Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 18 сентября 2013 г. по делу N 33-4133/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Косарева И.Э.,

судей Алексеевой Г.Ю., Насиковской А.А.

при секретаре Дадашевой М.З.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца ЗАО АКБ "Банк Москвы" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 мая 2013 года.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Насиковской А.А., выслушав пояснения представителя ответчика Белинской А.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ОАО АКБ "Банк Москвы" обратился в суд с иском к Белинской А.В. и, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по кредитному договору, просил суд взыскать с Белинской А.В. задолженность по кредитному договору от 22 июля 2008 года в общем размере " ... " японских йен в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ на дату исполнения решения суда (включая основной долг, проценты и неустойку). Кроме того, банк просил обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: "адрес" путем продажи с торгов, определив начальную продажную цену данной квартиры.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 мая 2013 года взыскана с ответчика в пользу банка задолженность по кредитному договору в размере " ... " японских йен в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка РФ на дату исполнения решения суда. Обращено взыскание на предмет ипотеки - квартиру по адресу: "адрес" путем продажи с публичных торгов в форме открытого аукциона или конкурса, определена начальная продажная стоимость квартиры в размере " ... " рублей. Также с ответчика в пользу банка взысканы судебные расходы.

В апелляционной жалобе ОАО АКБ "Банк Москвы" просит отменить решение суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества и принять новое решение об установлении начальной продажной цены квартиры в размере " ... " рублей. Жалоба мотивирована тем, что при определении начальной продажной цены заложенного имущества суд первой инстанции не применил положения пункта 4 части 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке" и не установил начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80 % рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции банком был представлен отчет оценщика об определении рыночной и ликвидационной стоимости объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: "адрес".

Согласно указанному расчету, рыночная стоимость объекта оценки составила " ... " рублей, ликвидационная стоимость объекта оценки составила - " ... " рублей.

При разрешении требований банка и установлении начальной продажной цены квартиры, суд исходил из того, что рыночная и ликвидационная стоимость квартиры, приведенная в отчете оценщика сторонами не оспаривалась, иных отчетов не представлено, представитель истца не просил о применении пп. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и, исходя из этого, суд счел возможным установить начальную продажную стоимость предмета ипотеки в размере ликвидационной стоимости квартиры - " ... " рублей.

Данные выводы суда нельзя признать правильными, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права.

В соответствии пп. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Указанные положения закона содержат императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Такая цена, если она определяется не на основании соглашения сторон, а на основании отчета оценщика, в любом случае, вне зависимости от того, просили ли стороны о применении положений пп. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" или нет, должна определяться в соответствии с пп. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то есть, равной 80 % стоимости рыночной цены предмета ипотеки, установленной оценщиком в отчете.

При таком положении ссылки суда первой инстанции на то, что банк не просил о применении пп. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", являются несостоятельными.

Кроме того, следует признать неправильным использование судом при установлении продажной цены заложенного имущества не рыночной, а ликвидационной стоимости имущества, поскольку это противоречит вышеприведенным правовым нормам.

По этим основаниям отклоняются судебной коллегией и доводы апелляционной жалобы банка о том, что начальная продажная цена заложенного имущества должна быть определена равной 80 % от ликвидационной стоимость предмета ипотеки.

С учетом того, что рыночная стоимость спорной квартиры, определенная в отчете оценщика, составляет - " ... " рублей, то соответственно начальная продажная цена должна быть определена в размере 80 % от указанной рыночной стоимости квартиры, то есть, в размере - " ... " рублей.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение в части установления начальной продажной цены заложенного имущества подлежит изменению.

Доводы представителя ответчика, озвученные при апелляционном рассмотрении дела о том, что положения пп. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не могут быть применены в спорных правоотношениях в связи с тем, что указанные нормы вступили в действие после заключения кредитного договора и возникновения ипотеки, подлежат отклонению как несостоятельные.

В силу пункта 2 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Кредитный договор, заключенный сторонами 22 июля 2008 года, не содержит в себе условий, регулирующих порядок обращения взыскания и определения начальной продажной цены заложенного имущества, а потому пункт 2 ст. 422 Гражданского кодекса РФ в данном случае не может быть применен.

Учитывая, что отношения сторон носят длящийся характер, а также то, что право на обращение взыскания на заложенное имущество реализуется банком в период после введения нового правового регулирования, то при разрешении спорных правоотношений подлежат применению нормы пп. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции Федеральногозаконаот 06.12.2011 N 405-ФЗ.

Руководствуясь ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 мая 2013 года изменить в части определения начальной продажной цены заложенного имущества.

Определить начальную продажную стоимость квартиры по адресу: "адрес", зарегистрированной на имя Белинской А.В. и имеющей кадастровый (условный) номер N, в размере " ... " (один миллион девятьсот двадцать восемь тысяч) рублей.

В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 мая 2013 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья " ... "