Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 25 сентября 2013 г. по делу N 33-2891/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего судьи Лавровой С.Е.

судей областного суда Усенко О.А., Хаировой Д.Р.

при секретаре Айсангалиевой Б.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Усенко О.А.

дело по апелляционным жалобам ответчика Мухамедьяровой Олбулсум Ишимовны и ее представителя Мусаралиева Каната Рахметовича

на решение Харабалинского районного суда Астраханской области от 08 июля 2013 года по гражданскому делу по иску Сиволаповой Нины Степановны к Мухамедьяровой Олбулсум Ишимовне о признании договора купли-продажи недействительным ,

УСТАНОВИЛА:

Сиволапова Н.С. обратилась в суд с иском к Мухамедьяровой О.И. о признании договора купли-продажи недействительным, указав, что ей на праве собственности принадлежало нежилое помещение - магазин, расположенный по адресу: "адрес" 01 июля 2012 года данный магазин по договору аренды был предоставлен ею в пользование ответчице Мухамедьяровой О.И. на условиях последующего его выкупа. В январе 2013 года ответчица предложила выкупить у нее магазин за "данные изъяты" рублей, на что она согласилась. Поскольку денег на приобретение магазина в указанной сумме у Мухамедьяровой О.И. не было, та предложила переоформить магазин на нее за небольшую сумму, чтобы в последующем она могла получить кредит в банке под залог данной недвижимости. 11 января 2013 года между ними был заключен договор купли-продажи спорного магазина, который был нотариально удостоверен. По условиям договора магазин был продан ответчице за "данные изъяты" рублей, тогда как фактически она должна была выплатить "данные изъяты" рублей. После переоформления магазина на ответчицу, в предоставлении кредита ей было отказано. Поскольку денежных средств в оговоренной сумме за покупку магазина у Мухамедьяровой О.И. не было, то она (истец) попросила освободить магазин и переоформить его на ее имя, на что получила отказ от ответчицы. Как указала истец, данная сделка купли-продажи магазина является ничтожной, поскольку является притворной сделкой, была совершена с целью прикрыть другую сделку. Обращаясь в суд, истец просила признать недействительным договор купли-продажи магазина, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес" заключенный 11 января 2013 года между ней и Мухамедьяровой О.И.

В судебном заседании истец Сиволапова Н.С. и ее представитель Абакумова Л.В. исковые требования поддержали и просили удовлетворить.

Ответчик Мухамедьярова О.И. и ее представитель Мусаралиев К.Р. исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении.

Представитель третьего лица Харабалинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, в судебном заседании не участвовал.

Решением Харабалинского районного суда Астраханской области от 08 июля 2013 года исковые требования Сиволаповой Н.С. удовлетворены. Судом постановлено признать недействительным договор купли-продажи магазина, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес" заключенный 11 января 2013 года между Сиволаповой Н.С. и Мухамедьяровой О.И. и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В апелляционных жалобах ответчик Мухамедьярова О.И. и ее представитель Мусаралиев К.Р. ставят вопрос об отмене решения суда по основаниям нарушения норм материального и процессуального права, не соответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, указав, что судом не были исследованы материалы нотариальной конторы, которые могли повлиять на решение суда, истец не доказала отсутствие ее воли на заключение договора купли-продажи спорного магазина, который был продан Мухамедьяровой О.И., и которая произвела за него оплату, что подтверждается распиской Сиволаповой Н.С. о получении от нее в долг денежных средств, оценку которой суд не дал в решении. Версия истца о притворности сделки купли-продажи является надуманной, цена сделки была занижена по инициативе самой истицы с целью избежания уплаты больших налогов. Суд не дал оценку действиям регистрационной палаты в части проверки правильности составления договора купли-продажи.

Учитывая надлежащее извещение, в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца Сиволаповой Н.С., представившей заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, представителя ответчика Мусаралиева К.Р., представителя третьего лица Харабалинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

Заслушав докладчика, выслушав объяснения ответчика Мухамедьяровой О.И., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца Сиволаповой Н.С. - Абакумовой Л.В., возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

В то же время суд апелляционной инстанции на основании абзаца 2 части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Исходя из изложенного, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Материалами дела установлено, что Сиволапова Н.С. на основании свидетельства о государственной регистрации права являлась собственником нежилого помещения - магазина, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес"

По договору аренды нежилого помещения от 01 июля 2012 года спорный магазин был передан истцом в аренду ответчику Мухамедьяровой О.И. сроком до 05 апреля 2013 года, с обязательством ежемесячной оплаты арендной платы в сумме "данные изъяты" рублей.

11 января 2013 года между сторонами был заключен договор купли-продажи данного магазина, на основании которого 16 января 2013 года за ответчиком Мухамедьяровой О.И. на него было зарегистрировано право собственности.

В обоснование своих исковых требований о признании недействительным данного договора купли-продажи по мотиву его притворности Сиволапова Н.С. указала, что действительная воля участников сделки была направлена на заключение Мухамедьяровой О.И. кредитного договора с банком на получение денежных средств с целью оплаты действительной стоимости магазина в сумме "данные изъяты" рублей, определенной ими по обоюдному соглашению.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку, как следует из материалов дела, ответчик исковые требования не признала, а доказательств того, что, заключая договор купли-продажи стороны преследовали иную цель и имели волю на совершение других сделок, истцом и его представителем суду представлено не было, то в ходе судебного разбирательства не были установлены те обстоятельства, с которыми положения статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи магазина от 11 января 2013 года недействительным по мотиву его притворности.

Вместе с тем, правильно придя к данному выводу, суд первой инстанции признал оспариваемый договор недействительным вследствие его несоответствия требованиям статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации в части неисполнения ответчиком условия договора об оплате товара, поскольку, как следует из текста самого договора купли-продажи от 11 января 2013 года истец вместо установленной договором суммы стоимости магазина в размере "данные изъяты" рублей получила от ответчицы всего "данные изъяты" рублей, и применил последствия недействительности ничтожной сделки, отменив государственную регистрацию и прекратив право собственности ответчика на спорное нежилое помещение, признав право собственности на него за истцом.

Однако данный вывод суда судебная коллегия считает ошибочным, основанным на неверном толковании и применении норм материального права.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Из статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, н есогласованность сторонами существенных условий договора купли-продажи может свидетельствовать о незаключенности договора, но не является основанием для признания его недействительным.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и подтверждается оспариваемым договором купли-продажи недвижимости от 11 января 2013 года, стороны пришли к соглашению по всем его существенным условиям (предмет, цена имущества), соблюдены требования, предъявляемые к форме договора и его государственной регистрации.

Таким образом, вопреки выводам суда в данном случае отсутствует нарушение сторонами требований статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, а оплата ответчиком стоимости приобретенного имущества в меньшем размере, чем предусмотрено договором купли-продажи свидетельствует о нарушении последней условий договора об оплате.

Статьи 309, 454, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагают на покупателя обязанность по оплате полученного по договору купли-продажи товара.

Однако, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданной ему в собственность недвижимости не является основанием для признания сделки недействительной, но является основанием для применения продавцом иных способов защиты права, в том числе, предусмотренных пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде требований об оплате товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса или пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде предъявления в суд требования о расторжении договора в связи с существенным нарушением его другой стороной, представив доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Таким образом, у суда отсутствовали правовые основания для признания сделки купли-продажи недействительной и применения последствий недействительности сделки, в связи с чем решение суда нельзя признать незаконным и оно подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в иске.

Вместе с тем, истец не лишена возможности обратиться в суд с иными требованиями для защиты нарушенного права.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Харабалинского районного суда Астраханской области от 08 июля 2013 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Сиволаповой Нины Степановны к Мухамедьяровой Олбулсум Ишимовне о признании договора купли-продажи магазина от 11 января 2013 года недействительным - отказать.