор был передан на регистрацию неуполномоченным на то лицом, в связи с чем, проанализировав положения ст. 166, 168, 219, 433 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришел к обоснованно выводу о том, что вышеуказанная сделка не может быть признана законной, в связи с чем правомерно признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, оформленный в простой письменной форме 15 декабря 2010 года между ОАО "МОЭК" в лице генерального директора Ремезова А.Н. и ООО "Меридиан" в лице генерального директора Дубровского В.А. в отношении нежилого здания общей площадью 123,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул.***, зарегистрированный Управлением Росреестра по г. Москве 28 февраля 2011 года.

Кроме того, судом установлено, что 15 марта 2011 года между ООО "Меридиан" и Арутюняном К.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 03-МН/11, в соответствии с которым ООО "Меридиан" продало Арутюняну К.А. указанное нежилое здание общей площадью 123,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул.***.

16 мая 2011 года между Арутюняном К.А. и Маштаковой Е.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым указанное нежилое здание Арутюняном К.А. было продано Маштаковой Е.А.

Поскольку договор купли-продажи от 15 декабря 2010 года, заключенный между ОАО "МОЭК" и ООО "Меридиан", является недействительным, судебная коллегия соглашается также с выводом суда о том, что в силу ст. 167 ГК РФ надлежит применить последствия недействительности ничтожной сделки и признать последующие указанные выше сделки, совершенные с нежилым зданием общей площадью 123,1 кв.м, расположенным по адресу: г. Москва, ул.***., лицами, не имеющими прав его отчуждать, недействительными.

При таких обстоятельствах суд правомерно признал за ОАО "МОЭК" право собственности на нежилое здание общей площадью 123,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул.***.

Вместе с тем, судебной коллегией усматривается, что при вынесении данного решения суд первой инстанции не разрешил вопрос о двусторонней реституции в отношении Арутюняна К.А. и Маштаковой Е.А., в связи с чем приходит к выводу об изменении решения в данной части.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить дугой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользования имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В ходе разрешения спора по существу Маштакова Е.А. пояснила, что 16 мая 2011 года между ней и Арутюняном К.А был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, она приобрела спорное здание за 4 985 550 руб., однако оплата по договору была произведена 20 ноября 2011 года не в полном размере, в сумме 3 400 000 руб.

Условия договора купли-продажи недвижимого имущества от 16 мая 2011 года, заключенного между Арутюняном К.А. и Маштаковой Е.А., предусматривают, что цена здания составляет 4 985 550 руб., включая НДС. Стороны пришли к соглашению, что покупатель оплачивает продавцу стоимость здания в два этапа: 1-й этап - денежные средства в размере 3 240 608 руб. в течение трех рабочих дней со дня сдачи настоящего договора на регистрацию перехода права собственности на здание, 2-й этап - денежные средства в сумме 1 744 943 руб. в течение трех дней со дня подписания акта об исполнении продавцом обязательств, указанных в пункте 6.1 настоящего договора.

Обозрев в судебном заседании подлинник расписки, копия которой имеется на листе дела 133 в томе 2, судебная коллегия полагает необходимым дополнить резолютивную часть решения указанием на взыскание с Арутюняна К.А в пользу Маштаковой Е.А. 3 400 000 рублей.

Доказательств уплаты денежных средств по другим сделкам суду не представлено.

Поскольку выводы суда основаны на установленных по делу обстоятельствах и материалах дела, которым дана соответствующая требованиям ст. 67 ГПК РФ правовая оценка, судебная коллегия соглашается с ними и не принимает доводы апелляционной жалобы о том, что суд вынес решение, положив в его основу не полно исследованные обстоятельства по делу.

Ссылка Маштаковой Е.А. на то, что суд не назначил проведение почерковедческой и технической экспертизы на предмет исследования подписи Ремезова А.Н. в договоре купли-продажи от 15 декабря 2010 года, в доверенности и акте приемки-передачи нежилого здания, не влечет отмену решения суда. Суд, давая оценку доказательствам в их совокупности, обоснованно счел, что представленные доказательства являются достаточными, достоверными, подтверждающими отсутствие волеизъявления собственника нежилого помещения на его отчуждение, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной почерковедческой и технической экспертиз.

Судебная коллегия полагает, что иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в том числе о том, что генеральный директор подписывал договор купли-продажи, сделка для ОАО "МОЭК" не является крупной, а Маштакова Е.А. является добросовестным приобретателем, не могут явиться основанием для отмены состоявшего по делу решения, поскольку не свидетельствуют о его незаконности и необоснованности, являлись предметом исследования в суде первой инстанции, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и выводов суда.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства; данные обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными доказательствами, которым дана надлежащая оценка; выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам; нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Измайловского районного суда г. Москвы от 18 июня 2012 года изменить, дополнить резолютивную часть решения указанием на взыскание с Арутюняна Карена Арамаисовича в пользу Маштаковой Е.А. 3 400 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Маштаковой Е.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи