Апелляционное определение Московского городского суда от 30 июля 2013 N 11-24561/13 (ключевые темы: основной договор - общая собственность - предварительный договор купли-продажи - бремя содержания имущества - условия договора)

Апелляционное определение Московского городского суда от 30 июля 2013 N 11-24561/13

Судья Басихина Т.В.

Гр. дело N 11-24561

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 июля 2013 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Шубиной И.И.,

судей Грицких Е.А., Вьюговой Н.М.,

с участием адвоката Обозовой Н.Ю.

при секретаре Ядыкиной С.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шубиной И.И. гражданское дело по апелляционной жалобе истца Скробанского А.Н. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Скробанского **** к ЗАО "СУ N 155" о признании договора купли-продажи частично недействительным отказать,

установила:

Скробанский А.Н. обратился в суд с иском к ЗАО "СУ N 155" о признании договора купли-продажи частично недействительным, указав, что 08 августа 2005 года он с Товариществом на вере "СУ N 155" и Компания" заключил предварительный договор купли-продажи, по которому стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ****. Согласно условиям указанного договора истец обязался оплатить предварительную стоимость квартиры, заключить договор купли-продажи, а также оплатить расходы по регистрации договора.

24 апреля 2010 года истец заключил с ответчиком основной договор купли-продажи квартиры, 24 июня 2010 года зарегистрировал свое право собственности на квартиру, однако управляющая компания ООО "УК "Павшино" отказалась передать истцу ключи от квартиры до подписания договора на управление и оплаты суммы задолженности на содержание общего имущества с момента ввода дома в эксплуатацию. По состоянию на 17 августа 2011 года истец в квартире не проживал, однако, управляющая компания требовала оплаты задолженности на содержание общего имущества дома, ссылаясь на п. 11 договора купли-продажи, согласно которому, покупатель обязуется нести за продавца все расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, в котором расположена квартира, с его содержанием, текущим ремонтом, техническим обслуживанием, эксплуатацией и обеспечением сохранности общего имущества объекта и до момента регистрации права собственности покупателя на квартиру, а также нести расходы по оплате коммунальных услуг, при условии получения доступа в квартире на этапе до оформления на нее права собственности, за весь период пользования квартирой.

Истец считает данный пункт договора, ничтожным, противоречащим п. 1 ст. 429, ст. 210 ГК РФ, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ.

В судебном заседании представитель истца исковое заявление поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ЗАО "Строительное управление N 155" в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что условие о распределении бремени содержания имущества в доме не является существенным условием предварительного договора купли-продажи, данный пункт сторонами согласован в договоре купли-продажи, подписан истцом собственноручно, определяет обязанность покупателя по договору нести бремя содержания имущества за собственника.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит истец Скробанский А.Н. по доводам апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив вопрос о возможности слушания дела в отсутствие истца Скробанского А.Н., извещенного о времени и месте слушания дела надлежащим образом, выслушав представителя истца Скробанского А.Н. по доверенности и ордеру адвоката Обозову Н.Ю., представителя ответчика ЗАО "СУ N 155" по доверенности Гришанова Е.Д., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с нормами действующего законодательства.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ и ч.1 ст. 39 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании ст. 314 ГК РФ в случаях, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Как установлено судом, а также подтверждается материалами дела, 08 августа 2005 года Скробанский А.Н. заключил с Товариществом на вере "СУ N 155" и Компания" предварительный договор купли-продажи, по которому стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по строительному адресу: **** площадью ** кв. м, согласовали предварительную стоимость квартиры в размере **** руб., исходя из цены 1 кв. м - **** руб..

24 апреля 2010 года стороны заключили основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры по адресу: Московская область, г. Красногорск, Подмосковный бульвар, д. 4, кв. 111.

Из оспариваемого истцом п. 11 договора купли продажи от 24 апреля 2010 года следует, что покупатель обязуется нести за продавца все расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, в котором расположена квартира, с его содержанием, текущим ремонтом, техническим обслуживанием, эксплуатацией и обеспечением сохранности общего имущества объекта с момента утверждения органами местного самоуправления документа о вводе в эксплуатацию построенного объекта и до момента регистрации права собственности покупателя на квартиру, а также нести расходы по оплате коммунальных услуг, при условии получения доступа в квартире на этапе до оформления на нее права собственности, за весь период пользования квартирой.

То есть, по сути, ответчик, как собственник квартиры, несет бремя ее содержания до перехода прав собственности к истцу, однако, оплату необходимых платежей, в соответствии с п. 11 условий договора, возложил на себя истец. Данное условие не нарушает положений ст. 210 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ, кроме того оно было согласовано сторонами договора, что подтверждается подписью сторон.

Доводы истца о том, что данное условие не содержалось в предварительном договоре купли-продажи, а потому не может быть включено в основной договор, несостоятельны, поскольку в силу ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, при этом, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В данном случае речь идет о заключении договора купли-продажи, существенными условиями которого являются условия о предмете и его цене. Условие об оплате задолженности по коммунальным платежам не относится к существенным, вследствие чего включение его в основной договор купли-продажи, не влечет его недействительности, поскольку, в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Также не являются основанием для признания недействительным заключенного договора в оспариваемой части доводы истца о том, что данное условие не позволяет четко определить сумму, подлежащую оплате истцом на дату, с которой возникнет данное обязательство, поскольку определить, когда конкретно будет произведена регистрация прав Управлением Росреестра на момент подписания договора у сторон возможности не было.

Установив указанные обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от 24 апреля 2010 года частично недействительным, в связи с чем отказал истцу в удовлетворении требований в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заключенный сторонами договор купли-продажи должен был точно соответствовать условиям предварительного договора, были предметом исследования суда первой инстанции. Суд правомерно заключил, что предварительный и основной договор совпадают в их существенных условиях, закон не запрещает включать в основной договор иные, ранее не согласованные сторонами в предварительном договоре условия.

Указание истца на то, что в момент согласования условий и заключения основного договора купли-продажи ему не была известна точная сумма подлежащих уплате в соответствии с пунктом 11 договора расходов, не влечет за собой недействительности данного условия договора, что также было верно отмечено судом. Размер этой суммы может быть определен, поскольку в договоре имеется перечень тех расходов, оплату которых принял на себя покупатель. Закон (статья 210 ГК РФ) позволяет перераспределять бремя содержания имущества в соответствии с условиями договора.

Другие доводы апелляционной жалобы отражают несогласие истца с установленными судом обстоятельствами данного дела, а также с решением суда, принятым по другому гражданскому делу и оснований для отмены обжалуемого решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не содержат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: