Постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 24 июля 2013 г.

Постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 24 июля 2013 г.
(Извлечение)

Президиум Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Кисляка В.Ф.,

членов президиума: Мартыненко В.И., Маняка Н.И., Загудаева Ю.Н., Епифанова В.М., Николайчука И.А., Ткачева С.Н.,

при секретаре Сурмениди Л.Л.,

рассмотрев дело по иску Китаевой Н.В. к ГК "Олимпстрой" и ООО "Юг-Регион-Оценка" о перерасчете стоимости убытков по дополнительному соглашению в связи с изъятием объектов недвижимого имущества, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Шандриной Е.В. от 14 июня 2013 года по кассационной жалобе представителя Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (далее ГК "Олимпстрой") по доверенности Ишкильдиной В.Г., поступившей в краевой суд 21 марта 2013 года, на решение Адлерского районного суда г. Сочи от 17 сентября 2012 года и на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 ноября 2012 года,

заслушав доклад судьи Шандриной Е.В., объяснения представителя ГК "Олимпстрой" Ямбогло А.П., учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, президиум

УСТАНОВИЛ:

Китаева Н.В. обратилась с иском к ГК "Олимпстрой" и ООО "Юг-Регион-Оценка" о перерасчете стоимости убытков по дополнительному соглашению в связи с изъятием объектов недвижимого имущества.

Требования обоснованы тем, что согласно соглашению N 1633-1024-р от 29.05.2012 года об изъятии объекта недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта федерального значения у нее были изъяты 51/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым площадью кв.м, жилой дом литер " ... " общей площадью " ... " кв.м, а также находящийся в пользовании жилой дом литер " ... " площадью " ... ".

Ей было предложено подписать дополнительное соглашение по компенсации убытков в связи с изъятием объектов недвижимого имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, размер которых определен в сумме " ... " рубля. Основанием для расчета размера упущенной выгоды явилось заключение о размере убытков от 28.04.2012 года, подготовленного ООО "Юг-Регион - Оценка" г. Краснодар.

С указанной стоимостью убытков она не согласилась, так как с 2000 года ею осуществлялась предпринимательская деятельность в виде сдачи в наем жилых помещений и оптово-розничной торговле в помещении, принадлежащем ей на праве собственности и ином пользовании, изымаемым согласно соглашению об изъятии строений. Экспертами не принято во внимание то обстоятельство, что согласно соглашению об изъятии взамен изымаемых у нее объектов недвижимого имущества предоставляется другой земельный участок с денежной компенсацией, и ей необходимо построить жилые помещения для восстановления предпринимательской деятельности, осуществляемой ранее с использованием изымаемых строений.

Истица просит произвести перерасчет убытков в соответствии со сроком для восстановления деятельности в связи с новым строительством.

В порядке ст. 39 ГПК РФ Китаева П.В. изменила исковые требования в связи с проведенной экспертизой и просила взыскать с ответчика ГК "Олимпстрой" сумму убытков в размере " ... " рублей. Указанная сумма складывается из убытков, связанных с периодом времени, необходимым на новое строительство и восстановлением деятельности истца по извлечению прибыли, а также за строение, используемое под магазин " ... "

Представитель ГК "Олимпстрой" возражала против удовлетворения исковых требований Китаевой Н.В.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 17 сентября 2012 года исковые требования Китаевой Н.В. к ГК "Олимпстрой" и ООО "Юг-Регион-Оценка" о перерасчете стоимости убытков по дополнительному соглашению в связи с изъятием объектов недвижимого имущества удовлетворены. На ГК "Олимпстрой" возложена обязанность в течение семи дней со дня вынесения решения перечислить денежную сумму убытков в пользу Китаевой Н.В. в размере " ... " рублей на банковский счет Китаевой Н.В. Решение обращено к немедленному исполнению.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 ноября 2012 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба ГК "Олимпстрой" - без удовлетворения.

В кассационной жалобе содержится просьба об отмене судебных постановлений и вынесении по делу нового решения, определении суммы убытков Китаевой Н.В. в размере " ... " руб. Также содержится просьба произвести поворот исполнения судебного решения от 17 сентября 2012 года и обязать Китаеву Н.В. возвратить ГК "Олимпстрой" денежную сумму в размере " ... " рублей.

01 апреля 2013 года дело истребовано в краевой суд.

15 мая 2013 года дело поступило на изучение.

Проверив материалы дела и доводы жалобы, президиум считает, что жалоба подлежит удовлетворению, а судебные постановления отмене по следующим основаниям.

Согласно ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (в ред. Федерального закона от 09.12.2010 г. N 353-Ф3).

Такого характера нарушения были допущены при рассмотрении дела.

Удовлетворяя исковые требования Китаевой Н.В. о перерасчете стоимости убытков по дополнительному соглашению в связи с изъятием объектов недвижимого имущества и, обязывая ПС "Олимпстрой" перечислить Китаевой Н.В. на банковский счет " ... " рублей, суд в основу своих выводов положил заключение судебной экспертизы, проведенной ООО "Центр Независимых экспертиз". Кроме того, суд пришел к выводу о том, что для восстановления деятельности истице потребуется 20 месяцев и 15 дней. С учетом срока для восстановления деятельности и суммы ежемесячных убытков, связанных с оказанием услуг по кратковременному проживанию лиц, которые составляют " ... " рублей, сумма убытков, по мнению суда, составит " ... " рублей.

Также суд пришел к выводу о том, что истице в связи с изъятием нежилого строения, используемого под магазин, причиняются убытки в сумме " ... " рублей, однако данная сумма не была включена и указана в соглашении о выплате убытков.

Таким образом, суд пришел к выводу, что ГК "Олимпстрой" должна выплатить Китаевой Н.В. " ... " рублей.

С данными выводами президиум согласиться не может.

Как следует из дела, в связи с изъятием земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта федерального значения 29 мая 2012 года между Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта, Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийский игр 2014 года (далее Департамент) и Китаевой Н.В. было заключено соглашение, в соответствии с которым в собственность Российской Федерации для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения передаются: 51/100 доли на земельный участок площадью " ... " кв.м, расположенный в " ... " бухта, " ... ", принадлежащий Китаевой Н.В. на праве общей долевой собственности; жилой дом литер " ... " общей площадью " ... " кв.м, по указанному адресу, принадлежащий Китаевой Н.В. на праве собственности, нежилое здание - "хозблок", общей площадью " ... " кв.м, нежилое здание - "хозблок", общей площадью " ... " кв.м, расположенные по указанному адресу и принадлежащие Китаевой Н.В. на праве собственности. По условиям указанного соглашения Китаевой Н.В. предоставляется другой земельный участок, площадью " ... " кв.м, расположенный в " ... ", принадлежащий на праве собственности субъекту РФ - Краснодарскому краю. В соответствии с указанным соглашением ГК "Олимпстрой" обязана выплатить Китаевой Н.В. денежную сумму, указанную в пункте 4 ст. 2 настоящего соглашения, которая, как следует из соглашения, определена как разница между денежными суммами, указанными в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, и составляет " ... " руб.

Указанное соглашение подписано ГК "Олиммпстрой", Департаментом и Китаевой Н.В.

Таким образом, между сторонами достигнуто согласие по существенным условиям соглашения в связи с изъятием, к которым относится размер выкупной цены изымаемого недвижимого имущества.

В соответствии с требованиями ч. 25 ст. 15 Закона N 310-ФЗ соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов, должно содержать: 1) выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества находятся в частной собственности; 2) размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием; 3) рыночную стоимость земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества (если такое предоставление земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества предусмотрено соглашением) или рыночную стоимость права требования на предоставление в собственность гражданам земельных участков и расположенных на них индивидуальных жилых домов, жилых помещений в жилых домах блокированной застройки или в многоквартирных домах взамен изымаемых, строительство которых на день принятия решения об изъятии не завершено (в случае, когда взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества предлагается предоставление в собственность гражданам земельных участков и расположенных на них индивидуальных жилых домов, жилых помещений в жилых домах блокированной застройки или в многоквартирных домах, строительство которых на день принятия решения об изъятии не завершено); 4) иные существенные условия.

В соответствии с ч. 26 указанной статьи Закона выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, предусмотренные указанным в части 25 настоящей статьи соглашением, не могут превышать размеры, определенные в отчете об указанной в части 21 настоящей статьи оценки.

Указанные требования закона суд не учел и при рассмотрении спора не применил.

Согласно требованиям Федерального закона от 01.12.2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее ? Федеральный закон N 310-ФЗ), ООО "Юг-Регион-Оценка" подготовлен отчет об оценке от 06.03.2012 г. N О-12-004, в соответствии с которым определен размер выкупной цены земельного участка, в том числе размер убытков, подлежащих возмещению Китаевой Н.В. в связи с изъятием земельного участка в целях размещения олимпийского объекта федерального значения.

На отчет получены - положительная рецензия группы контролеров Саморегулируемой организации оценщиков Российского общества оценщиков от 12.03.2012 г. N 1951-Р1 и положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 21.01.2012 г. N 141/136-13.

Указанными документами подтверждено соответствие рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на рынке недвижимости.

Соглашение в связи с изъятием земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта федерального значения от 24.05.2012 г. N 1633-1024-р (далее - Соглашение в связи с изъятием) подготовлено на основании указанного отчета об оценке, подписано Китаевой Н.В. и исполнено ГК "Олимпстрой", что подтверждается платежным поручением от 04.06.2012 г. N 2710 на сумму " ... " руб. и копией свидетельства о регистрации права собственности Китаевой Н.В. от 05.06.2012 г. N 612143 на предоставленный взамен изъятого земельный участок. Подписание Соглашения в связи с изъятием со стороны Китаевой Н.В. подтверждает её согласие с размером выкупной цены изымаемого недвижимого имущества, включающей в себя размер убытков в связи с изъятием.

После подписания Соглашения в связи с изъятием, на основании представленных Китаевой Н.В. дополнительных документов, оценщиком определен был размер дополнительных убытков в виде упущенной выгоды, оформленный как дополнение к отчету об оценке от 06.03.2012 г. N О-12-004, на основании которого составлен проект дополнительного соглашения к Соглашению в связи с изъятием.

Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года и ГК "Олимпстрой" подписан проект дополнительного соглашения к Соглашению в связи с изъятием, в соответствии с которым Китаевой Н.В. подлежат выплате со стороны ГК "Олимпстрой" дополнительные убытки в размере " ... " руб. в виде упущенной выгоды, дополнительно к ранее выплаченной по Соглашению в связи с изъятием сумме в размере " ... " руб.

Таким образом, была удовлетворена просьба Китаевой Н.В. об определении размера дополнительных убытков в виде упущенной выгоды.

Суд данные обстоятельства также во внимание не принял.

Удовлетворяя исковые требования Китаевой Н.В., суд основывал свои выводы только на экспертном заключении, проведенном в рамках настоящего дела и подготовленном ООО "Центр Независимых Экспертиз", согласно которому истец несет убытки в размере " ... ". При этом в силу названных выше положений ч. 26 ст. 15 Федерального закона N 310-ФЗ, предусматривающей, что выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, предусмотренные указанным в части 25 настоящей статьи соглашением, не могут превышать размеры, определенные в отчете об указанной в части 21 настоящей статьи оценке, отсутствовали основания для назначения экспертизы, поскольку отчет об оценке, подготовленный ООО "Юг-Регион-Оценка" и положенный в основу соглашения, не признан недостоверным, оснований для определения иной цены, согласно статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности", не имелось. Более того, получение иного результата посредством проведения судебной экспертизы недостаточно для признания первоначального отчета недостоверным.

В соответствии с ч. 21 статьи 15 ФЗ N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края совместно с ГК "Олимпстрой" заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием.

Оценщик, с которым заключается вышеуказанный договор, определяется ГК "Олимпстрой" путем проведения отбора в порядке, устанавливаемом в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 12 ФЗ от 30.10.2007 года N 238-ФЗ "О государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта".

Указанные положения нормативных правовых актов суд также во внимание не принял.

Согласно статье 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Тем не менее, суд не исследовал отчет об оценке ООО "Юг-Регион-Оценка" от 06.03.2012 г. N О-12-004, получивший положительную рецензию НИ Саморегулируемая организация оценщиков "Межрегиональный союз оценщиков" от 21.01.2013 г. N 141/136-13 и безосновательно не принял официальный отчет во внимание при вынесении судебного решения.

Недостоверность отчета ООО "Юг-Регион-Оценка" в ходе судебного заседания не доказана, как и не доказано нарушение требований действующего законодательства в ходе составления отчета об оценке, на основании которого было составлено Соглашение в связи с изъятием объекта недвижимости.

Из кассационной жалобы следует, что экспертное заключение, которое легло в основу обжалуемого судебного акта, не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Указанные доводы, по мнению президиума, заслуживают внимания.

Экспертом ООО "Центр Независимых Экспертиз" в заключении установлено, что при параллельном возведении строений и сооружений, аналогичных входящим в состав исследуемого домовладения, срок строительства составит 13,7 месяцев.

Вместе с тем, экспертом необоснованно суммированы сроки возведения отдельных строений (2,7+5,7+5,3) мес., тогда как срок при параллельном возведении должен составлять 5,7 месяцев как наиболее продолжительный из приведенных сроков экспертом.

Продолжительность процедур, заявленных Китаевой Н.В. в ходатайстве о проведении экспертизы и отраженных в решении суда от 17.09.12 г., составляет в общей сложности 6,8 месяцев.

Суд не учел, что проведение отдельных процедур, касающихся получения соответствующей документации, не зависит от окончания других, соответственно, процедуры могут проводиться также параллельно, и это соответствовало бы методу параллельного возведения.

В связи с чем, доводы Китаевой Н.В. относительно сроков строительства, послуживших основаниям для вынесения судами первой и апелляционной инстанции оспариваемых судебных актов, несостоятельны.

Доводы ГК "Олимпстрой" относительно достоверности отчета об оценке от 06.03.2012 г. N 0-12-004, неправомерности действий Китаевой Н.В. по оспариванию величины выкупной цены в части определения размера убытков (упущенной выгоды) и, как следствие, завышения стоимости выкупной цены, безосновательно не были приняты судом во внимание.

Кроме того, судом при расчете суммы убытков не применено дисконтирование будущих доходов. Судом неправильно использована лишь одна из величин в размере " ... " руб., которая умножена на количество месяцев " ... "

Вместе с тем, согласно требованиям пункта 21 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 256, для прогнозирования будущих доходов и определения их стоимости на определенную дату необходимо: а/. установить период прогнозирования; б/. исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; в/. определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; г/. осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, т.е. необходимо осуществить дисконтирование будущих доходов, так как в соответствии с теорией стоимости денег одна и та же сумма, выплачиваемая в разные моменты времени, имеет разную стоимость. Для дисконтирования стоимости используется норма дисконта, с помощью которой пересчитываются будущие доходы.

Данное положение было реализовано в Заключении о размере убытков (дополнение к отчету N О-12-004), подлежащих возмещению с изъятием, подготовленном ООО "Юг-Регион-Оценка", (табл. 5.29).

Суд не учел, что в результате неприменения дисконтирования при вынесении решения, размер упущенной выгоды Китаевой Н.В. был неправомерно завышен.

С выводами судебных инстанций, согласно которым в расчете убытков включены убытки (упущенная выгода), связанные с изъятием строения, используемого под магазин, в размере " ... " руб., согласиться нельзя, поскольку торговая деятельность Китаевой Н.В. осуществлялась в помещении, находящемся на земельном участке, не отведенном для ведения торговой деятельности, разрешительные документы на переоборудование помещения "хозблока" под магазин, санитарно-эпидемиологическое заключение, а также заключение о соответствии "хозблока" противопожарной безопасности не представлены.

Под магазином понимается специально оборудованное здание (его часть), предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже (ст. 346.27 НК РФ).

В связи с несоответствием используемого Китаевой Н.В. здания "хозблока" понятию "магазин", ГК "Олимпстрой" исключила сумму убытков в виде упущенной выгоды от торговой деятельности из соглашения по следующим основаниям:

торговая деятельность велась в помещении "хозблока", которое имеет назначение "бытовое" согласно техническому паспорту и не предназначено для ведения торговой деятельности. "Хозблок" расположен на земельном участке с разрешенным использованием под "индивидуальное жилищное строительство" в соответствии с кадастровым паспортом;

не имеется разрешения на строительство (реконструкцию) либо переоборудование помещений "хозблока" в торговые помещения в результате изменения функционального назначения в соответствии с требованиями ч. 1 и ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ;

отсутствует санитарно-эпидемиологическое заключение в соответствии с требованиями ФЗ N 52-ФЗ от 30.03.1999 года "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения; отсутствует заключение о соответствии "хозблока" установленным требованиям противопожарной безопасности, применительно к его новому назначению в качестве магазина в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 80 ФЗ N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

В соответствии со ст. 394 НК РФ налоговая ставка в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом существенно ниже налоговой ставки в отношении прочих земельных участков, в частности, участков, занятых объектами торговли.

Поскольку Китаева Н.В. неправомерно использовала "хозблок" в качестве магазина, то сумма убытков в размере " ... " руб. не является обоснованными убытками правообладателя в виде упущенной выгоды, вследствие чего не подлежит возмещению правообладателю, однако судебными инстанциями, указанная сумма без учета вышеизложенных обстоятельств, включена в совокупную сумму убытков.

Кроме того, в соответствии с частью 33 статьи 15 Закона N 310-ФЗ решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов подлежит немедленному исполнению.

Однако, в данном судебном деле рассматривался иск Китаевой Н.В. к ГК "Олипмстрой" и ООО "Юг-Регион-Оценка" о перерасчете стоимости убытков по дополнительному соглашению в связи с изъятием объектов недвижимого имущества, в связи с чем указанное дело не относится к категории дел, решения по которым подлежат немедленному исполнению.

В жалобе указывается, что оплата Корпорацией денежных средств Китаевой Н.В. по данному судебному акту нарушает интересы РФ, поскольку денежные средства ГК "Олимпстрой", в соответствии с Федеральным законом от 30.10.2007 года N 238-Ф3 "О государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта", в полном объеме являются целевыми. Указанные доводы заслуживают внимания.

Допущенные судом первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

Руководствуясь ст. 388, 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Кассационную жалобу удовлетворить.

Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 17 сентября 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 ноября 2012 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Адлерский районный суд г. Сочи.

Председательствующий В.Ф. Кисляк