Апелляционное определение Московского городского суда от 20 августа 2013 N 11-26918/13 (ключевые темы: предварительный договор - соразмерное уменьшение цены - объекты долевого строительства - участник долевого строительства - проектная документация)

Апелляционное определение Московского городского суда от 20 августа 2013 N 11-26918/13

20 августа 2013 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ульяновой О.В.

и судей Лемагиной И.Б. и Митрофановой Г.Н.,

при секретаре Надвидовой Л.О.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.

дело по апелляционной жалобе ООО "УК "Спектр-Капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 04 февраля 2013 г., которым постановлено:

Иск Силаева В.В. к ООО "УК "Спектр-Капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" о соразмерном уменьшении цены товара и возврате денежных средств удовлетворить.

Взыскать с ООО "УК "Спектр-Капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" в пользу Силаева В.В. в качестве соразмерного уменьшения цены товара сумму в размере *** руб., штраф в размере *** руб., а всего - *** руб.

Взыскать с ООО "УК "Спектр-Капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" госпошлину в бюджет г. Москвы в сумме *** руб.;

установила:

Силаев В.В. обратился в суд с иском к ООО "УК "Спектр-Капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" о соразмерном уменьшении цены товара, возврате денежных средств в размере *** руб. в связи с уменьшением площади квартиры, указывая на то, что *** им был заключён предварительный договор N *** на покупку квартиры по строительному адресу: ***; *** и *** к данному договору были заключены дополнительные соглашения, в соответствии с которыми усл. N квартиры был заменён на *** расчётной площадью *** кв.м; в общей сложности он оплатил за квартиру *** долларов США, что составило *** руб. *** коп.; инвентаризация дома завершена ***; квартира с усл. N *** площадью *** кв.м стала квартирой N *** площадью *** кв.м, т.е. её площадь уменьшилась на *** кв.м, что при цене 1 кв.м по дополнительному соглашению от *** в размере *** доллара США равно *** долларов США или *** руб., которые он просил взыскать с ответчика.

В процессе рассмотрения спора истец уточнил заявленные требования, просил взыскать с ответчика *** руб. в связи с изменением курса доллара США по отношению к рублю.

В судебном заседании истец Силаев В.В. поддержал уточнённые требования. Представитель ООО "УК "Спектр-Капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" в суд не явился, о слушании дела был извещён по известному адресу.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого, как незаконного, просит в апелляционной жалобе ООО "УК "Спектр-Капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк".

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ООО "УК "Спектр-Капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" по доверенностям Палюлина А.Ю., Сараева Д.М., истца Силаева В.В., судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в данном судебном заседании, находит решение суда подлежащим отмене, как постановленное без учёта фактических обстоятельств дела, с нарушением требований действующего законодательства.

При рассмотрении заявленных требований суд установил, что *** между Силаевым В.В. и ЗАО УК "Старый город" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" был заключён предварительный договор на покупку квартиры, а *** и *** дополнительные соглашения к нему; по их условиям стороны обязались заключить договор купли-продажи 3-х комнатной квартиры с летними помещениями общей площадью *** кв.м по строительному адресу: ***; в дополнительном соглашении от *** была определена к покупке *** комнатная квартира общей площадью с летними помещениями в размере *** кв.м; окончательная площадь квартиры должна была быть установлена по результатам фактических обмеров БТИ; при изменении площади квартиры должна была быть произведена доплата из расчёта *** доллара США за 1 кв.м. При удовлетворении требований истца суд исходил из того, что общая площадь квартиры истца по адресу: ***составила *** кв.м, тогда как им была оплачена общая площадь квартиры в размере *** кв.м, а потому взыскал с ответчика в пользу истца в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры *** руб. за 3,05 кв.м из расчёта стоимости 1 кв.м в размере *** доллара США. Одновременно суд взыскал с ответчика в пользу истца штраф за отказ удовлетворить в добровольном порядке требования потребителя в размере *** руб., а также госпошлину в доход бюджета г. Москвы в размере *** руб.

С указанными выводами суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

При разрешении заявленных требований суд не принял во внимание и не дал надлежащей правовой оценки тому, что договор купли-продажи квартиры между сторонами заключён не был; решением Головинского районного суда г. Москвы от 26.10.2012 г. за Силаевым В.В. было признано право собственности на долю в объекте незавершённого строительства в виде квартиры общей площадью *** кв.м по адресу: ***; в поэтажном плане и экспликации общая площадь квартиры в размере *** кв.м указана без учёта лоджии размером *** кв.м (с коэффициентом).

С учётом этого судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции о том, что площадь спорной квартиры меньше площади, предусмотренной предварительным договором между сторонами и дополнительными соглашениями к нему. В п.1 предварительного договора от *** стороны обязались заключить договор купли-продажи *** комнатной квартиры с летними помещениями общей площадью *** кв.м; в п.6 данного договора было определено, что в п.1 договора площадь квартиры указана в соответствии с данными проектной документации; окончательная площадь квартиры будет установлена по результатам фактических обмеров БТИ; в случае изменения площади квартиры (в том числе летних помещений) по результатам фактических обмеров БТИ стороны обязались произвести дорасчёты. *** между сторонами было заключено дополнительное соглашение к данному договору в связи с увеличением стоимости квартиры. *** между сторонами было заключено ещё одно дополнительное соглашение к предварительному договору, по условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи *** комнатной квартиры с летними помещениями общей площадью *** кв.м по данным проектной документации; при увеличении площади квартиры по результатам фактических обмеров БТИ стороны обязались произвести дорасчёты из расчёта стоимости 1 кв.м в размере *** доллара США. В соответствии с экспликацией квартиры Северного ТБТИ её общая площадь составляет *** кв.м без учёта помещения вспомогательного использования в виде лоджии в размере *** кв.м (с коэффициентом), т.е. площадь квартиры по сравнению с предварительным договором и дополнительными соглашениями к нему увеличилась на *** кв.м.

Как усматривается из материалов дела, суд первой инстанции установил площадь квартиры истца на основании обмеров БТИ, отражённых в поэтажном плане и экспликации, в соответствии с которыми она составляет *** кв.м без учёта имеющейся в квартире лоджии. Вместе с тем, определение общей площади квартиры в порядке, предусмотренном ч.5 ст.15 ЖК РФ (без учёта балконов, лоджий, веранд и террас) в настоящем случае не может быть признано правильным. Исходя из условий предварительного договора и дополнительных соглашений к нему, можно прийти к выводу, что истец фактически являлся участником долевого строительства, т.к. по существу на вложенные им денежные средства производилось строительство объекта, долю в котором в виде квартиры он должен был получить по завершении строительства. Согласно ст.4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.4 ст.4). В соответствии со ст.5 данного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией. Предварительным договором и дополнительными соглашениями к нему, заключёнными между сторонами, предусмотрено заключение договора купли-продажи *** комнатной, а затем - *** комнатной квартиры, с летними помещениями общей площадью *** кв.м, а затем - *** кв.м, т.е. летние помещения подлежали оплате наравне с общей площадью квартиры. В документах БТИ общая площадь квартиры размером *** кв.м указана без летних помещений, а именно - без лоджии размером *** кв.м (с коэффициентом), которая также подлежала оплате истцом, что не противоречит указанным выше правовым нормам. С учётом вышеизложенного, в целях установления факта выполнения или невыполнения истцом своих обязательств по предварительному договору площадь квартиры должна была исчисляться судом с учётом площади лоджии.

Как следует из составленной БТИ экспликации квартиры, площадь имеющейся в квартире лоджии с учётом применения коэффициента составляет *** кв.м. Согласно п.3.37 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в РФ, утверждённой Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. N 37, а также письму Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 г. N 33350-ИП/08, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых для лоджий с понижающим коэффициентом 0,5. Поскольку площадь лоджии в размере *** кв.м рассчитана БТИ с учётом понижающего коэффициента, то её фактическая площадь больше, а потому общая площадь спорной квартиры, рассчитанная в соответствии с условиями заключённых между сторонами предварительного договора и дополнительных соглашений к нему, т.е. с учётом площади лоджии, составит более оплаченных истцом *** кв.м. В связи с этим у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных истцом требований о соразмерном уменьшении цены товара и возврате денежных средств.

При таких обстоятельствах решение суда о соразмерном уменьшении цены товара, взыскании с ответчика в пользу истца излишне уплаченных денежных средств, штрафа, суммы госпошлины в доход бюджета г. Москвы не может быть признано законным и подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, п.п. 1,4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 04 февраля 2013 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Силаеву В.В. в удовлетворении исковых требований к ООО "УК "Спектр-Капитал" Д.У. ЗПИФН "Северный парк" о соразмерном уменьшении цены товара, взыскании денежных средств отказать.

Председательствующий

Судьи