Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 04 сентября 2013 г. по делу N 33-7060/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Чубукова С.К.

судей Александровой Л.А., Бусиной Н.В.

при секретаре Горской О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу третьих лиц: Никифоровой Е.В., Никифорова А.А. на решение Центрального районного суда "адрес" Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу

по иску Гоголева Б. А. к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о признании ипотеки (залога недвижимости) прекращенной.

Заслушав доклад судьи Александровой Л.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гоголев Б.А. обратился в суд с иском к ООО "Алтайкапиталбанк" о прекращении ипотеки.

В обоснование заявленных требований указано на то, что в соответствии с протоколом *** заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГ он признан победителем торгов по продаже квартиры, расположенной по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м. Указанная квартира продана в рамках обращения взыскания на заложенное имущество в ходе исполнительного производства. Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае, действующим через поверенного ООО "Фортуна", и истцом заключен договор купли-продажи ***. ДД.ММ.ГГ квартира и документы переданы по акту приема-передачи Гоголеву Б.А. Квартира принадлежит на праве собственности по ? доли Никифорова А.А. и Никифоровой Е.В. В ЕГРП имеется запись об ограничении (обременении) права собственности ипотекой. При регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности выяснилось, что залогодержатель не явился в регистрационную службу и не представил заявление на снятие обременения. Несмотря на то, что в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя ипотека прекращается - запись в ЕГРП об ипотеке сохранена, что нарушает права истца как собственника, приобретенного имущества.

По таким основаниям истцом заявлено требование о признании ипотеки (залога недвижимости) от ДД.ММ.ГГ, прекращенной.

В ходе рассмотрения дела с согласия истца произведена замена ненадлежащего ответчика ООО "Алтайкапиталбанк" на ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", являвшееся последним законным владельцем закладной в отношении спорной квартиры.

Решением Центрального районного суда "адрес" Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования Гоголева Б.А. удовлетворены.

Суд постановил прекратить ипотеку в силу закона "адрес", расположенной по адресу: "адрес", площадью 44,3 кв.м., сведения о которой внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГ, запись о регистрации ***.

В апелляционной жалобе третьи лица оспаривают законность и обоснованность постановленного решения и просят его отменить, ссылаясь на то, что являются собственниками жилого помещения, следовательно запись об ипотеке (обременении) не нарушает прав истца. Истец не является залогодателем либо залогодержателем, в связи с чем не вправе обращаться в суд с указанным иском.

Однако права третьих лиц нарушаются тем, что задолженность перед залогодержателем остается непогашенной даже в части той суммы, за которую квартира была продана на торгах.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии с ст.327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав третье лицо Никифоровой Е.В. поддержавшую доводы жалобы, представителя истца Чернова А.Ю. полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 1 Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии со ст. 2 указанного Закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 11 того же Закона, государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Статья 25 Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При разрешении спора судом установлено, что Квартира ***, расположенная по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м. (далее также "спорная квартира"), принадлежала на праве собственности Никифорова А.А., Никифоровой Е.В. по ? доли в праве собственности на основании договора купли-продажи с обременением ипотекой в силу закона. Запись о регистрации ипотеки ***. (л.д. 40-43).

На указанную квартиру было обращено взыскание на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГ, выданного Октябрьским районным судом "адрес" о взыскании с ФИО задолженности по кредитному договору в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в сумме "данные изъяты" руб., обращении взыскания, с установлением начальной продажной стоимости в размере "данные изъяты" руб.

Реализация имущества осуществлялась ООО "Фортуна" на основании поручения службы судебных приставов, цена реализации была снижена в ходе исполнительного производства до "данные изъяты" руб. (л.д. 128).

Победителем торгов от ДД.ММ.ГГ, в отношении спорной квартиры, признан Гоголев Б.А.

ДД.ММ.ГГ между ТУ Федеральное имущество по управлению государственным имуществом в Алтайском крае в лице ООО "Фортуна" и Гоголевым Б.А. заключен договор *** купли-продажи в отношении спорной квартиры. Квартира и документы на нее переданы истцу на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГ.

За участие в торгах и в оплату квартиры Гоголевым Б.А. оплачено "данные изъяты" руб., в том числе "данные изъяты" руб. в качестве задатка, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру *** от ДД.ММ.ГГ, а также на счет ООО "Фортуна" ДД.ММ.ГГ перечислено "данные изъяты" руб. в соответствии с платежным поручением *** (л.д. 11, 12).

ООО "Фортуна" подтверждено, что денежные средства в указанной сумме поступили от истца в соответствии с протоколом *** от ДД.ММ.ГГ на расчетный счет Общества (л.д. 13).

Между тем ООО "Фортуна" денежные средства от реализации квартиры на счет территориального управления не перечислило, в связи с чем состоялось решение Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу N А03-14993/2012 по иску ТУ Федеральное имущество по управлению государственным имуществом в Алтайском крае о взыскании с ООО "Фортуна" указанных денежные средства.

На период обращения истца в суд денежные средства с ООО "Фортуна" не взысканы.

Торги по продаже спорной квартиры, заключенный по их результатам договор купли-продажи оспаривались третьим лицом Никифоровой Е.В. в судебном порядке. Решением Октябрьского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГ исковые требования Никифоровой Е.В. к Гоголеву Б.А., ООО "Фортуна", ТУ Федеральное имущество по управлению государственным имуществом в Алтайском крае о признании торгов, протокола об определении победителя торгов, договора купли-продажи квартиры недействительными оставлены без удовлетворения. Определением Судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГ решение суда оставлено без изменения, вступило в законную силу.

Согласно сведениям из ЕГРП в реестре недвижимости сделана запись от ДД.ММ.ГГ о регистрации сделки об отчуждении в отношении спорной квартиры - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ между ТУ Федеральное имущество по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Гоголевым Б.А. Право собственности на квартиру числится за ФИО. Также имеется непогашенная запись об ипотеке в силу закона в пользу ООО "КБ "Алтайкапиталбанк" (л.д. 159-164).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

При таких обстоятельствах суд принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных исковых требований о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Из указанного следует, что поскольку являющаяся предметом залога квартира уже реализована с публичных торгов, следовательно, с этого момента залог является прекращенным. Кроме этого, п. 2 ст. 3 Закона "Об ипотеке" установлено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В силу ст. 352 ГК РФ залог прекращается: в случае продажи заложенного имущества с публичных торгов, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной.

Приведенные доводы жалобы о том, что права третьих лиц нарушаются тем, что задолженность перед залогодержателем остается непогашенной даже в части той суммы, за которую квартира была продана на торгах, не может быть приняты во внимание.

Данные доводы не влияют на вывод суда о том, что продажа заложенного имущества по подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ приводит к прекращению залога в силу закона.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств, имеющихся в материалах дела. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь ст. 328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Никифоровой Е.В., Никифорова А.А. на решение Центрального районного суда "адрес" Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения, указанное решение - без изменения.

Председательствующий:

Судьи: