Постановление Московского городского суда от 30 августа 2013 N 44г-107/13 (ключевые темы: предмет залога - кредитный договор - ипотека - публичные торги - пропуск срока)

Постановление Московского городского суда от 30 августа 2013 N 44г-107/13

Судья 1 инст.: Симоненко Е.Д.

Судьи 2 инст.: Пономарев А.Н. - предс.

Давыдова И.Н. - докл.

Неретина Е.Н.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Московского городского суда

по делу N 44г-107

"30" августа 2013 года г. Москва

Президиум Московского городского суда в составе:

Председателя Президиума Агафоновой Г.А.,

и членов Президиума: Колышнициной Е.Н., Фомина Д.А., Курциньш С.Э., Васильевой Н.А., Мариненко А.И.,

при секретаре Евдокименковой И.Н.,

рассмотрев в заседании по докладу судьи Богдановой Г.В. истребованное по кассационной жалобе представителя Туаева А.А. по доверенности Меликяна М.Р. гражданское дело по иску ОАО КБ "Маст-Банк" к Туаеву А.А. о расторжении кредитных договоров, взыскании задолженности, обращении взыскания на квартиру,

установил:

ОАО КБ "Маст-Банк" обратилось в суд с иском к Туаеву А.А. о расторжении кредитных договоров, взыскании задолженности, обращении взыскания на квартиру. Требования мотивированы тем, что 12.07.2010 г. и 21.03.2011 г. между ОАО КБ "Маст-Банк" и Туаевым А.А. были заключены кредитные договоры N *** и N ***, на основании которых истец предоставил ответчику кредит в размере *** руб. и *** руб., соответственно на срок до 11.07.2012 г. и до 20.03.2012 г. под 24 % годовых. В обеспечение каждого из договоров также 12.07.2010 г. и 21.03.2011 г. стороны заключили договоры ипотеки, по условиям которых Туаев А.А. передал ОАО КБ "Маст-Банк" в залог квартиру N ***, расположенную по адресу: ***, залоговой стоимостью *** руб. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по возврату кредитных денежных средств, истец просил взыскать с ответчика по кредитному договору N *** *** руб. *** коп., по кредитному договору N *** *** руб. *** коп., обратить взыскание на заложенное имущество.

Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 06.04.2012 г. постановлено:

Исковые требования ОАО КБ "Маст-Банк" к Туаеву А.А. о расторжении кредитных договоров, взыскании задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на залог удовлетворить.

Расторгнуть кредитные договоры, заключенные между ОАО КБ "Маст-Банк" и Туаевым А.А. N *** от 12.07.2010 г. и N *** от 21.03.2011 г.

Взыскать с Туаева А.А. в пользу ОАО КБ "Маст-Банк" сумму задолженности по кредитному договору N *** от 12.07.2010 г. в размере *** руб. *** коп., по кредитному договору N *** от 21.03.2011 г. *** руб. *** коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** руб. *** коп., а всего *** руб. *** коп.

Обратить взыскание на принадлежащее Туаеву А.А. недвижимое имущество в виде квартиры по адресу: ***, определить способ реализации заложенного имущества путем продажи его на торгах, установить начальную продажную цену квартиры в размере *** руб., при превышении цены квартиры размера взысканной задолженности - с выплатой Туаеву А.А. разницы в цене.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04.12.2012 г. решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 06.04.2012 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Меликян М.Р. ставит вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений, принятии по делу нового решения.

По запросу от 20.06.2013 г. гражданское дело истребовано из Нагатинского районного суда г. Москвы для проверки в кассационном порядке. 27.06.2013 г. дело поступило в Московский городской суд.

Определением судьи Московского городского суда от 01.08.2013 г. кассационная жалоба представителя Туаева А.А. по доверенности Меликяна М.Р. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 06.04.2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04.12.2012 г. с гражданским делом по иску ОАО КБ "Маст-Банк" к Туаеву А.А. о расторжении кредитных договоров, взыскании задолженности, обращении взыскания на квартиру, передана для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и определения о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, выслушав объяснения Туаева А.А. и его представителей Скобелеву И.А. и Меликяна М.Р., представителя Коммерческого банка "МАСТ - БАНК" Шакурову М.Ю., Президиум Московского городского суда находит, изложенные в жалобе доводы обоснованными, а принятые по делу судебные постановления подлежащими отмене в части установления начальной продажной цены заложенного имущества (квартиры) для продажи с публичных торгов в размере *** руб. по следующим основаниям.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

При рассмотрении данного дела такого характера нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанции.

Из материалов дела усматривается, что 12.07.2010 г. между ОАО КБ "Маст-Банк" и Туаевым А.А. заключен кредитный договор N *** на сумму *** руб. сроком до 11.07.2012 г. под 24 % годовых.

21.03.2011 г. между ОАО КБ "Маст-Банк" и Туаевым А.А. заключен кредитный договор N *** на сумму *** руб. сроком до 20.03.2012 г. под 24 % годовых. В обеспечение каждого из договоров также 12.07.2010 г. и 21.03.2011 г. стороны заключили договоры ипотеки, по условиям которых Туаев А.А. передал ОАО КБ "Маст-Банк" в залог принадлежащую ему квартиру ***, расположенную по адресу: ***.

Согласно условиям договоров ипотеки (п. 2.4) залоговая стоимость предмета залога определена сторонами в размере *** руб.

Одновременно с заключением договоров ипотеки Туаевым А.А. и его супругой Туаевой И.В. дано письменное обязательство об освобождении квартиры, в случае нарушения заемщиком обязательств по кредитным договорам.

Судом установлено, что Туаев А.А. нарушил условия кредитных договоров, в связи с чем, истец направил в адрес заемщика извещение о досрочном погашении задолженности, которая ответчиком погашена не была.

Сумма задолженности по договору N *** составила *** руб. *** коп., из которых просроченная задолженность *** руб., просроченные проценты *** руб. *** коп., пени по просроченному кредиту *** руб. *** коп., пени по просроченным процентам *** руб. **** коп.

По договору N *** задолженность составила *** руб. *** коп., состоящая из просроченной задолженности в размере *** руб., просроченных процентов ***руб. *** коп., пени по просроченному кредиту *** руб., пени по просроченным процентам *** руб. *** коп.

Удовлетворяя требования в части расторжения кредитных договоров и взыскания задолженности, суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, пришел к правильному выводу, что принятые на себя обязательства ответчик надлежащим образом не исполняет, допуская существенные нарушения условий кредитных договоров, в результате чего образовалась задолженность, сумма которой Туаевым А.А. не оспорена.

При этом, обращая взыскание на заложенное Туаевым А.А. имущество (квартиру), для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований истца, суд определил начальную продажную цену заложенного имущества для реализации с публичных торгов, исходя из его цены, указанной в договоре ипотеки, на день подписания 12.07.2010 г. договора ипотеки в размере *** руб.

Однако наличие оснований для определения иной начальной продажной цены заложенного имущества судом не выяснялось.

Между тем, с таким подходом суда к определению начальной продажной цены заложенного имущества согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В настоящем деле приведенные нормы закона судом к возникшим между сторонами правоотношениям не были применены.

Начальная продажная цена заложенного имущества (квартиры) для его продажи с публичных торгов, установленная судом, определена им исходя из цены имущества, указанной в заключенном между заемщиком Туаевым А.А. и КБ "Маст-Банк" договоре ипотеки от 12.07.2010 г., и не соответствует, по утверждению заявителя жалобы, действительной цене (рыночной стоимости) имущества на момент обращения на него взыскания судом, так как является заниженной.

Вместе с тем заниженная оценка предмета залога существенно нарушает права собственника имущества, и впоследствии, в ходе осуществления действий по исполнению суда, это обстоятельство может привести к нарушению прав должника.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества, суд не учел значительный промежуток времени с даты заключения договора ипотеки до момента обращения взыскания на заложенное имущество. Решение в данной части постановлено без учета положений п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обязывающих суд, в случае спора между залогодателем и залогодержателем в отношении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, принять меры к определению рыночной стоимости предмета залога.

О наличии такого спора свидетельствует имеющееся в материалах дела обращение 03.04.2012 г. Туаева А.А. к председателю правления КБ "Маст-Банк", из которого следует, что признавая предъявленные банком исковые требования в части взыскания денежных сумм по кредитным договорам, он возражал против обращения взыскания на заложенное имущество и просил произвести реструктуризацию имеющейся задолженности.

Данным действиям ответчика, суд правовой оценки не дал, вопрос о необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества по состоянию на момент вынесения решения, на обсуждение сторон не поставил, что привело к неправильному разрешению исковых требований банка в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из условий договора ипотеки в размере *** руб.

Оспаривая решение суда в апелляционном порядке, Туаев А.А. ссылался на то, что определенная судом начальная продажная цена заложенного имущества занижена более чем в три раза. В подтверждение данных доводов ответчиком представлен отчет ООО "***" от 29.05.2012 г. об оценке рыночной стоимости квартиры N ***, расположенной по адресу: *** которая составляет ***руб.

Оставляя без изменения решение районного суда, судебная коллегия не усмотрела оснований для его отмены, указанные выше фактические данные, применительно к п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", должным образом не оценила.

Приведенные выше, допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального права повлияли на исход дела, они являются существенными, непреодолимыми, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Туаева А.А.

С учетом изложенного Президиум Московского городского суда считает, что решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 06.04.2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04.12.2012 г. в части установления начальной продажной цены заложенного имущества (квартиры) для его продажи с публичных торгов в размере *** руб. не могут быть признаны законными и подлежат отмене. В остальной части судебные постановления надлежит оставлению в силе.

При новом рассмотрении дела в отмененной части суду необходимо учесть изложенное и в зависимости от установленных обстоятельств разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ, Президиум Московского городского суда

п о с т а н о в и л:

решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 06 апреля 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04 декабря 2012 года в части установления начальной продажной цены заложенного имущества (квартиры) для продажи с публичных торгов в размере *** руб. отменить и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В остальной части обжалуемые судебные постановления оставить в силе.

Председатель Президиума

Московского городского суда Г.А. Агафонова