Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 04 сентября 2013 г. по делу N 33-5803/13

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Чукреевой Н.В.

судей областного суда Магденко И.Ю., Пшиготского А.И.

при секретаре Петроченко В.А.

рассмотрела в судебном заседании 4 сентября 2013 года дело по апелляционной жалобе Дмитриева Л.Л., Дмитриевой Т.Н. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 2 июля 2013 года, которым постановлено:

"Признать недействительной сделкой договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: " ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "".

Заслушав доклад судьи областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шомполов Е.С. обратился в суд с иском к ООО "Лотос", Дмитриеву Л.Л., Дмитриевой Т.Н., Дмитриевой Н.Л. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на жилое помещение. В обоснование требований указал, что его отец Шомполов С.М. с 1989 года работал в Строительно-монтажном тресте N4, состоял на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.

По совместному решению профкома и администрации АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" с целью улучшения жилищных условий и в связи с трудовыми отношениями ему предоставлена квартира на состав семьи из четырех человек по адресу: " ... ", корпус 1, " ... ". Шомполову С.М. выдан ордер, по которому он вселился в общежитие. Считал, что с этого времени приобрел право пользования квартирой на условиях найма в общежитии, проживает в квартире по настоящее время. В ноябре 2010 года он и члены его семьи узнали, что квартира продана ООО "Лотос", который впоследствии продал ее Дмитриевым. Полагал, что названными действиями нарушено его конституционное право на жилище.

С учетом изменений требований просил признать ничтожной сделкой договор купли-продажи от " ... " в части приобретения ООО "Лотос" права собственности на спорную квартиру, расположенную по адресу: " ... ", корпус 1, " ... ", как совершенную с целью злоупотребления правом и нарушающую права лиц, имеющих право на выкуп. Также просил признать недействительным договор купли-продажи от " ... " в отношении спорной квартиры, заключенный ООО "Лотос" и Дмитриевыми, признать за ним право собственности на спорную квартиру на условиях договора купли-продажи от 03.08.2010, применить последствия недействительности сделок.

В судебном заседании истец Шомполов Е.С. иск поддержал. Полагал, что СМТ N 4 прежде чем продавать квартиру ООО "Лотос", должен был предложить ему и членам его семьи выкупить квартиру. Он согласен квартиру приобрести на условиях договора, заключенного с ООО "Лотос", он внес на лицевой счет Управления Судебного департамента в " ... " денежные средства в сумме " ... ".

Представитель Дмитриева Л.Л. и Дмитриевой Т.Н. - Обухова О.И. иск не признала. Суду пояснила, что СМТ N4, являясь собственником квартиры, в которой проживает истец, имел право распорядиться ею по своему усмотрению.

Ответчики Дмитриевы, Шомполовы, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ООО "Лотос" в судебное заседание не явился.

Судом постановлено выше изложенное решение.

В апелляционной жалобе Дмитриев Л.Л., Дмитриева Т.Н. просят отменить решение суда, ссылаясь на то, что судом неверно дана оценка представленным в материалы дела доказательства. Указывают, что наличие у ЗАО "Трест N 4" права заключить договор аренды с правом выкупа не означает, что оно воспользовалось этим правом, поскольку договор аренды условий о выкупе квартиры не содержит, дополнительного соглашения о выкупе стороны также не заключали. Обстоятельство, что после освобождения истцами ранее занимаемой комнаты в общежитии по " ... " статус общежития был снят и жилые помещения в нем могли быть приватизированы, не влечет возникновения у истцов прав на спорную квартиру, которая относится к коммерческому жилому фонду. Законом не предусмотрена возможность обмена жилых помещений специализированного фонда на жилые помещения коммерческого фонда. Указывают, что наличие у нанимателей права пользования жилым помещением не является основанием для преимущественного права на выкуп жилого помещения при отсутствии такого соглашения с собственником. Судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу в части требований к ЗАО "СМК". Приводит ссылки на иные решения суда, имеющие, по мнению заявителя, преюдициальное значение по делу.

Представитель Дмитриева Л.Л., Дмитриевой Т.Н. - Обухова О.И., доверенность от " ... " на 3 года, л.д. 19, 20

Проверив материалы дела, выслушав Дмитриева Л.Л., его представителя Котову К. А., поддержавших доводы жалобы, истца Шомполова Е. С., просившего отказать в его удовлетворении, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения по доводам жалобы.

Судом установлено, что " ... " между Шомполовым С.М. и АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" заключен договор аренды жилого помещения, согласно которому истцу и членам его семьи за плату передано жилое помещение, расположенное по адресу: " ... " сроком на 1 год. В последующем договор аренды, заключенный в 1995 году, не расторгался, стороны не выражали намерения прекратить его действие.

В результате реорганизации ЗАО "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4" путем разделения и образования нескольких новых юридических лиц переход нематериальных активов к вновь возникшему юридическому лицу ЗАО "Трест N 4" осуществлен на основании акта приема-передачи от 20.10.1999.

В материалы дела представлен акт приема-передачи нематериальных активов (квартир, принадлежащих на праве собственности ЗАО "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-Монтажный трест N 4) согласно учредительному договору о создании ТСЖ "Совхозный-11" при реорганизации в форме разделения ЗАО "СМТ N 4" во вновь образуемое ЗАО "Трест N 4". Из его содержания видно, что все квартиры, в которых проживали жильцы по договору найма или аренды по " ... ", подлежат выкупу, квартиры либо выкуплены, либо договор на выкуп находится в стадии заключения (л.д. 16). В этом договоре указан отец истца Шомполов С.М., с ним договор на выкуп кв. N 33, площадью 67, 7 кв.м. находится в стадии заключения (л.д. 179).

" ... " между ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4" (правопреемником АОЗТО "СМТ N 4) и ООО "Лотос" был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в том числе квартиры общей площадью 67, 7 кв.м., находящейся на третьем этаже жилого дома по адресу: " ... "3 за " ... " " ... ". В договоре указано, что в квартире зарегистрированы по месту жительства Шомполов С.М., Шомполова М.В., Шомполов Е.С. и Шомполова А.С.

" ... " ООО "Лотос" по договору купли-продажи реализовало указанную квартиру Дмитриевой Т.Н., Дмитриеву Л.Л., Дмитриевой Н.Л. За указанными лицами оформлено право собственности на квартиру.

Суд в решении верно исходил из того, что ЗАО "СМТ N 4" имело намерение заключить договор на выкуп спорной квартиры, что прямо следует из акта приема-передачи нематериальных активов, однако, вместо этого, реализовало квартиру ООО "Лотос".

Довод апелляционной жалобы о том, что ЗАО "Трест N 4" были переданы квартиры, принадлежащие ЗАО "СМТ N 4" на праве собственности, в связи с чем заявители полагают, что к ЗАО "Трест N 4" перешли права и обязанности арендодателя по заключенным договорам аренды, не может служить основанием к вынесению иного решения.

В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Действительно, в данном случае имел место переход права собственности на имущество к другому лицу - ЗАО "СМК" в связи с реорганизацией юридического лица, однако, как прямо следует из акта приема-передачи нематериальных активов, права по договору аренды в отношении спорной квартиры правопреемнику не перешли, поскольку имелся договор на выкуп, который находится в стадии заключения.

Поскольку ранее занимаемое семьей Шомполова жилое помещение по Космическому проспекту, " ... ", равно как и иные квартиры в доме, были проданы иным работникам, право пользования этой квартирой на условиях договора социального найма для них было утрачено, аналогичного права на спорную квартиру, которая была предоставлена на условиях договора аренды, семья Шомполовых не приобрела.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от " ... " N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики" граждане Российской Федерации имеют право на жилище; это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

Согласно ст. 17 указанного закона собственники жилищного фонда имели право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки и условия аренды определялся договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).

Конституцией Российской Федерации, принятой " ... ", гарантировано право каждого гражданина на жилище и предусмотрено, что никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40).

В силу п. 2 ст. 1 ЖК РФ, действующего с " ... ", граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Поскольку в силу п. 2 ст. 4 ЖК РФ участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, то выше приведенные положения статьи 1 в полной мере относятся и к юридическим лицам.

Как следует из положений ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

С учетом приведенных законодательных норм и установленного права Шомполова Е.С. на выкуп жилого помещения, у правопреемника АОЗТ "СМТ N 4" - ЗАО "СМК" имелась обязанность на заключение соответствующего договора купли-продажи на согласованных сторонами условиях, а при принятия решения о продаже жилого помещения третьему лицу - ООО "Лотос" в обязательном порядке предложить выкуп квартиры лицам, в ней проживающим.

Исходя из сложившихся правоотношений и с учетом того обстоятельства, что фактически спорная квартира была предоставлена Шомполову С.М. по месту работы с целью улучшения жилищных условий в обмен на занимаемую квартиру, которой в дальнейшем АОЗТ "Трест N 4" распорядилось по своем усмотрению, предоставив для проживания другому работнику, члены семьи Шомполова могли рассчитывать на определенность своих прав, в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в том, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право на выкуп занимаемой квартиры будет реализовано.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу указанной нормы каждый субъект гражданских правоотношений волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом.

Если при заключении договоров было допущено злоупотребление правом, данные сделки признаются судом недействительными на основании ст. ст. 10, 168 ГК РФ.

Ввиду отсутствия данных о том, что Шомполовым предлагалось выкупить занимаемую ими квартиру на условиях договора и на данное предложение был получен отказ, вывод суда о признании сделки по отчуждению " ... " в " ... " в пользу ООО "Лотос" недействительной является правильным, как совершенной в связи с нарушением преимущественного права истца на выкуп квартиры.

С учетом установленного, у суда имелись основания для признания за Шомполовым Е.С. права собственности на указанную квартиру на условиях договора купли-продажи от 03.08.2010, заключенного между ЗАО "СМК" и ООО "Лотос" с возложением обязанности по уплате цены договора.

Шомполовым Е.С. представлены доказательства внесения денежных средств на лицевой счет Управления Судебного департамента в " ... ".

Установив, что ЗАО "СМК" в настоящее время ликвидировано, суд произвел взыскание денежных средств в пользу непосредственно ООО "Лотос".

Поскольку право собственности ООО "Лотос" по договору купли-продажи от " ... " оспорено, то последующая сделка по отчуждению квартиры Дмитриевой В.Л. является недействительной ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующая закону.

Последствием признания сделки недействительной в пользу Дмитриевых солидарно с ООО "Лотос" взысканы уплаченные по сделке денежные средства в размере " ... ".

Относительно доводов Дмитриевых о том, что они являются добросовестными приобретателями, суд в решении верно исходил из следующего.

Как указано в разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от " ... " N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (пункт 35).

Согласно пункту 38 названного постановления приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Суд обоснованно в качестве добросовестных приобретателей квартиры Дмитриевых не признал, поскольку они квартиру не осматривали, фактически во владение имуществом не вступали, ключи от квартиры не получали.

Доводы апелляционной жалобы, по существу оспаривающие оценку представленных в материалы дела доказательств со ссылкой на то, что преимущественное право на выкуп жилого помещения не могло возникнуть при отсутствии такого соглашения с собственником, не могут быть учтены с учетом выше установленных обстоятельств.

Довод о том, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу в части требований к ЗАО "СМК", не состоятелен, прав заявителей не нарушает. Более того, как видно из текста решения суда, ЗАО "СМК" не был привлечен в качестве ответчика по делу, требования к нему не предъявлялись, соответственно, судом и не рассматривались.

Ссылки в жалобе на иные решения суда, имеющие, по мнению заявителя, преюдициальное значение по делу, отклоняются, поскольку эти решения были приняты с участием иных лиц.

Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения суда по настоящему делу не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 2 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Дмитриева Л.Л., Дмитриевой Т.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи