Апелляционное определение Московского городского суда от 08 июля 2013 N 11-21165/13 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - инвестиционный договор - инвестор - квартира)

Апелляционное определение Московского городского суда от 08 июля 2013 N 11-21165/13

Судья суда первой инстанции:

Жедачевская И.Н. гр. дело N 11-21165

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 июля 2013 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибова Д.В., судей Фроловой Л.А., Катковой Г.В., при секретаре Марченко Е.В., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. дело по апелляционной жалобе Бяшарова А.Ш. на решение Хорошевского районного суда города Москвы от 06 февраля 2013 года, которым постановлено:

В иске Бяшарова А.Ш. к ООО "ПСФ "КРОСТ" о признании права собственности на квартиру по адресу: *** отказать,

установила:

Бяшаров А.Ш. обратился в суд с иском к ООО "ПСФ "КРОСТ" о признании права собственности на жилое помещение, ссылаясь на то, что 11 апреля 2012 года заключил с ООО "ПСФ "КРОСТ" предварительный договор N ****, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого ООО "ПСФ "КРОСТ" обязуется передать в собственность Бяшарову А.Ш. квартиру с проектными характеристиками: тип квартиры ***, фактическая площадью ** кв.м, расположенную по адресу: ***. На основании дополнительного соглашения N 1 от 24 мая 2012 года к предварительному договору N **** от 11 апреля 2012 года он уплатил ООО "ПСФ "КРОСТ" стоимость квартиры в сумме ** рублей. Дом введен в эксплуатацию, однако до настоящего времени квартира не передана истцу в собственность. Просил суд признать за ним право собственности на квартиру N *, расположенную по адресу:***.

Представитель истца Бяшарова А.Ш. - Оржония К.Б. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО "ПСФ "КРОСТ" по доверенности Смирнов Д.В. иск не признал.

Представители 3-х лиц Росреестра г. Москвы и Правительства Москвы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит Бяшаров А.Ш. по доводам апелляционной жалобы.

Представитель Управления Росреестра по г. Москве, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, в соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения Бяшарова А.Ш. и его представителя - по устному ходатайству Оржония К.Б., возражения представителя ООО "ПСФ "КРОСТ" по доверенности Шляпникова А.В., объяснения представителя Правительства Москвы по доверенности Гутовской Е.Б., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003г. N23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела усматривается, что предметом Инвестиционного контракта от 24 декабря 1999 года N 123, заключенного между Правительством Москвы и ООО "ПСФ "КРОСТ", является реализация инвестиционного проекта комплексной реконструкции микрорайонов 75, 82 района "Хорошево-Мневники" Северо-Западного административного округа. В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести реконструкцию микрорайонов 75 и 82 с вводом общей площади в размере ** тыс. кв.м.

Пунктом 3.1. Инвестиционного контракта установлено базовое соотношение раздела недвижимого имущества по реализации контракта между сторонами в пропорции: 32% общей жилой, 30% общей нежилой площади, 20% площади подземного пространства в собственность администрации в лице Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы и 68% общей жилой, 70 % общей нежилой площади, 80% площади подземных пространств - в собственность инвестора.

30 декабря 2011 года Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по адресу: ***.

11 апреля 2012 года между ООО "ПСФ "КРОСТ" и Бяшаровым А.Ш. заключен предварительный договор N ****, в соответствии с которым стороны обязались заключить в согласованный срок договор купли-продажи квартиры с обязательством ООО "ПСФ "КРОСТ" передать в собственность Бяшарову А.Ш. квартиру, расположенную в объекте по адресу: ***, и имеющую следующие характеристики: тип квартиры ***, фактическая площадью ** кв.м, без сантехнического оборудования, без чистовой отделки.

Согласно п. 1.3 предварительного договора, квартира, указанная в п. 1.1., с даты заключения настоящего договора является зарезервированной за "Стороной 2" на срок до момента заключения основного договора, при условии выполнения "Стороной 2" обязанностей по оплате стоимости квартиры по настоящему договору.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора N ****, стоимость квартиры по основному договору определена в сумме ** рублей. Дополнительным соглашением N 1 от 24 мая 2012 года к предварительному договору N **** от 11 апреля 2012 года стоимость квартиры по основному договору определена в сумме, эквивалентной ** рублей, которая уплачивается в сумме ** руб. не позднее 18 апреля 2012 года и в сумме ** рублей не позднее 30 мая 2012 года.

Факт исполнения Бяшаровым А.Ш. обязательств по оплате стоимости квартиры подтверждается копиями платежного поручения N * от 17 апреля 2012 года на сумму ** рублей и платежного поручения N * от 28 мая 2012 года на сумму ** рублей.

Согласно п. 1.2 предварительного договора N **** от 11 апреля 2012 года, основной договор будет заключен в срок, не позднее 100 дней с момента оформления права собственности на квартиру на имя "Стороны 1" при условии 100%-ой оплаты "Стороной 2" стоимости квартиры.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что Инвестиционным контрактом предусмотрена долевая собственность участников инвестиционной деятельности на объект строительства, акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту по строительству жилого дома по адресу: *** до настоящего времени сторонами не подписан, в соответствии с предварительным актом, спорная квартира относится к доле Правительства Москвы. Учитывая, что истцом не представлено доказательств нарушения его прав, а ответчиком не представлено отказа в заключении основного договора, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании за Бяшаровым А.Ш. права собственности на спорную квартиру.

Между тем, судебная коллегия считает, что вывод суда первой инстанции основан на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильном применении норм материального права.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Частью 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Статьей 458 ГК РФ предусмотрен момент исполнения обязанности продавца передать товар.

Согласно ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства предать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Бяшарова А.Ш., суд первой инстанции не принял во внимание характер спорных правоотношений, основанных на том, что стороны при заключении предварительного договора купли-продажи согласовали все существенные условия договора купли-продажи, что истец полностью и в установленный договором срок произвел оплату недвижимого имущества, оплатил стоимость квартиры N * по адресу: *** платежными поручениями N * от 17 апреля 2012 года и N * от 28 мая 2012 года в общей сумме ** рублей. Однако, ООО "ПСФ "КРОСТ" в нарушение условий вышеуказанного договора квартиру истцу по акту не передало, основной договор купли-продажи объекта недвижимости не заключило.

Между тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, этот договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.

Бяшаров А.Ш. с 05 апреля 2012 года использует квартиру N * по адресу: ***, производит в ней ремонт.

Таким образом, поскольку стороны фактически выполнили свои обязательства не только по предварительному договору N **** от 11 апреля 2012 года, но и по предполагаемому основному договору, спорная квартира передана истцу Бяшарову А.Ш. по акту доступа для проведения ремонтных работ, за которую он заплатил установленную цену, судебная коллегия приходит к выводу о том, что между сторонами состоялся не предварительный, а основной договор купли-продажи объекта недвижимости, который фактически исполнен.

То обстоятельство, что между участниками Инвестиционного контракта 24 мая 2012 года был подписан протокол предварительного распределения жилой площади в объекте по строительному адресу: *** во исполнение Инвестиционного контракта от 24 декабря 1999 года N 123, и согласно этому протоколу спорная квартира распределена администрации города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы, не влечет отказ удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности на указанную квартиру, поскольку предварительный договор купли-продажи был заключен между Бяшаровым А.Ш. и ООО "ПСФ "КРОСТ" до подписания протокола предварительного распределения площади, на момент заключения предварительного договора купли-продажи инвестор ООО "ПСФ "КРОСТ" имел полномочия по распоряжению принадлежащей ему долей объекта инвестиционной деятельности, который был к этому моменту принят в эксплуатацию.

Так, в соответствии с условиями Инвестиционного контракта, в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести реконструкцию микрорайонов 75 и 82 с вводом общей площадью в размере ** тыс. кв.м (п. 2.2).

Базовое соотношение раздела недвижимого имущества по реализации Контракта устанавливается между сторонами в пропорции: администрации 32% общей жилой площади, 30% общей нежилой площади, 20% площади подземных пространств; инвестору 68% общей жилой площади, 70% общей нежилой площади, 80% площади подземных пространств (п. 3.1). Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору, определяется на основании акта о реализации инвестиционного контракта (п. 3.2).

Судебная коллегия считает, что права Правительства Москвы удовлетворением иска Бяшарова А.Ш. не нарушаются, так как акт реализации инвестиционного контракта до настоящего времени не пописан. Согласно письму заместителя генерального директора ООО "ПСФ "КРОСТ" от 05 декабря 2012 года, обязательства по передаче Бяшарову А.Ш. квартиры будут исполнены после подписания Правительством Москвы акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта, оформление права собственности на квартиры планируется начать во II квартале 2013 года.

Кроме того, из представленной в судебном заседании коллегии представителем Правительства Москвы копии договора от 29 апреля 2013 года и приложений к нему следует, что спорная квартира передается Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Обществу с ограниченной ответственностью "ПСФ "КРОСТ" в порядке встречного исполнения обязательств.

Таким образом, решение суда от 06 февраля 2013 года нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований Бяшарова А.Ш.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на госпошлину в размере ** рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 06 февраля 2013 года отменить.

Принять новое решение, которым признать за Бяшаровым А.Ш. право собственности на квартиру N *, расположенную по адресу: ***.

Решение является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности Бяшарова А.Ш. на указанную квартиру.

Взыскать с ООО "ПСФ "КРОСТ" в пользу Бяшарова А.Ш. расходы на госпошлину в размере ** рублей.

Председательствующий

Судьи