Апелляционное определение Московского городского суда от 12 августа 2013 N 11-25700/13 (ключевые темы: предварительный договор - инвестиционный проект - управляющая компания - взаиморасчеты - строительство)

Апелляционное определение Московского городского суда от 12 августа 2013 N 11-25700/13

Судья Мрыхина О.В. Дело N 11-25700

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 августа 2013 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Налимовой Т.Л.,

судей Лашкова А.Н. и Кнышевой Т.В.,

при секретаре Барулевой О.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Кнышевой Т.В.

дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Управляющая компания "Спектр-капитал" ДУ ЗПИФН "Северный парк" по доверенности Палюлина А.Ю. на решение Головинского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2013 г., которым постановлено:

признать за Аверьяновой МГ право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, д. 25, корп. 3, кв. 123, общей площадью 122,1 кв.м, основной (жилой) площадью 66,9 кв.м, вспомогательной площадью 55,2 кв.м, с момента вступления решения суда в законную силу,

установила:

Аверьянова Марина Георгиевна обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО Управляющая компания "Старый Город" ДУ ЗПИФН "Северный парк", ЗАО Управляющая компания "Премиум Финанс" ДУ ЗПИФН "Северный парк", ЗАО Управляющая компания "Спектр-Капитал" ДУ ЗПИФН "Северный парк" о признании права собственности, изменив предмет иска, просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. 25, корп. 3, кв. 123, ссылалась на то, что в соответствии с предварительным договором N 01-65382-1, заключённым 02 октября 2006 г. с ЗАО Управляющая компания "Старый Город" ДУ ЗПИФН "Северный парк", в редакции дополнительного соглашения от 27 ноября 2006 г., она в полном объёме исполнила обязательства по инвестированию в строительство указанной квартиры. 29 декабря 2012 г. многоквартирный жилой дом был введён в эксплуатацию, однако, жилое помещение ей не передано, поскольку акт реализации инвестиционного контракта не подписан всеми участниками инвестиционного проекта.

В судебном заседании представитель Аверьяновой М.Г. по ордеру и доверенности адвокат Шигин Н.С. исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ЗАО Управляющая компания "Старый город" ДУ ЗПИФН "Северный парк", ООО Управляющая компания "Премиум Финанс" ДУ ЗПИФН "Северный парк", ООО Управляющая компания "Спектр-Капитал" ДУ ЗПИФН "Северный парк" в суд не явились, извещены по месту нахождения.

Представитель ЗАО Управляющая компания "Старый город" ДУ ЗПИФН "Северный парк" представил письменный отзыв на иск, указав, что фактически с истцом сложились правоотношения, связанные с долевым участием в инвестировании строительства жилого дома, в связи с надлежащим выполнением своих финансовых обязательств истец приобрел право требования оформления в собственность предмета инвестирования в виде спорной квартиры.

Представитель третьего лица ООО "Экология. Технология. Образование - С" по доверенности Каплиева А.А. возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, пояснила, что права сторон инвестиционного контракта в отношении объекта недвижимого имущества не оформлены, площадь спорной квартиры по результатам обмеров ТБТИ увеличилась, доплата истцом не произведена.

Третье лицо представитель Управления Росреестра по Москве в суд не явился, извещен надлежащим образом, ранее в суд был представлен отзыв на исковое заявление, в котором представитель третьего лица просил рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, поскольку право собственности ответчика на спорный объект не зарегистрировано, ответчик не может распоряжаться объектом строительства, который к настоящему времени как объект недвижимости не создан, истец вправе в судебном порядке требовать от ответчика надлежащего исполнения обязательств по договору.

Третье лицо представитель ОАО АКБ "РОСБАНК" в суд не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, ранее в суд представлены письменные объяснения по делу, из которых следует, что удовлетворение требований истца о признании права собственности на квартиру возможно только с указанием в решении банка залогодержателем в силу закона, поскольку для приобретения квартиры истцом был получен кредит в размере 300000 долларов США.

Третьи лица представители Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, ЗАО "МИАН-Девелопмент", ЗАО "Компания "СтройТехСервис", Правительства Москвы в суд не явились, извещены надлежащим образом, возражений на иск не представили.

Суд постановил указанное решение, об отмене которого как незаконного просит представитель ООО "Управляющая компания "Спектр-капитал" ДУ ЗПИФН "Северный парк" по доверенности Палюлин А.Ю. по доводам апелляционной жалобы, а именно по тем основаниям, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Представитель ООО "Управляющая компания "Спектр-капитал" ДУ ЗПИФН "Северный парк" по доверенности Палюлин А.Ю. на заседание судебной коллегии явился, считал, что решение районного суда является незаконным, поддержал доводы апелляционной жалобы и просил отменить решение суда.

Аверьянова М.Г. и ее представитель по доверенности и по ордеру адвокат Шигин Н.С. на заседание судебной коллегии явились, считали решение суда первой инстанции законным и просили его оставить без изменения, представили возражения на апелляционную жалобу.

На заседание судебной коллегии представители ЗАО Управляющая компания "Старый город" ДУ ЗПИФН "Северный парк", ООО Управляющая компания "Премиум Финанс" ДУ ЗПИФН "Северный парк", представители третьих лиц ООО "Экология. Технология. Образование - С", Управления Росреестра по Москве, ОАО АКБ "РОСБАНК", Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, ЗАО "МИАН-Девелопмент", ЗАО "Компания "СтройТехСервис", Правительства Москвы не явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснение представителя ООО "Управляющая компания "Спектр-капитал" ДУ ЗПИФН "Северный парк" по доверенности Палюлина А.Ю., Аверьяновой М.Г. и ее представителя по доверенности и по ордеру адвокат Шигина Н.С., обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив возражения на апелляционную жалобу, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного решения, постановленного в соответствии с установленными судом обстоятельствами и требованиями закона.

Рассмотрев дело, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и в соответствии с требованием закона, регулирующего спорные правоотношения, обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Аверьяновой М.Г. о признании за ней право собственности на квартиру.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22 февраля 1993 г. между Правительством Москвы (арендодатель) и ООО "Экология. Технология. Образование-С" (ранее Ассоциация "Экология. Технология. Образование.") (арендатор) был заключен договор N М-09-000101 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земельного участка), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 38004 кв.м для строительства многофункционального комплекса на срок 49 лет.

06 декабря 2000 г. между Департаментом внебюджетной политики строительства города Москвы (правопреемник Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства) (инвестор), ООО "Экология. Технология. Образование-С" (инвестор - заказчик) и ГУП "Москва - Центр" (технический заказчик) был заключен Контракт N 116 "О реализации инвестиционного проекта в строительстве", предметом которого является реализация Инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса по адресу: г. Москва, *** шоссе, вл. 25. В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор за счет средств целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда и Заказчик - Инвестор за счет собственных либо привлеченных инвестиций обязуются построить жилой комплекс по следующему адресу: *** ш., вл. 25, общей площадью - 40000 кв.м; общей жилой площадью - 20000 кв.м; нежилой площадью - 20000 кв.м. Строительство указанного жилого комплекса определено постановлением Правительства Москвы N 615 от 8 августа 2000 г., ввод объекта в эксплуатацию - 2003 год.

29 ноября 2004 г. между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (правопреемником которого является Москомстройинвест) (инвестор) и ООО "Экология. Технология. Образование-С" (Соинвестор) был заключен договор N 320-ИС на право соинвестирования строительства (реконструкции) объекта по адресу: *** шоссе, вл. 25.

Протоколами от 02 декабря 2003 г., от 25 ноября 2004 г., от 29 ноября 2004 г. было произведено распределение общей жилой площади в домах-новостройках по адресу: г. Москва, *** шоссе, вл. 25, корп. А, Б, В.

Из содержания данных протоколов следует, что квартира под условным N 123 в корпусе Б переходит в собственность ООО "Экология.Технология.Образование-С".

Согласно договору инвестирования от 06 декабря 2005 г. N Л-25-опт-2, ООО "Экология. Технология. Образование-С" привлекло к участию в инвестировании данного проекта, в том числе, в части квартиры под условным N 183 в корпусе А, ЗАО "Компания "СтройТехСервис".

В соответствии с договором от 03 апреля 2006 г. N Л-25/114 об уступке права требования, заключённым между ООО "Экология. Технология. Образование-С", ЗАО "СтройТехСервис" и ЗАО Управляющая компания "Старый город" ДУ ЗПИФН "Северный парк", последнему переданы права по договору соинвестирования в полном объёме, в том числе, в части получения в собственность квартиры под условным N 123 в корпусе Б.

ЗАО Управляющая компания "Старый город" ДУ ЗПИФН "Северный парк" в соответствии с агентскими договорами от 11 мая 2006 г. N МД.ЛШ-1/06 и N МД.ЛШ-2/06, договором возмездного оказания услуг от 11 мая 2006 г. N МД.ЛШ-3/06, на основании доверенностей от 11 мая 2006 г. N 16, 17 поручило ЗАО "МИАН-Девелопмент" поиск третьих лиц, имеющих намерение приобрести квартиры в указанном жилом комплексе, а также заключение от имени ЗАО Управляющая компания "Старый город" ДУ ЗПИФН "Северный парк" с третьими лицами договоров на привлечение денежных средств для приобретения квартир. Форма договора (предварительный договор с покупателем квартиры) была приведена в приложении к агентскому договору.

02 октября 2006 г. между ЗАО Управляющая компания "Старый город" ДУ ЗПИФН "Северный парк", в лице ЗАО "МИАН-Девелопмент", действующего на основании Агентского договора N МД.ЛШ-3/06 от 11 мая 2006г., был заключён предварительный договор с покупателем квартиры N 01-653892-1, в редакции Дополнительного соглашения от 27 ноября 2006 г., согласно которому стороны обязались заключить договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной на 27 этаже (условный N 123) и летние помещения, общей площадью 117,04 кв.м, расположенной в объекте по строительному адресу: г. Москва, *** шоссе, влад. 25, корп. Б, не позднее 60 дней с момента оформления квартиры в собственность Продавца, при условии исполнения Покупателем обязательств по перечислению ЗАО "МИАН-Девелопмент" суммы в размере 541357 долларов США в счёт обеспечения обязательств по заключению договора купли-продажи.

Пунктом 2.3 предварительного договора предусмотрено, что в связи с тем, что стоимость квартиры будет оплачена, в том числе за счет средств, предоставленных покупателю по Кредитному договору АКБ "РОСБАНК" (ОАО), являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации в Договор купли-продажи должны быть включены условия о том, что ... при регистрации права собственности покупателя на квартиру одновременно подлежит регистрации залог (ипотека) квартиры, возникающая в силу закона на основании ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Залогодержателем по данному залогу является ОАО АКБ "РОСБАНК", предоставивший покупателю ипотечный кредит на приобретение квартиры, а залогодателем - покупатель.

27 ноября 2006 г. между АКБ "РОСБАНК" (ОАО), Аверьяновой М.Г. и ЗАО УК "Старый город" ДУ ЗПИФН "Северный парк" заключено Соглашение, которым стороны определили порядок взаимоотношений между собой по вопросу приобретения в будущем объекта недвижимости с использованием кредитных средств.

Аверьянова М.Г. выполнила финансовые обязательства по договору в полном объёме, оплатив на счёт ЗАО "МИАН-Девелопмент" денежные средства в размере 14729178 руб. 43 коп., что эквивалентно 549665,17 долларов США, это обстоятельство подтверждается платежными поручениями от 03.10.2006 г. N14, от 03.10.2006 г. N 15, от 06.10.2006 г. N 14, от 10.10.2006 г. N 9, от 10.10.2006 г. N 10, от 24.10.2006г. N 5, от 22.11.2006г. N 4, от 22.11.2006г. N 5 и актом от 12 декабря 2006 г.

29 декабря 2012 года объект введён в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77118000-004672.

По результатам первичной инвентаризации, проведённой Северным ТБТИ, в отношении спорной квартиры была составлена техническая документация.

Согласно поэтажному плану и экспликации квартиры N 123 в д. 25 корп. 3 по Ленинградскому шоссе, общая площадь квартиры составляет 122,1 кв.м, жилая площадь - 66,9 кв.м. Жилое помещение, в отношении которого заявлен спор, имеет следующие характеристики комнат и помещений: N 1 - жилая запроходная, площадью 27,5 кв.м; N 2 - жилая изолированная, площадью 18,3 кв.м; N 2а -зимний сад, площадью 6,5 кв.м, N3 - гостиная, площадью 21,1 кв.м; N 4 кухня, площадью 9,9 кв.м; N 5 - гардеробная, площадью 4,9 кв.м; N 6 - санузел совмещенный, площадью 3,5 кв.м; N 7 - санузел совмещенный, площадью 4,9 кв.м; N 8 - постирочная, площадью 2,3 кв.м; N 9 - гардеробная, площадью 1,8 кв.м; N 10 -холл, площадью 21,4 кв.м.

Идентичность объектов: квартиры условный N 123 в объекте по строительному адресу: г. Москва, *** шоссе, влад. 25, корп.Б, и квартиры N 123, расположенной по адресу: г. Москва, *** шоссе, д.25, корп.3, сторонами не оспаривалась.

Из содержания ответа Префектуры САО г. Москвы от 28.02.2013г. N 6-5-2924/3 на запрос суда усматривается, что по состоянию на февраль 2013 года сведения об акте реализации инвестиционного контракта от 06 декабря 2000 г. N 116 отсутствуют.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 22 апреля 2013 г. N 04/017/2013-1589, данные о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, *** шоссе, д.25, корп.3, кв.123, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

Как следует из содержания п.1 Договора NЛ-25/114 об уступке права требования от 03 апреля 2006 г., заключенного между ООО "Экология. Технология. Образование-С" и ЗАО УК "Старый город" ДУ ЗПИФ Недвижимости "Северный парк", стороны пришли к соглашению о том, что точный объем площади, права на которую приобретает покупатель в случае исполнения своих обязательств по настоящему договору, будет согласован обществом и покупателем в дополнительном соглашении к настоящему договору. При этом объем приобретаемой покупателем площади не может превышать объема указанного в Приложении N1 к настоящему договору.

Согласно п.6 указанного договора, в случае изменения площади квартир по результатам фактических обмеров БТИ, стороны обязуются в течение 7 банковских дней с момента получения покупателем уведомления от общества об изменении площади квартир подписать дополнительное соглашение к настоящему договору и произвести взаиморасчеты.

При рассмотрении дела не было представлено сведений о направлении покупателю по договору уведомления от общества об изменении площади квартир с предложением подписать дополнительное соглашение к договору и произвести взаиморасчеты.

В соответствии с п.2 Предварительного договора с покупателем квартиры N01-65382-1 от 02 октября 2006 г., стоимость квартиры составляет 541357 долларов США.

Согласно п. 10 этого договора, все расчеты по настоящему договору осуществляются в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа....

В соответствии с п.1 Дополнительного соглашения от 27 ноября 2006 г., за рассрочку оплаты стоимости квартиры покупатель уплачивает ЗАО "МИАН-Девелопмент" проценты из расчета 15% годовых. На момент заключения настоящего дополнительного соглашения сумма начисленных и подлежащих уплате в соответствии с настоящим пунктом составила 8 308,17 долларов США.

Пунктами 2.1, 2.2 предварительного договора предусмотрено, что указанная выше стоимость квартиры включает в себя затраты по переходу права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Указанная стоимость квартиры

увеличивается на сумму документально подтвержденных платежей продавца по

управлению, техническому обслуживанию и коммунальным платежам, а также по

оплате расходов на содержание общего имущества в объекте

Таким образом, предварительный договор с покупателем квартиры N 01-65382-1 от 02 октября 2006 г. не содержит условий об изменении стоимости квартиры в зависимости от результатов обмеров БТИ, а предусматривает лишь обязанность сторон заключить дополнительное соглашение к настоящему договору, после получения покупателем уведомления от общества об изменении площади квартиры.

Оценив собранные по делу доказательства, и учитывая, что истец как субъект инвестиционной деятельности, осуществила вложение денежных средств в строительство жилого дома, расположенного по адресу: г.Москва, *** шоссе, дом 25, корп. 3 и имеет право требовать признания права собственности на объект инвестиций, отсутствие акта о результатах реализации инвестиционного контракта, протокола распределения жилой площади, акта о вводе дома в эксплуатацию не являются для этого препятствием, сведений о наличии притязаний на спорный объект со стороны третьих лиц в материалы дела не представлено, и принимая во внимание, что при рассмотрении дела не было представлено сведений о направлении покупателю по договору уведомления от общества об изменении площади квартир с предложением подписать дополнительное соглашение к договору и произвести взаиморасчеты, суд пришел к правильному выводу о признании за Аверьяновой М.Г. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, *** шоссе, д.25, корп.3, кв.123.

С доводом, изложенным в апелляционной жалобе, о том, что истец не исполнил финансовое обязательство по оплате дополнительной площади, выявленной согласно обмерам БТИ, согласиться нельзя, поскольку на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции не было представлено доказательств о направлении покупателю по договору уведомления от общества об изменении площади квартир с предложением подписать дополнительное соглашение к договору и произвести взаиморасчеты.

Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана по правилам ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

На основании изложенного судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ,

судебная коллегия

определила

Решение Головинского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Управляющая компания "Спектр-капитал" ДУ ЗПИФН "Северный парк" по доверенности Палюлина А.Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: