Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 29 августа 2013 г.

Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 29 августа 2013 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Кабировой Е.В..,

судей Переверзиной Е.Б., Рябинина К.В.,

при секретаре Терлецкой К.В.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Ананьевой А.В. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 18 апреля 2013 года по делу N по иску С.Т.Е. к индивидуальному предпринимателю Ананьевой А.В. о взыскании задолженности, возмещении убытков,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рябинина К.В., возражения представителя истца Оноприенко А.И., полагавшего жалобу не обоснованной и не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

УСТАНОВИЛА:

Истец, уточнив исковые требования, обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате в сумме "данные изъяты" рублей, причиненных убытков в сумме "данные изъяты" рублей "данные изъяты" коп., расходов по оплате государственной пошлины при обращении в суд, в сумме "данные изъяты" рублей "данные изъяты" коп.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение - здание магазина, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенное по адресу: "адрес". 15 января 2011 года между ней и ответчиком на срок 11 месяцев был заключен договор аренды указанного здания магазина со складскими помещениями, по условиям которого она предоставила по Акту приема-передачи во временное владение и пользование ответчика указанное здание, находящееся в технически исправном состоянии с имеющимся в нем исправным оборудованием, а ответчик обязалась принять здание по акту приема-передачи, обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, не производить в здании без письменного разрешения арендодателя переоборудования и перепланировок, содержать здание в надлежащем санитарном состоянии, ежемесячно вносить арендную плату в размере "данные изъяты" рублей, по истечению срока аренды вернуть здание в технически исправном состоянии, оплачивать потребляемую электроэнергию, коммунальные и иные услуги, осуществлять сторожевую охрану здания.

В нарушение обязательств, установленных договором аренды, ответчик не возвратила здание по Акту приема-передачи до момента обращения истца в суд, передав все ключи от здания лишь 19 февраля 2013 года. С момента заключения договора аренды (с января 2011 года) ответчик не в полном объеме вносила арендную плату, а с ноября 2011 года перестала оплачивать арендную плату. Размер задолженности по арендной плате за период с января 2011 года по январь 2013 года включительно, из расчета "данные изъяты" рублей в месяц, составляет "данные изъяты" рублей. Кроме того, ответчик самовольно произвела перепланировку здания магазина для организации в нем кафе, в результате которой качественные характеристики арендуемого помещения были значительно ухудшены. При осмотре здания, было установлено, что ответчик при освобождении здания демонтировала установленное ею оборудование, повредив откосы и стены, оставила выбоины в полу. Стоимость восстановительного ремонта здания, согласно локальной сметы, составленной специалистом Ф.Е.А., равна "данные изъяты" рублей. За оказанные специалистом Ф.Е.А. услуги по оценке стоимости восстановительного ремонта оплачено "данные изъяты" рублей. Для доказывания факта перепланировки и переустройства здания, Лужским филиалом БТИ проведена на момент рассмотрения дела техническая инвентаризация, составлен технический паспорт здания, который представлен суду. Стоимость оплаченных услуг по инвентаризации составляет "данные изъяты" рублей "данные изъяты" коп. Данную сумму истец просит взыскать с ответчика. Ответчиком повреждено оборудование охранной сигнализации, находящейся на момент передачи помещения в аренду в исправном состоянии. Стоимость монтажных работ с учетом стоимости материалов по восстановлению сигнализации составляет "данные изъяты" рублей. Ананьевой А.В. также не исполнялись обязательства по оплате коммунальной услуги по водоснабжению здания. Оплаченную истцом за ответчика задолженность в сумме "данные изъяты" рублей "данные изъяты" коп. истец просит взыскать в свою пользу с ответчика.

Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 18 апреля 2013 года исковые требования были удовлетворены частично: с Ананьевой А.В. в пользу С.Т.Е. была взыскана задолженность по арендной плате в размере "данные изъяты" рублей; в счет возмещения стоимости восстановительного ремонта здания - "данные изъяты" рублей; в счет возмещения стоимости монтажных работ в системе охранной сигнализации - "данные изъяты" рублей; в счет возмещения расходов по оплате услуг по технической инвентаризации здания - "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копейки; в счет возмещения расходов по оплате услуг оценки стоимости восстановительного ремонта здания - "данные изъяты" рублей; в счет возмещения оплаты за водоснабжение - "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек; в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины - "данные изъяты" рубля "данные изъяты" копейки.

Не согласившись с законностью и обоснованностью вынесенного решения, ИП Ананьева А.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ответчик указывает, что оспариваемое решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, а именно: судом не учтены то, что между сторонами имелось устное соглашение о том, что арендная плата с 01.07.2011 была уменьшена с "данные изъяты" рублей до "данные изъяты" рублей, а с 01.07.2012 - до "данные изъяты" рублей. Ответчик отрицает наличие задолженности по арендной плате. Вместе с тем, как указывает ответчик, поскольку существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора (рядом с магазином ответчика открылись универсамы "Пятерочка" и "Магнит"), стороны устно пришли к соглашению о расторжении договора аренды. В конце сентября 2012 года ответчик освободила помещение и предложила истцу вернуть помещение в первоначальный вид за свой счет, но истец отказалась. Все перепланировки в помещениях производились с согласия и ведома истца.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Ананьева А.А. не явилась 15 и 29 августа 2013 года, о месте и времени рассмотрения дела извещалась по указанному ею в жалобе адресу 29 июля 2013 года почтовой корреспонденцией и 17 августа 2013 года телеграммой. Согласно полученной из почтовой организации информации квартира закрыта, за корреспонденцией не является. Таким образом, судом апелляционной инстанции были приняты все возможные и доступные меры к обеспечению явки Ананьевой А.А. в судебное заседание 29 августа 2013 года и реализации её прав, тогда как она не контролировала надлежащим образом поступление судебной корреспонденции, а также, будучи осведомлённой о нахождении дела в производстве суда в связи с подачей ею апелляционной жалобы, лично движением по делу не интересовалась.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на жалобу, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещённых, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со ст.1064 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.01.2010 г. N 1 регламентированная ст. 1064 ГК РФ презумпция вины причинителя вреда предполагает, что доказательства отсутствия вины должен представить сам ответчик. Потерпевший представляет доказательства того, что ответчик является причинителем вреда или лицом, в силу закона обязанным возместить вред.

Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пунктом 1 ст.606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Статья 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Пунктом 1 ст. 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (п. 2 ст. 622 ГК РФ).

Согласно статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением аналогичных правил.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества (абзац 3 пункта 1 статьи 655 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Судом первой инстанции на основании представленных сторонами доказательств установлены нижеследующие обстоятельства:

С.Т.Е. на основании решения Лужского городского суда от 14 мая 2010 года является собственником здания магазина общей площадью "данные изъяты" кв.м., инв. N, расположенного по адресу: "адрес".

15 января 2011 года между С.Т.Е. (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Тринеевой А.В. (арендатором) на срок 11 месяцев был заключен договор аренды N здания магазина, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью "данные изъяты" кв.м., инв. N, расположенного по адресу: "адрес". План здания является неотъемлемой частью договора, как Приложение 1 к нему (п. 1.1 Договора).

Перечень оборудования, находящегося в здании, технические требования к зданию и его характеристики установлены в Приложении 2 к договору, являющимся его неотъемлемой частью (п.п. 1.3.1, 1.3.2 Договора).

Согласно п. 5.1 договора, в случае, если за 1 месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на условиях, действующих в момент окончания срока действия настоящего договора. Количество сроков продления ? не ограничено.

По условиям договора арендодатель принял на себя обязательства по первому требования арендатора с момента подписания договора передать во владение и пользование указанное в п. 1.1 здание по Акту приема- передачи (Приложение N 3 к настоящему договору), в котором должно быть подробно указано: техническое состояние здания на момент сдачи в аренду, перечень оборудования здания, не включенного в приложение 2, при наличии такового) (п. 2.1.1.).

В свою очередь, арендатор обязался принять у С.Т.Е. арендуемое здание по Акту приема-передачи у арендодателя; обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, находящихся в здании; не производить без разрешения арендодателя перепланировок и переоборудования капитального характера; содержать арендуемое здание и установленное в нем оборудование в исправности и надлежащем санитарном состоянии; не производить переустройства арендуемых помещений, изменение их целевого назначения; в установленные договором сроки производить оплату арендной платы и иных услуг; письменно сообщать арендодателю не позднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении здания, в том числе и его части); по истечении срока аренды, а также при расторжении настоящего договора по иным основаниям вернуть арендуемое здание арендодателю в технически исправном состоянии; вносить арендую плату; дополнительно оплачивать потребляемую электроэнергию, коммунальные и иные услуги; осуществлять сторожевую охрану здания самостоятельно и др. (п.п. 2.2.1- 2.2.14 договора аренды).

Пунктами 3.1 и 3.2 договора аренды от 15.01.2011 г. установлена ежемесячная арендная плата в размере "данные изъяты" рублей, которая уплачивается арендатором в период с 01 по 15 число каждого месяца и с числа по окончания соответствующего месяца равными долями по "данные изъяты" рублей путем перечисления на банковский счет или наличными денежными средствами из кассы арендатора.

За предоставление электроэнергии и иных коммунальных услуг арендатор обязан вносить соответствующую плату в форме предварительной оплаты за два месяца вперед из расчета планового потребления соответствующих коммунальных услуг (п. 3.4 договора аренды).

По условиям п. 5.2 договора, при прекращении договора аренды по любым основаниям, прием/передача здания осуществляется по акту приема-передачи - Приложение 3.

В соответствии с п. 5.3 договора аренды все уведомления и сообщения направляются сторонам в письменной форме. Уведомления и сообщения будут считаться доставленными надлежащим образом, если они посланы следующими способами: заказным/ценным письмом, или доставлены курьером или представителем стороны по договору по юридическим (почтовым) адресам сторон, указанным в договоре.

Согласно Акту приема-передачи от 15 января 2011года, подписанному сторонами, С.Т.Е. передала ИП Тринеевой А.В. здание магазина по адресу: "адрес", а ИП Тринеева А.В. приняла в аренду указанное здание вместе с имеющимся в помещении оборудованием.

В связи с заключением ДД.ММ.ГГГГ брака, Тринеева А.В. переменила фамилию на "Ананьева".

По истечении срока действия договора (15.12.2011 г.) арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем, на основании п. 5.1 договора, он был возобновлен на тех же условиях и на тот же срок.

24 октября 2012 года С.Т.Е. ценным письмом с описью вложений направлено уведомление об одностороннем расторжении договора аренды, приведении помещения магазина в прежнее состояние, погашении задолженности по арендной плате, задолженности за потребленные коммунальные услуги, которое возвращено истцу за истечением срока его хранения.

14 ноября 2012 года истцом в адрес ответчика направлено ценным письмом с описью о вложении требование о погашении задолженности по арендной плате и возмещении причиненных убытков в срок до 20 ноября 2012 года.

Согласно Акту приема-передачи ключей от 19 февраля 2013 года арендатором ИП Ананьевой Т.В. переданы 3 ключа от входных дверей, 2 ключа от сигнализации, один ключ от пластиковой двери нежилого здания, расположенного по адресу: "адрес"

Истцом произведен расчет задолженности по арендной плате за период с 15 января 2011 года (дата заключения договора аренды и передачи имущества арендатору) по январь 2013 года включительно. При этом, в подтверждение задолженности, истцом представлена копия тетради с записями о полученных в счет оплаты арендных платежей денежных сумм от ИП Ананьевой А.В.

Согласно указанным записям, а также дополнительно представленным суду письменным распискам ответчиком за период с 15 января 2011 года произведена арендная плата на общую сумму "данные изъяты" рублей, что не оспаривается истцом.

Согласно счету ОАО "Лужский водоканал" N от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 31 декабря 2012 года имелась задолженность по оплате за водоснабжение в сумме "данные изъяты" рублей "данные изъяты" коп. Данная задолженность оплачена истцом С.Т.Е..

Согласно экспликации к поэтажному плану здания, имеющейся в Техническом паспорте объекта аренды от 17.09.2009 г., здание магазина на момент сдачи в аренду состояло из 13 помещений, отраженных в поэтажном плане здания с указанием их площади, конфигурации, местоположения дверных проемов и окон 22-29).

Согласно Техническому паспорту, составленному Лужским филиалом БТИ по состоянию на декабрь 2012 года, здание магазина состоит из 11 помещений, их площадь и конфигурация, количество дверных и оконных проемов изменились. Следовательно, ответчиком произведена перепланировка арендованного нежилого здания.

Стоимость восстановительного ремонта здания согласно локальной смете, составленной специалистом Ф.Е.А., равна "данные изъяты" рублей.

Истец произвела оплату услуг по оценке восстановительного ремонта здания, в размере "данные изъяты" рублей.

Оплата услуг по инвентаризации нежилого помещения, произведенная истцом, составила "данные изъяты" рублей "данные изъяты" коп,.

По договору на выполнение подрядных работ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО " ... " и ИП Д.В.А., в здании магазина по адресу: "адрес" произведен монтаж охранной сигнализации, стоимостью "данные изъяты" рублей.

Из плана установки оборудования видно наличие и местоположение индикаторов. В карточке объекта в качестве лиц, ответственных за сигнализацию, указана, в том числе ответчик Ананьева А.В.

Согласно Акту технического состояния охранной сигнализации от 22 декабря 2012года, в арендованном ответчиком здании повреждено оборудование охранной сигнализации. На декабрь 2012 года охранная сигнализация находится нерабочем состоянии. Для обеспечения работоспособности сигнализации необходима установка новых приборов и извещателей, полный монтаж шлейфов сигнализации и прокладка кабель-каналов. Стоимость монтажных работ с учетом стоимости материалов составляет "данные изъяты" рублей.

Оценка доказательств, на основании которых судом установлены вышеизложенные обстоятельства, судом первой инстанции произведена объективно, всесторонне и полно, и судебная коллегия полагает ее правильной. Оснований для другой оценки тех же доказательств не усматривается.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не произведена оплата арендной платы в установленном договором размере, самовольно произведена перепланировка арендованного нежилого помещения, чем причинены убытки истцу, связанные с восстановлением здания в первоначальное положение, а также не произведена оплата коммунальных услуг в полном объеме за период пользования арендованным имуществом.

Судебная коллегия соглашается с вышеуказанными выводами суда, поскольку они основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст.67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Выводы суда о ненадлежащем исполнении ответчиком договора аренды и причинении истцу ущерба подтверждены материалами дела. Ответчиком не представлены доказательства внесения арендных платежей за оспариваемый период в полном объеме, заключения соглашения об изменении арендной платы, несения расходов по ремонту крыши и нагревательного тена котла в ходе эксплуатации помещения, которые должны быть учтены в счет арендной платы, а также не представлены доказательства согласования с истцом перепланировки помещения, нерабочего состояния системы охранной сигнализации нежилого помещения на момент его приема по акту приема-передачи, передачи нежилого помещения истцу ранее 19 февраля 2013 года.

В силу вышеуказанных обстоятельств, суд правомерно удовлетворил исковые требования в части, подтвержденной собранными по делу доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения не содержат, сводятся по существу к переоценке правильно установленных судом обстоятельств, в связи с чем, не могут быть положены в основу отмены решения суда. Доводы жалобы о наличии между сторонами договоренности об уменьшении арендной платы, расторжении договора аренды в сентябре 2012 года и согласии истца на перепланировку нежилого здания не обоснованы, поскольку материалы дела не содержат доказательств указанных ответчиком в жалобе обстоятельств. Кроме этого, составленный сторонами 19 февраля 2013 года акт о передаче ключей от нежилого здания опровергает довод ответчика о том, что договор аренды был расторгнут в сентябре 2012 года.

Руководствуясь ч.1 ст.327.1, ч.1 ст.328, ч.1 ст.329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Лужского городского суда Ленинградской области от 18 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Ананьевой А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья: ...