Постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 29 мая 2013 г. по делу N 44г-691

Президиум Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Кисляка В.Ф.,

членов президиума: Николайчука И.А., Ткачева С.Н., Маняка Н.И., Загудаева Ю.Н., Хахалевой Е.В., Епифанова В.М.,

при секретаре Сурмениди Л.Л.,

рассмотрев дело по иску Горшковой Л.И. к Бжецеву П.Б. о признании сделок купли-продажи действительными и признании права собственности на недвижимое имущество, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Захаровой Е.Ю. от 02 апреля 2013 года по кассационной жалобе представителя ОАО "Крайинвестбанк" Измерова А.А., поступившей 30 января 2013 года, на заочное решение Анапского городского суда от 01 августа 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 31 июля 2012 года,

заслушав доклад судьи Захаровой Е.Ю., выслушав объяснения представителя ОАО "Крайинвестбанк", пояснения истца, учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте его рассмотрения, президиум

УСТАНОВИЛ:

Горшкова Л.И. обратилась в суд с иском к Бжецеву П.Б. о признании сделок купли-продажи действительными и признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование исковых требований указала, что " ... " между ней и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры " ... ", состоящей из комнат " ... " общей площадью 30 кв.м, расположенной на первом этаже двухэтажного дома по адресу: " ... ", " ... ", литер А, стоимостью " ... " руб., принадлежащей ответчику на праве собственности.

" ... " между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи комнат " ... " общей площадью " ... " кв.м и комнат " ... " общей площадью " ... " кв.м, расположенных на втором этаже того же дома, стоимостью " ... " руб., принадлежащих ответчику на праве собственности.

В соответствии с указанными договорами ответчик обязался оформить все необходимые документы для регистрации сделки и зарегистрировать за Горшковой Л.И. право собственности до " ... ".

Горшкова Л.И. в полном объеме выплатила Бжецеву П.Б. денежные средства за указанное имущество.

В дальнейшем основные договоры купли-продажи не были заключены, сделки правовую регистрацию не прошли, поскольку Бжецев П.Б. стал уклоняться от заключения указанных договоров, скрываться, что и стало причиной обращения Горшковой Л.И. в суд с данным иском.

В связи с тем, что место жительства Бжецева П.Б. неизвестно судом ему был назначен представитель, который просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Заочным решением Анапского городского суда от 01 августа 2011 года иск удовлетворен.

Признаны действительными указанные договоры купли-продажи, заключенные между Горшковой Л.И. и Бжецевым П.Б. " ... " и " ... ", с исключением из Единого государственного реестра прав записи о праве собственности Бжецева П.Б. на указанные объекты недвижимого имущества.

За Горшковой Л.И. признано право собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 31 июля 2012 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель ОАО "Крайинвестбанк" просит заочное решение Анапского городского суда от 01 августа 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 31 июля 2012 года отменить и в удовлетворении исковых требований Горшковой Л.И. к Бжецеву П.Б. отказать, ссылаясь на допущенные нарушения норм права.

Определением судьи краевого суда от 06 февраля 2013 года дело истребовано в краевой суд. Исполнение заочного решения Анапского городского суда от 01 августа 2011 года приостановлено до рассмотрения кассационной жалобы по существу.

28 февраля 2013 года дело поступило в суд кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, президиум находит, что жалоба подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как установлено судом, денежные средства за спорное недвижимое имущество в сумме " ... " руб. и " ... " руб. были переданы покупателем Горшковой Л.И. продавцу Бжецеву П.Б. полностью, что подтверждается расписками от " ... ", а также от " ... " (л.д. 7, 7 оборот, 8). Объекты были переданы фактически " ... ".

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Удовлетворяя исковые требования, суд указал на приведенные положение закона и на то обстоятельство, что договоры фактически исполнены Горшковой Л.И., передавшей продавцу Бжецеву П.Б. стоимость объектов недвижимости.

С выводами суда об удовлетворении исковых требований согласиться нельзя в связи с тем, что они являются преждевременными.

" ... " между ОАО "Крайинвестбанк" и ООО "Еврострой", единоличным исполнительным органом и участником которого является Бжецев П.Б., был заключен кредитный договор " ... ".

Предметом договора ипотеки (залога) недвижимого имущества от " ... ", которое передано Бжецевым П.Б. банку, являлся, в том числе объект индивидуального жилищного строительства литер под А.А., над А, назначение: жилое общей площадью " ... " кв.м, этажность 3, подземная этажность 1, находящийся по адресу: " ... ", ул. 2-й проезд, " ... ".

Договор залога недвижимого имущества (ипотеки) был зарегистрирован в ЕГРП " ... ".

На момент заключения договора залога по сведениям из ЕГРП закладываемые объекты принадлежали Бжецеву П.Б., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Бжецеву П.Б. " ... " (л.д. 10).

В соответствии с ч. 2 ст. 346 ГПК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно ч. 1 ст. 37 ФЗ N102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из п. 4.2.1 договора залога от 18 сентября 2009 года следует, что залогодатель Бжецев П.Б. обязался без письменного согласия банка не отчуждать предмет ипотеки, не заключать договоры аренды, не обременять имущество иным образом.

В соответствии со ст. 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору ипотеки, с нарушением ч. 1 ст. 37 настоящего ФЗ, залогодержатель вправе требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Таким образом, спорные помещения не могли быть отчуждены Бжецевым П.Б. в пользу Горшковой Л.И. без согласия залогодержателя - банка.

В нарушение п. 1 ст. 37 ФЗ N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункта 29 Приказа Минюста РФ от 01 июля 2002 года N 184 "Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае обременения жилого помещения ипотекой и запрета на отчуждение имущества без согласия залогодержателя, при регистрации сделки об отчуждении имущества должно быть приложено согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом.

Сделки, заключенные между Горшковой Л.И. и Бжецевым П.Б., правовую регистрацию не проходили, в связи с чем вопрос о наличии согласия залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом не ставился.

Кроме того, судом сделан вывод о фактической передаче приобретенных Горшковой Л.И. объектов " ... ".

В связи с тем, что договор об ипотеке заключен между ОАО "Крайинвестбанк" и ООО "Еврострой", единоличным исполнительным органом и участником которого является Бжецев П.Б., " ... ", и с этого момента спорное недвижимое имущество было обременено договором ипотеки, " ... " объекты не могли быть переданы Горшковой Л.И. без согласия залогодержателя - ОАО "Крайинвестбанк".

Данные обстоятельства не учтены судом при разрешении дела, однако имеют значения дела правильного разрешения спора.

При таких обстоятельствах заочное решение Анапского городского суда от 01 августа 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 31 июля 2012 года подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

В связи с тем, что спорные объекты недвижимости находятся по адресу: " ... ", " ... ", литер "А", то дело принято к производству Анапского городского суда с нарушением правил исключительной подсудности, так как дело подлежало рассмотрению в Анапском районном суде.

Поскольку дело было принято к производству с нарушением правил подсудности, оно подлежит передаче в Анапский районный суд.

Руководствуясь ст. ст. 388, 390 ГПК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 33 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Кассационную жалобу удовлетворить частично.

Заочное решение Анапского городского суда от 01 августа 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 31 июля 2012 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Анапский районный суд.

Председательствующий В.Ф. Кисляк