Апелляционное определение Московского городского суда от 14 февраля 2013 N 11-2835/13 (ключевые темы: залог - договор купли-продажи квартиры - заключение договора купли-продажи - расторжение договора купли-продажи - обременение)

Апелляционное определение Московского городского суда от 14 февраля 2013 N 11-2835/13

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Пашкевич А.М.

судей Шерстняковой Л.Б., Малыхиной Н.В.

при секретаре Хундиашвили Д.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Малыхиной Н.В., дело по апелляционной жалобе Носачевой Н.И., Носачева Д.Н., Дорониной Г.М., на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 09 ноября 2012г., которым постановлено: Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ, заключенный ХХХ. между Носачевой Н.И., Носачевым Д.Н. и Демидовой Е.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Демидова Н.А., ХХХ года рождения, Демидовым В.А., Демидовым А.Н., а также обязать стороны возвратить другой стороне все полученное по сделке.

Расторгнуть договор купли-продажи комнат N ХХХ в квартире по адресу: ХХХ, заключенный ХХг. между Демидовой Е.Н., Демидовым В.А. и Дорониной Г.М., а также обязать стороны возвратить другой стороне все полученное по сделке.

Настоящее решение, после его вступления в законную силу, является основанием для аннулирования ранее внесенных записей в ЕГРП о регистрации права собственности Демидовой Е.Н., Демидова В.А., Демидова А.Н., Демидова Н.А. на квартиру по адресу: ХХХ ; Дорониной Г.М. на комнаты ХХХ в квартире по адресуХХХ

установила

Истцы Демидова Е.Н., Демидов В.А., Демидов А.Н. обратились в суд с иском к Носачевой Н.И., Носачеву Д.Н., Дорониной Г.М. о расторжении договора купли - продажи жилой площади от ХХХг., указывая в обоснование исковых требований на то, что они ранее являлись собственниками комнат NN ХХХ в пятикомнатной квартире коммунального заселения по адресу: ХХХ, которые были ими проданы по договору купли - продажи ответчику Дорониной Г.М., и поскольку, в указанной квартире был зарегистрирован несовершеннолетний сын Демидовой Е.А. - Демидов Н.А., то постановлением N ХХХг. Муниципалитета внутригородского муниципального образования "ХХХ" в городе Москве было разрешено заключение договора купли-продажи двух комнат в вышеуказанной квартире при условии одновременного приобретения им трехкомнатной квартиры по адресу: ХХХ, которая была ими приобретена на основании договора купли-продажи от ХХХг. у ответчиков Носачёва Д.Н. и Носачёвой Н.И.

В последствии, в распоряжении истцов оказалась расширенная выписка из ЕГРП на квартиру по адресу: ХХХ, из которой им стало известно, что на момент заключения договора купли - продажи данной квартиры от ХХХг. она находилась под залогом по договору ипотеки, о чем ответчики истцам не сообщили перед заключением договора купли- продажи.

Истцы полагают, что ответчики Носачёвы грубо нарушили условия договора купли-продажи от ХХХг, и нормы действующего законодательства, что влечет расторжение заключенного с ними договора купли-продажи, и делает невозможным исполнение также договора купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ

При этом, истцы ссылались также на то, что они узнали о нахождении квартиры по адресу: ХХХ под обременением лишь после заключения указанных договоров, что по их мнению является существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ, и является основанием для расторжения договора купли-продажи комнат в квартире по адресу: ХХХ, в связи с чем, они просили расторгнуть данный договор, а также договор от ХХХ года купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ и с учетом уточнения исковых требований, они просили также применить последствия недействительности ничтожной сделки - договоров купли - продажи комнат и квартиры от ХХХ г., заключенных между ними и Носачевой Н.А., Носачевым Д.Н., и между ними и ответчиком Дорониной Г,М. для чего обязать каждую из сторон возвратить другой все полученное по сделкам; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Москве аннулировать ранее внесенные записи в ЕГРП: N ХХХ от ХХХгода о регистрации права собственности Демидовой Е.Н., Демидова В.А., Демидов А.Н., Демидова Н.А. на квартиру кадастровый номер ХХХ, расположенную по адресу: ХХХ; о регистрации права собственности Дорониной Г.М. на комнаты NN ХХХ в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: ХХХ

Истцы Демидова Е.Н., Демидов В.А., Демидов А.Н. и представитель истцов в суде исковые требования с учетом их уточнения поддержали.

Ответчики Носачева Н.И., Доронина Г.М. и представитель ответчика в суде против удовлетворения исковых требований возражали.

Представитель третьего лица: Муниципалитет внутригородского муниципального образования "ХХХ" в г. Москвы в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в письменном отзыве на иск исковые требования поддержал.

Судом было постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просят Носачева Н.И., Носачев Д.Н., Доронина Г.М., как незаконного.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, их представителей, представителя ВМО "Тверское" по доверенности Терещенко В.И., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда постановлено с нарушением норм материального и процессуального права, ст.ст. 167, 450 ГК РФ, ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, и подлежит отмене с принятием нового решения по делу об отказе в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

Как было установлено судом первой инстанции, истцы Демидовы ранее являлись собственниками комнат NN ХХХ в пятикомнатной квартире коммунального заселения по адресу: ХХХ, где им принадлежало по ХХХ доли в праве собственности каждому.

ХХХ года указанные комнаты были ими проданы по договору купли-продажи ответчику Дорониной Г.М.

Поскольку, в указанной квартире был зарегистрирован несовершеннолетний сын Демидовой Е.А. - Демидов Н.А., то постановлением N ХХХ от ХХХ Муниципалитета внутригородского муниципального образования "Тверское" в городе Москве было разрешено заключение договора купли-продажи комнат в указанной квартире, при условии одновременного приобретения трехкомнатной квартиры по адресу: ХХХ

Во исполнение данного постановления, истцы заключили договор купли-продажи от ХХХ года с ответчиками Носачевым Д.Н. и Носачевой Н.И. в отношении квартиры по адресу: ХХХ

Согласно п. 5 данного договора, продавцы гарантируют, что до его заключения, указанная квартира никому не отчуждена, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, не завещана, предметом долга не является, рентой, залогом не обременена, нет заключенных договоров найма и пользования в любой форме, нет временно зарегистрированных в вышеуказанной квартире лиц. в качестве вклада в уставной капитал юридического лица не передана, брачные договоры в отношении нее не заключались. Продавцы доводят до сведения Покупателей, что лиц, заключенных под стражу, осужденных к отбыванию срока наказания в исправительных учреждениях, лиц, призванных на действительную срочную военную службу; временно выехавших по условиям и характеру работы, в т.ч. в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, либо отсутствующих в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) в вышеуказанной квартире не имеется. Продавцы несут ответственность за достоверность указанных в данном пункте сведений.

В соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно ст. 450 ГК РФ 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Удовлетворяя требования истцов о расторжении договора купли-продажи согласно ч.2 ст.450 ГК РФ, суд исходил из того, что ответчики Носачевы продали им трехкомнатную квартиру по адресу: ХХХ, которая на момент заключения договора купли-продажи данной квартиры от ХХХ года находилась под залогом по договору ипотеки, о чем ответчики не сообщили истцам, и тем самым ответчики Носачёвы грубо нарушили условия договора купли-продажи, а также нормы действующего законодательства.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о существенном нарушение договора ответчиками Носачевыми, в связи с несообщением ими сведений о нахождении квартиры под залогом, поскольку данное обстоятельство не повлекло для другой стороны Демидовых такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как усматривается из материалов дела, стороны полностью исполнили данный договор, произвели оплату квартир по заключенным договорам купли-продажи от ХХХгода и истцы Демидовы переселились в трехкомнатную квартиру по адресу: ХХХ, где и проживают по настоящее время. Требований о их выселении никто не заявляет в судебном порядке, сделки купли-продажи квартир не признаны в установленном законом порядке недействительными.

Кроме того, заключенный между истцами и ответчиком Дорониной Г.М. договор купли-продажи комнат в коммунальной квартире по адресу: ХХХ, также был исполнен, и заключен между сторонами без существенных нарушений, указанных в ч. 2 ст. 450 ГК РФ, что подтверждается тем, что истцы уплатили Дорониной Г.М. денежную сумму в размере ХХХруб. за неотъемлемые улучшения жилищных условий в данной квартире, на что указано в их письменной расписке от ХХХг. Демидова Е.Н. получила от Дорониной Г.М. также денежную сумму в размере ХХХ руб. в счет оплаты за комнаты NХХХ в квартире коммунального заселения по договору купли-продажи от ХХХг. (расписка от 28.10.2011г.) и истцы получили от Дорониной Г.М. денежную сумму в размере стоимости комнат в размере ХХХ руб., что подтверждается письменной распиской от ХХХ.

Согласно акта обследования жилой площади от ХХХ., составленного ВМО "Тверской" г.Москвы по адресу: ХХХ, в данной квартире в настоящее время отсутствуют условия для проживания, в том числе несовершеннолетних детей.

В заседании судебной коллегии ответчик Доронина Г.М. пояснила, что в купленных у истцов комнатах ею проводится в настоящее время ремонт.

Как усматривается из ответа Управления Росреестра по г.Москве от ХХХг запись к регистрационному номеру ХХХ от ХХХг. о прекращении ограничения (обременения) по договору ипотеки квартиры от ХХХг. была внесена - ХХХг.

Согласно справке ОАО "ХХХ" от ХХХг. NХХХ кредит Носачевой Н.И. с объектом залога квартиры по адресу: ХХХ был погашен досрочно ХХХгода.

Таким образом, денежные расчеты по сделкам были произведены между сторонами уже после прекращения ограничения (обременения) квартиры по адресу: ХХХ и погашения кредита Носачевой Н.И. и согласно акту приема - передачи от ХХХг. квартиры по адресу: ХХХ, данная квартира была передана Носачевыми истцам Демидовым свободной от прав третьих лиц , что не противоречит положениям ч. 1 ст. 460 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, решение суда в части расторжения договора купли-продажи от ХХХХг. в отношении вышеуказанной квартиры не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием нового решения в этой части об отказе в удовлетворении требований истцов к ответчику Дорониной Г.М. о расторжении данного договора.

Расторгая договор купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ, суд также исходил из того, что он не был бы заключен в том случае, если бы истцы знали, что квартира по адресу: ХХХ находится под залогом по договору ипотеки, и установил, что ответчики Носачевы нарушили условия договора, что влечет его расторжение, и делает невозможным и заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ, и установил, что истцы узнали о нахождении квартиры по адресу: ХХХ под обременением лишь после заключения указанных договоров, что можно считать существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ, и расторг договор купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ

Между тем, вывод суда о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от ХХХ г. по адресу: ХХХ по тем основаниям, что истцы намеренно не были проинформированы ответчиками о нахождении приобретаемого имущества в залоге, и ответчиками не было представлено согласие залогодержателя на совершение сделки, не может по мнению судебной коллегии являться основанием для расторжения договора купли - продажи квартиры по адресу: ХХХ, так как отсутствие информации о залоге данной квартиры у истцов не является существенным нарушением данного договора, поскольку данная сделка не повлекла для истцов такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно, истцы исполнили условия данного договора и согласились переехать в данную квартиру, подписав акт приема-передачи от ХХХг. с Носачевыми уже после снятия обременений с данной квартиры и погашения ими кредита. Кроме того, в данном акте стороны указали на то, что никаких претензий у них друг к другу нет. К состоянию жилого помещения покупатель претензий не имеет. Ключи от квартиры, расчетные книжки за коммунальные услуги, тепло - электроэнергию, газ, телефон Покупателю (Демидовым) переданы. Деньги за вышеуказанную квартиру Продавец (Носачевы) получил от Покупателя полностью. Материальных претензий не имеет (л.д. 309 ).

Таким образом, денежная сумма в размере стоимости вышеуказанной квартиры ХХХ руб.ХХХ коп., полученная истцами от Дорониной Г.М. была уплачена истцами при покупке квартиры по адресу: ХХХ, что подтверждается п. 4 договора купли-продажи квартиры от ХХХг. (л.д.5), актом приема-передачи от ХХХг. (л.д. 309) и не отрицалось сторонами в суде.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, читается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как усматривается из материалов дела, запись о регистрации права собственности истцов Демидовой Е.Н. и Демидова В.А., Демидова А.Н., Демидова Н.А. N ХХХ на квартиру, расположенную по адресу : гХХХ, была осуществлена ХХХгода при отсутствии обременений на данную квартиру, что также свидетельствует об отсутствии существенных обстоятельств для расторжения договоров купли-продажи квартир, заключенных ХХХг. и об отсутствии необходимости получения согласия залогодержателя на совершение сделки с куплей-продажей квартиры по вышеуказанному адресу.

Как усматривается из материалов дела, залогодержатель Коммерческий банк "ХХХ" договор купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ

Доводы истцов о том, что им не было известно о залоге вышеуказанной квартиры опровергается направленным в их адрес письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от ХХХг. о приостановлении государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект недвижимого имущества по адресу: ХХХ (л.д.101), и доказательств того, что данное письмо ими не было получено, истцы суду не представили.

Согласно ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

Не в суде первой инстанции, не в заседании судебной коллегии истцы не представили доказательств нарушения их прав, свобод и законных интересов.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что, несмотря на то, что спорная квартира на момент заключения договора купли - продажи от ХХХг. была обременена залогом, истцы всеми своими последующими действиями выразили свое согласие на исполнение сделки с данной квартирой, которая была зарегистрирована в регистрирующем органе уже свободной от прав третьих лиц, без нарушения их прав .

В связи с тем, что оснований для расторжения оспариваемых истцами договоров купли - продажи от ХХХг. не имеется, судебная коллегия не соглашается с выводом суда о том, что установленный запрет на совершение сделки с заложенным имуществом - квартиры, расположенной по адресу: ХХХ, свидетельствует о ее ничтожности , и что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры от ХХХ г. является ничтожным и полагает, что требования истцов о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договоров купли - продажи квартиры от ХХХг., заключенных между истцами и Дорониной , а также с Носачевой Н.А., Носачевым Д.Н., и об обязании каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Симоновского районного суда г.Москвы от 09 ноября 2012 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым: В удовлетворении исковых требований Демидовой Е.Н., Демидова В.А., Демидова А.Н. к Носачевой Н.И, Носачеву Д.Н., Дорониной Г.М. о расторжении договоров купли - продажи от ХХХг. комнат и квартиры и о применении последствий недействительности ничтожной сделки по договорам купли - продажи комнат и квартиры от ХХХг. - отказать.

Председательствующий:

Судьи: