Апелляционное определение Московского городского суда от 30 мая 2013 N 11-14882/13 (ключевые темы: предварительный договор - жилой дом - договор займа - неустойка - денежные средства)

Апелляционное определение Московского городского суда от 30 мая 2013 N 11-14882/13

Судья: Ушакова Т.Г.

Дело N 11-14882

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

30 мая 2013 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе: председательствующего Строгонова М.В.

судей: Дубинской В.К., Суминой Л.Н.

при секретаре: Романовой М.В.

Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.

Дело по апелляционным жалобам представителя истцов Бычковской А.Г., Бычковской Е.Г. по доверенности Скрябина Д.В.

на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 13 февраля 2013г.

которым постановлено:

- в удовлетворении иска Бычковской _.. к Шкарлет _.. о взыскании убытков, аванса, процентов за пользование чужими денежными средствами и в удовлетворении иска Бычковской _. к Шкарлет _. о взыскании денежных средств по договорам купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать,

- снять арест с принадлежащего Шкарлету _. следующего недвижимого имущества:

- квартиры общей площадью _ кв.м., кадастровый номер _., по адресу: _.;

- квартиры общей площадью _ кв.м., кадастровый номер __, по адресу: _..;

- квартиры общей площадью _ кв.м., кадастровый номер _. по адресу:...., _. _.;

- земельного участка общей площадью _. кв.м. кадастровый номер __ по адресу: _.,

- снять запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области производить регистрацию залогов и иных обременении, перехода права собственности на следующее недвижимое имущество:

- квартиру общей площадью _. кв.м., кадастровый номер _.., по адресу: _.;

- квартиру общей площадью _ кв.м., кадастровый номер _., по адресу:. _.;

- квартиру общей площадью _. кв.м., кадастровый номер _.. по адресу:. _;

- земельного участка общей площадью _. кв.м. кадастровый номер _.. по адресу:. _.,

- снять запрет Шкарлету __ совершать действия, направленные на изменение, отчуждение и/или обременение прав на следующее недвижимое имущество:

- квартиру общей площадью _кв.м., кадастровый номер _., по адресу:. _.

- квартиру общей площадью _. кв.м., кадастровый номер _.., по адресу:. _.;

- квартиру общей площадью _ кв.м., кадастровый номер _ по адресу:. ..;

- земельного участка общей площадью _.. кв.м. кадастровый номер _. по адресу:. _.

У С Т А Н О В И Л А:

Бычковская Е.Г. обратилась в суд с иском к Шкарлет А.В. о взыскании убытков в размере _. рублей и отдельным иском о взыскании суммы аванса _. рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами _ рублей. В обоснование заявленных требований указала, что 14 апреля 2011 года стороны заключили предварительный договор купли-продажи домовладения, по которому они должны были до 19 апреля 2012 года заключить основной договор купли-продажи жилого дома по адресу:. _; и земельного участка по адресу:. _.. Стороны определили стоимость жилого дома в _. рублей, стоимость земельного участка в _.. рублей. Бычковская Е.Г. выплатила аванс _ рублей, но Шкарлет А.В. в нарушение условий предварительного договора 29 августа 2012 года продал жилой дом и земельный участок _... за _. рублей. В связи с этим, согласно п. 4 предварительного договора Шкарлет А.В. обязан выплатить разницу между реальной продажной стоимостью (суммой от продажи третьим лицам) и суммой, указанной в договоре, но не менее _. рублей. Также Шкарлет А.В. на основании п. 3 ст. 487 ГК РФ обязан возвратить аванс и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Бычковская А.Г. подала иск к Шкарлет А.В. о взыскании _. рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами _ рублей, мотивируя тем, что 22 марта 2011 года она продала тот же дом и земельный участок Шкарлет А.В., денежные средства покупатель не выплатил.

Определением суда от 06 декабря 2012 года три иска были объединены в одно производство.

Истец Бычковская Е.Г. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Истец Бычковская А.Г. о дне слушания дела извещалась судом надлежащим образом, но в судебное заседание не явилась.

Представитель истцов Бычковской А.Г., Бычковской Е.Г. по доверенности Скрябин Д.В. в судебном заседании просил удовлетворить заявленные требования.

Представители ответчика Шкарлет А.В. по доверенности Дудко А.Н. и Галкин С.С. в судебном заседании просили в иске отказать, утверждали, что деньги за купленный дом Шкарлет А.В. полностью выплатил, Бычковская Е.Г. не исполняла обязательства по предварительному договору о внесении платежей, переданные ею денежные средства удержаны в качестве неустойки и аванса по соглашению сторон, дом продан третьему лицу после извещения первого покупателя и после прекращения действия предварительного договора.

Третье лицо Андреев С.В., получатель денежных средств за проданный дом, в судебное заседание не явился, просил слушать дело в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых разрешение спора оставил на усмотрение суда, подтвердил получение им денежных средств от Шкарлет А.В. за проданный ему дом в счет уплаты долга продавца Бычковской А.Г.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит представитель истцов Бычковской А.Г., Бычковской Е.Г. по доверенности Скрябин Д.В., по доводам, изложенным в апелляционных жалобах, оспаривает выводы суда по иску Бычковской А.Г. о надлежащем исполнении обязательств покупателя, полагает, что суд допустил нарушение норм материального права и неверно установил обстоятельства дела.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя истцов Бычковской А.Г., Бычковской Е.Г. по доверенности Скрябина Д.В., представителей ответчика Шкарлет А.В. по доверенности Дудко А.Н. и Галкина С.С., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных о дне слушания дела надлежащим образом и находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.

В силу ст. 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Согласно ст. 429 п.6 ГК РФ Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Бычковская А.Г. являлась собственником земельного участка по адресу: __._ на основании__, заключенного с __. 3 сентября 2001 года (т.3 л.д. 127-129,179-180). На указанном земельном участке было возведено строение - жилой дом, расположенный по адресу: _.. Право собственности на построенное домовладение было зарегистрировано за Бычковской А.Г. на основании акта приемочной комиссии о приеме законченного строительством объекта в эксплуатацию от 15 сентября 2003 года (т.3 л.д.182).

27 мая 2010 года Бычковская А.Г. заключила с Андреевым С.В. договор займа, по которому получила от Андреева С.В. в долг _. рублей с условием их возврата не позднее 27 ноября 2010 года, в случае невозврата денежных средств подлежали начислению _ ежемесячно от невозвращенной денежной суммы. Обеспечением исполнения обязательства по договору указан залог земельного участка для индивидуального жилищного строительства и расположенный на этом земельном участке жилой дом.

В тот же день, 27 мая 2010 года, между заемщиком и займодавцем заключен договор залога недвижимого имущества, являющегося обеспечением исполнения обязательств Бычковской А.Г. (т.3 л.д. 214-219). Обременение недвижимого имущества зарегистрировано в службе Роскадастра по месту нахождения этого имущества.

Обязательства по возврату денежных средств в установленный договором займа срок Бычковская А.Г. не исполнила.

22 марта 2011 года между Шкарлет А.В. (покупатель) и Бычковской А.Г.(продавец) заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: _. (далее - Договор 1); а также договор купли-продажи земельного участка по адресу: _.. (далее - Договор 2) (т.2, л.д.8-13). При заключении сделки стороны оговорили право залога на это имущество и предусмотрели передачу денежных средств за продаваемый дом непосредственно залогодержателю-займодавцу.

В п.7 Договора 1 стоимость дома определена в размере _. рублей. Согласно п.9 Договора 1 плата вносится покупателем в день заключения Договора через банковскую ячейку на имя залогодержателя (Андреева С.В.), которая вскрывается после оформления Договора в установленном законом порядке и после снятия обременения залогодержателем. Оплата за дом является погашением долга Бычковской А.Г. перед

Андреевым С.В. по договору займа от 27 мая 2010 г.

В соответствии с п.8 Договора 2 договорная цена земельного участка определена в размере _. рублей.

При этом согласно п. 9 Договора 2 стороны установили, что ответчик обязан в день подписания договора передать продавцу под расписку аванс в размере _.. рублей. Оставшиеся _. рублей должны были быть заложены ответчиком в банковскую ячейку на имя Бычковской А.Г.

Аванс в размере _.. рублей Бычковская А.Г. получила от ответчика 22 марта 2011 года, что подтверждается распиской (т.3, л.д.244), и не оспаривалось сторонами.

Согласно п. 10 Договора 2 обязательство ответчика по оплате земельного участка считается выполненным с даты закладки ответчиком денежных средств в банковскую ячейку на имя Бычковской А.Г.

Согласно представленным доказательствам условия договоров купли-продажи дома и земельного участка, обязательства продавца и покупателя сторонами были исполнены.

30 марта 2011 г. между Шкарлет А.В., Андреевым С.В. и АКБ "ФОРА-БАНК" был заключен договор _. аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями (т.3, л.д. 31-33), по которому ответчик и Андреев СВ. арендовали и использовали банковский сейф для хранения денежных средств, подлежащих оплате в рамках договоров купли-продажи жилого дома от 22 марта 2011 г.

Как следует из письменных пояснений Андреева СВ. (т.3, л.д.236), нотариально удостоверенного заявления Андреева С.В. (т.3, л.д. 237), последний получил в полном объеме денежные средства _.. рублей), причитающиеся Бычковской А.Г. по Договору 1 в счет погашения ее заемных обязательств по договору займа и снятия залогового обременения с дома и земельного участка. Каких-либо претензий ни к Шкарлет А.В., ни к Бычковской А.Г. он не имеет.

Данные обстоятельства также подтверждаются действиями самого Андреева С.В. по снятию регистрационных записей об ипотеке с земельного участка и жилого дома (т.3, л.д. 144-146, 197-199), а также отсутствием требований к Бычковской А.Г. о взыскании сумм займа и обращении взыскания на предмет ипотеки за весь период времени.

Бычковской А.Г. и Шкарлет А.В. подписан передаточный акт к договору купли-продажи дома от 22 марта 2011 г. (т.3, л.д.242), а также передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка от того же числа, в актах указано, что взаиморасчеты произведены в полном объеме, претензии отсутствуют (т.3 л.д.243).

Получение Бычковской А.Г. денежных средств от Шкарлет А.В. за проданный земельный участок подтверждается также банковскими документами об использовании сейфа, показаниями свидетеля __., который присутствовал при закладке, выемке и пересчете денежных средств.

При разрешении заявленных требований суд верно исходил из того, что составление расписки в получении денежных средств не предусматривалось условиями договора и в силу закона не является обязательным.

Поскольку суд признал доказанным, что покупатель дома и земельного участка исполнил обязательства по передаче денежных средств, верным является вывод суда об отказе в удовлетворении иска Бычковской А.Г. о взыскании денежных средств за проданное недвижимое имущество и процентов за пользование этими денежными средствами.

Переход права собственности на дом и земельный участок к Шкарлет А.В. зарегистрирован в регистрирующем органе по месту нахождения недвижимого имущества 12 апреля 2011 года за __.

14 апреля 2011 года между Бычковской Е.Г. (покупатель) и Шкарлет А.В. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи домовладения, по которому стороны должны были до 19 апреля 2012 года заключить основной договор купли-продажи жилого дома по адресу: _.; и земельного участка по адресу:. _.. Стороны определили стоимость жилого дома в _.. рублей, стоимость земельного участка в _.. рублей (т.1, л.д.6-7).

Порядок и сроки внесения платежей по указанному договору стороны согласовали в графике платежей (т.3, л.д.245). Графиком предусматривалось ежемесячная выплата 30 числа каждого месяца в сумме _.. рублей.

В соответствии с графиком стороны договорились, что в случае просрочки выплат покупателем авансовых платежей согласно графику на срок более чем на 30 календарных дней, ответчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и продать домовладение третьим лицам.

25 декабря 2011 года Бычковская Е.Г. и Шкарлет А.В. подписали дополнительное соглашение к предварительному договору от 14 апреля 2011 года, которым констатировали, что график платежей Бычковской Е.Г. не выполняется, во исполнение этого обязательства Бычковская Е.Г. передала Шкарлет А.В. _. рублей (т.3 л.д. 246).

В п.5 дополнительного соглашения стороны указали, что задолженность должна быть ликвидирована путем передачи покупателем всей недостающей суммы лично в руки продавцу под расписку в срок до 31.01.2012 г. либо покупатель полностью вносит всю недостающую по договору сумму в размере _.. рублей в банковскую ячейку на имя ответчика до 31.01.2012 г. и стороны подписывают договор купли-продажи.

Согласно п. 6 дополнительного соглашения при невыполнении покупателем условий, перечисленных в п. 5, продавец имеет право, уведомив покупателя, считать обязательства перед покупателем выполненными в полном объеме и продать домовладение третьим лицам.

11 апреля 2012 года ответчик письменно уведомил Бычковскую Е.Г. , что в случае неоплаты полностью домовладения до 29 апреля 2012 года, предварительный договор считается неисполненным со стороны покупателя и прекратившим свое действие, и он оставляет за собой право продать домовладение третьим лицам (т.3, л.д.252).

Полностью оплата по договору не была произведена Бычковской Е.Г., что не оспаривалось истцом в судебном заседании.

В связи с невыполнением обязательств по внесению денежных средств, а также истечением срока предварительный договор прекратил своей действие, что признано Бычковской Е.Г. в поданном иске и верно констатировано судом в решении.

Правильным является и вывод суда о том, что ответчик, не нарушив п. 6 указанного договора, заключил с Мануйловой Е.А. 29 августа 2012 года договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (т.3, л.д. 248-250).

Не усмотрев нарушения условий предварительного договора со стороны Шкарлет А.В., суд сделал верный вывод об отказе Бычковской Е.Г. во взыскании _. рублей в качестве возмещения убытков.

Исковые требования о взыскании денежных средств, переданных Бычковской Е.Г. Шкарлет А.В., судом мотивированно отклонены. Суд признал, что деньги в сумме _.. рублей были получены ответчиком, однако _.. рублей признаны по условиям дополнительного соглашения неустойкой за ненадлежащее исполнение денежного обязательства. Ходатайства о снижении размера неустойки Бычковская Е.Г. в судебном заседании не заявляла. _. рублей расцениваются судом в качестве аванса, однако в соответствии с договоренностью сторон, отраженной в графике платежей, в случае просрочки внесения денежных средств продавец имеет право продать домовладение третьим лицам на своих условиях, при наступлении такого случая суммы аванса, полученные от покупателя (Бычковской Е.Г.) продавцом (Шкарлет А.В.) не возвращаются (т.3 л.д. 245).

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований к Шкарлет А.В. судом отменены меры по обеспечению исков.

Все выводы суда обоснованы, подтверждаются исследованными доказательствами, сделаны при верном применении закона, поэтому судебная коллегия с ними согласна.

В поданных апелляционных жалобах представитель истцов оспаривает вывод суда о передаче покупателем дома и земельного участка Шкарлет А.В. денежных средств продавцу этого имущества Бычковской А.Г. Коллегия не может принять такие доводы во внимание, поскольку они целиком направлены на иную оценку доказательств, собранных по делу, при отсутствии к тому каких-либо оснований, поскольку оценка доказательств произведена судом полно, всесторонне и объективно, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. Коллегия не усматривает противоречий в письменных доказательствах по дате получения денежных средств между передаточными актами и показаниями третьего лица, свидетелей. Перечисленная совокупность доказательств подтверждает сам факт выполнения покупателем своих обязательств. Косвенным подтверждением данного обстоятельства является и факт заключения Бычковской Е.Г. предварительного договора на приобретение того же имущества с установлением графика платежей в пользу Шкарлет А.В. Заключение такого договора было вызвано стремлением семьи истцов сохранить данное недвижимое имущество за собой, при этом Бычковские выразили намерение оплатить ранее проданный дом и земельный участок, претензий к Шкарлет А.В. по выплате денежных средств на тот период времени и после регистрации за ним права собственности не было предъявлено.

Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционных жалобах, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалоб не содержат оснований к отмене либо изменению решения.

Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 13 февраля 2013г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: