Апелляционное определение Московского городского суда от 06 сентября 2013 N 11-29023/13 (ключевые темы: арендная плата - неустойка - договор аренды нежилого помещения - общая долевая собственность - возмещение убытков)

Апелляционное определение Московского городского суда от 06 сентября 2013 N 11-29023/13

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего А.Н. Пономарёва,

судей О.Н. Бурениной,

Г.А. Нестеренко,

при секретаре Т.А. ****,

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи О.Н. Бурениной

дело по апелляционной жалобе представителей ответчика - *** М.И., **** И.И.

на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 18 апреля 2013 года по делу по иску **** Л.Г., *** С.А., **** О.О. к ООО "Панорама" о взыскании задолженности по договору аренды, убытков, неустойки за несвоевременную оплату арендных платежей,

которыми требования удовлетворены частично,

установила:

Истцы **** Л.Г., **** С.А., **** О.О. обратились в суд с указанным выше иском, уточнённым в порядке ст. 39 ГПК РФ, и просят обязать ответчика ООО "Панорама" устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями, общей площадью *** кв.м., номера на поэтажном плане: ***, кадастровый номер ****, расположенными на первом этаже дома N *** по ул. ***, в *** районе г. Новосибирска, путем присуждения обязанности восстановить помещение в состояние, в котором оно находилось на 02 июня 2011 г. с учетом нормального износа, устранить препятствия в пользовании указанными нежилыми помещениями путем присуждения обязанности ответчику передать помещения истцам по акту приема - передачи, взыскать с ответчика задолженность по договору аренды нежилого помещения в пользу *** Л.Г. **** рублей, в пользу *** С.А. - *** руб., в пользу *** О.О. - *** руб.; в счет неустойки за несвоевременную оплату арендных платежей в пользу *** Л.Г. - **** руб., в пользу **** С.А. - **** руб., в пользу *** О.О. - *** руб.; в счет погашения расходов на восстановительный ремонт помещения в пользу *** Л.Г. - **** руб., в пользу *** С.А. - *** руб., в пользу *** О.О. - **** руб.

Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды нежилого помещения от 02.06.2011 г. *** Л.Г., *** С.А., *** О.О. передали во временное владение и пользование ООО "Панорама" нежилые помещения, общей площадью ****кв.м., номера на поэтажном плане: ***, кадастровый номер ****, расположенные на первом этаже дома N *** по ул. ****, в *** районе г. Новосибирска на срок 11 месяцев с момента подписания указанного договора до его государственной регистрации и до 31.12.2016 г. включительно с даты государственной регистрации договора аренды.

Указанные помещения принадлежат истцам на праве общей долевой собственности. Помещение передано ответчику по акту приема - передачи от 02 июня 2011 года.

12.10.2011 г. арендодатели получили от ООО "Панорама" уведомление о намерении расторгнуть договор аренды с 01.11.2011 г. .

По условиям договора аренды арендатор обязан передать помещение до 01.12.2011 г. по акту приема - передачи в то же состоянии, каком было получено со всем имуществом, каким было получено по договору, с учетом нормального и естественного износа.

Однако данное обязательство ответчиком не исполнено, помещение истцам не возвращено, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период фактического использования арендованного имущества за период с 01.11.2011 г. по 30.11.2011 г. из расчета **** руб. за кв.м. в месяц; за период с 01.12.2011 г. по 27.07.2012 г. из расчета ***** руб. за кв. м. в месяц; задолженность по оплате коммунальных платежей в сумме **** руб..

В соответствии с условиями договора, за несвоевременную уплату арендных платежей предусмотрена ответственность в виде выплаты неустойки в размере 0,1% от неоплаченной своевременно суммы за каждый день просрочки, но не более 1 % от размера просроченной арендной платы, что составляет ***** коп..

Кроме того, помещение оставлено арендатором в состоянии худшем, чем оно было передано ответчику при подписании договора аренды и акта приема - передачи. Расходы на восстановление помещение составляют ***** руб..

Определением Нагатинского районного суда г. Москвы от 19.03.2013 г. производство по делу в части заявленных первоначально исковых требований *** Л.Г., *** С.А., **** О.О. к ООО "Панорама" об обязании устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями путем присуждения обязанности восстановить помещение в состояние, в котором оно находилось на 02.06.2011 г. с учетом нормального износа, об обязании устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями путем присуждения обязанности передать помещение истцам по акту приема-передачи прекращено в связи с отказом истцов от исковых требований в данной части.

Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 18 апреля 2013 года постановлено: Взыскать с ООО "Панорама" в пользу **** Л.Г. задолженность по договору аренды нежилого помещения в размере **** руб. *** коп., неустойку за несвоевременную оплату арендных платежей в размере *** руб. *** коп., убытки в размере *** руб. *** коп., а всего: *** (****) руб. **** коп.

Взыскать с ООО "Панорама" в пользу **** С.А. задолженность по договору аренды нежилого помещения в размере **** руб. *** коп., неустойку за несвоевременную оплату арендных платежей в размере **** руб. *** коп., убытки в размере **** руб. **** коп., а всего: *** (****) руб. **** коп.

Взыскать с ООО "Панорама" в пользу **** О.О. задолженность по договору аренды нежилого помещения в размере **** руб. *** коп., неустойку за несвоевременную оплату арендных платежей в размере **** руб. *** коп., убытки в размере *** руб. *** коп., а всего: *** (****) руб. *** коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований *** Л.Г., *** С.А., *** О.О. отказать.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней представителями ответчика * М.И., *** И.И. ставится вопрос об отмене решения.

В заседании судебной коллегии представитель ООО "Панорама" **** С.В., доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержала.

**** Л.Г., *** С.А., **** О.О. в заседание судебной коллегии не явились, извещены о месте и времени судебного заседания.

Представитель **** Л.Г., **** С.А., **** О.О. по доверенности **** Е.Л. просила оставить решение без изменений, жалобу без удовлетворения.

Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствии *** Л.Г., **** С.А., *** О.О., не явившихся в заседание суда второй инстанции, извещённых о времени и месте судебного заседания, не сообщивших о причинах своей неявки, и не представивших доказательства уважительности этих причин.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ предметом проверки судебной коллегии является законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО "Панорама" **** С.В., представителя **** Л.Г., **** С.А., **** О.О. - **** Е.Л. обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется.

Из материалов дела усматривается, что между истцами *** Л.Г., *** С.А., *** О.О. (арендодатель) и ответчиком ООО "Панорама" (арендатор) 02 июня 2011 года заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендатор принял во временное владение и пользование принадлежащее истцам на праве общей долевой собственности нежилое помещение общей площадью *** кв.м. (пом. NN ****), расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. ****

Договор вступил в силу с момента его подписания на срок 11 месяцев до его государственной регистрации и до 31.12.2016 г. включительно с даты государственной регистрации договора аренды (п.7.1 Договора). Объекты найма переданы арендатору по акту приема - передачи от 02 июня 2011 года.

Помещение, принадлежит истцам на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.2011 г. и акта приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.2011 г. При этом *** Л.Г. принадлежит *** доли (*** %) в праве общей долевой собственности на помещение, *** С.А.- *** доли (*** %) в праве общей долевой собственности на помещение,** О.О.- *** доли (***%), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав.

Размер и порядок оплаты за пользование арендуемым имуществом согласованы в разделе 5 договора. Ежемесячная арендная плата установлена в размере *** рублей за кв.м. помещения, НДС не предусмотрен.

По условиям договора арендатор обязался вернуть арендованное имущество в порядке, установленном п. 3.2 указанного договора. В случае просрочки освобождения помещения по окончания аренды как в связи с окончанием её срока, так и в связи с досрочным расторжением договора, Арендатор уплачивает арендную плату за пользование помещением в полуторократном размере ( п. 6.5 договора)..

Арендатором - ООО "Панорама" - в адрес истцов направлено уведомление о намерении расторгнуть договор аренды с 01.11.2011 г., которое последними было получено 12.10.2011 г..

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 7.6 договора аренды ответчику предоставлено право расторжения договора в одностороннем порядке при условии уведомления истцов за 45 дней до даты предполагаемого расторжения. В этом случае договор аренды считается расторгнутым на сорок шестой день с даты направления письменного уведомления об одностороннем отказе.

При прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ и ст. 622 ГК РФ, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Разрешая заявленный спор и удовлетворяя требования истцов, суд, применительно к данной норме закона, а также условиям договора аренда, исходил из того, что договор аренды, заключенный между истцами и ответчиком досрочно расторгнут с 26 ноября 2011 года по инициативе ответчика. Однако в установленный п. 3.2 договора трехдневный срок, т. е. до 01.12.2011 г. ответчиком помещения по акту приема - передачи возвращены не были.

Доказательств возврата ответчиком арендованного имущества последним также не представлено.

В связи с этим, является обоснованным вывод суда о наличии обязательства у ответчика по внесению арендной платы за фактическое пользование нежилым помещением после прекращения действия договора аренды в размере, установленном договором.

С учетом установленных по делу обстоятельств и доказательств, судебная коллегия полагает необходимым согласиться с решением суда о взыскании с ООО "Панорама" в пользу истцов пропорционально размеру доли каждого в праве собственности на арендуемое имущество задолженность по оплате арендной платы за период фактического использования арендованного имущества (с 01.11.2011 г. по 27.07.2012 г.) в сумме ****руб. **** коп..

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты арендной платы арендатор выплачивает арендодателям неустойку в размере 0,1 % от невыплаченной своевременно суммы за каждый день просрочки, но не более 1 % от размера просроченной платы.

Разрешая требования истцов в данной части, суд правомерно исходил из того, что действие договора аренды, заключенного между сторонами прекратилось 26 ноября 2011 года в соответствии с условиями договора, в связи с чем, обоснованно пришел к выводу о том, что начисление неустойки за период после расторжения договора является неправомерным.

Исходя из вышеизложенного, судом первой инстанции обоснованно произведен расчет неустойки за период с 01.11.2011 г. по 25.11.2011 г., исходя из условий договора аренды, что составило *** руб. **** коп..

Расчет суммы неустойки соответствует фактическим обстоятельствам дела, установленным судом, с которым судебная коллегия соглашается.

Статьей 12 ГК РФ среди способов защиты гражданских прав и интересов установлена защита гражданских прав путем возмещения убытков.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ, которая разделяет их на реальный ущерб и упущенную выгоду.

Под реальным ущербом понимается та сумма расходов, которую лицо уже понесло или должно будет понести в дальнейшем для восстановления своего нарушенного права, а также утрата или повреждение имущества лица.

Ответственность в форме возмещения убытков имеет место тогда, когда лицо, потерпевшее от гражданского правонарушения, понесло убытки, то есть те отрицательные последствия, которые наступили в имущественной сфере потерпевшего в результате совершенного гражданского правонарушения.

Последствия могут выражаться в уничтожении имущества, уменьшении стоимости поврежденной вещи, неполучении запланированного дохода, необходимости новых расходов и т.п.

Таким образом, возмещению убытков придан характер универсального способа защиты гражданских прав.

Возмещение убытков как ответственность наступает, только если кредитор докажет нарушение своего права, наличие и размер убытков и причинную связь между нарушением и возникшими убытками.

Согласно представленному истцами Акта строительно - технического исследования N *** от 16.11.2011 г., составленного ООО "Центр Комиссионных экспертиз", стоимость восстановительного ремонта арендованного ответчиком нежилого помещения составила **** руб..

Сомневаться в достоверности и правильности выводов специалистов ООО "Центр Комиссионных экспертиз" суд не нашел оснований, поскольку данный акт строительно - технического исследования основан на акте осмотра помещения от 21.10.2011 г., о проведении которого истцами было направлено в адрес ответчика уведомление, осмотр помещений 21.10.2011 г. проводился в присутствии представителя ООО "Панорама", который возражений по указанным в акте обстоятельствам не заявил.

С учетом установленных по делу обстоятельств и доказательств, принимая во внимание, что переданное ответчику имущество на момент расторжения договора ухудшило свое состояние в связи с использованием его ответчиком, судебная коллегия полагает необходимым согласиться с выводом суда о наличии оснований для взыскания с ООО "Панорама" убытков в сумме **** руб., необходимых для восстановления нарушенного права истцов.

Довод жалобы о том, что истец уклонился от приемки помещения после получения уведомления о досрочном расторжении договора, в связи с чем, должник не мог исполнить своего обязательства, а, следовательно, не считается просрочившим исполнение своей обязанности по передаче помещения, опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами, а именно уведомлением от 05 декабря 2011 г., согласно которому ООО "Панорама" предложено согласовать время и дату прибытия представителя для подписания акта сдачи - приемки помещения и передачи ключей.

Доказательств уклонения истца от принятия от ответчика объекта аренды не представлено. Обстоятельств, позволяющих прийти к выводу о невозможности использования ответчиком помещения, по делу также не установлено.

Ссылка в жалобе о том, что истцом в нарушение условий договора самостоятельно увеличена сумма ежемесячной арендной платы, является несостоятельной и не влечет признание обжалуемого решения незаконным, поскольку пунктом 6.5 договора аренды сторонами согласована ответственность ответчика в случае просрочки возврата объекта аренды, что не противоречит положениям ст. 614 ГК РФ, регулирующей вопросы арендной платы, поскольку не является по смыслу данной нормы увеличением арендной платы.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые могут повлиять на решение суда, они были предметом исследования суда первой инстанции, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и выводов суда. Между тем суд оценил собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и положил их в основу решения.

Судебная коллегия полагает, что суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

определила:

решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 18 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи