Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 11 сентября 2013 г. по делу N 33-5976/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

Председательствующего Зашихиной Н.Г.,

судей Будылка А.В., Патрахина И.В.,

при секретаре Квасовой Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лобова А.А. к Яковлевой Г.Р. о расторжении договора купли-продажи, взыскании суммы и возмещении убытков, компенсации морального вреда по апелляционной жалобе ответчика на решение Омского районного суда Омской области от 20 июня 2013 года о частичном удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения сторон, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Лобов А.А. предъявил иск к Яковлевой Г.Р. указав, что " ... " 2012 года между ним и Яковлевой Г.Р. был заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 40,1 кв.м. и земельного участка площадью 514 кв.м., находящихся по адресу: " ... " общей стоимостью " ... " рублей, из которых " ... " рублей - цена дома, а " ... " рублей - цена земельного участка.

Продавец был осведомлен о том, что дом с земельным участком они собираются приобретать в ипотеку на 20 лет, и что приобретаемое им имущество будет находиться в залоге у банка, а также данное условие отражено в договоре купли-продажи. Акт приема-передачи был подписан до фактической передачи имущества в собственность. После первых дождей они обнаружили, что подпол дома затопляется, уровень воды может достигать уровня пола. Ремонт, который Яковлевы делали перед продажей, осуществлялся с целью сокрытия недостатков дома. В подтверждение этого факта сохранились фотографии дома внутри и снаружи. При демонстрации дома Яковлева Г.Р. не сообщила им ни об одном недостатке дома. Она неоднократно повторяла, что дом сухой, в хорошем состоянии после хорошего ремонта. Во время проживания выявились и другие недостатки дома. Таким образом, в таком состоянии дом простоял около 15 лет, что свидетельствует о том, что дом находится в предаварийном состоянии, а соответственно непригоден для проживания с малолетними детьми.

27 июня 2012 года Яковлева Г.Р. получила претензию с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены на " ... " рублей, 06 июля 2012 года Лобов А.А. получил категоричный отказ в удовлетворении претензии. Данные существенные недостатки приобретенного им у Яковлевой Г.Р. имущества не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени.

13 июня 2012 года Яковлева Г.Р. получила предложение о расторжении договора купли-продажи, на которое до настоящего времени не ответила, и направила жалобу в прокуратуру с обвинением его в вымогательстве. Своими действиями и поведением Яковлева Г.Р. причинила ему и его семье моральные страдания. Вследствие необходимости расторжения договора купли-продажи он понес материальные убытки, которые можно было избежать, если бы продавец Яковлева Г.Р. сообщила ему о вышеуказанных недостатках дома.

С учетом уточнений истец просил расторгнуть договор купли-продажи жилого дома N " ... " по улице 7-я Восточная в городе Омске общей площадью 40,1 кв. м. и земельного участка площадью 514 кв. м., заключенный 05 апреля 2012 года между Лобовым А.А. и Яковлевой Г.Р., взыскать с ответчика сумму в " ... " рублей, выплаченную по договору купли-продажи, убытки, понесенные в связи с приобретением данного имущества, а именно: за услуги по оценке недвижимости в размере " ... " рублей, за страхование в связи с ипотечным кредитованием: " ... " рублей за жизнь и " ... " рубль за страховку дома, за оформление доверенности у нотариуса в размере " ... " рублей, госпошлину за государственную регистрацию права в размере " ... " рублей, проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента отказа от добровольного расторжения договора, госпошлину в размере " ... " рублей, сумму " ... " рублей за ознакомление с инвентарным делом, " ... " рублей за консультацию у юриста, за причиненные моральные страдания в размере " ... " рублей.

Определением Омского районного суда Омской области от 08 ноября 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО "Сбербанк России".

В судебном заседании истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала и пояснила, что при покупке дома знали, что дом не новый, но когда стали проживать, обнаружили, много дефектов.

В судебном заседании ответчик исковые требования не признала, пояснила, что дефекты дома при продаже она не скрывала.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что при совершении сделки был подписан акт приема-передачи, претензий между сторонами не имелось. Доказательств умышленного сокрытия недостатков не представлено.

Представители третьих лиц ОАО "Сбербанк России", Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимали.

Решением суда принят отказ Лобова А.А. от исполнения договора купли-продажи от 05 апреля 2012 года, заключенного между Яковлевой Г.Р. и Лобовым А.А., договор купли-продажи от 05 апреля 2012 года, заключенный между Яковлевой Г.Р. и Лобовым А.А., признан расторгнутым.

С Яковлевой Г.Р. в пользу Лобова А.А. взыскана денежная сумма, уплаченная по договору купли-продажи от 05 апреля 2012 года в размере " ... " рублей, сумма убытков, связанная с расходами истца по оплате услуг оценщика в размере " ... " рублей, сумма убытков, связанная с расходами истца по оплате за страхование жизни в размере " ... " рублей, сумма убытков, связанная с расходами истца по оплате за страхование объектов недвижимости в размере " ... " рубль, сумма убытков, связанная с расходами истца по оплате по государственной регистрации перехода права собственности на имущество, в размере " ... " рублей, судебные расходы по оплате услуг ГП "Омский центр ТИЗ" в размере " ... " рублей, судебные расходы по оплате юридических услуг в размере " ... " рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере " ... " рубль, всего взыскать " ... " рублей.

С Яковлевой Г.Р. в доход бюджета Омского муниципального района Омской области взыскана государственная пошлина в размере " ... " рублей.

С Яковлевой Г.Р. в пользу ООО "Правовой центр судебной экспертизы" взысканы расходы в связи с проведением экспертизы в размере " ... " рублей.

С Лобова А.А. в пользу ООО "Правовой центр судебной экспертизы" взысканы расходы в связи с проведением экспертизы в размере " ... " рубля.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Полагает, что действительно недостатки в доме есть, но они не могут являться основанием для расторжения договора купли-продажи. Указывает, что Лобов А.А. до заключения договора купли-продажи неоднократно осматривала дом.

В дополнениях на апелляционную жалобу ответчик приложил диск с видеозаписью, на которой запечатлен спорный жилой дом в 2008-2010 годах.

В судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобе ответчик и её представители доводы жалобы поддержали, истец и его представитель против удовлетворения жалобы возражали.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нём доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

В силу положений пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу требований статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, 05 апреля 2012 года между Яковлевой Г.Р. и Лобовым А.А. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрел у ответчика жилой дом N " ... " по улице 7-я Восточная в городе Омске, общей площадью 40,10 кв.м. Жилой дом расположен на земельном участке, площадью 514 кв.м., кадастровый номер N " ... ". Одновременно с передачей права собственности на жилой дом покупатель приобретает право собственности на земельный участок. Стороны оценили недвижимое имущество в " ... " рублей. Цена жилого дома составляет " ... " рублей, цена земельного участка составляет " ... " рублей.

Пунктом 2.2 Договора предусмотрено, что оплата стоимости приобретаемого имущества производится следующим образом: " ... " рублей покупатель выплачивает продавцу за счет собственных денежных средств путем зачисления их на счет сберкнижки; " ... " рублей покупатель перечисляет за счет кредитных средств, предоставленных ОАО "Сбербанк России" по кредитному договору от 05 апреля 2012 года под 11,95% годовых на срок 240 месяцев.

В пункте 1.5 Договора указано, что до подписания договора жилой дом и земельный участок осмотрены покупателем. Недостатки и дефекты, препятствующие использованию жилого дома и земельного участка по назначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.

Акт приема-передачи подписан 05 апреля 2012 года. В договоре купли-продажи указано, что сумма в размере " ... " рублей получена полностью Яковлевой Г.Р.

Получение Яковлевой Р.Г. денежных средств в размере " ... " рублей подтверждается платежным поручением ОАО "Сбербанк России" N " ... " от " ... ".

Право собственности за Лобовым А.А. на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке " ... ", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от " ... ", а также была зарегистрирована ипотека в силу закона на жилой дом и земельный участок.

В силу части 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как установлено судом, семья Лобовых вселилась в дом и стала постоянно проживать с апреля 2012 года. В ходе постоянного проживания в доме обнаружены существенные недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже спорного недвижимого имущества.

Данные обстоятельства подтверждаются заключением ООО "Правовой центр судебной экспертизы" от " ... ". Согласно выводам эксперта в жилом доме обнаружены следующие дефекты и повреждения: неравномерные деформации фундаментов, увлажнение, наличие грибка, гниль древесины нижних участков внутренней и наружных стен, конструкции пола основного строения (Лит. А), увлажнение нижних участков наружных стен пристроя (Лит. А1), высокий уровень подземных вод, размораживание кирпичной кладки цоколя основного строения (Лит. А), деформации конструкции пола в помещении 4, пристрое, деформации конструкции потолка в пристрое недостаточные теплотехнические свойства наружных стен основного строения (Лит. А) и жилой пристройки (Лит. А1), отсутствие системы вентиляции, повышенная относительная влажность воздуха в помещениях, засорение отдельных участков трубопроводов и радиаторов системы отопления, сколы, трещины в асбестоцементных волнистых листах кровли, прогибы стропильных конструкций, наклонные трещины во внутренней отделке стен основного строения (Лит. А), повреждения внутренней отделки помещений. Основной причиной неравномерных деформаций фундаментов, увлажнения стен, конструкции юла, биологических повреждений древесины, повышенной относительной влажности помещений, размораживания кирпичной кладки цоколя, образования наклонных трещин в конструкции внутренней отделки стен является высокий уровень подземных вод. Также повышенной относительной влажности воздуха в помещениях способствует отсутствие системы вентиляции. Засорение трубопроводов и радиаторов системы отопления, трещины в конструкции кровли образовались вследствие физического износа конструкций и оборудования. Система вентиляции при строительстве жилого дома не предусматривалась. Недостаточные теплотехнические свойства наружных стен жилого дома являются следствием конструктивного решения наружных стен, при увлажнении утеплителя снижаются его теплотехнические характеристики. Указанные дефекты и повреждения жилого дома возникли до передачи его покупателю (до " ... ").

Данное экспертное заключение судом первой инстанции обоснованно принято в качестве допустимого и достоверного доказательства, поскольку из его содержания усматривается, что при производстве экспертизы экспертами использовалась нормативно-техническая документация и специальная литература, о применении которой указано в заключении, выводы экспертов полные и мотивированные, с оценкой научной обоснованности сделанных заключений. Кроме того, указанное экспертное заключение не оспаривается.

Общая цена спорных объектов по договору купли-продажи от " ... " составила " ... " рублей, из которой цена жилого дома - " ... " рублей, цена земельного участка - " ... " рублей. Согласно заключению ООО "Правовой центр судебной экспертизы" рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу " ... " по состоянию на " ... " округленно составляет " ... " рублей, из которых стоимость дома составляет " ... " рублей, стоимость земельного участка - " ... " рублей. Данные обстоятельства, по мнению суда, указывают на то, что согласованная сторонами договора продажная цена объектов не являлась заниженной.

Доводы истца подтверждаются также показаниями свидетелей допрошенных в суде первой инстанции, а также согласуются с заключением эксперта.

Представленные доказательства с очевидностью свидетельствуют о том, что истец действительно не был уведомлен ответчицей о наличии недостатка (высокой влажности) в доме.

Судебная коллеги приходит к выводу, что имеющиеся в жилом доме N " ... ", расположенном по адресу: " ... ", недостатки являются существенными, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, и возникли до момента передачи дома истцу.

Данные обстоятельства ответчику на момент заключения договора купли-продажи были известны, доказательств обратному в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, суду не представлено.

Таким образом, являющееся предметом договора купли-продажи жилое помещение не соответствует требованиям гражданского законодательства, обязывающим продавца передать покупателю товар надлежащего качества, поскольку все имеющиеся у жилого помещения недостатки, обнаруженные покупателями уже после совершения сделки, являются существенными, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре и не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

В силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При этом суд также принимает во внимание, что предусмотренный статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок расторжения договора соблюден истцом, поскольку до обращения в суд с настоящим иском ответчику было направлено предложение о расторжении договора, на которое ответа не последовало.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь доводы, изложенные в жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Омского районного суда Омской области от 20 мая 2013 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи