Апелляционное определение Московского городского суда от 12 июля 2013 N 11-21836/13 (ключевые темы: предмет залога - ипотека - договор займа - договор залога - обращение взыскания)

Апелляционное определение Московского городского суда от 12 июля 2013 N 11-21836/13

Судья суда первой инстанции:

Фокина Ю.В. гр. дело N 11-21836

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 июля 2013 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Грибова Д.В., судей Фроловой Л.А., Суменковой И.С., при секретаре Стариковой Е.В., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. дело по апелляционной жалобе Барминой Т.С. на решение Измайловского районного суда г. Москвы от 16 января 2013 года, которым постановлено:

Исковые требования удовлетворить частично.

Обратить взыскание на предмет залога - 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: ***, принадлежащую Барминой Т.С.

Признать Гарайко А.Н. собственником 1/2 доли в квартире, расположенной адресу: ***.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности Гарайко А.Н. на вышеуказанный объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

установила:

Гарайко А.Н. обратился в суд с иском к Барминой Т.С. об обращении взыскания на недвижимое имущество и переходе к нему права собственности на 1/2 долю *комнатной квартиры, расположенной по адресу: ***. В обоснование иска указал, что в качестве обеспечения обязательств ответчика по договору займа от 16 января 2008 года между сторонами заключен договор залога 1/2 доли вышеуказанной квартиры, принадлежащей ответчику. Решением Измайловского районного суда г. Москвы от 09 июля 2009 года с Барминой Т.С. в пользу истца взыскана сумма долга по договору займа в размере ** рублей и расходы по оплате госпошлины в размере ** рублей ** копеек. Указанное решение не исполнено, в связи с чем истец просил суд обратить взыскание на заложенное имущество и признать за ним право собственности на заложенное имущество.

Определением суда от 01 ноября 2012 года к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Мануйлова Е.В., Бармин Ю.С., Роговский А.А.

В судебном заседании Гарайко А.Н. и его представитель - адвокат Тимощенко Э.В. исковые требования поддержали.

Ответчик Бармина Т.С. в судебном заседании требования не признала.

Представитель 3-го лица Мануйловой Е.В. - Заморин Ю.К. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал.

Трети лица Бармин Ю.С. и Роговский А.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Суд постановил по делу вышеуказанное решение, об отмене которого просит Бармина Т.С. по доводам апелляционной жалобы, подписанной ее представителем по доверенности Серебрянниковым И.С.

Мануйлова Е.В., Бармин Ю.С., Роговский А.А., представитель Управления Росреестра по г. Москве, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание коллегии не явились. В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Барминой Т.С. - по доверенности Серебрянникова И.С., возражения Гарайко А.Н., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим частичной отмене по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Указанным требованиям решение суда первой инстанции в части признания за Гарайко А.Н. права собственности на заложенное имущество не соответствует.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Из материалов дела усматривается, что Барминой Т.С. по праву собственности принадлежит 1/2 доля двухкомнатной квартиры по адресу: ***.

16 января 2008 года между Гарайко А.Н. и Барминой Т.С. заключен договор займа, по которому истец передал ответчику денежные средства в размере ** рублей на срок до 16 марта 2008 года.

В обеспечение обязательств по вышеуказанному договору займа Бармина Т.С. передала Гарайко А.Н. в залог 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: ***. Правоотношения по залогу оформлены сторонами договором залога квартиры от 16 января 2008 года, который зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 05 февраля 2008 года (л.д. 7).

Решением Измайловского районного суда г. Москвы от 09 июля 2009 года, вступившим в законную силу 21 июля 2009 года, с Барминой Т.С. в пользу Гарайко А.Н взыскана сумма долга по договору займа от 16 января 2009 года в размере ** рублей и расходы по оплате госпошлины в размере ** рубля ** копеек.

04 августа 2009 года возбуждено исполнительное производство N ******* на основании исполнительного листа N ***** от 09 июля 2009 года, выданного Измайловским районным судом г. Москвы с предметом исполнения: задолженность в размере ***** рублей.

Решение суда до настоящего времени не исполнено, что подтверждается сообщением судебного пристава-исполнителя Измайловского районного отдела судебных приставов УФССП России по Москве от 25 сентября 2012 года и не отрицается представителем ответчика.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 августа 2012 года N ******* право Барминой Т.С. на 1/2 долю в праве собственности на *комнатную квартиру по адресу: *** обременено ипотекой в пользу Гарайко А.Н., зарегистрированной 05 февраля 2008 года, номер государственной регистрации: *********.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Частью 2 данной нормы предусмотрено, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Принимая во внимание, что стороны включили в договор залога квартиры условие о том, что право залога по договору прекращается при переходе прав на заложенную квартиру к залогодержателю, суд расценил это условие как согласование возможности передачи предмета залога в собственность залогодержателя, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество и о признании за Гарайко А.Н. право собственности на 1/2 долю *комнатной квартиры, расположенной по адресу: ***.

Между тем, этот вывод не основан на нормах действующего законодательства

Не соглашаясь с решением суда, Бармина Т.С. в апелляционной жалобе указала на то, что условия договора залога квартиры противоречат действующему законодательству и являются недействительными, суд не определил способ и порядок реализации заложенного имущества и начальную продажную цену заложенного имущества.

Эти доводы жалобы являются обоснованными.

Согласно ст. 237 Гражданского кодекса РФ, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В соответствии с п. 3, 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Судом при разрешении требований Гарайко А.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество путем передачи его в собственность залогодержателя неправильно истолкованы условия договора залога квартиры от 16 января 2008 года.

В решении суда указано, что, включив в договор залога квартиры условие о том, что право залога по договору прекращается при переходе прав на заложенную квартиру к

залогодержателю, стороны тем самым согласовали возможность передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Однако пункт 11 договора залога квартиры от 16 января 2008 года изложен следующим образом: право залога по договору прекращается при прекращении обеспеченного залогом обязательства по договору займа от 16 января 2008 года (пп. 11.1.); при переходе прав на заложенную квартиру к залогодержателю (пп. 11.2.).

В силу ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество предусмотрен статьей 78 Федерального закона "Об исполнительном производстве", в которой указано следующее.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Законом Российской Федерации "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Требования залогодержателя удовлетворяются из выручки от продажи заложенного имущества после погашения расходов на проведение торгов без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной статьей 111 настоящего Федерального закона.

Проанализировав условия договора залога квартиры от 16 января 2008 года применительно к приведенным выше нормам действующего законодательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что имеются предусмотренные законом основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

Однако, условия договора залога квартиры, заключенного сторонами, не устанавливают порядок реализации предмета ипотеки, в связи с чем вывод суда об обращении взыскания на заложенное имущество путем передачи доли квартиры, принадлежащей залогодателю Барминой Т.С., непосредственно в собственность залогодержателя Гарайко А.Н. противоречит действующему законодательству.

Судебная коллегия отменяет решение суда в этой части и принимает новое решение, которым отказывает в удовлетворении исковых требований Гарайко А.Н. к Барминой Т.С. о признании его собственником 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: ***, и регистрации записи перехода права собственности.

В остальной части решение подлежит изменению, в резолютивной части следует указать на обращение взыскания на предмет залога - 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов.

Начальная продажная цена устанавливается в размере ** рублей в соответствии с условиями договора залога квартиры, поскольку иной оценки судебной коллегии не представлено, представитель Барминой Т.С. не возражал против установления начальной продажной цены доли квартиры в соответствии с условиями договора залога квартиры от 16 января 2008 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Измайловского районного суда г. Москвы от 16 января 2013 в части признания Гарайко А.Н. собственником 1/2 доли в квартире, расположенной по адресу: ***, и регистрации записи перехода права собственности отменить.

Принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Гарайко А.Н. к Барминой Т.С. о признании его собственником 1/2 доли в квартире, расположенной по адресу: ***, и регистрации записи перехода права собственности отказать.

В остальной части решение изменить, изложить ее в следующей редакции:

Обратить взыскание на предмет залога - принадлежащую Барминой Т.С. 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену в размере ** рублей.

Председательствующий

Судьи