Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 сентября 2013 г. по делу N 33-12940

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего судьи Смышляевой И.Ю.

судей Медведкиной В.А. и Птоховой З.Ю.

при секретаре Шаповаловой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-92/12 по апелляционной жалобе ООО "ХХХ" на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 22 апреля 2013 года по иску К.А.В. к ООО "ХХХ" о признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Смышляевой И.Ю., объяснения представителя ООО "ХХХ" - Д.Л.И., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, К.А.В., ее представителя - К.Т.А., возражавших против доводов жалобы,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

К.А.В. обратилась в суд с иском к ООО "ХХХ" и просила признать за ней право собственности на однокомнатную квартиру N ... , расположенную на 5-ом этаже жилого дома по адресу: "адрес", указывая, что "дата" между ней и ответчиком в лице его доверенного представителя заключен предварительный договор N ... купли-продажи однокомнатной квартиры с проектным номером N ... (ПИБ- N ... ), в осях " ... ", на 5-ом этаже, общей приведенной площадью " ... " кв.м, в строящемся жилом доме по строительному адресу: "адрес". "дата" Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга дом введен в эксплуатацию, ООО "ХХХ" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Дому присвоен милицейский адрес: "адрес", квартире истицы - N ... На основании ст.ст. 190, 191, 314 ГК РФ указанные в п.п. 6, 13 предварительного договора сроки оформления права собственности и передачи квартиры по акту приема-передачи следует определять от наступления определенного события - даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т.е. с "дата", а срок оформления права собственности - до "дата", срок передачи квартиры по акту приема-передачи - до "дата". Истица обращалась к ответчику с требованием исполнить обязательство по договору - передать квартиру по акту приема-передачи и оформить право собственности. Денежные обязательства по договору исполнила надлежащим образом, т.е. полностью и в срок оплатила стоимость квартиры. Однако спорная квартира по акту приема-передачи не передана и право собственности не зарегистрировано до настоящего времени.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 22 апреля 2013 года исковые К.А.В. удовлетворены.

За К.А.В. признано право собственности на квартиру N ... , расположенную "адрес", общей площадью " ... " кв.м.

В апелляционной жалобе ООО "ХХХ" с решением суда не согласно, просит его отменить, как незаконное и необоснованное, указывает, что решение принято с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Судебная коллегия, выслушав объяснения участников процесса, полагая возможным в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2005 года N 2048 и Протоколом проведения итогов открытого аукциона от "дата" между " ... " и ООО "ХХХ" "дата" был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Предоставленный в аренду земельный участок площадью " ... " кв.м., расположен по адресу: "адрес"

"дата" Службой государственного строительного надзора и экспертизы по Санкт-Петербургу арендатору земельного участка площадью " ... " кв.м по указанному строительному адресу ООО "ХХХ" выдано разрешение на строительство жилого дома.

"дата" между К.А.В. и ООО "ХХХ" в лице ООО " ... " (в лице генерального директора А.Ж.Т.), действующего на основании договора N ... от "дата" и доверенности N ... от "дата", заключен предварительный договор N ... купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры с проектным номером N ... , расположенной в осях " ... ", на 5-ом этаже, общей площадью " ... " кв.м, с балконом/лоджией площадью " ... " кв.м с понижающим коэффициентом 0,3/0,5 кв.м в строящемся жилом доме по строительному адресу: "адрес", на условиях и в срок, установленные настоящим договором (п.п.1,2 договора).

Согласно п. 5 договора ориентировочный срок окончания строительства объекта - " ... ". В течение 9 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, но не ранее государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, стороны обязуются заключить основной договор, о чем продавец извещает покупателя (п. 7).

Обязанность продавца по заключению основного договора возникает только при условии надлежащего исполнения покупателем условий настоящего договора (п. 8).

В соответствии с п. 9 договора стоимость квартиры составляет " ... " руб., которые в соответствии с п. 11 договора истица должна выплатить до "дата".

Согласно п. 14 договора квартира передается покупателю в пользование до заключения основного договора по промежуточному акту приема-передачи квартиры в течение 90 дней со дня ввода объекта в эксплуатацию при полном исполнении покупателем условий п.п. 8, 10, 12, 15 договора (л.д.7-12).

Как следует из материалов дела истица исполнила свои обязательства по договору, оплатив ответчику денежные средства в общей сумме " ... " руб., что подтверждается квитанцией от "дата", платежным поручением от "дата" (л.д. 20, 21) и не оспаривается ответчиком.

Разрешение на ввод построенного жилого дома, которому присвоен адрес: "адрес", выдано ООО " ... " "дата".

По сведениям ПИБ однокомнатной квартире истицы соответствует квартира N ... (л.д. 27).

Поскольку датой окончания строительства объекта является дата получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть "дата", следовательно, в силу п. 13 договоров ответчик в срок до "дата" должен был заключить с истицей основной договор купли-продажи квартиры. Однако данное обязательство ответчиком не исполнено.

Письмом от "дата" N ... ответчик предложил истице явиться на прием для осуществления приемки квартиры, указав, что дом введен в эксплуатацию, квартире истицы соответствует квартира N ... , площадью " ... " кв.м., фактическое уменьшение общей приведенной площади квартиры относительно данных, указанных в договоре, составило " ... " кв.м (менее 2%), что не является основанием для перерасчета стоимости квартиры в соответствии с условиями договора (л.д. 23).

"дата", "дата", "дата" и "дата" истицей были подписаны смотровые листы на квартиру N ... с замечаниями по строительной готовности (л.д. 107-113).

"дата" истица передала ответчику заявление с просьбой передать ей квартиру по акту приема-передачи, заключить основной договор купли-продажи квартиры, оформив на нее право собственности (л.д. 29).

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" в удовлетворении иска К.А.В. к ООО "ХХХ" об обязании передать квартиру, признании договора действующим и взыскании неустойки отказано (л.д. 157-160). Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от "дата" указанное решение суда оставлено без изменения (л.д. 173-178).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что заключенный сторонами предварительный договор по своим условиям не соответствует признакам, указанным в ст. 429 ГК РФ, поскольку предмет договора не исчерпывается намерением сторон в будущем заключить основной договор, а предполагает обязательство истицы по внесению ответчику полной стоимости квартиры, из чего следует, что данный договор фактически является формой привлечения денежных средств истицы для финансирования строительства жилого дома, независимо от условий договора относительно статуса внесенной суммы как задатка.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По мнению судебной коллегии, характер рассматриваемых правоотношений, основанием возникновения которых стали условия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, заключенного "дата" между ООО "ХХХ" и " ... ", а также заключенный между ответчиком и истицей предварительный договор купли-продажи, свидетельствуют о том, что денежные средства, внесенные К.А.И. на счет ООО "ХХХ", были привлечены ответчиком качестве долевого взноса на строительство многоквартирного жилого дома, в котором по окончании строительства истице предназначалась для передачи соответствующая квартира.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновениеи у участников долевого строительства права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, вступившего в силу 01.04.2005 года (часть 1 той же статьи), его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу названного Федерального закона.

Поскольку разрешение на строительство дома было получено ООО "ХХХ" "дата", следовательно, к правоотношениям сторон должны применяться положения вышеуказанного закона.

Частями 1 и 2 статьи 1 вышеназванного Федерального закона в его редакции, действовавшей на момент заключения договора сторонами настоящего дела, было предусмотрено, что этот Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Пунктом 2.1 части 2 ст. 1 названного Федерального закона установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленный частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Доказательств того, что ответчик выпускал жилищные сертификаты не имеется, ответчик не является жилищно-строительным либо накопительным кооперативом, следовательно, с учетом положений Закона, которые должны применяться с учетом правил, закрепленных в статье 422 ГК РФ, привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома ответчик мог только путем заключения договора участия в долевом строительстве.

Судебная коллегия также учитывает разъяснения, данные Верховным Судом РФ в письме от 30.01.2013 года N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым: действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В силу положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Учитывая, что жилом дом введен в эксплуатацию, однако квартира истице не передана, суд пришел к правильному выводу о том, что за истицей следует признать право собственности на объект недвижимости.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу положений ст.ст. 308, 309, 420 ГК РФ право собственности приобретателя может возникнуть на объект только в случае надлежащего исполнения сторонами взаимных обязательств по договору, в том числе и обязательства истицы о полной оплате стоимости квартиры, которая согласно положениям договора определяется на основании данных контрольного обмера ПИБ.

Сам застройщик - ООО "ХХХ", являющийся таковым в силу определения, приведенного в части 2 статьи 2 Федерального Закона N 214-ФЗ, признал выполнение истицей принятых на себя обязательств, направив ей "дата" письмо с указанием фактического номера квартиры по данным обмеров ПИБ и предложением явиться для осуществления приемки квартиры (л.д.23).

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что поскольку отсутствуют сведения о регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру, то у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания права собственности истицы на указанную квартиру.

В заседание суда апелляционной инстанции истицей представлен кадастровый паспорт спорной квартиры, который в соответствии с ч. 3 ст. 1 и п. 1 ч. 2 ст. 23 ФЗ от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" является свидетельством постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, то есть внесение в государственный кадастр недвижимости его уникальных характеристик. Данный документ подтверждает существование недвижимого имущества в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Поскольку истицей надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за квартиру, в силу ст.ст. 12, 309, 310 ГК РФ она вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции о возможности защиты имущественного права истицы путем признания за ней права собственности на квартиру "адрес"

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем оснований к отмене состоявшегося судебного решения судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 22 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: